臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第2023號
原 告 周文祥
訴訟代理人 吳秀停
被 告 林桂曲
訴訟代理人 林昌億
被 告 大家不動產經紀有限公司
法定代理人 李淑芬
訴訟代理人 陳順發
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104 年9 月9 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟程序之原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一 部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民法第43 6 條第2 項及第262 條第1 項分別定有明文。次按簡易訴訟 之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，同法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款及第3 款 定有明文。查原告原起訴主張其透過大家不動產經紀有限公 司（下稱大家公司）總經理陳順發居間仲介，向被告林桂曲 購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），詎系爭不動 產有漏水瑕疵，乃訴請被告林桂曲、陳順發應連帶給付新臺 幣（下同）182,000 元及其遲延利息，嗣於本件審理中追加 被告大家公司，並撤回其對被告陳順發訴訟，經陳順發同意 （見本院卷一第140 頁），乃變更聲明為：被告林桂曲應給 付原告18萬元；被告大家公司應給付原告73,000元。核其所 為訴之一部撤回、變更及減縮聲明均與前開規定相符，應予 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭不動產原為被告林桂曲所有，並與被告大家 公司訂立仲介服務契約，委由大家公司出售系爭不動產，原 告亦委請大家公司向林桂曲斡旋，終與林桂曲於103 年5 月 19日達成以總價498 萬元買賣系爭不動產合意，當日並簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣林桂曲將系爭 不動產交付原告使用，並辦理所有權移轉登記於原告名下。 上揭買賣成交後，原告亦給付73,000元之仲介服務報酬予大 家公司。詎林桂曲竟刻意隱瞞系爭不動產內廁所2 間（下稱
系爭廁所）天花板均有長期漏水情形（下稱系爭漏水），更 於不動產標的現況說明書（下稱不動產現況說明書）勾選系 爭不動產未有滲漏水情形，已保證系爭不動產無滲漏水之瑕 疵，而大家公司公司亦未善盡確實調查系爭不動產是否有漏 水情事，俟原告僱工整修系爭廁所，並於水電工人拆除原有 天花板時，竟發現其上與5 樓共用壁面有系爭漏水情形，其 漏水甚久，甚已形成鐘乳石狀結晶，雖5 樓住戶已將系爭漏 水情形修復完畢，然原告仍受有損害；又大家公司居間仲介 ，依民法第567 條規定有對委託事項詳盡調查並據實以告之 義務，然大家公司未善盡調查系爭不動產現況義務，構成債 務不履行情事，本不得請求報酬，原告即受有相當於給付其 報酬73,000元損害，為此，爰依民法第359 條減少價金18萬 元，並請求林桂曲返還此金額；復依債務不履行損害賠償法 律關係，請求大家公司賠償73,000元等語。並聲明：被告林 桂曲應給付原告18萬元；被告大家不動產經紀有限公司應給 付原告73,000元；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告林桂曲則以：被告林桂曲依系爭買賣契約將系爭不動產 交付原告使用，嗣經仲介業者即被告大家公司總經理陳順發 通知有系爭漏水情形後，旋即透過陳順發與原告聯絡商議解 決方法，然未獲原告回應，絕無置之不理情事。又系爭漏水 情形肇因於5 樓住戶內浴廁有漏水狀況，原告旋即委託全方 位工程行維修人員即訴外人劉嘉松至5 樓浴廁將漏水源頭進 行維修，系爭不動產內2 間浴廁天花板已不再漏水，系爭漏 水情形已於103 年9 月3 日獲修繕完畢等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、被告大家公司則以：原告訴訟代理人即原告配偶吳秀停曾於 103 年5 月17日下午2 時許，以電話聯絡被告大家公司受僱 人即訴外人孔繁羽告知其欲購買系爭不動產之訊息，當日孔 繁羽與原告、原告訴訟代理人會面後，原告即交付斡旋金10 萬元委由大家公司出面斡旋，原告配偶即原告訴訟代理人吳 秀停並以「許美興」名字簽訂「不動產買賣斡旋契約書與買 方給付報酬承諾書」。是時孔繁羽更詢問原告及吳秀停是否 需要看屋，亦經復以沒有必要。而原告與被告林桂曲於103 年5 月19日系爭買賣契約簽訂後，孔繁羽帶原告及吳秀停至 系爭不動產，2 人於看屋後亦未提出任何異議，是被告並無 任何債務不履行情事。嗣吳秀停告稱系爭漏水情形，大家公 司亦盡力聯絡處理，絕無延宕。而原告對林桂曲、大家公司 總經理陳順發、孔繁羽提起詐欺刑事告訴，經臺灣高雄地方 法院檢察署檢察官為不起訴處分，是大家公司已依約履行， 無需返還被告仲介費用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）本件原告主張系爭不動產原為被告林桂曲所有，林桂曲並 委請被告大家公司居間仲介系爭不動產出售事宜，原告亦委 請大家公司向林桂曲斡旋買賣，終與林桂曲於103 年5 月19 日達成以總價498 萬元買賣系爭不動產之合意，當日並簽訂 系爭買賣契約，嗣林桂曲將系爭不動產交付原告使用，並於 103 年6 月12日辦理所有權移轉登記於原告名下，原告亦於 成交後給付大家公司仲介服務費用73,000元等情，業據原告 所提系爭買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、授權書、 不動產標的現況說明書、買賣價金本票、103 年6 月20日大 家公司出具之收據、系爭不動產土地及建物所有權狀等件附 卷為證（見本院卷一第109 頁至第115 頁、第150 頁至第 151 頁），並有大家公司所提不動產買賣斡旋契約書及賣方 給付服務報酬承諾書在卷可稽（見本院卷一第167 頁），復 為林桂曲及大家公司所不爭執，是此部分事實即堪以認定， 先予敘明。
（二）原告主張系爭不動產有系爭漏水之瑕疵，其得減少買賣價 金18萬元，乃請求林桂曲返還云云，為林桂曲所否認，並以 前詞置辯，經查：
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判決意旨即 同此見解。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查 其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，其解除權或請 求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使而 消滅，此觀民法第356 條第1 項、第359 條、第365 條第1 項之規定即明。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟 法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴， 最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。 2.原告主張林桂曲於103 年6 月間交付系爭不動產後，原告於
整修屋內2 間廁所時發現有系爭漏水情形，即於103 年7 月 間以存證信函通知林桂曲及5 樓住戶即訴外人溫基昌處理等 語，除據原告所提存證信函為證（見本院卷一第28頁及第29 頁），其發現漏水經過，亦據原告委請整修廁所之泥作工人 即證人蔡金榮到庭具結證稱：是原告請我整修浴室，我至現 場勘查估價後就去施作，進去施作後我把天花板拆下來才發 現有漏水狀況，我告訴原告要趕快處理；我看到2 間廁所天 花板上面都有漏水，有鐘乳石現象；（漏水原因）因為天花 板有裂痕稍微漏水，但是通常都是樓上的原因，但是樓上的 格局是怎麼樣我不確定所以我也無法判斷等語（見本院卷一 第75頁至第76頁），核與水電工人即證人蔡文第具結證述內 容大致相符（見本院卷一第73頁至第74頁），堪信系爭不動 產內2 間廁所原裝潢天花板上與5 樓共同壁牆面有系爭漏水 情形，其存在已久並已形成鐘乳石狀結晶乙節，另衡以原告 與林桂曲係於103 年5 月間簽訂買賣契約、6 月間受領系爭 不動產，距原告發現系爭漏水時間未久等情，據此洵足認定 系爭漏水情形於兩造簽訂系爭買賣契約時即已存在，並於林 桂曲交付系爭不動產予原告時仍未排除乙節。又系爭不動產 既係供住宅使用，其屋內有系爭漏水情形，依通常交易觀念 ，核非具備其應具備之品質，屬物之瑕疵甚明，況觀之林桂 曲之債務履行使用人即訴外人林昌億業於系爭買賣契約所附 不動產標的現況說明書上「建築改良物現況是否有滲漏水之 情形」一欄勾選「否」等情（見本院卷一第114 頁），足認 林桂曲已保證系爭不動產無滲漏水之瑕疵，揆諸前揭規定， 林桂曲就此瑕疵應負瑕疵擔保責任，至為明灼。而原告係於 103 年7 月間將系爭漏水瑕疵情形通知林桂曲，並於103 年 7 月29日提起本件訴訟，復於同年8 月25日以民事補正狀主 張減少價金（見本院卷一第24頁），準此，本件原告依物之 瑕疵擔保責任請求價少價金權利自未罹於6 個月期間，特予 敘明。
3.復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受 人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額 數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之 應有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市價相當，固應 以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價 值之數額。倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除 實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是 以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應調查買 賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，此 有最高法院88年度台上字第642 號判決意旨可資參照。系爭
不動產有系爭漏水之瑕疵，係肇因於其上5 樓住戶浴廁內地 板有漏水情事，林桂曲經原告通知後乃於103 年8 月15日僱 請全方位工程行負責人即訴外人劉嘉松至5 樓住戶屋內進行 維修，系爭不動產內2 間浴廁天花板上與5 樓相連之共同壁 已不再滲漏，系爭漏水情形業於103 年9 月3 日修繕完畢， 修繕費用32,500元係由林桂曲支出乙節，業據林桂曲所提手 機簡訊、劉嘉松出具之估價單及5 樓房屋逐日整修照片為證 （見本院卷一第42頁至第47頁），加以原告就系爭漏水瑕疵 已修繕完畢等情亦不爭執，堪以認定系爭漏水瑕疵業經林桂 曲於103 年9 月3 日修補完成乙節。又物之瑕疵雖經出賣人 修補，仍不當然排除買受人主張物之瑕疵擔保減少價金之權 利，是以原告主張其購入系爭不動產因有系爭漏水瑕疵而得 請求減少價金等語，固非無據，惟其仍應就所得主張減損價 值之數額負舉證責任，要屬當然。原告主張應以18萬元為本 件買賣價金減少之數額云云，然未據原告提出任何釋明或計 算方式，並僅提出特力屋公司出具總金額181,758 元之維修 報價單為證（見本院卷一第31頁）。衡之上揭維修報價單經 原告自承係其委請特力屋公司至5 樓溫基昌屋內浴廁所需更 新修繕項目進行估價，顯難充作認定本件減少買賣價金數額 之憑據。而原告於本件審理時就減少之價金數額聲請向高雄 市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，經本院於104 年4 月16日發函委請鑑定，土木技師公會並於同年4 月23日 函請原告繳納鑑定費用後辦理後續鑑定事宜，然原告截至10 4 年9 月9 日言詞辯論期日前均未繳納鑑定費用，致土木技 師公會未就本件施以鑑定等情，有相關函文在卷可稽（見本 院卷一第159 頁、第197 頁、第201 頁及第207 頁），嗣原 告於本件審理時陳明請本院依法判決，無其他減少買賣價金 數額之證明等語（見本院卷二第5 頁），則原告就系爭不動 產買賣當時應有之市價暨存有系爭漏水瑕疵之實際價值均未 舉證供本院調查，是依上揭舉證責任分配原則，應認原告未 盡其舉證責任，本院另酌以系爭漏水瑕疵業經林桂曲出資修 補，其對減損系爭不動產交易價值之影響甚為輕微等情，應 認原告主張本件應減少價金為18萬元並無所據，其自不得向 林桂曲請求返還上開金額。
（三）原告主張大家公司居間仲介系爭不動產買賣，其未善盡調 查義務告知原告有系爭漏水瑕疵，原告得依債務不履行法律 關係請求大家公司賠償仲介費用73,000元等語，為大家公司 所否認，經查：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條分別定有明文 。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。 2.質之系爭買賣契約所附不動產現況說明書係經林桂曲填寫出 具並交付大家公司，其中關於「建築改良物是否有滲漏水之 情形」一欄除經林桂曲委託之代理人林昌億勾選「否」外， 該處更有林桂曲、林昌億及原告之印文，並經林昌億及原告 簽名確認等情（見本院卷一第114 頁），堪認本件大家公司 公司接受林桂曲委託仲介出賣系爭不動產時，已依不動產現 況說明書所示項目向林桂曲暨其代理人林昌億逐條詢問並經 其確認，更針對有無漏水一事特別要求兩造詳加確認後簽名 蓋印。再查系爭漏水瑕疵發生在浴廁內原裝潢天花板隔板上 與5 樓相連之共同壁，非經拆除上開天花板隔版無從發現漏 水乙節，除經原告自承：對，因為都是釘死的等語（見本院 卷二第6 頁），更經證人蔡金榮具結證述明確（見本院卷一 第75頁），準此系爭漏水瑕疵僅從外觀無法查知，而居間仲 介之大家公司復無強拆既有裝潢查看有無漏水之權限，則大 家公司依系爭不動產外觀，暨林桂曲及其代理人林昌億出具 之上揭不動產現況說明書內容，而認系爭不動產並無系爭漏 水瑕疵故未告知原告此情，堪認大家公司就本件居間契約已 據實報告，洵難認定其有何違反注意義務之情事。從而原告 依債務不履行損害賠償法律關係，請求大家公司賠償原告相 當於仲介費用之損害73,000元云云，自非有據，應予駁回。五、綜上所述，本件原告依民法第359 條減少價金並請求被告林 桂曲返還18萬元；復依債務不履行損害賠償法律關係，請求 大家公司給付相當於服務報酬損害73,000元，均為無理由， 應予駁回。而原告假執行之聲請，亦因原告之訴駁回而失所 附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
高雄簡易庭 法 官 宋恩同
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
書 記 官 陳麗靜
附表：
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│編號│性質 │地號/ 建號/ 門牌號碼 │建物坐落土地│權利範圍 │
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│ 1 │土地 │地號：高雄市左營區福山段│ │10000分之188 │
│ │ │ 569地號 │ │ │
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│ 2 │建物 │建號：高雄市左營區福山段│上開土地 │全部 │
│ │ │ 1198建號 │ │ │
│ │ │門牌號碼：高雄市左營區重│ │ │
│ │ │ 惠街161 巷29號4 樓│ │ │
│ │ │ 之2 │ │ │
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