臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
104年度新簡字第202號
原 告 洪玲琴
被 告 吳承霈即吳秀桂即七股美食專賣店
何乾南
上列當事人間請求清償債務等事件，經本院於民國104年11月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳承霈即吳秀桂即七股美食專賣店、何乾南應給付原告新臺幣陸萬壹仟壹佰壹拾玖元，及自民國一百零四年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元，由被告吳承霈即吳秀桂即七股美食專賣店、何乾南負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告吳承霈即吳秀桂即七股美食專賣店、何乾南以新臺幣陸萬壹仟壹佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同 ）418124元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息」，嗣於民國104年8月6日具狀追加 聲明請求被告等應給付原告2萬元之拆除費，後於同年9月29 日行言詞辯論程序時，復變更聲明撤回木桌損失30萬元部分 ，請求被告等應給付原告111119元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬追加 、減縮訴之聲明，經核原告請求之基礎事實仍屬相同，參諸 首揭規定，自為適法。
二、原告起訴主張：
㈠被告等向原告承租臺南市○○區○○街000號房屋（後申請 門牌號碼為臺南市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）， 租賃期間自102年7月1日起至104年6月31日止，為期2年，租 金每月27000元，應於每月1日前繳納，水費、電費另計，立 有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑。被告等積欠104 年1月份之租金及至104年1月31日止之水費、電費等，原告 申請調解並以存證信函催繳，被告等均置之不理，爰依法提 起本訴。茲就請求之項目、金額分述如下：
⒈104年1月1日至104年1月31日止之房租共27000元。
⒉至104年1月31日止之水費共5465元。 ⒊至104年1月31日止之電費共31654元。 ⒋依系爭租約第18條第1項約定，租賃期間內乙方若擬提前遷 離他處時，應賠償甲方一個月租金。被告等提前於104年1月 31日解約，故請求被告等賠償原告一個月租金即27000元。 ⒌依系爭租約第7條及第9條約定，乙方應於交還房屋時負責及 無條件將該房屋回復原狀還甲方，包含鐵捲門上之塗鴉字體 及後面增建之廚房。因被告等迄今仍未依約將系爭房屋回復 原狀交還原告，原告遂於104年6月15日自行雇工拆除後面三 面大牆及回復原狀，支出費用2萬元，應由被告等負擔。 ㈡並聲明：被告應給付原告111119元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。請准原告 供擔保宣告假執行。
三、被告等則辯以：
㈠被告等承租系爭房屋經營餐飲業，正後方為大片空地，鼠輩 猖獗，被告等多次向原告反應均未獲置理，至103年12月16 日被告等電話告知原告因鼠患問題衛生堪慮無法營業，雙方 達成協議提前於104年1月底終止租約，被告等並告知原告會 於1月27日提前交屋，當日會同至水電公司結算至當日水電 費用暨將1月份房租一併付清。被告於1月底將系爭房屋清理 騰空並將鑰匙交付正對面之大樓管理室轉交，原告亦於104 年2月1日簽名領回，然原告拒退押金，竟於104年3月26日寄 發存證信函，捏造被告等仍持續承租之假象。
㈡系爭房屋乃未辦理保存登記之違章建築，致被告等承租1年 多來營業執照無法辦理遷址，被告等被迫提前終止租約，投 入資本遣散員工，損失慘重。故租金部分因原告未能提供合 於約定使用收益之租賃物，被告等主張應按月扣兩成4800元 ，以22200元計算被告等合理應繳納之租金。水電費部分， 因被告等承租期間之水電係轉接自隔壁○○區○○街000號 房屋，期間多次費用異常，被告等原本要自行申請獨立水表 電表，惟因無使用執照而未能申請，原告應提供自被告等搬 遷後即自104年2月1日起迄今新興街131號房屋之繳費明細， 計算平均值後，換算被告等承租期間實際應繳費用。 ㈢因原告未提供合於約定使用收益之租賃物，且雙方業於103 年12月間達成協議於104年1月底提前終止租約，原告要求提 前解約之違約金，顯無理由。又系爭房屋為違章建築經臺南 市政府建管處限期拆除未拆列管中，被告等承租時原告一再 表示承租人裝潢不予干涉，原告選擇此時拆除毫無實益，報 價2萬元亦屬不實，原告其餘請求均無理由等語。 ㈣並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造簽訂房屋租賃契約，約定由被告等承租原告所 有之臺南市○○區○○街000號房屋旁鐵皮建物即系爭房屋 （嗣申請門牌號碼為臺南市○○區○○街000號），租賃期 間自102年7月1日起至104年6月31日止，每月租金為27000元 ，雙方於104年1月31日終止租約等節，並提出房屋租賃契約 書為證，且為被告等所不爭執，自堪信為真實。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告等自104年 1月起即未繳納房屋租金等，迄104年1月31日租期屆至止， 尚積欠租金27000元、水費5465元、電費31654元，提前終止 租約之違約金27000元及回復原狀之拆除費用2萬元等情，並 提出上開房屋租賃契約書、存摺、調解通知書、調解不成立 證明書、存證信函、水費收據、電費收據、相片、台灣電力 公司台南區營業處函、本院台南簡易庭民事判決等資料影本 為證。經查：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 423、424條分別定有明文。被告等自承積欠104年1月份之租 金，惟辯稱系爭房屋鼠輩猖獗，原告未提供合於約定使用收 益之租賃物，應按月扣兩成4800元，以22200元計算租金等 語，並提出相片7幀為證。觀諸上揭法律規定，縱被告等辯 稱系爭房屋後方空地老鼠眾多屬實，可否視同為系爭房屋存 有無法為通常使用之瑕疵？尚非無疑。況被告等承租系爭房 屋經營餐飲業，如未適時注意維護環境衛生，極易造成蒼蠅 、螞蟻、老鼠等為患，此乃眾所周知，而被告等自102年7月 1日起即開始承租系爭房屋經營餐飲，至103年12月間已逾1 年餘，才突然以鼠患問題衛生堪慮無法營業為由，要求提前 終止兩造間之租賃契約，顯見系爭房屋後方空地鼠患的問題 是否應由原告負責，尚非無疑。又依被告等所提出之證據亦 未能證明鼠輩猖獗係於訂約當時即存在，且迄言詞辯論終結 前，被告等更未提出其主張扣減租金2成之請求權基礎為何 ，是其等此部分抗辯，尚屬無據。從而，原告請求被告等給 付積欠1個月之租金27000元，應予准許。 ⒉原告主張被告等截至104年1月31日止，積欠應繳納之水電費 用為水費5465元、電費31654元乙節，業據提出與所述相符
之水、電費收據為證，自堪信為真實。被告等雖辯稱系爭房 屋之水電係轉接自隔壁○○區○○街000號房屋，承租期間 多次費用異常，原告應提供104年2月1日起迄今之繳費明細 ，以計算被告等實際應繳費用云云。然被告等於104年1月31 日交還系爭房屋予原告，在此之前，系爭房屋仍為被告等占 有使用中，上開期間之水電費用自應由被告等負擔，要與租 約終止後之水電費用無涉。故是被告等所辯，誠屬無稽。原 告請求被告等給付水費及電費共37119元（5465＋31654＝37 119），為有理由，應予准許。
⒊原告主張被告等提前終止租約，依系爭租約第18條第1項約 定，請求被告賠償原告1個月租金27000元等語。被告等則以 雙方業於103年12月間達成於104年1月底提前終止租約之協 議，原告要求提前解約之違約金，顯無理由等語置辯。經查 ：系爭租約第18條第1項約定「特約應受強制執行之事項：1 .租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個 月租金，乙方決無異議」等語，本件係被告等於租賃期限（ 104年6月31日）屆滿前之103年12月間，向原告表示欲提前 終止系爭租約，並於104年1月31日前遷離，為被告等所自承 。是原告依約請求被告等給付相當於1個月租金之違約金270 00元，洵屬有據。
⒋又被告等已於104年1月31日將系爭房屋清空遷讓交還予原告 乙節，為兩造所不爭執，惟原告主張被告等承租系爭房屋時 ，於後方增建之廚房及鐵捲門上之塗鴉等，因被告等搬遷時 未依約回復原狀，經請求被告回復原狀，屆期仍未修復，原 告乃自行僱工拆除並支出2萬元，此項回復原狀之費用，依 系爭租約第7條、第9條之約定，亦應由被告等負擔乙節，則 為被告等所否認，並辯稱：系爭房屋為違章建築經臺南市政 府建管處限期拆除未拆列管中，原告此時選擇拆除毫無實益 ，報價2萬元亦屬不實等語。惟依系爭租約第9條所約定「房 屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設 ，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原 狀」，及第7條約定「契約期間內乙方若擬遷移他處時乙方 不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金 ，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」等語 ，則被告等於租約終止交還房屋之際，本負有回復原狀之責 ，且被告等亦不爭執其於承租期間曾在系爭房屋後方裝設木 板牆等設施之事實，再經比對原告所提出之現場相片所示， 明顯可見系爭房屋於被告等交還後仍有裝潢未經拆除之情形 ，則原告主張被告等依約有回復原狀之義務，自屬有據，被 告等辯稱無拆除實益，則屬無據。又原告主張其已請求被告
等拆除上開增建部分，因被告等屆期仍未拆除，遂自行僱工 拆除並支出2萬元乙節，並提出裝潢拆除收據影本為證，而 被告等既否認有回復原狀義務，自難以期待渠等主動拆除， 該裝潢拆除費用2萬元確屬必要之回復原狀費用，則原告依 約得向被告請求回復原狀之費用共計2萬元。
⒌據上，原告請求被告給付租金27000元、水費5465元、電費3 1654元、違約金27000元、回復原狀費用2萬元，合計為1111 19元，為有理由。
㈢末按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或 損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物 。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人 無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人 ，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即 可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租金之性質， 應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即 ，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金 債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢 或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃 關係終了、承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止 條件成就時，即負有將其全額返還於承租人之義務。故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。查被告等尚積欠原告租金等費用111119元 ，業經本院審認於前，又原告尚未返還被告等押租金5萬元 一節，亦為兩造所不爭執，揆諸上開說明，被告等以押租金 5萬元抵充後，尚應給付原告61119元，故原告請求被告等給 付租金等費用61119元，自屬有據，逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，訴請被告等應給付原告 61119元，及自支付命令送達翌日即104年5月5日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；原 告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本 案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 附此敘明。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人，按其人數，平均分擔 訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法
院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔；法院為終局判決 時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第85 條第1項、第87條第1項分別定有明文。查本件訴訟費用為47 40元（即第一審裁判費4740元），本院爰依職權確定上開訴 訟費用兩造比例負擔如主文第3項所示。
八、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第38 9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告就此部分 聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。另依被告之聲請 ，依同法第392條第2項規定，宣告如被告以61119元預供擔 保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失 所附麗，應予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。爰依民事 訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第1項、第87條第1項 、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
新市簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 蘇豐展