所有權移轉登記
臺北簡易庭(民事),北簡字,103年度,3686號
TPEV,103,北簡,3686,20151124,1

臺灣臺北地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　 103年度北簡字第3686號
原　　　告　黃美築
訴訟代理人　邱南嫣律師
被　　　告　李知遠
　　　　　　廖美賢
共　　　同
訴訟代理人　李祥剛
　　　　　　蔡茂松律師
　　　　　　蔡岳洲律師
被　　　告　合眾建築經理股份有限公司
法定代理人　顏文澤
訴訟代理人　蘇清利
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年10月
29日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本 件原告起訴時，訴之聲明為：「一、被告合眾建築經理股份 有限公司（下稱合眾公司）應將如附表所示土地（下稱系爭 土地）於民國101年12月17日以信託為原因所為之所有權移 轉登記予以塗銷，並回復登記為被告李知遠所有。二、被告 李知遠應將系爭土地於101年10月19日以買賣為原因所為之 所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告廖美賢所有。 三、被告廖美賢應將系爭土地於101年10月12日以信託為原 因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告黃美 築所有。」；嗣於104年10月8日具狀變更應受判決事項之聲 明為：「被告合眾公司應將系爭土地之所有權移轉登記予被 告李知遠後，李知遠再將上開土地所有權於101年10月19日 以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為 被告廖美賢所有，再由被告廖美賢將上開土地所有權移轉登 記予原告」，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。二、原告主張：
㈠原告原係坐落臺北市中山區長春段二小段316、317-12（即 系爭土地）、317-20地號3筆土地（下稱系爭3筆土地）之所 有權人，李祥剛為被告李知遠之父親，被告廖美賢則係李祥



剛之親信，原告於101年10月8日曾授權被告廖美賢就系爭3 筆土地辦理出售、信託等行為，然於尚未出售之際，被告李 知遠即偽為系爭3筆土地之所有權人，於101年10月12日與訴 外人泰碁建設股份有限公司（下稱泰碁公司）簽訂合建契約 書（下稱系爭合建契約書），由被告李知遠提供系爭3筆土 地予訴外人泰碁公司作為合建契約建地之用，被告廖美賢亦 在該合建契約書「甲方」當事人旁共同簽章。其後被告廖美 賢與被告李知遠於101年10月13日偽訂土地買賣契約書，而 於101年10月19日將系爭土地之所有權移轉登記予被告李知 遠，被告李知遠並依系爭合建契約之約定，於101年12月17 日將之信託登記予被告合眾公司。故原告以本起訴狀繕本之 送達，向被告廖美賢為終止101年10月8日授權書所示授權內 容之意思表示，故原告將系爭土地以信託為登記原因移轉登 記予被告廖美賢之法律上原因已不存在，依民法第179條被 告廖美賢即應返還其受系爭土地所有權登記之利益予原告； 另被告廖美賢與被告李知遠就系爭3筆土地簽訂土地買賣契 約書並移轉登記予被告李知遠之行為，係基於通謀虛偽之意 思表示，依民法第113條無效，則依民法第179條，被告李知 遠即應負回復系爭土地登記原狀及負返還其受系爭土地所有 權登記之利益予被告廖美賢之義務，被告李知遠為履行該義 務，即負有應終止因信託而將系爭土地移轉登記予被告合眾 公司之義務，故原告依民法第242條代位被告李知遠終止就 系爭土地與被告合眾公司之信託法律關係，且該信託關係因 被告李知遠對被告廖美賢負有上開義務，則信託目的不能完 成而消滅，又因法律上原因已不存在，是被告合眾公司應依 民法第179條規定，返還其受如系爭土地所有權登記之利益 予被告李知遠。從而，原告依民法第242條代位廖美賢向被 告李知遠行使民法第179條之請求權，並依民法第242條代位 被告李知遠向被告合眾公司行使民法第179條之請求權，而 得為本件請求。
㈡原告與李祥剛間從無就系爭土地為借名登記之合意，系爭土 地更非由李祥剛出資購買，亦非由李祥剛管理、使用、處分 ，而係由原告向財政部國有財產局臺灣北區辦事處申購並於 101年3月3日登記取得該土地之所有權，又原告取得系爭3筆 土地後，且即先後出租與訴外人林美簽、黃銓義，並由原告 收取租金，其他兩筆316、317-20地號土地則由原告向訴外 人游玉坤價購取得，因316與317-20地號土地之建築使用需 求，故才再申購系爭土地，且上開土地為相鄰之關係，依法 亦僅有取得316與317-20地號土地所有權之原告，始有權向 財政部國有財產局辦理申購，且316與317-20地號土地所設



定之最高限額抵押權債務係由原告清償等語，並聲明：被告 合眾公司應將系爭土地之所有權移轉登記予被告李知遠後， 李知遠再將上開土地所有權於101年10月19日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告廖美賢所 有，再由被告廖美賢將上開土地所有權移轉登記予原告。三、被告則以：
㈠被告李知遠、廖美賢則以：
⒈李祥剛從事不動產開發，而向訴外人謝榮賜、林遠能買受上 開316地號土地，並借名登記於游玉坤名下，又系爭土地及 上開317-20地號土地均屬畸零地，因建築需要，李祥剛乃向 財政部國有財產署買受系爭土地，並借名登記於原告名下； 再向訴外人辜聰木購買上開317-20地號土地，並借名登記於 黃銓義名下，其後李祥剛復將上開316地號土地、317-20地 號土地借名登記於原告名下，惟系爭3筆土地均由李祥剛管 理、使用、處分，上開借名登記之原因係基於稅捐、貸款考 量。
⒉101年10月間李祥剛與泰碁公司洽簽合建契約，須提供系爭3 筆土地予泰碁公司使用，乃於101年10月12日將系爭3筆土地 借名登記於被告廖美賢名下，且於同日借用被告李知遠、廖 美賢名義與泰碁公司，訂定系爭合建契約，嗣李祥剛為保障 其為實際所有權人之權利，復於101年10月19日再將系爭3筆 土地借名登記於被告李知遠名下，並依系爭合建契約第2條 第2款約定，於101年12月17日將系爭3筆土地信託登記於被 告合眾公司名下，相關合建契約事宜均係李祥剛負責處理， 原告對於前開事實知之甚詳，竟主張其為系爭土地之所有權 人，否認前開事實提起本件訴訟，又被告廖美賢為知遠建築 集團財務部基層員工，領取李祥剛之薪水，並無洽簽合建契 約之專業知識及經驗，不可能代理原告出面與他人洽簽合建 契約，顯見原告主張不實。
⒊系爭土地係在建管單位要求下，由李祥剛借用原告黃美築之 名義委請蔡政諺向財政部國有財產局購買，並借名登記在原 告名下，費用均由李祥剛支付，此經證人蔡政諺證述明確， 又系爭土地係於101年3月3日始借名登記在原告名下，原告 無從於99年11月3日將系爭土地出租予林美，顯見與事實不 符，縱有此情形，亦係原告違背借名登記契約牟取不法私利 之行為，且黃銓義已於102年5月份排除他人對於系爭土地之 占有，而依李祥剛指示將系爭土地交付泰碁公司占有，且 316與317-20地號土地所設定之最高限額抵押權債務係由李 祥剛所清償，均可見系爭土地係由李祥剛實際管理、使用、 處分，又李祥剛已終止與原告之借名登記關係，原告非系爭



土地之所有權人，故無從依民法第179條規定請求被告廖美 賢將將系爭土地所有權登記利益返還予原告，且被告李知遠 、廖美賢間之土地買賣契約係隱藏借名登記關係，依民法第 87條第2項規定並非無效，被告李知遠亦無怠於行使權利之 情形。況被告李知遠與合眾公司就系爭土地所成立之信託契 約，其受益人為被告李知遠及泰碁公司，故被告李知遠即無 權單獨終止與被告合眾公司間之信託契約，原告自無從代位 行使此權利，退步言，縱被告李知遠對被告廖美賢負有塗銷 所有權移轉登記之義務，上開信託契約之目的並未因此而無 法完成，故原告主張信託關係因信託目的無法完成，亦難採 信等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告合眾公司則以：
答辯理由如被告李知遠、廖美賢所述，且並未跟被告李知遠 合意終止系爭信託契約等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之 訴。
四、不爭執之事項（見本院卷第112至114頁反面）： ㈠原告於99年8月19日與訴外人游玉坤就坐落臺北市○○區○ ○段○○段000○000000地號土地簽定不動產買賣契約書； 另坐落臺北市○○區○○段○○段0000 00地號土地（即系 爭土地），係由財政部國有財產局北區辦事處於101年2月9 日核發「業經黃美築等1人依法繳清價款承購」之出售國有 土地產權移轉證明書，並於101年3月3日辦竣產權移轉登記 。
㈡被告李知遠之父即李祥剛曾於99年1月14日，以知遠聯合實 業股份有限公司（下稱知遠公司）之代理人之身分，與周錦 強簽訂「合作投資協議書」，記載由周錦強出資支付李祥剛 購買316地號、317-20地號，並指定登記於游玉坤名下。李 祥剛曾於99年以知遠公司之代理人之身分，與周錦強簽訂「 合建分售契約書」。
㈢李祥剛曾於99年8月12日，以知遠公司代理人之身分，與周 錦強簽訂「終止合作協議書」，其內記載：「雙方於中華民 國九十九年元月十四日就台北市○○區○○段○○段000○ 000000地號土地共兩筆簽定投資合作協議書及合建契約書， 甲方現已知悉前述土地標的已於99年8月12日由現所有權人 游玉坤出售予黃美築，雙方合意後俟游玉坤取得完整金額( 兌現無誤)之第一期款且前述土地過戶完成時，前述合作協 議書及合建契約書均自始無效，日後立書人均不得再向對方 提出任何請求或主張，特立此書是實，壹式貳份由甲、乙雙 方各執壹份為憑。」
㈣不動產買賣契約書記載買方黃美築、賣方游玉坤，買賣標的



為316、317-20地號土地，買賣總價為136,600,000元，第3 條付款方法記載：「(一)第一期款新台幣参仟参佰陸拾萬元 整，於簽約時給付之，同時辦理過戶用印手續及交付移轉過 戶資料。(二)第二期款新台幣壹億零参佰萬元整，由甲方就 本不動產提供向銀行貸款，於雙方完稅同時將過戶案及抵押 案連件送地政機關收件，銀行撥款當日代償乙方原向有限責 任基隆市第二信用合作社之借款本息全部，如有不足應由甲 方補足，同時以現況點交土地給甲方。」，第15條以手寫方 式記載：「於黃美築交付銀行本票新台幣参仟参佰陸拾萬時 ，乙方游玉坤應配合將本約之支票及本票及乙方之印鑑證明 交還甲方」。李祥剛曾於99年8月12日簽發支票號碼：GN000 0000、到期日：99年8月20日、票面金額：3,360萬元之支票 ，及票據號碼：TH0000000、到期日：99年8月20日、票面金 額：3,360萬元之本票(記載「僅供台北市○○區○○段○○ 段000○000000地號買賣契約第一期款兌現之用。」)各1紙 交付游玉坤。
㈤李祥剛並於同日收回其於99年8月12日所簽發之支票(票據號 碼：GN0000000、到期日：99年8月20日、票面金額：3,360 萬元)及本票(票據號碼：TH0000000、到期日：99年8月20日 、票面金額：3360萬元)正本。
㈥系爭3筆土地辦理信託登記予被告廖美賢之作業係由地政士 蔡政諺於101年10月9日送件辦理信託登記作業，土地登記申 請書上書載：「原因發生日期：中華民國101年10月8日」、 土地信託契約書上書載：「立約日期：中華民國101年10月8 日」，並於101年10月12日完成以信託為原因移轉登記予被 告廖美賢。
㈦系爭3筆土地於101年10月12日依信託而登記予被告廖美賢， 同日復由被告李知遠、被告廖美賢以系爭三筆地號土地所有 權為合建標的與泰碁公司簽訂系爭合建契約書，訴外人汪添 進並為系爭合建契約之見證人。被告廖美賢復於101年10月 13日以原告受託人名義將系爭316、317-20地號土地以買賣 為原因出售予被告李知遠，嗣於101年10月19日將系爭3筆土 地以買賣為原因移轉登記完成，被告李知遠再依系爭合建契 約第2條第2項約定，於101年12月17日以信託為原因將系爭3 筆土地移轉登記予被告合眾公司。
㈧原告曾於103年1月7日寄發存證信函，內載：「有關台北市 ○○區○○段○○段000○000000○000000地號等3筆土地， 茲敬告：一、查關係人廖美賢竟基於為另外關係人李知遠等 之不法利益，將上開土地由廖出售予李，嗣後李知遠又將上 開土地與第三人「泰基建設股份有限公司」簽訂合建契約，



上列作為非但背信，且已嚴重侵犯我等權益。二、廖、李等 背信及詐欺/詐害作為，已涉違法，我等將以“共同正犯” 依法追究民刑事責任，特為告知。」
㈨上開316、317-20地號土地於99年2月2日設定最高限額抵押 權予有限責任基隆市第二信用合作社，登記擔保債權總金額 ：123,600,000元、債務人及債務額比例：游玉坤、趙崇鍵 、趙崇昌債務額比例全部、設定義務人：游玉坤、共同擔保 地號：長春段二小段316、317-20。)于振園借用于振蘭之名 義於99年9月20日以原告之代理人身分，自星展銀行分別匯 款5,000萬元、94,648元至趙崇昌設於有限責任基隆市第二 信用合作社之帳號00000000000000號帳戶；于振園借用于振 蘭之名義於99年9月20日以原告之代理人身分，自星展銀行 分別匯款5,000萬元、3,100,327元至趙崇鍵設於有限責任基 隆市第二信用合作社之帳號00000000000000號帳戶；合計于 振園共匯款103,194,975元。99年9月20日15時58分23秒，趙 崇昌設於有限責任基隆市第二信用合作社之帳號0000000000 0000號帳戶，匯入5,000萬元，匯款人姓名記載：黃美築、 匯款銀行記載：星展台灣大安；99年9月20日15時58分24秒 ，趙崇鍵設於有限責任基隆市第二信用合作社之帳號000000 00000000號帳戶，匯入5,000萬元，匯款人姓名記載：黃美 築、匯款銀行記載：星展台灣大安。
㈩上開316、317-20地號土地，於99年9月20日設定最高限額抵 押權予合作金庫票券金融股份有限公司，登記擔保債權總金 額：192,000,000元、債務及債務額比例：黃美築、九大聯 合實業有限公司債務額比例全部、共同擔保地號：長春段二 小段316、317-20。九大聯合實業有限公司、李祥龍、黃美 築曾於99年9月16日共同簽發票面金額1億六千萬元如原證16 所示之本票。九大聯合實業有限公司並於99年9月16日與合 作金庫票券金融股份有限公司簽訂「合作金庫票券金融股份 有限公司委任保證發行商業本票約定書」，其上並列有連帶 保證人李祥龍、黃美築。有限責任基隆市第二信用合作社於 316、317-20上設定之前述抵押權，其擔保之債權於99年9月 20日清償，並於同日獲核發如原證17所示之抵押權塗銷同意 書，並於99年9月21日完成塗銷登記。合作金庫票券金融股 份有限公司依前述「合作金庫票券金融股份有限公司委任保 證發行商業本票約定書」之約定，於99年9月21日匯159,454 ,754元至華南商業銀行戶名：九大聯合實業有限公司、帳號 ：000000000000號之帳戶。九大聯合實業有限公司，於99年 9月21日轉帳103,194,975元至華南商業銀行戶名：黃美築、 帳號：000000000000號之帳戶。于振園於99年9月21日以黃



美築之代理人身分，自華南商業銀行戶名：黃美築、帳號： 000000 000000號之帳戶轉帳103,194,975元至于振蘭之星展 銀行大安分行00000000000000號帳戶。 華南商業銀行戶名：九大聯合實業有限公司、帳號：000000 000000號之帳戶，於99年9月23日，轉帳支出56,259,779元 ，至華南商業銀行戶名：黃美築、帳號：000000000000號之 帳戶。
五、本院之判斷：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照） 。復按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以 自己名義，行使其權利，民法第242條前段定有明文。又債 權人得以自己名義代位行使者，為債務人之權利而非自己之 權利，固須債務人果有此權利，且在可以行使之狀態，若債 務人自己並無該項權利，債權人自無代位行使之可言（最高 法院49年台上字第175號判例、65年台上字第381號判例意旨 參照）。是債務人如無該項權利，債權人即無從依民法第24 2條前段規定代位行使權利。本件原告主張得代位被告李知 遠依民法第179條向被告合眾公司請求將系爭土地之所有權 移轉登記予被告李知遠等節，均為被告所否認，則依前開說 明，自應就系爭信託契約業已終止而被告李知遠確有該項權 利為舉證。
㈡被告李知遠、被告廖美賢以系爭3筆土地所有權為合建標的 與泰碁公司簽訂系爭合建契約，並於101年10月19日將系爭3 筆土地以買賣為原因移轉登記予被告李知遠，被告李知遠再 依系爭合建契約書第2條第2項約定，於101年12月17日以信 託為原因將系爭3筆土地移轉登記予被告合眾公司等節，為 兩造所不爭執如前。原告固主張依民法第242條代位被告李 知遠終止就系爭土地與被告合眾公司之信託法律關係，且系 爭土地之信託目的不能完成而消滅云云，然按信託關係，因 信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而 消滅；又信託利益全部由委託人享有者，委託人或其繼承人 得隨時終止信託，信託利益非由委託人全部享有者，除信託 行為另有訂定外，委託人及受益人得隨時共同終止信託，信 託法第62、63條第1項、64條第1項定有明文，從而，於信託 利益全部由委託人享有，而委託人有數人時，本於信託法第 64條第1項之同一法理，自應由全部之委託人始能共同終止 信託。經查，系爭信託契約書第1條明定該信託關係之委託



人及受益人為被告李知遠及泰碁公司，受託人為被告合眾公 司等情，有該份信託契約書可稽（見本院卷三第58頁），則 系爭信託契約書之信託利益由委託人即被告李知遠及泰碁公 司享有，依前開說明，被告李知遠及泰碁公司雖得隨時終止 ，然仍須共同為之，故被告李知遠並無單方終止之權，從而 ，依首揭說明，原告對被告李知遠亦無可代位行使終止信託 之權。又查，系爭合建契約書約定略以：「第二條：甲方（ 即被告李知遠、廖美賢）之主要義務：一、甲方同提供可建 築土地與乙方作為本契約建地之用，並保證甲方持有土地產 權清楚。二、甲方同意於本契約簽訂同時，應辦理信託登記 給雙方指定之受託人，…以保障雙方之合建建地產權清楚不 受其他債務之影響。…第三條：乙方（即泰碁公司）之主要 義務：一、乙方應依建築法規，出資建造合建房屋大樓，並 將合建房屋及土地依本契約條款分配予甲方。二、甲乙雙方 均同意將本合建房屋啟造人交付信託及管理，以保障雙方之 合建建地產權清楚不受其他債務之影響。…第七條：合建保 證金：一、甲方原有之土地融資（即合作金庫票卷股份有限 公司土地融資壹億陸仟萬元整），應由乙方承接…二、乙方 簽約信託完成應支付甲方保證金貳仟萬元整。」，系爭信託 契約書則約定：「第二條：信託目的及建築經理服務事項： 甲方（即被告李知遠及泰碁公司）為使本專案順利興建完工 、取得使用執照、辦妥產權登記並就興建完成建物追加設定 抵押權予丙方以保障丙方債權，委託乙方辦理下列事項：一 、本專案產權信託移轉登記、管理與處分。二、依信託法律 關係擔任建造執照起造人及興建完成建物之管理與產權處分 。三、於本專案工程興建期間進行再建工程進度之查核。」 ，有系爭合建契約書及系爭信託契約書存卷可稽（見本院卷 一第27、28頁、卷三第58頁），則縱如原告主張依民法第17 9條，被告廖美賢得向被告李知遠請求回復系爭土地登記原 狀，被告李知遠因而負返還其受系爭土地所有權登記利益之 義務，然基於債之相對性，要難據此認上開合建之信託目的 已不能完成而消滅。此外，原告復未能提出其他被告李知遠 、泰碁公司與被告合眾公司間信託關係已終止之證據以實其 說，從而，該信託關係仍存在。
㈢按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權 之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而 受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所 謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項 不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付 之目的（最高法院103年度台上第2198號判決意旨參照）。



經查，被告李知遠係因系爭信託契約而將系爭土地信託登記 與被告合眾公司，而該信託關係仍存在等節，業如前述，又 原告復未能提出其他證據證明被告合眾公司受此利益而無法 律上原因之情形，從而被告李知遠即無從依民法第179條請 求被告合眾公司將系爭土地之所有權為移轉登記，故依首揭 說明，原告亦無代位行使之權利。從而，原告欲代位被告廖 美賢、李知遠請求被告合眾公司將系爭土地之所有權移轉登 記予被告李知遠後，李知遠再將上開土地所有權於101年10 月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復 登記為被告廖美賢所有，再由被告廖美賢將上開土地所有權 移轉登記予原告，於法無據，並無理由。
六、綜上所述，原告無代位被告李知遠向被告合眾公司請求將系 爭土地所有權為移轉登記之權。從而，原告起訴請求被告合 眾公司應將系爭土地之所有權移轉登記予被告李知遠後，李 知遠再將上開土地所有權於101年10月19日以買賣為原因所 為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告廖美賢所有 ，再由被告廖美賢將上開土地所有權移轉登記予原告，為無 理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
臺北簡易庭 法 官 劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 吳建元
附表：
┌──────────┬─────┬──┬───┬──┐
│ 坐落 │ 地號 │地目│面積（│權利│
│ │ │ │平方公│範圍│
│ │ │ │尺） │ │
├──────────┼─────┼──┼───┼──┤
│臺北市中山區長春段 │317-12 │道 │0.40 │1/1 │
│2小段 │ │ │ │ │
└──────────┴─────┴──┴───┴──┘