臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事裁定 104年度南簡字第262號
原 告 大北公園新座別墅社區管理委員會
法定代理人 蔡綉齡
訴訟代理人 高華陽律師
曾獻賜律師
詹秉達律師
被 告 郭山本
鄭麗玲
林瑞山
羅芳娥
共 同
訴訟代理人 王朝揚律師
參加訴訟人 大北公園新座公寓大廈管理委員會
法定代理人 古玉英
訴訟代理人 吳晨瑋
上列當事人間請求給付管理費事件，本院裁定如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟捌佰玖拾元由原告負擔。 理 由
一、按原告之訴，如有原告或被告無當事人能力之情形者，法院 應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第3款規定甚明 。次按當事人能力之有無，為法院應依職權調查之事項。二、本件原告起訴主張：原告為非法人團體，業經鈞院以94年度 訴字第1214號民事判決認定在案，民國（下同）103年8月11 日原告並選出第19屆主任委員蔡綉齡，按多數各自獨立使用 之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公 寓大廈管理條例第53條所明定，被告等名下位於原告社區之 住戶，若積欠管理費，原告自得準用同條例第10條第1項、 第21條之規定，提起本訴，請求被告等給付管理費等語。三、按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界限得區分為數部份之建築物及其基地，固為公寓大廈 管理條例第3條第1款所明定，惟按多數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性 之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；本條例第 53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建 築基地、：：三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其 共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。公寓大廈
管理條例第53條及施行細則第12條亦分別定有明文。是公寓 大廈管理條例關於管理及組織規定之適用，不限於公寓大廈 之區分所有建築物，即各式集居地區，無論係由一人全部單 獨所有或多數人區分所有之多數建物組成之社區，只須共用 部分之管理、使用具有不可分之性質者，因上開公寓大廈管 理條例有準用之明文，其管理及組織，即區分所有權人會議 、管理委員會或管理負責人之組成及權限，均應適用該條例 及施行細則之規定，不得逕予排斥不用，而此時因依據公寓 大廈管理條例第53條規定，所規範者為「集居地區」，非單 一之公寓大廈，某公寓大廈縱符合同條例第3條第1款之定義 規定，除經全體區分所有權人決議，並明確劃分權責外，不 能脫離集居地區之管理與組織，而拒絕接受管理或享有獨立 之管理權限。本件大北公園社區係坐落在台南市○區○○段 000地號、地目建、面積9,977平方公尺之土地，為訴外人財 團法人台灣省私立台南仁愛之家所有，該土地前由訴外人北 苑公司及預售屋承買人等為起造人（建照號碼80年南工造字 第077630號），在該土地上蓋有包含「大樓區」戶、「店面 區」戶及「別墅區」戶等建物。又該社區建物使用執照其中 戶數亦載明：156戶，用途欄內亦載明為「集合住宅」，有 使用執照1件在卷可佐（見本院卷第182頁），且三區均有共 同使用之法定空地及公共空間，並共同使用地下停車場，有 照片及建物基地圖等件在卷可稽（見本院卷第291至293頁） ，據此已足認該社區全區在使用與管理上，具有整體不可分 之性質，即符於施行細則第12條第1、3款所定，應認屬於公 寓大廈管理條例第53條所規定「同一宗建築基地」、「共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」無疑，自 有該條之適用，而應準用同條例中關於公寓大廈管理及組織 之相關規定。
四、第按區分所有人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權 利義務之有關事項，召集「全體」區分所有權人所舉行之會 議，公寓大廈管理條例第3條第7款已有定義性之規定。又區 分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；公寓大廈應成 立管理組織或推選管理負責人，公寓大廈管理條例第25條第 1項、第29條第1項亦有明文。可知，管理委員會或管理負責 人為公寓大廈之管理執行機關，而區分所有權人會議則為公 寓大廈之意思決定機關，集居地區之意思決定與管理機關， 因準用上揭規定之結果，亦應為同此之組織，故集居地區就 其管理事務執行機關之設置，究係以組織管理委員會或推選 管理負責人之方式行之，即賴區分所有權人會議為意思決定 ，而如係欲成立管理委員會之組織以執行管理職務者，自以
經合法有效召集、組成之區分所有人會議依法決議，或依區 分所有權人會議決議制訂之規約為成立之依據，始堪謂合。 本件大北公園社區既為集居地區，已如前述，則全部包含「 大樓區」戶、「店面區」戶及「別墅區」戶即均為一整體， 該社區區分所有權人會議之構成員，應由全體之區分所有權 人組成單一之區分所有權人會議，此為公寓大廈管理條例規 範下，唯一合法之區分所有權人會議，各棟建物之區分所有 權人不能各自構成或召開合法之大北公園新座社區區分所有 權人會議，否則將產生全體區分所有權人會議或單一大廈區 分所有權人會議之意思機關重疊存在，又得分別決議成立管 理組織或為管理上之意思決定，進而致生管理、權利義務之 歧異與衝突，要與前述公寓大廈管理條例第53條與施行細則 第12條第3款之規範意旨明顯不符，此在公寓大廈管理條例 第26條規定關於共用部分及其相關設施修繕或維護、管理及 管理維護費用分擔之重大事項，應由何人為組成會議之構成 員參與決議時，尤顯此單一組織之必要及適法性，故集居地 區，除經全體區分所有權人為成員之區分所有權人會議決議 ，並明確區分管理範圍、權責外，不能許由部分區分所有權 人自行決議成立管理委員會，而主張對全部或任擇之一部共 用部分，有排他之管理權，且公寓大廈管理條例為民法之特 別法，故此亦不以全體區分所有權人就共用部分均有應有部 分為必要，民法關於共有物管理之相關規定，於公寓大廈管 理條例有特別規定之範圍內，即無適用。
五、是縱本件原告主張「曾於84年4月20日召開住戶大會，為就 該社區區分所有建物共有、共用部分之管理、維護、清潔、 修繕及一般改良事項之監督選出之管理委員會」等語，惟原 告亦不否認該次會議僅通知別墅區30戶住戶而出席之住戶僅 16戶，然大北公園新座社區全體為156戶區分所有權人，則 揆諸前開說明，難認原告係合法成立之管理委員會。又原告 雖主張其為民事訴訟法第40條第3項之非法人團體而有當事 人能力云云，惟按管理委員會有當事人能力，為公寓大廈管 理條例第38條第1項所明定。惟該條所稱管理委員會，係指 依本條例所合法成立之管理委員會而言，苟非依本條例之規 定合法成立者，自無以管理委員會之名義，依該條規定擔任 當事人之餘地，此觀諸該條之文義自明。否則該條例第29條 第1項前段明定「公寓大廈應成立管理委員會」，並鉅細靡 遺定有出席數及表決數之法條，恐將流於具文，並易使管理 委員會為少數人所把持操縱，有悖於該條例加強公寓大廈管 理維護之意旨。而本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈 ，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集
人，並召開第一次區分所有權人會議，選任管理委員，成立 管理委員會，並由管理委員互推一人為主任委員，對外代表 管理委員會，該條例第55條第1項、第29條第2項規定綦詳。 亦即該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，如未依上開 規定成立管理委員會，縱使形式上有所謂管理委員會之設立 ，仍不能依該條例第38條第1項之規定取得當事人能力，凖 此規定，關於公寓大廈管理委員會有無當事人能力，自應依 據公寓大廈管理條例之規定，而排除民事訴訟法第40條第3 項非法人團體有當事人能力之適用，原告上開主張，亦無可 採。又大北公園新座社區已於100年11月由參加人以全體156 戶住戶為區分所有權人依法成立管理委員會，並經主管機關 核備在案，益徵原告組織存在之目的已然不備，併此敘明。六、綜據上述，本件原告欠缺當事人能力，且其情形屬無可補正 ，則原告對被告之訴自非合法，應予駁回，又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回，爰裁定 如主文。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
臺南簡易庭 法 官 周素秋
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 洪翊學