臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
104年度板簡字第928號
原 告 李蕭佑禎
原 告 兼
訴訟代理人 萬恩慈
被 告 王信介
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104 年10月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三 、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴請求被告應給付原 告新台幣（下同）35萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於民國104年10月13日 提出民事追加訴之聲明狀擴張聲明為被告應給付原告李蕭佑 313,500元。被告應給付原告萬恩慈136,500元部分，揆諸首 揭規定，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告李蕭佑禎所有現由原告萬恩慈居住位於新北市○○區 ○○街00○0號3樓之房屋（下稱系爭3樓），係位於被告 所有坐落新北市○○區○○街00○0號4樓（下稱系爭4樓 ）之下方，此有建物登記謄本可稽。原告萬恩慈前發現因 被告所有房屋排水管、給水管漏水，致系爭3樓房屋牆壁 呈滴水、漏水狀態，並使屋內訂製之衣櫃遭毀損。此外， 原告萬恩慈所有放置於發霉衣櫃內之衣服必須丟棄。而原 告萬恩慈長期間不斷找人來估價牆壁櫃子，長時間需耗費 精神與金錢，以處理樓上漏水及牆壁、衣櫃損壞乙事。另 被告在系爭大樓頂樓平台搭建違章建築，並出租予他人， 本件頂樓平台既屬系爭大樓區分所有權人全體共有，被告 無權占用系爭平台，並建造房屋出租予他人居住，原告自 得向被告請求不當得利。
（二）為了開庭。長久面對一個發霉損壞的衣櫃...，鄰居不友 善對原告萬恩慈的心理壓力。今天才當庭聽到原來是被告 跟人講什麼收錢作證。..上述種種。換作任何人在精神上 都會感到有很大的壓力。被告當庭指原告萬恩慈2年沒有 繳公共費用以及面對鄰居和法院的心理壓力大是肯定的。
眾所皆知毋庸舉證。再此追加被告需賠償原告萬恩慈慰撫 金10萬元。原告萬恩慈總共求償的部分是136,500元。（三）頂樓平台是大樓住戶全體共有，即使未經登記，仍具有「 共有」之性質。頂樓被四樓獨佔共有人的部份本就為不當 得利。被告所說他多繳費用。也是拿了不當得利才來付這 些費用。獨佔了價值1萬2較多的不當得利。再拿一點小錢 來付公費，被告本來就應該拿不當得利的部份出來公用。 到後來被告竟然覺得洗水塔。公費或鎖在頂樓的水錶壞掉 等跟我們收錢是應該的。但事實上頂樓我們2.3.4樓三戶 都應是共有人。被告把利益獨吞。一樓住在隔壁獨立的也 無權進來我們頂樓陽台不是共有人之一，不需要繳公共電 費。我們大仁街我這的房于約有30多坪之大是整層住家不 是套房。又無巷弄。生活機能相當好。前有市場，左有大 潤發，右有愛買、民權圖書館..租金整間出租15,000元， 分租超過15,000元，故考慮頂加為12,000實屬合理。靠近 永和這裡那可能有30坪的5樓房子租金只要6,000元？故之 前我家裡老舊未整理分租一個大房間一個月都要6,500元 了，小房間4,500元，何況是他們比較新整理過的房子。 為此爰依損害賠償及不當得利之法律關係提起本件訴訟， 並聲明：被告應給付原告李蕭佑禎313,500元（含不當得 利24萬元、衣櫃73,500元）。被告應給付原告萬恩慈136, 500元（漏水及壁癌處理6,000元、衣物受損25,000元、本 身時間勞費5,500元、慰撫金10萬元）。（四）對於被告抗辯之陳述：
1、被告未依法登記為地上權人以前，時效而取得地上權之人 ，不過只是有此請求權而已，並非當然取得該不動產之地 上權，在未依法登記為地上權人以前，占有人仍不得據以 對抗土地所有權人，而謂其非無權占有。
2、被告答辯理由四：被告取得時效。
參見釋字 291號大法官李鐘聲表示我國司法實務上，對於 占有他人未登記之不動產者，請求登記為所有人，本院著 有解釋（三七院解三九三四）。最高法院六十九年度第五 次民事庭會議決議：因時效而取得地上權登記請求權者， 不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍 不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。至八十年 度第二次民事庭會議決議補充：占有人因時效而取得地上 權登記請求權者，以已具備時效取地上權之要件，向該管 地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴 法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實 體上裁判。
3、被告表示他係善意無過失占有。應依法登記並不用返還無 權佔有之不當得利，如何證明占有人在占有時即有以時效 取得地上權意思占有，因行使地上權意思乃內心狀態，占 有人要舉證十分困難。占有人占有他人土地若無法律上的 權源，即是無權占有他人土地，就算房屋是合法的建物， 土地所有權人仍得請求拆屋還地。除有拆屋還地之義務外 ，因係無權占有他人土地，以致土地所有權人受有相當於 租金之損害，占有人尚須返還所受相當於租金之不當得利 予土地所有權人。
4、被告表示應以申報地價計算。且原告李蕭佑偵持有4分之1 ，何來持有四分之一?這棟40號是從2樓3樓到4樓共三戶， 5樓則是逃生空間。
三、被告則以：
（一）被告93年12月2日購入係爭不動產時，購屋標的即已包含 頂樓部分；長期以來被告亦雙倍分擔各項公共支出、公共 水電費、水肥清運費等，且獨力負擔頂樓之各項修繕、維 護與整理之費用。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與 各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特 定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成 立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部 分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情 事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知 之情形，而應受分管契約之拘束。再依83年度台上字第13 77號，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予 干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。 本案依據被證1及被證2可知，原告於民國93年間即已知被 告購入系爭不動產且每月繳交分擔各項公共支出、公共水 電費、水肥清運費等,包含頂樓之電費之事實，並無提出 任何異議，足見原告等有默示同意被告占有使用頂樓之意 思表示，是被告確係有權占有、使用係爭土地，原告等主 張被告無權占有云云，顯與事實不符，其訴自應駁回。（二）按以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不 動產者，得請求登記為所有人。以所有之意思，十年間和 平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並 無過失者，得請求登記為所有人。而稱普通地上權者，謂 以在他人土地之上下有建築物，或其他工作物為目的而使 用其土地之權，此分別為民法第769、770、832條所定有 明文。另民法第772條之規定；前五條之規定，於所有權
以外財產權之取得，準用之。於以登記之不動產，亦同。 故可知；占有他人之土地，依民法第772條準用第770、 769條之規定，自得主張時效取得地上權。且未登記之土 地，依法聲請為取得地上權之登記，故依民法第772條準 用第770、769條主張依時效而取得地上權時，顯然不以占 有他人未登記之土地為必要。苟以行使地上權之意思，二 十年間和平繼續公然在他人地上有建築物或其他工作物， 無論該他人土地已否登記，均得請求登記為地上權人，亦 為最高法院60年台上字第4195號民事判例所明白揭示。（三）而承認取得時效制度之理由，通說係認為在保護長期所生 之法律關係，以謀社會法律秩序安定之社會公益。法律之 目的本在保護真正之權利關係，如有反於真正權利關係之 事實狀態存在時，將之去除猶恐不及，自無給予保護之理 。惟一定之事實狀態，經長期存在之後，社會常信賴其與 真實權利關係相符，且在此種事實狀態上建立各種法律關 係，如為保護真正權利人，一旦將之推翻，勢必將此等已 建立之各種複雜之法律關係完全毀壞，造成社會之不安與 混亂，此顯與法律在維持共同生活和平秩序之公益目的相 背。何況有權利人長期消極不行使權利，無權利之占有人 卻積極行使權利，已足以建立新法律秩序，而權利不符應 然狀態之不安定性，不宜久懸不決，應從速確定。法律就 所有權保護與增進社會公益之利益予以評價後，乃採保護 後者之抉擇，此在短期取得時效，占有人於占有之始為善 意與無過失之情形，尤見其然。民法制訂時之民法物權編 立法原則第四點指明，取得時效係為注重公益而設，司法 院釋字第291、350號解釋亦明白闡釋：取得時效規定，乃 為促使原權利人善盡積極利用其財產之社會責任，並尊重 長期占有之既成秩序，以增進公共利益而設，及至釋字第 451號解釋亦復重申取得時效係為公益而設之意旨，均足 供參照（此參謝在全大法官所著民法物權論上冊修訂三版 第234~235頁）。
（四）查被告自93年12月2日購入並居住於係爭不動產後，內心 即以行使地上權之意思，善意且無過失繼續占有系爭土地 ，且以和平公然建築、繼續使用建築物占有系爭土地之事 實為表徵，是被告雖尚未向登記機關為地上權之登記請求 ，顯已然符合取得時效制度之基本要求，參照民法第772 、770條之規定暨上開司法院大法官會議之解釋，在保護 長期所生之法律關係及維持共同生活和平秩序之公益目的 ，尊重長期占有之既成秩序之下，自得依法登記為地上權 人，原告等主張被告無權占有頂樓，請求返還不當得利云
云，洵無理由，其訴自應駁回。
（五）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者， 該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之， 為土地法第97條所明訂。又土地法第105條準用同法第97 條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限 ，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額 年息百分之十計算，此亦為最高法院46年台上字第855號 判例所揭示。參照上述規定及最高法院民事判例即知，此 等租金非必以申報地價額年息百分之十計算。且系爭土地 並未直接面臨新北市景平路，而係隱身在小巷之中，距捷 運、火車站、學校、醫院等皆有一段距離且樓下為計程車 休息站，人員出入複雜。應以申報地價乘以百分之五計算 ，始合理相當。而原告等請求新台幣35萬元，既無計算依 據亦違反上開最高法院判例意旨，失之公允；依民法第 148條，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 。本案原告於被告已10年間善意和平取得地上權後始主張 不當得利,顯係濫用權利有違誠信原則之嫌。退萬步言， 縱被告係無權占有頂樓(假設語氣)，返還之相當於租金之 不當得利，亦應以申報地價乘以百分之五計算，始符公平 ，況原告之一李蕭佑禎對係爭土地僅持分四分之一，亦僅 得就其應有部分比例請求相當於租金之不當得利。原告請 求之金額,顯然過高。
（六）依民法第148條，權利之行使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法。本案原告等多年來屢屢以實現私權為名，行濫 訴之實，徒耗司法資源。就原告主張1衣櫃損壞、2丟棄之 衣物、3牆壁毀損等損害賠償部分，被告已受新北地方法 院檢察署102年度偵字第16694號處分書以不起訴處分在案 ，足證原告等指稱之損害並不存在。然原告等竟置若罔聞 ，屢屢託詞94年損害賠償事件，以濫訴之手段滿足其自身 永無止盡的金錢欲望，被告以無私大愛包容其謬誤，期望 能以平和敦厚之行止令原告等受有潛移默化之影響，以增 進社會祥和之風氣。
（七）系爭不動產自66年起，即由訴外人吳家基管理使用，迄93 年期間持續近30年，後被告自93年購入系爭不動產，共有 人之間亦無任何糾紛發生，顯見自66年間起算至104年， 共數十年期間，各共有人對於系爭不動產由四樓屋主負責 管理，至少有默示之同意存在，應認系爭土地共有人之間
就系爭土地之管理使用，成立有默示分管契約，而原告李 蕭佑禎自66年起買受取得系爭不勤產應有部份，對於訴外 人吳家基及被告持續占有使用系爭土地亦從未爭執，顯見 原告李簫佑禎巳明知系爭土地之分管使用情形，否則豈有 可能明知系爭土地遭部分共有人或他人占用，卻歷經四十 年之久均未請求占有人返還之此理，顯與常情不符。（八）按基於債之關係而為占有的一方當事人，得向他方當事人 主張有占有之正當權涿，占有人倘有權將其占有移轉於第 三人時移轉於第三人時，則該第三人亦得對於他方當事人 ，主張其亦有占有的權利，學說上稱為占有之連鎮，亦即 在下列三個要件具備下：⑴中問人對於所有人需有合法之 占有權源；⑵第三人需自中間人基於一定之法律關係（尤 其是債之關係）取得佔有的權利，需中開人已得將其直接 占有移轉於第三人，則第三人對於所有權人亦屬有權占有 。依前所述，系爭不動產共有人間存有默示分管契約，約 定系爭不動產由實際共有人管理使用，故系爭不動產真正 共有人吳家基占有管理系爭土地對於共他共有人而言應屬 有權占有；而被告係自訴外人吳家基處，基與買賣之法律 關係，而取得系爭土地之占有，吳家基既係系爭土地之實 際管理者，而系爭土地之分管契約又無約定分管人不得買 賣予第三人，亦即訴外人吳家基有權將系爭土地之直接占 有移轉於第三人；據上，被告占有系爭土地對於系爭土地 管理權人而言，應屬有權占有，而被告之占有，對於系爭 土地之其他共有人而言，亦屬有權占有。
（九）從而，被告占有糸爭土地，對於系爭土地之共有人即原告 而言，既屬有權占有，則原告主張被告占有系爭土地言構 成不當得利或侵權行為云云，即屬無據，與法不合等語置 辯。並聲明：原告等之訴駁回。訴訟費用由原告等負擔。 若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、原告主張之事實業據提出櫃子牆壁損壞之光碟及照片、衣櫃 報價單、已修理衣櫃牆壁報價單、房水整修報價單、違建確 定拆除大隊函。被告則否認原告主張，並以前詞置辯，提出 房屋買賣契約書、公共水電費輪繳表、新北地方法院檢察署 102年度偵字第16694號不起訴處分書為證，是本件所應審酌 者為原告之請求是否有理由？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照） 。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任，民法第184條第1項固定有明文。惟損害賠償之債 ，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有 相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債， 如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在 （最高法院49年台上字第2323號判例亦足資參照）。（二）原告主張因被告之系爭4樓房屋排水管、給水管漏水，致 原告李蕭佑禎所有之系爭3樓房屋牆壁呈滴水、漏水狀態 ，並使原告李蕭佑禎所訂製之衣櫃遭毀損。原告萬恩慈所 有放置於發霉衣櫃內之衣服必須丟棄等語，惟遭被告否認 ，雖原告有提出照片、照片光碟片及估價單等為證，然觀 諸照片內容僅顯示有屋內天花板及櫥櫃受損情形，亦不足 以證明原告之系爭3樓房屋漏水是被告系爭4樓房屋排水管 、給水管漏水所致，而原告又未能提出其他證據以證明其 所述為實在，是原告主張因被告房屋漏水導致原告受有損 害（原告李蕭佑衣櫃73,500元、原告萬恩慈漏水及壁癌處 理6,000元、衣物受損25,000元、本身時間勞費5,500元、 慰撫金10萬元），請求被告賠償云云；尚屬無據。（三）另按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人 間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容 忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干 涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最 高法院83年度台上字第1377號判決可資參照；復按所謂默 示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接 推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上 之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認 為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（ 最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨 可資參照）。查，系爭不動產自66年起，即由訴外人吳家 基管理使用，迄93年期間持續近30年，後被告自93年購入 系爭不動產，共有人之間亦無任何糾紛發生，顯見自66年 間起算至104年，共數十年期間，各共有人對於系爭不動 產由四樓屋主負責管理，至少有默示之同意存在，又系爭 大樓之公共水電費等支出，被告所分擔為系爭大樓2、3樓 住戶之二倍，業據被告提出公共電費輪繳表，核與證人即 為系爭大樓38之3號房屋所有權人施楊紹漢於本院證稱： 伊5年前購買中和區大仁街38之3號房屋，該棟建築物是1 到4樓，買的時候頂樓就已經加蓋，而且是有內梯。被告 居住之五樓是誰加蓋我不知道，何時蓋的我也不知道，但
伊搬進去被告就有五樓。（法官問：加蓋五樓時，有無得 到一至三樓住戶同意？）伊前屋主說沒有問題，還說有繳 稅，實際上五樓有沒有繳稅我沒有去查。（法官問：被告 有無出二份管理費、公共電費、其他修繕費？為何？是有 約定？還是被告主動支付？）有，連伊一起也被說要出二 份，38之2號陳太太會負責收錢，他是依照八戶算，一樓 不算，只算二、三、四樓，四樓都算二戶，伊跟被告都算 二戶。公共電費伊一搬進去就已經繳納二戶，洗水塔及修 馬達的的錢，只算7份，少原告1份，因為收錢的太太說原 告那份不好收，請我們把他那份分攤掉，一樓沒有收，是 因為他的水塔是單獨的，梯間也用不到，所以就沒有算一 樓。（法官問：你有無看過被告答辯狀證二照片？）這是 貼在大門，公共電費的單據是寄到38之1號2樓，他會照這 個表，將繳費單，放入要負責繳納的住戶信箱裡，其中圓 圓彩色公共電費輪值表是我做的等語相符，故應認系爭土 地共有人之間就系爭土地之管理使用，成立有默示分管契 約，揆諸首開說明，自堪認系爭房屋頂樓平台，共有人間 有默示分管契約之存在。是原告之主張被告應返還不當得 利云云，委無足取。
五、從而，原告依損害賠償及不當得利之法律關係請求被告應給 付原告李蕭佑禎313,500元；被告應給付原告萬恩慈136,500 元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張陳述與所提之證據暨攻擊 防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰 不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
書 記 官 黃炎煌