最高法院民事判決 一○四年度台上字第二二八五號
上 訴 人 武昌聯合大廈A棟住戶管理委員會
法定代理人 謝新禮
訴訟代理人 陳進會律師
被 上訴 人 李秀端
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○四年
一月十四日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一二五
一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人之法定代理人原為賴萬吉，嗣經改選由謝新禮擔任主任委員，經向台北市政府報備，有台北市政府函附卷可稽，其聲明承受訴訟，並無不合，先予敘明。
次查，上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○小段二五二至二五五、二六七至二七○地號土地（下稱系爭土地）上之武昌聯合大廈A棟大樓，係於民國六十一年間建造完成之地上六層（下稱系爭大樓）、地下一層（下稱系爭地下層）之集合式公寓住宅，系爭地下層為防空避難室及停車場，於九十七年十月一日所有權第一次登記為起造人即訴外人中華特殊工程股份有限公司（下稱中華公司）所有，嗣中華公司於一○○年間將之出賣予被上訴人並移轉所有權登記，惟被上訴人並未取得系爭地下層坐落基地即系爭土地之應有部分所有權，自屬無權占有系爭土地，且獨佔系爭地下層劃設停車位出租或出賣獲利，侵害A棟住戶對系爭土地之所有權及使用權，伊於一○一年六月四日召開第二屆第一次區分所有權人大會，會中決議通過對被上訴人提出訴訟，請求被上訴人給付自一○○年十月起至一○一年八月止所獲利益新台幣（下同）三百零八萬九千三百七十二元等情。爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段規定，求為命被上訴人給付三百零八萬九千三百七十二元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：中華公司當初興建系爭大樓，係取得坐落基地即系爭土地所有權人之同意，且中華公司於出售A 棟住宅時，與各買受戶之買賣契約約定，系爭地下層供住戶作為停車空間兼防空避難室之用，是系爭地下層占有系爭土地自屬有權占有，嗣中華公司將系爭地下層所有權移轉登記予伊，基於占有連鎖之法律關係，伊亦非無權占有，不構成不當得利或侵權行為等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查坐落系爭土地上之A 棟大樓，係中華公司於六十一年間興建完
成，其中系爭地下層就系爭土地並無應有部分之所有權。系爭地下層於九十七年十月一日辦理所有權第一次總登記為中華公司所有，嗣中華公司於一○○年間將之出賣予被上訴人（住戶之一）並移轉所有權登記。又被上訴人就系爭地下層自一○一年九月間起陸續劃設停車位出賣及移轉應有部分予他人等事實，為兩造所不爭執。查系爭大樓為六十一年完工之建物，建築執照及使用執照記載：防空避難設備面積地下一五六九‧○五平方公尺，停車場面積：室內五七一‧三平方公尺，足認中華公司興建系爭大樓時，依法令須附建系爭地下層作為防空避難之用。再參以台北市松山地政事務所及台北市建築管理工程處函覆以：六十、六十一年領得使用執照辦理建物所有權第一次登記之建物，並無相關規定明確規範其基地分配方式；建築相關法令並無防空避難室應有部分所有權之相關規定等語，亦徵系爭地下層興建時，法令並無規定必須持有坐落基地應有部分之所有權。觀諸被上訴人所提出卷附土地買賣預約書第二條及預定房屋買賣契約書第五條約定，系爭大樓承購戶於買受房地時，知悉系爭地下層係作為防空避難室兼停車場使用，且就系爭土地並無應有部分之所有權，堪認系爭大樓住戶同意於系爭地下層堪用年限內，得無償使用坐落基地即系爭土地甚明。又縱該系爭大樓住戶嗣後將其房地輾轉讓與後手，該後手於受讓房地時，藉由系爭大樓及系爭地下層占有坐落基地之外觀，及查閱系爭土地及建物異動登記簿、台北市土地建物異動清冊均可明瞭之現況下，對於前開起造人中華公司係經系爭土地所有權人同意得無償興建該地下層，並得使用系爭土地至建物不堪使用時止等情之原委，當知之甚詳，基於誠信原則之精神，該後手仍應受此無償使用約定之拘束。是以，不論系爭地下層於九十七年間辦理第一次登記為中華公司所有，或中華公司嗣於一○○年間轉賣移轉登記為被上訴人所有，其占有系爭土地均具有合法正當權源，自無不當得利或侵權行為可言。從而，上訴人依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段之規定，請求被上訴人給付三百零八萬九千三百七十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解。查坐落系爭土地上之系爭大樓，係中華公司於六十一年間興建完成，為地上六層地下一層之集合式公寓，系爭地下層係作防空避難室兼停車位使用，就系爭土地並無應有部分之所有權，九十七年十月一日中華公司就系爭地下層辦理所有權第一次登記，嗣於九十九年、一○○年間陸續將其所有權應有部分出賣移轉予被上訴人，被上訴人並自一○一年九月起
陸續劃設停車位出賣移轉予他人等情，已為原審所認定。依上訴人提出六十年間中華公司與住戶訂立之「預定房屋買賣契約書」第五條約定：「地下室歸甲（即買方）乙（即賣方中華公司）雙方共同組織之管理處，全權管理使用，甲方不得異議，但甲方每戶得向管理處申請停車位（約三坪），其停車費用由管理處核定」（一審卷第一宗一八三頁）。地主與住戶訂立之「土地買賣預定書」第二條約定「乙方（賣主）所有前開土地（約一二九坪）持分……賣與甲方（買主）取得」（同上卷一八二頁），依契約文義，似中華公司已與各買受人約定，系爭地下層由渠等所組織之管理處全權管理使用，系爭地下層停車場，由各買受人繳付停車費使用，全無提及系爭地下室得「無償」使用系爭土地。況依上開約定，似中華公司須提供系爭地下層作為防空避難室、停車位供住戶使用，始能使用系爭土地；而被上訴人於第一審自承「除伊自己保留的五個以外，其他全部都賣掉了」「系爭地下室共有四十七個停車位，除伊保留五個停車位供自己及家人使用以外，其餘四十二個車位均已出售」等語（見一審卷第二宗第八六、一九六頁）；系爭地下層如已無法提供予系爭大樓住戶作為防空避難室及停車場使用，則能否謂系爭地下層占有系爭基地仍為有權占有，尚非無疑。原審遽依上開契約約定，認系爭大樓住戶同意於系爭地下層堪用年限內，得無償使用坐落基地即系爭土地云云，是否符合當事人之真意，非無疑義。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十一 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 陳 光 秀
法官 鍾 任 賜
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 十二 月 七 日
Ｅ
, 台灣公司情報網