最高法院民事判決 一○四年度台上字第二一五五號
上 訴 人 洪宗謀
訴訟代理人 朱文財律師
被 上訴 人 祭祀公業石司勳公
法定代理人 石國湖
訴訟代理人 劉佳田律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○三
年十二月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○三年度
上字第三六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地及給付金錢，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落南投縣南投市○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人之被繼承人洪献琪於民國五十二年間擅於該土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示三三一㈠面積二十九平方公尺、三三一㈡面積五十六平方公尺興建建物（下稱系爭建物），為無權占用。縱認洪献琪係經伊前管理人石松林同意而租地建屋（下稱系爭租約），惟未經伊派下員全體同意，對伊不生效力。且上訴人自六十一年起即未繳納租金，已積欠租金達二年以上，依土地法第一百零三條第四款規定，伊亦得終止系爭租約，並請求其給付租約終止前之租金。上訴人另無權占用系爭土地如附圖所示三三一部分面積四十八平方公尺空地（下稱系爭空地）。又上訴人占有上開土地，受有相當租金之不當得利，伊得請求返還等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定及租金請求權，求為命上訴人應拆除系爭建物，返還其坐落土地，及系爭空地（此部分被上訴人於原審擴張請求），暨給付新台幣（下同）二十四萬二千三百十四元，並自一○二年五月十八日起按年給付四萬六千六百九十元之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：洪献琪經石松林同意在系爭土地上興建系爭建物，並按期繳納租金至六十年止，兩造間成立不定期租地建屋契約；伊已於一○三年二月二十五日提存九十八年至一○二年之租金計五千九百元，被上訴人終止系爭租約不合法等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，連同擴張部分改判如其上述聲明，係以：系爭土地為被上訴人所有，洪献琪於五十二年間檢附石松林書立之同意書向南投縣政府申請營造執照，在系爭土地上興建系爭建物，為兩造所不爭。依該同意書所載面積零分壹厘陸毛零系，換算為零點零壹陸零甲，核與系爭土地所有權狀記載地積零甲零壹陸零相符；參以南投縣政府於
五十三年二月一日通知洪献琪謂石金錫等檢舉石松林未得被上訴人派下全體同意擅自同意洪献琪建屋，請其暫行停工，並與系爭土地公同共有人及石松林協議解決等情，堪認該同意書為真正。又觀諸上訴人所提洪献琪繳納名為「使用料」之租金予被上訴人後，由石松林及其妻石張嬌、子石國雄簽立之收據，其上貼有中華民國印花稅票，顯係遠年舊物，應認為真正，且佐以被上訴人法定代理人之陳述，可知被上訴人自設立以來，即有出租財產之習慣，足見石松林於五十二年間基於管理人之身分，有將系爭土地出租予洪献琪建屋使用之權限；況依南投縣政府上開通知內容，倘洪献琪未經被上訴人同意，並檢具協議書或公同共有人同意書報准復工，依建築法相關規定，洪献琪當無法取得系爭建物之使用執照，並辦理所有權第一次登記，益徵洪献琪興建系爭建物有得被上訴人同意，上訴人辯稱兩造間成立不定期租地建屋契約，應為可採。其次，依上開收據及被上訴人法定代理人、訴訟代理人之陳述，可知洪献琪或上訴人繳納六十年第二期租金後，即未再繳納，且上訴人未證明繳納六十一年以後之租金，足認上訴人已積欠租金達二年以上。被上訴人雖主張一○一年十月十六日在南投市公所調解委員會調解時，伊已對上訴人追討租金及終止租約云云，惟當事人在調解中之陳述不得採為裁判之基礎，且證人李文財證稱被上訴人於調解時並未提及租賃關係，此部分主張為不可採。另審視被上訴人所提出書狀及陳述之內容，被上訴人未曾通知上訴人終止系爭租約，且未舉證有為此項通知；被上訴人於一○二年一月三十一日以書狀作為終止系爭租約之意思，雖不生終止租約之效力，惟被上訴人既於訴訟上已有書狀或言詞向上訴人表示終止租約之意思，即應認為已有民法第四百五十條第三項之通知，而發生終止租約之通知效力。上訴人因已積欠租金達二年以上，經被上訴人合法催告後仍未給付，而被上訴人就其於一○二年五月十四日提出之書狀，已表明有終止系爭租約之意思，則於同年月十七日送達該書狀予上訴人時，因上訴人已積欠二年以上租金，且經合法催告後仍未付租，依土地法第一百零三條第四款規定，即生終止租約之效力。至上訴人於一○三年二月二十五日向第一審法院提存五千九百元（回溯五年租金，一年二期，每期五百九十元），係在被上訴人於一○二年一月三十一日通知終止租約後，不生清償之效力。再查，系爭土地係建地，九十六年、九十九年、一○二年之申報地價分別為每平方公尺七千三百三十四元、七千二百八十元、七千零二十一元，審酌系爭土地之地目、使用分區、使用地類別及申報地價逐年遞減等情，認其租金及相當租金之不當得利金額應按系爭土地申報地價百分之五計算。則以上訴人占用附圖所示三三一㈠、㈡及三三一面積共一百三十三平方公尺，按每年土地申報地價年息百分之五計算，
被上訴人得請求上訴人給付九十六年十月二十五日起至一○一年十月二十四日止之五年租金二十四萬二千三百十四元，及自一○二年五月十八日起至返還系爭土地之日止，按年給付相當租金之不當得利金額四萬六千六百九十元。綜上，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定及兩造租約約定，請求上訴人應拆除系爭建物，返還上開土地及系爭空地，並如數給付上開租金及不當得利金額，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按建築房屋基地之出租人，依土地法第一百零三條第四款以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。查上訴人於事實審一再抗辯被上訴人迄未定期催告伊支付租金等語（見原審卷第五一頁、九四頁背面）。而原審亦認定上訴人積欠租金達二年以上，被上訴人於訴訟上以書狀或言詞向上訴人表示終止租約之意思，僅發生民法第四百五十條第三項終止租約之通知效力。則被上訴人依土地法第一百零三條第四款終止系爭租約前，有無依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告上訴人支付租金，攸關其終止系爭租約是否合法。原審就此並未詳加審認，徒以被上訴人對上訴人為終止租約之通知，即認其已合法催告上訴人支付欠租，得終止系爭租約，進而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決為其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十一 月 十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 惠 郁
法官 陳 駿 璧
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 十一 月 二十 日
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