臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第395號
原 告 高立峯
被 告 吳振寬
邢季恆
王書聞
張靜芬
上 1 人
訴訟代理人 沈志祥律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年10月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告張靜芬未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告主張：原告於民國102年11月28日經住商實業股份有限 公司左營大中加盟店（下稱住商不動產）之員工即被告吳振 寬、邢季恆、王書聞居間仲介，向被告張靜芬購買門牌號碼 為高雄市○○區○○○○街000號建物及其坐落土地（下稱 系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）3,800萬元（下稱 系爭買賣契約），吳振寬、邢季恆、王書聞並收取仲介佣金 5萬元。原告於買受系爭房屋前，被告等人一再向原告保證 系爭房屋不會漏水，張靜芬並於房地產標的現況說明書（下 稱系爭現況說明書）第5項「建物是否有漏水情形」勾選「 否」，原告始願意購買，詎原告於103年1月入住後，發現系 爭房屋有龜裂嚴重及漏水之瑕疵，乃請王書聞、邢季恆及漏 水專家查看，經原告再質問張靜芬，張靜芬始坦承系爭房屋 有漏水之情，雖張靜芬委請訴外人禾禮國際商社有限公司夏 壽松處理，然迄今系爭房屋漏水問題仍存在，並未根治。原 告購買系爭房屋時，曾向邢季恆表示系爭房屋周邊物價約在 3,500萬元左右，然邢季恆聲稱系爭房屋結構安全、附有裝 潢、屋主沒有長住、屋況非常好，一定要3,700萬至3,800萬 元左右才買得到，原告始以超過市價即3,800萬元購買，故 被告4人就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規 定請求減少價金10％，另依民法第184條第1項、第185條規 定，請求被告連帶返還380萬元，及因漏水及龜裂之修繕費 22,500元，共計3,822,500元（3,800,000+22,500＝3,822, 500）。又吳振寬、邢季恆、王書聞銷售不實，故意欺瞞系
爭房屋並無漏水，未盡仲介應有之責任義務而造成原告損害 ，亦應退還仲介佣金5萬元予原告，爰依民法第354條第1項 前段、第359條前段、第227條第1項、第184條規定，提起本 件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告3,822,500元 ，吳振寬、邢季恆、王書聞應再連帶給付原告50,000元，及 均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告之答辯：
（一）被告邢季恆則以：系爭現況說明書為張靜芬委託住商不動 產買賣時對房屋之現況說明，既非保證書，其亦未於其上 簽名，何來保證？又買賣瑕疵擔保係由出賣人負責，與仲 介人員無關，原告向其請求，對象要屬有誤。又原告買屋 時經充分時間考慮，現況觀察認為滿意始簽約，原告稱信 任其專業之介紹始買受系爭房屋，有違社會交易常理，其 並無故意侵害原告之權利，自不成立侵權行為，更無需負 連帶責任等語，資為抗辯。爰聲明：㈠原告之訴駁回；㈡ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。（二）被告王書聞則以：其於住商不動產任職係其畢業服役後第 1份工作，其在吳振寬、邢季恆旁學習，議價係為邢季恆 負責，與其無關，若原告所指屬實，亦應由吳振寬、邢季 恆連帶給付，況其僅獲取5萬元佣金，原告請求鉅額賠償 ，實不符比例原則。原告稱103年1月入住後發現系爭房屋 有龜裂及漏水瑕疵，其已向住商不動產報告，並委請夏壽 松處理，並已辦理完工竣妥。張靜芬於簽署系爭現況書後 ，其與公司主管曾至系爭房屋察看屋況，並無不實，屋況 堪稱良好，況原告在購屋之初，已入內觀看多次，並無瑕 疵，直至原告買受入住前，皆未有漏水情形，其已善盡產 權調查之義務，並未違反善良管理人之注意義務，原告向 其連帶求償及要求退還仲介佣金，應無理由，況系爭房屋 成交前，原告要求其找防水專家針對本件房屋有無漏水進 行檢查，結論為本件房屋已修繕過，已無漏水，成交後交 屋前，原告再要求其找人就之前漏水部分補強，其亦已於 102年12月找夏壽松補強完畢，並由張靜芬付款等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
（三）被告吳振寬則以：系爭房屋地坪31坪，建坪148坪，屋齡 8至9年，原開價4,800萬元，當時以3,800萬元出售已顯然 低於行情，原告提出之實價登錄紀錄是人車分道的車庫別 墅，價值與系爭房屋價值無法相比擬，系爭房屋是邊間， 含裝潢，是社區型高級別墅，後排建物與系爭房屋之價差
至少達3分之1，且買賣是雙方議價自行決定，原告稱系爭 房屋高於市價顯然違反常識與市場機制。又買賣當時，其 即向原告告知以現場所看為準，當時系爭房屋並無漏水情 形，交屋後原告稱有漏水，就由買賣雙方自行處理，與住 商不動產無關等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。（四）被告張靜芬則以：其向建商購買系爭房屋時即有漏水，經 建商修繕完畢，其就此節事前均已告知王書聞後轉述原告 ，未曾隱瞞，其於102年10月14日簽署系爭現況說明書時 ，系爭房屋確無漏水，故勾選「房屋『目前無』滲漏水情 形」，並非陳明系爭房屋從無漏水，於系爭買賣契約中， 張靜芬亦同意自點交日起半年如有漏水，由其負責修繕， 其從未保證系爭房屋先前從未漏水。系爭房屋為現況交屋 ，且原告於兩造102年11月28日簽約時，即要求其就系爭 房屋日前滲漏水再為補強修繕，仲介也按原告指示請土木 工程人員為防水補強，並由其支付相關費用，已於103年1 月4日完成，足見原告早知系爭房屋有漏水紀錄，其並無 故意不告知情形，亦無侵權行為可言，原告復於同年3月 （張靜芬誤繕為4月30日）通知其需再為房屋漏水修繕， 因仍在6個月保固期，其亦請土木工程人員為防水處理完 畢，是原告於簽立買賣合約時即知系爭房屋先前漏水之事 實，依民法第355條第1項規定，出賣人不負擔保之責，縱 原告主張簽約時不知情，然伊於原告通知後，已二次修繕 完畢，瑕疵已補正，已不符物之瑕疵要件。又原告於簽立 買賣契約時為檢查之通知，並已通知其補強，其已於103 年1月4日修繕補強完畢，原告請求減少價金之除斥期間為 103年6月4日，如以原告103年4月30日所寄發表示「房屋 漏水、龜裂房屋結構安全為由主張民法第359條之權利」 之存證信函計算，除斥期間亦至103年10月30日止，原告 本件起訴已逾越除斥期間，並無理由等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告經住商不動產仲介，向張靜芬購買系爭房屋，價金為 3,800萬元，仲介費用為5萬元。
（二）吳振寬、邢季恆、王書聞受僱於住商不動產，為系爭買賣 之承辦人員。
（三）原告於103年3月間通知被告系爭房屋漏水，經張靜芬請夏 壽松施工為防水處理，共已支出16萬元。
五、本件爭點為：
（一）原告主張吳振寬、邢季恆、王書聞對於系爭房屋應負買賣 瑕疵擔保責任，有無理由？
（二）原告買受系爭房屋時，出賣人及仲介人員是否曾告知系爭 房屋曾有漏水，惟已修復等事實？系爭房屋是否存有未修 復之漏水瑕疵？若有，出賣人或仲介人員是否有故意不告 知原告系爭房屋有漏水瑕疵之情事？
（三）系爭房屋交屋後，是否再出現漏水之瑕疵？是否為交屋前 即已存在？是否至今尚未修復？被告是否已盡修補之責任 ？原告事後拒絕被告修繕，有無理由？
（四）系爭房屋若有瑕疵，原告是否因此受有價值減損之損害？ 原告是否得請求被告減少價金？是否得請求被告連帶給付 系爭房屋價值減損之損害賠償？原告是否因此另受有損害 ？是否得請求仲介返還佣金？若可，則其金額分別為若干 ？
六、本件得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條前段定有明文。是買賣契約中，負物之瑕疵擔保責任者 係物之出賣人，原告依民法第354條第1項前段、第359條 前段規定，向系爭房屋之仲介人員之吳振寬、邢季恆、王 書聞請求其負瑕疵擔保責任，於法無據，自無理由；又原 告係與住商不動產訂立居間契約，經住商不動產指派吳振 寬、邢季恆、王書聞承辦本件居間仲介業務，故無論吳振 寬、邢季恆、王書聞就居間契約有無債務不履行之情事， 原告依民法第227條規定請求退還佣金之對象，自應為契 約相對人之住商不動產，而非吳振寬、邢季恆、王書聞個 人，故原告無論依民法瑕疵擔保或債務不履行之相關規定 ，請求吳振寬、邢季恆、王書聞連帶給付380萬元價金、 22,500元修繕費用、50,000元佣金云云，均無理由，不能 准許。
（二）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張系爭房屋存 有龜裂及漏水之瑕疵，張靜芬未依債之本旨交付房屋等語 ，為張靜芬所否認，並辯稱：系爭房屋曾有漏水，惟經建 商修繕完畢，未再漏水等語，是原告自應就系爭房屋於交 屋時，確存有仍「持續漏水」之瑕疵及張靜芬未依債之本 旨交付房屋一事負舉證之責。
1.參諸原告對於系爭房屋有存有漏水之瑕疵一情，僅提出照 片數張資為佐憑（見本院卷第10頁、第104- 113頁、卷內
證物袋），惟上開照片僅見牆壁有龜裂痕跡、或有水痕， 並未能證明上開痕跡目前仍持續滲漏水之中，此參諸證人 即另名仲介人員羅家偉證稱：交屋前我曾經有請2位防水 師傅來看，系爭房屋有修繕過的痕跡，不敢保證以後會不 會漏水，1個師傅說1樓到2樓的窗台，如果懷疑是那邊漏 水的話，有可能是外面矽力康老化所產生的，如果懷疑可 以重新上矽力康，我當時就去買1罐矽力康來補，另1個師 傅說，這個有修過，但房子會老化，所以也沒有辦法保證 ，他們2個都說沒有下雨沒有辦法知道等語（見本院卷第 118-120頁）；證人即防水處理人員夏壽松亦證稱：我102 年底去系爭房屋1次，看到的是2、3年前漏水的痕跡，103 年3月起去了7、8次，作的都是之前漏水水痕的補強，中 間有下過雨，但是沒有看到新的滲漏水的情形，原告媽媽 一旦指示哪裡有水痕，我就去補，就是把他挖掉補強再上 漆，水痕都是舊的，只是外觀的問題，功能上沒有影響， 除了遮雨棚外，其他地方都沒有新的滲漏水情形，但遮雨 棚不是房屋主體，而且那個地方不可能完全防水等語（見 本院卷第140-151頁）。堪認系爭房屋雖曾有漏水，惟其 均為肉眼即可見之水痕，其上亦有清晰可辨之修補痕跡， 其均係數年前，即經防水工程施作人員修補完畢，足見張 靜芬所辯非虛，系爭房屋雖存有水痕，惟其僅得證明系爭 房屋曾經漏水，並經修補，其若未有新發之滲漏水情形， 即難證明系爭房屋於交屋時「仍」存有漏水之瑕疵。 2.依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保 『其物依第373條之規定危險移轉於買受人時』無滅失或 減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。」，足見出賣人所擔保者，係物於「危險 移轉於買受人」時，其上並無存有足以影響其價值或效用 之「瑕疵」已足，是系爭房屋先前雖曾有滲漏水之情形， 惟其若已修復，出賣人交付之物即難謂有瑕疵，原告除上 開照片外，要未能提出系爭房屋除上開水痕外，仍有持續 滲漏水之舉證（見本院卷第116頁），又系爭現況說明書 上係記載：「建物『目前』是否有滲漏水情形」，張靜芬 於其上勾選「無」，即未見有不實之處，原告主張系爭房 屋存有龜裂及漏水之瑕疵，張靜芬未依債之本旨交付房屋 云云，均屬證明不足，已難憑採。
（三）另張靜芬辯稱：其先前已向仲介王書聞告知，系爭房屋曾 經漏水，惟已經修復，其從未向原告保證系爭房屋從未漏 水等語；王書聞亦辯稱：張靜芬確實曾告知我系爭房屋曾 經漏水，惟已修繕完畢，我也向原告明確告知上情，並說
明此部份業已修復等語，原告雖空言否認王書聞曾告知伊 上情。惟查：
1.系爭房屋先前漏水經修復補強之處，要屬肉眼可見，已如 上述，復徵諸證人羅家偉證稱：當時原告問我一些牆壁顏 色油漆不太一樣，牆壁有補過的痕跡，所以請我去問有沒 有漏水的情形，我請2組師傅來看房子，他們跟高太太（ 即原告母親）講，有修繕的痕跡，但不敢保證以後會不會 漏水，但當下看不出有漏水情形，他請我去問屋主，張靜 芬告訴我先前有漏過水，她已經請建設公司維修，後來就 沒有漏水的情形，我有告訴高太太，高太太有跟防水師傅 碰過面，也有當場問過這些問題等語（見本院卷第118頁 ），堪認上開修補痕跡因與未修補過之部分顏色不同，其 經修補之情顯然清晰可辨，原告亦已就此部份修補痕跡詢 問過羅家偉原因，原告既自承購買系爭房屋前曾經仲介現 場帶看2、3次（見本院卷第82頁），其主張：對於系爭房 屋曾經修補之情，全然不知，王書聞、邢季恆先前向其保 證系爭房屋從未漏水，其係至調解時始第一次自張靜芬處 知悉系爭房屋曾經漏水云云，要與事實不符，不足採信。 2.益有甚者，經證人羅家偉陳稱：當時我找防水師傅來看會 不會漏水時，高太太在場，她也有問防水師傅，後來他要 我問屋主張靜芬的幾個問題，我也一一寫出來向張靜芬問 過，後來她還是懷疑這房子會漏水，希望過年前入住，所 以他們要求將漏水的情形作修繕，後來張靜芬同意，就自 費找夏壽松來作防水處理，高太太也都在場，報價單我也 有給她看，告訴她修繕的項目，問她是不是接受，接受以 後我才去問張靜芬願不願意負擔這些費用等語（見本院卷 第118-123頁），堪認原告不僅知悉系爭房屋曾經漏水而 經修補，其因此請仲介王書聞、羅家偉另委請防水師傅查 看後，惟其仍無法放心，再要求出賣人實際出資為防水處 理後，始願領受系爭房屋之交付，張靜芬對於上開要求， 亦已應允，並於系爭房屋交屋前，委請王書聞請夏壽松前 來施作防水補強，原告雖否認夏壽松於系爭房屋交付前曾 為防水補強云云，惟證人夏壽松就此已於本院明確證稱： 102年年底我有到系爭房屋處去作水紋防治處理，那時他 們是否已經交屋我不清楚，但時間我確定是102年底，是 王書聞叫我去的，當時處理項目都是原告媽媽指示哪裡有 水痕，我就作什麼，當時原告媽媽全程都在，我作了1個 星期，費用是49,000元，由張靜芬支付等語（見本院卷第 144、145頁），並有張靜芬提供之收據、報價單等件附卷 可稽（見本院卷第47-49頁），足見原告上開主張均屬虛
妄不實，其不僅早已知悉系爭房屋曾經修補，其要求交屋 前必須施作防水補強，而補強之處所亦係經原告指示而為 之。
3.綜上，堪認張靜芬及王書聞等人既已將系爭房屋曾經漏水 惟已修復等資訊告知原告，上開資訊又未見有不實之處， 原告亦自承其所指稱漏水之處，即為夏壽松所證稱唯一有 滲漏水情形之2樓屋外遮雨棚（見本院卷第148頁），而遮 陽棚本非系爭房屋主體結構之一部分，其材質為塑膠板， 依證人夏壽松證稱：那個地方不可能完全防水，有3個冷 氣孔在那邊，久了就會腐蝕粉碎掉等語（見本院卷第144 、148頁），足見其本非耐久之素材，其腐蝕粉碎之時間 難以推算，要不能認其於系爭房屋交屋前即已存在，原告 稱被告等人隱瞞上情，已屬無據，又原告知悉系爭房屋曾 經修補後，另要求防水師傅查看，並請出賣人出資再為防 水補強等情，張靜芬及相關仲介人員亦已勉力達成，原告 主張：張靜芬及仲介人員故意隱瞞系爭房屋漏水之事實， 向其保證系爭房屋不曾漏水，其始以高於市場行情購買系 爭房屋，被告等人係故意或過失侵害其權利云云，自屬無 稽，被告等人已將系爭房屋曾有漏水之資訊告知原告，係 原告自行評估後願意買受，被告自無侵權責任可言，原告 要求其連帶負賠償責任之請求，洵屬無據，自無可採。（四）另依系爭買賣契約第15條約定：「其他約定事項：...標 的物依賣方告知確無漏水情形，自點交日起半年內如有漏 水，由賣方負責修繕，但因賣方整修而導致漏水不在此限 。」（見本院卷第6頁），足見系爭房屋自交屋後若發現 有漏水之情形，原告若於交屋日後半年內通知張靜芬，張 靜芬亦有修繕之義務，故原告於103年3月間通知張靜芬上 情後，張靜芬亦委請夏壽松前往修繕數次，花費16萬元一 情，亦為原告所不爭執，並有支出明細表1張附卷可憑（ 見本院卷第11頁），足見系爭房屋若於交屋後發生漏水之 情形，張靜芬亦已依約負保固修繕之責。此參諸證人夏壽 松證稱：103年3月底，仲介公司叫我去，原告的媽媽跟我 說2樓遮雨棚地方漏水，還有叫我作之前漏水水紋的補強 ，我共去了7、8次，水紋都是之前存在的，沒有新的，之 所以沒辦法1次補完，是因為原告媽媽看到哪裡有水痕， 就叫我去補，所以我很累，因為他們沒有1次說完，費用 總共是16萬元，是跟張靜芬請求的，原告自己付的22,500 元，是原告說外面開放式的陽台也要作防水的費用，因為 外陽台本來就是讓水流的，所以跟漏水沒有關係，他們所 說的瑕疵我已經完全修復完畢，我有請他們確認有無問題
，結果他們叫我的人去他們的辦公室作其他工作，我跟他 們講，不行喔，我負責的地方只有系爭房屋，我很不高興 ，才把人撤回來，後來就沒再去了等語（見本院卷第141 -151頁），堪認原告所自行支付之22,500元，係其另委請 夏壽松施作與系爭房屋漏水無關之外陽台防水塗料，其主 張：此係因漏水造成櫃子上方腐爛之修繕費用，亦應由被 告等人賠償云云，已非事實，要屬無據外，又夏壽松於10 3年3、4月間就原告主張之系爭房屋修繕、防水補強等工 程，業已修復完畢，此徵諸原告竟擅自請求夏壽松指派之 工人前往施作與系爭房屋無關之辦公室工程一事可明。故 夏壽松於103年4月間就原告所指之漏水瑕疵修復完畢後， 原告並未能舉證系爭房屋未修復完全，或再發生滲漏水之 情形，亦未能舉證於104年1月22日起訴前，曾再通知張靜 芬修繕或行使民法第359條權利之證明，依民法第365條規 定，其請求減少價金之權利已逾6個月除斥期間而消滅， 其主張減少價金云云，已無理由。況張靜芬於104年4月30 日言詞辯論期日亦曾允諾，仍願意就原告主張之遮陽棚漏 水處負修繕責任，原告稱不願夏壽松繼續修繕，張靜芬亦 委請其他防水師傅欲前往修繕，惟遭原告拒絕，有張靜芬 之陳報狀附卷可參（見本院卷第92頁），並經原告自承： 若非張靜芬親自出面，其不願修繕等語在卷（見本院卷第 125頁），足見原告並無正當理由拒絕修繕，張靜芬已履 行契約約定之修繕保固責任，原告請求張靜芬應減少價金 、支付修繕費22,500元云云，俱無可採，均不足取。七、綜上所述，原告依民法第354條第1項前段、第359條前段、 第227條第1項、第184條規定，請求被告應連帶給付原告3, 822,500元，吳振寬、邢季恆、王書聞應另再連帶給付原告 50,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行之 聲請，亦因其訴被駁回而失所依附，併駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 26 日
民事第七庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 26 日
書記官 林志衡