臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 104年度彰小字第120號
原 告 林志亮
被 告 黃智良
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 詹皓傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年10月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣1,000元由原告負擔。
理由要領
一、原告聲明求為判決被告應給付原告新台幣（下同）100,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。其主張略以：
㈠原告於民國104年3月3日至東森房屋彰化金馬加盟店簽訂不 動產買賣斡旋契約書，並交付斡旋金10萬元，於同年月8日 經東森房屋仲介羅清芬確認被告將所有坐落彰化縣彰化市○ ○○段○○○○段0000000○000000地號土地，及其上同段 601建號即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段00巷00號之26 房屋（下稱系爭不動產）以150萬元成交，被告已收取斡旋 金，仲介羅清芬以電話及LINE通訊軟體表示系爭不動產交易 之意思表示成立，仲介人員事後又以被告臨時無法趕回彰化 ，相約同年月9日晚間7點與代書另簽合約。原告當日即尋仲 介人員前去勘察裝修系爭不動產，嗣經同年月3月9日，原告 依約前往東森房屋彰化金馬加盟店，該店之楊經理及仲介羅 清芬表示略以：屋主（即被告）在後面，因價格嫌低不願意 成交，如願意加至200萬元，屋主才願意出來簽約！當日（ 即3月8日）屋主同意要賣屋，還沒有簽約，所以口頭約定不 算數等語…。如同意加價屋主即會立即出來簽約。按民法第 94條、第95條、第153條等規定，契約當事人雙方只要互相 表示意思一致契約就成立，不一定要書面，買賣房屋並非兒 戲，豈有相約來簽約，又反悔之意！依斡旋契約書第6條第1 項詳載，買方之承購條件有效期間經賣方同意，買賣契約即 為成立！又同條第2項、第3項分別訂有買賣雙方約束條款， 賣方即被告因加價不成反悔，顯違反同條第3項，應加倍返 還定金予買方即原告。被告以意思通知居間不動產仲介業者 ，為同意本買賣契約，嗣後反悔卻無於簽約日晚間7時前通 知，又以投資者等等為藉口要求加價，顯然無正當理由且故 意愚弄原告，爰依民法第250條第1項及斡旋契約書第6條第2 項但書、第3項約定，以給付2倍定金返還原告，被告尚餘10
萬元未給付。
㈡被告於支付命令異議狀對原告不實指控，均為無稽之論，令 原告深感受辱。從WWW全球網路查詢被告所留電話，其職業 為惠双法拍專業不動產經紀人，又該公司標榜誠信專業、用 心服務，實難理解被告之固指不實指控之誠信依據為何？被 告身為法拍不動產專業人才，對於不動產買賣之誠信與相關 規範，足見有相當認識，且可知程度高於一般人與原告，然 竟視為如此兒戲，豈有答應賣屋，見買屋者到場立即加價， 又以未簽名就不算成立等語，視契約平等、公平於糞土，如 原告不當場簽約即遭沒收斡旋金，到場簽約卻任由東森房屋 業者與被告盡情喊價，胡扯投資者為由，稱還沒簽名不算數 ，簡直拿買方為兒戲，兩造從未謀面，被告指原告不實指控 ，實感惡劣。是以原告拒絕與被告調解，原告提起本訴，業 有採證相關與仲介電話聯繫錄音與現場錄影錄音，不論訴訟 勝敗絕非不實指控，原告僅希望以自身經歷尋求法律途徑， 將訴訟結果合法公布於中部地區有關居住正義或購屋相關論 壇，以證被告不實指控。
㈢被告與委託之東森不動產業者，均從事不動產買賣，對於買 賣之成立與否甚熟，東森業者屢屢表示斡旋金已收取，屋主 同意出售…等語，顯然被告與東森業者有密切聯繫，原告於 104年3月8日確信被告同意出售、收取斡旋金，於104年3月9 日依約前往簽約，原告業已舉證甚明，雖要約書未具簽章， 然被告為不動產買賣之專業人士，是否早已故意安排詐害原 告。同業間甚明其買賣規範，東森業者已對原告表示收取斡 旋金甚明，東森業者之詞足證被告有出售及收取斡旋金之事 實。其餘舉證責任應轉換由被告主張。
㈣被告於104年5月12日寄發彰化光復路郵局第204號存證信函 ，其內容言過其實，多與事實不符，顯為臨訟辯詞。原告於 104年3月3日簽屬系爭斡旋書後，於同年月8日前不曾與東森 房屋仲介公司營業員聯繫，何來不斷施以詐術？又原告均為 被動式接收東森房屋仲介訊息，此可查證通聯紀錄。又150 萬元為東森房屋仲介於104年3月3日自述金額（150～180萬 都有人開價，只是沒簽斡旋書），且原告係要求150萬元買 清，當時東森房屋仲介自己表示仲介費3萬元（即2%）是動 力，沒有動力如何去與屋主談！被告完全顛覆事實，憑空捏 造，原告自行查證通聯錄音，有另楊經理表示：動作要快， 稱屋主缺錢，趕緊簽約！東森房屋仲介表示系爭不動產地點 為部分計畫道路用地，並保證政府沒資金徵收，屋主有意花 費30萬元整修，但目前沒錢，故150萬元應該可以成交。原 告首次購屋，僅盼望買清，並非稅負各自負擔，是以被告存
證信函有關價金部分，顯然憑空想像！原告接收東森房屋仲 介來訊表示：賀，成交！並表示被告已收取斡旋金，並不曾 表示轉售其他消費者，奢侈稅…等情，而原告於104年3月8 日獲悉成交後，安排整修工程勘查與籌措資金，豈有購屋者 要轉售又要安排整修工程，又於大眾面前要求原告務必於10 4年3月9日前去簽約，否則斡旋金將沒收，實感被告臨訟辯 詞，毫無邏輯可言。被告存證信函稱；撤銷本人（即被告） 先前所為之同意等情，實感萬分困惑？原告於104年3月9日 依約前去簽約，東森房屋仲介即表示被告就在後面，只要同 意加價50萬元，他馬上出來簽約，僅給予原告兩條路走，第 一同意加價50萬元，第二被告還沒簽約，只是口頭成立所以 不算數，原告拿回斡旋金。綜上所論，被告於104年5月12日 寄發上開存證信函，已自承東森房屋仲介通知原告意思表示 相符，104年3月8日依約買賣成立，被告於104年5月12日來 函表示不知所云。又兩造至今尚未接觸，104年3月3日簽立 系爭斡旋書、同年月8日、9日，訴外人葉家閎均在場，葉家 閎是原告的老闆，可以證明104年3月3日東森房屋仲介表示 150萬元至180萬元都有人議價，用斡旋金較有誠意；同年月 8日17時許，現場勘查裝修時表示被告收取斡旋金，要求原 告務必於104年3月9日晚間帶5萬元及印章簽約，否則斡旋金 將無法返還；及104年3月9日東森房屋仲介表示口頭約定不 是契約，沒有簽名不成立，要求加價50萬元被告才願意出來 買賣簽約。
㈤原告經其東森房仲公司同仁因見不慣被告與訴外人羅清芬、 楊雅婷、楊家溱常藉此沒收斡旋金或惡意提高房價，私下透 露告知並給予東森房屋彰化最強民族旗艦店日本阪神5日員 工旅遊（時間2014/12/12～12/26）照片，被告與訴外人羅 清芬、楊雅婷、楊家溱事實上均為東森房仲公司內部成員， 時常藉此方法提高房屋售價或沒收斡旋金，或以低價買入房 屋再以高價轉售，因有法律顧問所以不怕被告。從上開照片 顯見被告與訴外人羅清芬、楊雅婷、楊家溱關係密切，被告 與訴外人楊雅婷為夫妻關係，訴外人楊雅婷、楊家溱疑似姐 妹關係，4人時常出遊，並非一般委託買賣房屋關係，且均 為資深不動產交易專家又身負買賣經驗具有不動產專門知識 ，顯然對原告佯稱買賣成立、屋主缺錢，以左手買、右手賣 ，前一套後一套，愚弄消費者。
㈥被告與訴外人羅清芬、楊家溱為達目的不斷向原告施以詐術 ，藉以被告缺錢…等情通謀虛偽表示，通知原告不到場簽約 即沒收斡旋金，簽約時再以胡扯方式捏造原告為投資客，被 告人在後面（即門牌號碼彰化市○○路0段000號內），而以
加價50萬元即出面簽約。系爭斡旋書詳載第12條特別約定事 項下方『◎賣方聲明：本人已詳閱不動產買賣斡旋契約書， 並同意買方承購條件。（惟若買賣雙方就總價款及付款方式 已達合意時，雖賣方未在本欄簽明確認，其買賣契約仍視為 成立。）』，被告所辯之詞顛覆事實，顯為東森房仲公司內 部成員以投機方式投資，再利用原告單純購屋不諳不動產交 易，竟而通謀虛偽對原告表示買賣確認成立，伺機以不到場 簽約沒收斡旋金，到場簽約加價50萬元，惡意詐害原告。被 告請求傳喚證人楊家溱，此等利用不動產買賣、斡旋契約書 詐害消費者斡旋金、提高房價之東森房仲公司同夥，其證詞 毫無信用性，與被告都是熟識，講話應該不可採。東森房仲 公司仲介人員羅清芬表示屋主已收取斡旋金，原告如不來簽 約斡旋金沒收，務必到場簽約，再者與證人葉家閎間之借款 ，原告自始均表達買賣房屋的錢是借來的，向誰借？如何借 ？係原告與訴外人之事，試問與被告之違約金有何關連？又 與被告協同東森房仲公司間欺騙、詐害原告間有何關連？事 實上如本於誠信原則，要賣不賣一句話，何必愚弄原告？導 致原告無端受其損害，原告與被告不同之處乃以誠信為本， 說到做到絕不欺騙。
㈦原告有對仲介表示，購買系爭不動產係為供父母居住之用， 資力僅能湊足150萬元，也有電話錄音。原告主張被告同意 以150萬元出售系爭不動產之證據，是東森房屋仲介人員羅 清芬於104年3月8日下午5時23分，以LINE通訊軟體中表示確 定以150萬元成交，3月9日晚上7點簽約，除此之外還有用電 話聯絡。當天下午7時許原告還跟羅清芬還去看系爭不動產 ，還跟周圍的其他鄰居說表示已經有賣出成交。原告受通知 被告同意以150萬元出售後，並沒有向營業員表示要將系爭 不動產以180萬元出售予出價180萬元之消費者，將系爭不動 產直接移轉登記給出價180萬元之消費者。原告有在104年5 月13日收到被告所寄彰化光復路郵局存證號碼第204號存證 信函。證人羅清芬及之楊家溱與被告認識，而且被告的太太 也是她們的員工，被告說系爭不動產不是原告要買的，那原 告為何要簽契約？證人又說原告大哥說要180萬元轉售，可 以請原告大哥作證。原告向證人葉家閎借錢，不能說就是葉 家閎要買系爭不動產。另有關法院104年司促字第3079號支 付命令，是因為原告向大哥葉家閎借錢，在外頭原告都稱葉 家閎是大哥，本來以為仲介已經確定要成交了，但結果卻沒 成交，導致該支付命令是原告跟葉家閎借錢的利息這件事情 發生，有關原告借錢的金額及天數之前已經有寫過了等語。二、被告則聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，併願供
擔保請准宣告免為假執行。其答辯略以：
㈠被告於104年2月1日委託訴外人固居不動產仲介有限公司（ 下稱東森房屋民族店）銷售系爭不動產，雙方並簽訂「同意 書」乙紙，約定東森房屋民族店得居間介紹、仲介系爭不動 產出售事宜，惟被告已撤銷以150萬元，稅費各自負擔之條 件出售系爭不動產予原告之意思表示。原告為達以顯低於交 易行情之價格購入系爭不動產之目的，不斷向東森房屋經辦 之營業員羅清芬、楊家溱等人施以詐術，佯稱原告係為盡孝 心，使父母親與家人得有一安居之所，原告兄弟等人欲籌資 購買，惟兄弟間想盡各種辦法，確實僅能勉強籌得150萬元 為由，要求上開營業員向被告即屋主告以上情，情商能夠降 價出售，並於104年3月3日簽署不動產買賣斡旋契約書且交 付東森房屋10萬元斡旋金。而上開營業員未察覺原告之詐術 ，因而受託不斷以原告為人子女欲盡孝心、購買系爭不動產 係為供父母親居住、資力確實僅能勉強湊足150萬元等不實 理由告知被告，令被告因體恤原告為人子之孝心，本於人飢 己飢之惻隱心，致陷於錯誤，方同意將原訂銷售底價200萬 元之系爭不動產以售價150萬元出售原告，被告於104年3月8 日向仲介楊家溱表示：「同意以150萬元出售系爭不動產， 但不負擔移轉登記所生稅、費，且不同意為系爭房屋申請裝 設自來水管」，亦尚未與仲介公司或原告商討過任何付款方 式。惟原告先前即曾聽聞上開營業員提及有其他人願以18 0 萬元之價格購入系爭不動產，只是因尚需待勘查地理後即可 確定之情。詎料，原告於受營業員告知被告同意以150萬元 出售後，即刻向營業員表示願將系爭不動產以180萬元之價 格出售該名出價180萬元之消費者，並請通知伊前來訂約， 由被告名下直接將該系爭不動產所有權移轉登記於該名消費 者名下，如此原告即可無庸繳納奢侈稅。被告於104年3月9 日被告發現原告為「投資客」，即說服被告出售系爭不動產 之理由不實在時，拒絕以上開條件出售，要求須加價至20 0 萬元方願出售。
㈡經營業員發現原告先前所述均與事實不符並告知上情，被告 始發現原告為求以顯不相當之價格購入系爭不動產之目的， 竟利用營業員對被告施以前開詐術即不實說詞，令被告陷於 錯誤方為「同意150萬元出售系爭不動產所有權，稅費各自 負擔」之意思表示。蓋若被告知悉原告乃「投資客」，被告 斷無以上開遠低於行情之價格出售予原告，令原告坐收漁利 、被告減損收益之理。按民法第92條第1項規定，因被詐欺 而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。被告為免權益 無端受損，已於104年5月發函（即彰化光復路郵局第204號
存證信函）通知原告表明撤銷被告先前所為「同意以150萬 元之價格出售門牌彰化市○○路○段00巷00號之26房屋及其 坐落土地所有權（其他稅費各自負擔）」之意思表示；撤銷 後，兩造間即無買賣合意存在。故原告起訴以其與東森房屋 簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書第6條約定，請求被告加倍 返還定金云云，自屬無據。
㈢上開斡旋契約書第12條雖有約定：「惟若買賣雙方就〝總價 款〞及〝付款方式〞已達成合意時，雖賣方未在本欄簽章確 認，其買賣契約仍視為成立」之內容，惟該斡旋契約書之契 約當事人為原告與訴外人固居不動產仲介有限公司，故該內 容自無從限制、約束被告；且兩造即買賣雙方根本未就系爭 不動產〝總價款〞及〝付款方式〞達成合意。再者，前揭契 約書第12條之約定，顯已剝奪簽約人即被告選擇優於委託條 件或交易對象之自由，同時亦違反買賣契約應係對「牽涉買 賣之全部必要之點」有達成合意，方能認為已成立之法律規 範。從而前揭條款約定與居間、買賣契約之立法意旨均有違 背，自屬違反消費者保護法第12條第2項第2款規定，當屬無 效。參照最高法院98年台上字第1972號、臺灣高等法院95年 上字第52號、臺灣臺北地方法院102年訴字第1827號等判決 之實務見解，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須 互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦負擔、點交、辦理費用 及違約情形等重要事項。原告雖不斷諉稱兩造對於系爭不動 產買賣價額已達成合意，然卻從未提及兩造對於稅費負擔及 系爭建物之自來水管申裝架設費用應由何人支出等情，意見 不同，根本無法合意，亦尚未就「價金付款方法、點交、違 約」等重要事項為任何磋商，足徵兩造間之系爭不動產買賣 契約尚未成立。
㈢退步言，縱認被告上開撤銷出賣意思表示不生效力，原告亦 無權向被告請求加倍返還定金，給付10萬元，理由如下： ⑴按原告與東森房屋金馬店簽訂如聲請之系爭斡旋書第6條 第1項、第3項約定：「（第1項）買方之承購條件於本約 有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式 及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為 成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方 ，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。（第3項）賣 方於買賣契約因本條第2項而成立後反悔不賣或因可歸責 於賣方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方 」。足徵買方即原告欲主張系爭不動產買賣契約成立之 前提條件，至少須符合買方之承購條件於本約有效期間經 賣方同意或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條
件已符合賣方之委託條件二者之一。惟查：
①被告即賣方既無於斡旋契約書上簽名同意出售，亦尚未 與原告即買方談妥買賣條件，自無同意買方之承購條件 可言；而被告即賣方之委託出售條件為150萬元出售， 因移轉所有權所生稅金、費用各自負擔，然參系爭斡旋 書第12條特別約定事項可知，原告即買方要求買清即不 負擔因移轉所有權所生之任何稅金、費用，足證顯無買 方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣 方之委託條件可言。既係如此，兩造間買賣契約不能認 為已經成立。且參原告提出之LINE通訊軟體頁面對話內 容可知，買方仲介羅清芬係向原告表示「…屋主確定以 150萬成交…」，並未表示兩造間之買賣條件（如稅費 負擔、付款方式等）全部意思合致，亦堪佐證被告前揭 所述無誤。
②縱原告有交付東森房屋金馬店斡旋金，惟被告始終未收 受，故斡旋契約書右下方欄位方無被告簽收紀錄（原告 於104年3月9日簽約不成後即已取回10萬元斡旋金）； 且於成立買賣契約之前，該斡旋金根本不能認為已變成 定金，蓋既尚未成立買賣契約，何有定金可言？而被告 有返還雙倍定金義務之前提，乃斡旋金轉為定金之條件 成就及被告有收受定金；兩造買賣契約既未成立（即轉 為定金之條件未成就）、被告亦無收受定金，當然無返 還雙倍定金之義務，毫無疑義。
⑵次按被告與東森房屋民族店簽訂之首揭「同意書」內容可 知，於本件交易間，被告雖與東森房屋有居間契約之法律 關係存在，惟於有第三人出價達委託銷售底價金額以上時 ，被告所負義務乃出面與買方即原告洽商買賣條件或其他 預定契約內容，並非被告與原告間已直接成立買賣契約， 更不代表被告已收受原告給付之定金（斡旋金）。至原告 與東森房屋之間簽訂之系爭斡旋書約定內容，被告既非當 事人，又無授權東森房屋代理被告簽訂，故該契約書之效 力自不及於被告。簡言之，被告非系爭斡旋契約書當事人 ，不受該契約書拘束，原告持並無對被告發生效力之系爭 斡旋契約書第6條約定內容為請求權基礎，向被告主張權 利，毫無理由。
㈣被告當時係委託東森房屋彰化民族店（固居不動產仲介有限 公司）代為銷售系爭不動產，故被告複代理人於鈞院104年6 月23日言詞辯論時所陳：「（是否曾委託東森房屋仲介公司 彰化金馬加盟店，出售不動產？）有，如被證一」之部份有 誤，特此更正係「委託東森房屋彰化民族加盟店（固居不動
產仲介有限公司）」。委託期間未定，因該委託型態並非「 專任委託銷售」，故被告得隨時向仲介公司終止委託契約， 因此無庸特定委託期限。被告委託出售價格為開價238萬元 ，願出售底價即下限為200萬元。另被告於接獲本件訴訟通 知前，並未收取東森房屋民族店與原告簽訂之「不動產買賣 斡旋契約書」，該證物之真正與否，被告無法確定。 ㈤被告並非東森房屋民族店之內部成員，原告所述不實。原告 以東森房屋民族店員工旅遊照片遽指：「事實上黃智良、羅 清芬、楊雅婷、楊家臻均為東森員工…」云云。惟被告與訴 外人東森房屋民族店員工楊雅婷為夫妻，故被告係因員工眷 屬之身分帶幼子參加前揭員工旅遊。而被告任職於「惠雙法 拍公司」，從事代辦、解說法拍屋流程之文書業務等工作， 並無從事房屋仲介，原告空言臆測，與實情不符。又原告與 證人葉家閎於另案為向固居不動產仲介有限公司請求締約過 失賠償，竟簽訂年息19%、無需不動產抵押、若原告不向葉 家閎借貸金錢應賠償50萬之違約金等不合經驗法則之消費借 貸契約，由此種顯然違背常情之借款條件及約定可知，顯係 二人通謀虛偽合意所成立之契約，目的無非係欲藉由訴訟之 方式詐取損害賠償。申言之，葉家閎既然願意與原告為此種 通謀虛偽合意，其陳述之信用性，顯然蕩然無存。 ㈥被告委託東森房屋仲介公司金馬加盟店出售系爭不動產，沒 有寫委託期間，被告除同意書之外，在同意書簽訂之前，曾 經有與民族加盟店簽訂委託銷售契約，後來因為不想再受仲 介綁約的限制，所以才應仲介的要求，改以沒有委託期間限 制的同意書來做為規範雙方權利義務的契約，後來因為民族 加盟店的人員楊家溱改任職到金馬加盟店，所以金馬加盟店 的仲介人也有在經手系爭案件。被告所寄彰化光復路郵局第 204號存證信函，原告已於104年5月13日收受。另證人葉家 閎稱3月9日晚上有跟原告去簽約，他有到場但是沒有跟仲介 談等語，但由證人羅清芬、楊家溱所述，可以證明所謂的原 告的大哥，其實就是證人葉家閎，所有交易的條件及協商等 等都是由葉家閎主導跟洽談，可見本件真正的承買人是葉家 閎不是原告，原告既非真正契約當事人，自然不能按系爭契 約主張權利；另由證人楊家溱之證詞可知，被告因為不同意 原告斡旋時提出的稅費全部由被告負擔，及要裝設自來水管 在系爭房屋內的條件，所以既未在斡旋契約書上簽名，也沒 有收受斡旋金，可見兩造間買賣契約並沒有意思表示合致， 且證人的證述也可證明原告確實以詐術令被告陷於錯誤而同 意以150萬元低價出售系爭不動產，所以被告主張撤銷意思 表示為有理由。被告會與東森房仲公司人員一起出遊是因為
被告的配偶就是東森房屋民族店的員工，所以被告以眷屬的 身分帶小孩一起參加，但不能由此證明被告與東森房屋工作 人員有任何通謀虛偽合意。
㈦另參考原告與葉家閎之間借款合約書，原告非真正承買人， 此由原告買150萬元的房子卻是向證人葉家閎借貸250萬元以 給付買賣價金及日後的維修裝潢費用，顯然跟一般購買房屋 者會有一定的自備款的常情不符，更何況由原告陳述可知， 連原告當時交付東森房屋的10萬元斡旋金都是葉家閎給付的 ，可見葉家閎才是系爭不動產的真正買主。鈞院104年司促 字第3079號支付命令，是葉家閎按借款合約書約定內容向原 告請求清償違約金的公文書，葉家閎與原告顯然欲藉此在另 一件訴請東森房屋損害賠償的案件中，作為損害的證明，但 是由本件所有的交易經過，而且葉家閎是原告的雇主也是原 告口中所謂的大哥的情形來看，顯然該支付命令是故意要取 信於法院，但內容違反常情，毫無可採，雖然原告提出錄音 內容證明他也有與東森房屋聯繫，但是其聯繫的內容都是一 些無關緊要或約定洽談時間的內容而已，無法由此來證明原 告是真正的買主，並請詢問原告借錢的金額及天數為何等語 。
三、兩造不爭執事項：
㈠東森房屋所製作之不動產買賣斡旋契約書有以下約定： ⑴契約書人（即購屋人，以下簡稱買方）茲為向所有權人（ 以下簡稱賣方）承購如下所標示之不動產標的物件，特委 託受託人居間仲介，以如後條提出承購之意願： ⑵第一條：動產標示
建築改良物地址：彰化縣彰化市○○路0段00巷00號之26 土地坐落：彰化縣彰化市○○○段○○○○段000000○ 000000地號（其他有關不動產買賣標的之土地標示、建築 改良物標示、車位標示等，均詳不動產說明書） ⑶第二條所記載承購總價款為150 萬元。
⑷第三條記載有效期間為自買方簽署後至104年3月10日24時 止。
⑸第四條有關斡旋金之支付，有記載買方支付受託人斡旋金 現金10萬元。
⑹第四條有關斡旋金之支付，有記載斡旋金係作為受託人與 賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據，若買方之承購條件 於本約之有效期間不為賣方所接受承諾者，斡旋金全數返 還買方。
⑺第五條記載，買方之承購價格未達賣方之委託條件，而賣 方於本約期限內簽署或以變更委託條件方式而為承諾者，
視為已同意出售本約不動產，買賣雙方並願依本契約書上 所載之各項約款履行。
⑻有關第六條：
第1項記載，買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意 ，或買方之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣 方之委託條件者，買賣契約即為成立。
第2項記載，買賣契約因前條情形成立後，買賣雙方應於 五日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書，但簽約 之期日或另有約定者，從其約定。
第3項記載，賣方於買賣契約因本條第2項而成立後反悔不 賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成簽約者，應加倍返 還定金予買方。
㈡原告對東森房屋金馬店之仲介人員表示，購買系爭不動產係 為供父母居住之用，資力僅能湊足150萬元。 ㈢被告於104年3月8日向東森房屋金馬店之仲介人員表示，同 意以150萬元出售系爭不動產。
㈣原告於104年5月13日收到被告所寄彰化光復路郵局存證號碼 204號存證信函。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其於104年3月3日，與東森房屋仲介公司彰化金馬 店之仲介人員羅清芬簽定不動產買賣斡旋契約書、買方給付 服務報酬承諾書，願出價150萬元購買被告所有系爭不動產 ，並支付斡旋金現金10萬元予仲介人員等語，有原告所提出 之東森房屋仲介公司之不動產買賣斡旋契約書（以下簡稱斡 旋契約書）、買方給付服務報酬承諾書在卷可稽，證人即東 森房屋仲介公司彰化金馬加盟店之仲介人員羅清芬亦到庭證 述屬實，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡被告辯稱伊於104年2月1日委託東森房屋彰化民族加盟店（ 固居不動產仲介有限公司）出售系爭不動產，委託出售底價 200萬元，嗣因民族加盟店的人員改任職到金馬加盟店，所 以金馬加盟店的仲介人員也有在經手系爭不動產，被告尚未 收取斡旋金等語，原告則主張不知被告跟仲介怎麼談的，被 告已收取斡旋金等語，經查：證人即受委託之仲介人員楊家 溱到庭證述略謂：在今年3月2日之前我是在民族店，是在三 月一日以後才調到金馬店，簽同意書是在民族店簽的，案子 跟著人轉到金馬店，被告沒有收10萬元斡旋金，因為條件是 買方要買清，而賣方的條件是各自負擔稅賦，水管問題要買 方自行負責，細節問題要當面談好才願意簽約等語明確，且 有被告所提出之同意書在卷可稽，故被告此部分所辯，核屬 有據，堪信為真實。
㈢原告又主張其出價150萬元購買被告所有系爭不動產，經東 森房屋仲介公司彰化金馬加盟店之仲介人員羅清芬於3月8日 以LINE通訊軟體中表示確定以150萬元成交，3月9日晚上7點 簽約等語，被告則辯稱因仲介人員不斷以原告為人子女欲盡 孝心、購買系爭不動產係為供父母親居住、資力確實僅能勉 強湊足150萬元等理由告知被告，令被告因體恤原告為人子 之孝心，本於人飢己飢之惻隱心，所以才在3月8日向仲介人 員楊家溱表示出售底價150萬元，但是稅費各自負擔，而且 不願幫系爭房屋申請裝設自來水管等語。經查：原告上開主 張，業據其提出LINE通訊軟體螢幕擷取畫面為證，且經證人 羅清芬到庭證述無誤，堪信為真實。而被告上開所辯，亦據 證人即原告之雇主葉家閎到庭證述：「（法官問：原告是否 對仲介表示，購買系爭不動產係為供父母居住之用，資力僅 能湊足150萬元？證人答：大概就是這樣講。」等語，核與 證人楊家溱證述略謂：原告說他們有三兄弟都租房子在外， 想要買一棟房子跟父母一起住，而且還說到資金不多，因為 我當時也覺得原告幾個兄弟年輕人要買房子自住，還強調他 們是送貨的沒有什麼錢，所以我才告訴被告，因為被告也是 好不容易才買了房子，有體恤到原告沒有自有房屋的感受， 所以才勉強答應，還有一些條件還沒有合意，例如水管、稅 金等問題，所以只是口頭答應150萬，但還有一些問題要當 面再談等語，以及證人羅清芬證述謂略：原告是說要自住， 因為他自己租房子想要跟兄弟及父母一起住，因為是考慮到 原告的兄弟很孝順，所以楊小姐有跟被告強調有這樣的情形 ，是因為原告要自住等語，所述情節均相符合，且本院質之 原告是否曾對仲介表示，購買系爭不動產係為供父母居住之 用，資力僅能湊足150萬元？原告答稱有（見104年8月25日 言詞辯論筆錄），再參以證人葉家閎證述略謂：原告出價 150萬元，仲介講已經有人出價150到180萬之間，但是沒有 下斡旋訂金等語，足證被告原本就系爭不動產委託出售底價 為200萬元，在別有他人出價150萬元到180萬元間之情形下 ，因考量原告購屋係出於自住以及孝心等因素，才同意以降 價幅度高達25 %之150萬元價格出售予原告，此等因素確為 被告同意以150萬元出售系爭不動產予原告之重要事項，故 被告上開所辯，亦屬可採。
㈣被告復辯稱原告於受仲介告知被告同意以150萬元出售後， 即刻向仲介表示願將系爭不動產以180萬元之價格出售該名 出價180萬元之消費者，並請通知該人前來訂約，由被告名 下直接將該系爭不動產所有權移轉登記於該名消費者名下， 如此原告即可無庸繳納奢侈稅，被告於104年3月9日被告發
現原告為「投資客」，原先購買系爭不動產之理由不實在後 ，即拒絕以上開條件出售，且要求須加價至200萬元方願出 售等語，則為原告所否認，並主張東森房仲公司內部成員以 投機方式投資，再利用原告單純購屋不諳不動產交易，竟通 謀虛偽對原告表示買賣確認成立，伺機以不到場簽約沒收斡 旋金，到場簽約加價50萬元，並於簽約時以胡扯方式，捏造 原告為投資客，惡意詐害原告等語。經查：有關兩造上開爭 執之事件經過，已據證人羅清芬、楊家溱到庭證述如下：「 （法官問：原告有無表示要將系爭不動產以180萬元出售予 出價180萬元之消費者，並可將系爭不動產直接移轉登記給 出價180萬元之消費者？如有，是何時、何處、向誰說的？ ）證人羅清芬答稱：『有，是在三月九日下午的時候原告的 大哥有打電話跟我詢問，但我回答說不行，我還提到還有其 他事情，請晚上簽約的時候來。』，證人楊家溱答稱：『有 ，三月八日原告跟羅小姐還有去看房子的時候，原告一家人 有說該不動產整理完後要委託我們再賣掉。』。（法官問： 當時是否有誰出價180萬元願意購買系爭不動產？證人羅清 芬答稱：『有，我同事有告訴我，有人願意出價180萬元。 』，證人楊家溱答稱：『有，是我同事的一個客戶。』。（ 法官問：被告如何知道原告有上開表示？被告反應為何？） 證人羅清芬答稱：『我不清楚。』，證人楊家溱答稱：『三 月八日看完房子之後，羅小姐有告訴我，原告方面的人打算 將房子整理完之後委託我們，我覺得事情不對勁，三月九日 下午被告來談細節得時候我就跟被告說這件事情，因為這跟 原告當時告訴我們的情況不一樣，我覺得如果沒有告知屋主 的話等於是在欺騙屋主一樣。被告表示這期間已經有其他投 資客來出價150萬元，他說他為何還要再賣給投資客，他說 如果原告是投資客的話，就不願意以這樣的價位賤賣。』。 （法官問：被告有無告知仲介或原告，說要加價到200萬元 才願意賣系爭不動產？如有，是在何時、何處說的？）證人 羅清芬答稱：『我不清楚。』，證人楊家溱答稱：『就是三 月九日下午我跟被告對談的時候，被告是對我講的。』。（ 法官問：104年3月9日晚上7時，在東森房屋仲介公司彰化金 馬加盟店與原告談簽約的事，被告有無到場？）證人楊家溱 答稱：『有到公司來但沒有跟原告碰面。』，證人羅清芬答 稱：『是。』。（法官問：當時證人有無對原告說，黃先生 （即被告）就在後面，只要願意加價到200萬元，黃先生就 願意出來簽約？）證人楊家溱答稱：『我有對原告這樣講。 』，證人羅清芬答稱：『是楊小姐講的。』。（法官問：當 時有無對原告說明，要加價到200萬元才願意賣的原因是什
麼？）證人楊家溱答稱：『因為一開始原告的原意是要買給 父母住，但現在卻是要投資，屋主知道了，就不願意用150 萬元來賣，是要以200萬來賣。』，證人羅清芬答稱：『我 在當場有這樣聽到。』」等語明確，原告雖主張其未曾說過 要用180萬元轉賣等語，經質之證人結果，證人羅清芬證述 是原告的哥哥說的等語，而證人楊家溱亦證述：我是聽羅小 姐告訴我，是原告的大哥來詢問能否直接登記轉賣給出價 180萬元的人等語，固可認當時原告本人未表示要用180萬元 轉賣系爭不動產，然當時陪同原告之人確有詢問仲介人員要 用180萬元轉賣系爭不動產之事，應可認定。原告雖又主張 被告與羅清芬、楊雅婷、楊家溱關係密切，證詞不可採等語 ，並提出共同出遊照片為佐，而證人楊家溱亦證述被告是很 久的客戶，有邀他一同到日本旅行，也認識被告之配偶楊雅 婷，楊雅婷為民族店的同事等語，縱可認證人羅清芬、楊家 溱與被告相識，然核證人羅清芬、楊家溱所證述之內容，均 屬具體且為詳實之陳述，應屬可採；況且民法第567條亦規 定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人 之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，則證人
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