臺灣士林地方法院民事判決 104年度士訴字第9號
原 告
即反訴被告 陳冠華
訴訟代理人 陳柏廷律師
李欣倫律師
陳彰男
被 告
即反訴原告 何世軒
鄭玉婷
共 同
訴訟代理人 劉孟錦律師
複 代理人 黃宗哲律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104 年11月3 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一百二十八平方公尺）及其上臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號之建物（面積一百六十平方公尺）准予變價分割，所得價金分別按如附表一、二所示之應得價金比例分配之。
本訴訴訟費用由兩造依附表一所示之比例負擔。反訴訴訟費用由兩造依附表二所示之比例負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標 的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相 牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦 方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之 法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為 防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即 舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係 ，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利 ，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因 ，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均 可認兩者間有牽連關係。經查，反訴原告於民國本訴繫屬中 依民法第824 條之規定提起反訴並請求兩造共有坐落臺北市 ○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上 門牌號碼臺北市○○區○○街00號之建物（下稱系爭房屋）
，准予變價分割，所得價金按反訴被告2 分之1 、反訴原告 何世軒6 分之2 、反訴原告鄭玉婷6 分之1 比例分配之，查 被告就系爭土地提起反訴與原告於本訴所為攻擊、防禦方法 相牽連，且系爭建物坐落在系爭土地上，反訴分割系爭土地 係為徹底消滅共有關係，依前開規定，其就系爭土地反訴之 提出應予准許。至於反訴原告就系爭建物所提反訴分割共有 物部分，因違反民事訴訟法第253 條規定，本院另以裁定駁 回。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：緣門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋為 二層樓含騎樓（下稱系爭騎樓）之透天厝，係由原告之祖母 陳嬌容與被告何世軒之父何振添、母何蔡愛於49年間所集資 分買，斯時買賣總價金為新台幣（下同）130,000 元，由陳 家負擔1 樓之67,000元（含1 樓之63,000元及系爭騎樓尾款 4, 000元）、由何家負擔2 樓之63,000元，兩家並約定有「 1 樓及亭仔腳（騎樓）之全部產權與管理使用權永屬陳家， 樓梯上去之2 樓及亭仔腳上面永歸何家。」之分管契約，嗣 因訴外人何振添死亡，系爭房屋應有部分2 分之1 由被告何 世軒、鄭玉婷與訴外人鄭正平、鄭玲宜、鄭玲琪、鄭玲淳、 鄭何美惠共同繼承，被告何世軒應有部分為6 分之2 ；被告 鄭玉婷、訴外人鄭正平、鄭玲宜、鄭玲琪、鄭玲淳、鄭何美 惠共同繼承應有部分6 分之1 ，嗣因訴外人鄭何美惠於前案 訴訟繫屬中死亡，再由被告鄭玉婷及訴外人鄭正平、鄭玲宜 、鄭玲琪、鄭玲淳等5 人繼承，其後訴外人鄭正平、鄭玲宜 、鄭玲琪、鄭玲淳等4 人再協議將渠等應有部分分割予被告 鄭玉婷，故被告鄭玉婷應有部分為6 分之1 。本件系爭房屋 自49年起迄今均設有分隔且各自獨立之出入通道，並分設獨 立之電表、水表，各自支付水電費用，上開分管方法迄今50 餘年均未變更，兩造自應受此分管契約之拘束。又兩家本有 親誼，自兩造之長輩合資分買系爭房屋起，至被告何世軒於 前案訴請原告遷讓系爭房屋騎樓止，期間兩家均未曾因系爭 房屋分別管理使用乙事有所爭執，且兩造就系爭房屋並無不 能分割之協議，惟未能達成分割協議，然因系爭房屋之產權 ，可明顯區分為1 樓（含騎樓）及2 樓（含陽台），兩層樓 均可獨立自由出入並分設水表、電表，而兩造之應有部分比 例亦各為2 分之1 ，且兩造間之上開分管方法已持續長達數 十年之久，系爭房屋現仍以此分管方法由兩造占有使用中， 故本件之分割方法，應以原物分割之方式，使現占有人仍得 安居其中為妥適。為此，爰依民法第824 條規定，訴請分割
共有物，將系爭房屋1 樓（含騎樓）分割予原告、2 樓（含 陽台）分割予被告何世軒、鄭玉婷，系爭房屋2 樓仍依被告 何世軒、鄭玉婷之應有部分比例維持共有關係等語，並聲明 ：兩造共有之系爭房屋以原物按系爭房屋1 樓（含騎樓）分 割予原告；系爭房屋2 樓（含陽台）分割予被告何世軒（應 有部分3 分之2 ）、被告鄭玉婷（應有部分3 分之1 ）。二、被告則以：被告否認兩造間就系爭房屋及土地有分管契約存 在，且系爭騎樓設置之目的係為供行人通行等公共用途，並 非供作私人使用，甚至出租予第三人營利之用，是如兩造間 有所謂分管契約存在，該分管契約亦應違背公寓大廈管理條 例第9 條及民法第71條規定而無效。況系爭房屋1 樓現作為 店面使用、系爭騎樓又可出租予第三人設置攤位以收取租金 ，故系爭房屋1 樓之商業經濟價值、位置、面積均較系爭房 屋2 樓為佳，本件兩造對於系爭房屋及土地之應有部分均為 二分之一，且被告對於系爭房屋及土地所生之房屋稅、地價 稅等相關稅捐均按應有部分之比例負擔2 分之1 ，故原告主 張之原物分割方式對被告顯不公平等語，資為抗辯：並聲明 ：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭騎樓屬系爭房屋及土地之附屬建物，無 法分割為系爭房屋1樓所有權人單獨所有。是如鈞院認本件 兩造間分管契約係合法存在，然因系爭房屋自49年4 月18日 興建迄今已50餘年，建物已老舊不堪並無多少剩餘殘值，如 依反訴被告主張進行原物分割，對反訴原告顯屬不公平，且 不符合經濟效益，如對較有價值之系爭土地部分進行細分， 恐致土地無法充分利用，減損其商業價值，因此系爭房屋及 土地實不宜為原物分割，為期公平以及系爭房屋及土地之最 大經濟效益，則本件亦應按兩造之應有部分比例（各為2 分 之1 ）以變價分割之方式進行分割為適當等語，並聲明：兩 造共有之系爭土地與本訴之系爭防屋一併予以變價分割，所 得價金按各共有人之應有部分比例予以分配。
二、反訴被告則以：本件之分管契約，係兩家之長輩早年所約定 ，對於受讓人仍繼續存在，兩造自應受此分管契約之拘束， 且上開分管契約業經鈞院103 年度簡上字第175 號判決認定 並確定在案，應生禁止反覆、矛盾之既判力效力，不容當事 人再為爭執。又本件兩造間存在有50餘年之分管約定，如同 長久形塑之客觀法秩序，應當予以尊重。且系爭房屋1 、2 樓在構造上、使用上及經濟上均為獨立可分，客觀上並無產 權分割之困難，亦無因建物細分導致難為有效利用之缺點。 況兩造間因有上開分管契約之存在，目前均依分管契約約定
之方式繼續占有使用中，是本件應以「原物分割」之方式， 使現占有人仍得安居其中，對生活秩序衝擊較小，避免因變 價分割致日後被迫搬遷造成經濟上之不利益為妥適。另本件 系爭房屋之共有人僅反訴被告與反訴原告何世軒、鄭玉婷等 2 人共3 人，共有關係並非複雜，又系爭房屋因建物部分老 舊，變賣所得恐所剩無幾，其使用價值顯然大於交易價值， 故以變價分割方式，非但拍賣程序曠日廢時，甚至切斷反訴 被告對系爭房屋之依存關係，本件兩造間既有分管契約之存 在，則以此分管內容作為本件之分割方案最為適當等語，資 為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分 割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定 者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物分配或變價分配 ，民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 項分別定有明文 。查本件本訴及反訴原告分別主張系爭房屋及土地為兩造共 有，共有人間並無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能 分割之情形，惟兩造無法達成協議分割等情，為兩造所不爭 執，堪信屬實。次查系爭房屋及土地既無不得分割之情形， 共有人間亦無不分割之特約，又無法達成協議分割，則本訴 及反訴原告依上開規定請求裁判分割，為有理由，應予准許 。
二、第按「裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割 方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及 全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配 ，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。」、「分 管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前 提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時 ，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟 上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用。」 （最高法院93年度台上字第1797號、85年度台上字第53號裁 判意旨可資參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割 為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟 效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有 人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度臺上字第600 號 判決參照）。本件本訴原告主張之系爭建物為原物分割，被 告以前開情詞置辯，反訴原告主張系爭土地為變價分割，又 為反訴被告以上開情節抗辯，依前揭說明，法院對於請求分 割共有物訴訟得為適當之分配而不受任何共有人主張之拘束
。經本院斟酌兩造之聲明、共有物性質、經濟效用及全體共 有人利益後，認兩造所有之系爭房屋及土地以變價分割為適 當，理由如下：
（一）依據卷附之不動產估價報告書之記載內容，系爭土地面積 為128 平方公尺，而系爭房屋係磚造地上二層透天式店面 ，系爭房屋1 樓、2 樓面積均為74平方公尺、系爭騎樓面 積為12 平 方公尺，系爭房屋係位於台北市士林區華榮街 上，地處華榮市場中，區域內具備水電供應、電訊、市場 、學校、郵政、加油站等公共設施之配置，整體而言公共 設施配置情況尚佳（見上開估價報告書第8 至9 頁），系 爭騎樓前方緊鄰華榮街巷道，該處為臺北市核准設置之臨 時攤販集中市場，且系爭房屋1 樓及系爭騎樓於93年間經 臺北市稅捐稽徵處士林分處認定為供設攤營業使用，並改 按營業用稅率課徵房屋稅，此亦有該處93年4 月14日北市 ○○○○○○00000000000 號函文可佐（二造前於本院10 3 年度士簡字第314 號遷讓騎樓民事事件中所不爭執，見 本院103 年度士簡字第314 號民事判決書）。再者，系爭 房屋1 樓現況係出租予鞋店作為店面之用，系爭騎樓則可 出租予華榮市場之攤販以收取租金，其商業價值顯然高於 2 樓許多，且依一般不動產市場交易行情，系爭房屋2 樓 除無法作為店面之用外，尚因處於環境較髒亂、較嘈雜之 傳統市場之中，導致其交易價值及租金相對較1 樓為低廉 ，其實際上之經濟利用價值，遠不如系爭房屋1 樓及系爭 騎樓可作為店面及攤位之用。查本件系爭房屋及系爭土地 原告（即反訴被告）應有部分為6 分之3 、被告（即反訴 原告）何世軒、鄭玉婷應有部分分別為6 分之2 、6 分之 1 ，有土地及建物登記第二類謄本在卷可查（見本院卷第 18-19 頁背面），且為二造不爭執，是分割共有物應按上 開應有部分比例分割，如依原告主張將系爭建物1 樓分予 原告，2 樓分予被告2 人繼續共有，則顯有不公平之情形 。
（二）至本訴原告雖稱本件兩造間訂有分管契約，且系爭房屋現 依約定之分管方式占有使用中，故應以原物分割之方式對 現占有人之生活影響較小云云，然查，所謂分管契約係共 有人間就物之使用、收益或管理方法所為之約定，法院裁 判分割共有物，並不當然受分管契約之拘束，且依原告所 提分割方法，係將實際上經濟價值較高之系爭房屋1 樓及 騎樓分割予原告，而將實際上經濟價值較低之系爭房屋2 樓及陽台，分割予被告何世軒、鄭玉婷2 人共有，然此舉 除未完全消滅舊共有關係外，並就系爭房屋2 樓及陽台由
被告何世軒、鄭玉婷另成立共有關係，顯與民法第823 條 規定，早日消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益 之立法意旨相違背，殊不可採。
（三）復斟酌系爭房屋及系爭土地位於臺北市士林區精華地帶之 華榮市場，且系爭房屋為一般透天式店面，於目前社會上 之交易融通性尚佳，倘透過變賣方式，藉由市場之自由競 爭，可使系爭共有物之市場價值極大化，各共有人能分配 之金額即屬實際市場之交易價值，對於全體共有人而言， 自屬有利，亦可避免兩造對於系爭房屋及系爭土地目前客 觀市價之疑慮。並考以採取變賣共有物方式為分割時，依 民法第824 條第7 項規定，共有人即兩造任一方仍有依相 同條件優先承買之權，故認應變賣共有物，將所得價金依 共有人應有部分之比例分配，始為允當。
（四）綜上，本院審酌兩造之共有關係、系爭房屋及系爭土地目 前之狀況、其性質及價值、日後若完整使用可得之經濟效 益、公平經濟原則及變賣方法係將系爭房屋及系爭土地經 由公開市場良性公平競價，使共有人得取得合於實際市場 之交易價值，並可由買受人充足發揮經濟效用，兩造亦可 透過競標或優先承買方式取得系爭共有物等一切情事，認 為本件分割方法以變賣系爭房屋及系爭土地，再將賣得價 金依兩造之所有權應有部分比例分配，始較符合兩造之最 佳利益，以及兼顧共有人間彼此之公平。
三、從而，本件兩造共有之系爭房屋（本訴部分）及系爭土地（ 反訴部分）應併予變賣分割，並將變賣所得之價金按共有人 應有部分分配如附表一、二所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及請求調查之證 據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 明文規定。 本院認本件共有物分割訴訟之結果，全體共有人同蒙其利， 倘由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依上開規定，訴 訟費用命由兩造依如附表一、二所示比例負擔。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
書記官 蔡明純
附表一：
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│建物建號 │所有權人 │應有部分（│
│ │ │即應得價金│
│ │ │比例） │
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│臺北市士林區陽明段三小段3012│陳冠華 │3/6 │
│5號建號建物（即門牌號碼：臺 ├─────┼─────┤
│北市○○區○○街00號） │何世軒 │2/6 │
│ ├─────┼─────┤
│ │鄭玉婷 │1/6 │
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附表二：
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│土地座落地號 │所有權人 │應有部分（│
│ │ │即應得價金│
│ │ │比例） │
├──────────────┼─────┼─────┤
│臺北市士林區陽明段三小段502-│陳冠華 │3/6 │
│0000地號土地 ├─────┼─────┤
│ │何世軒 │2/6 │
│ ├─────┼─────┤
│ │鄭玉婷 │1/6 │
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