臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第275號
上 訴 人
即被上訴人 陳榮瑞
被上訴人
即上訴人 台灣福興工業股份有限公司
法定代理人 林瑞章
訴訟代理人 蔡晉祐律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，兩造對於中華民國104 年6
月24日本院岡山簡易庭104 年度岡簡字第49號第一審判決，各自
提起上訴，本院於民國104 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決命被上訴人即上訴人台灣福興工業股份有限公司給付新台幣壹拾萬元，及自民國一０四年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人陳榮瑞在第一審之訴駁回。上訴人即被上訴人陳榮瑞之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人即被上訴人陳榮瑞負擔。 事實及理由
一、上訴人即被上訴人陳榮瑞起訴主張：伊於民國103 年10月間 ，仲介被上訴人即上訴人台灣福興工業股份有限公司（下稱 台灣福興公司）向訴外人劉輝燦購買其所有坐落高雄市○○ 區○○○段0000○0000○0000○0000○0000地號土地（下合 稱系爭土地），已訂立買賣契約，並辦理移轉登記，兩造言 明若仲介成功，買賣雙方各須支付伊新台幣（下同）30萬元 ，賣方劉輝燦已支付伊30萬元，台灣福興公司至今卻不願給 付，爰提起本件訴訟等語。於原審並聲明：台灣福興公司應 給付陳榮瑞30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人即上訴人台灣福興公司則以：台灣福興公司原委託 陳榮瑞向劉輝燦詢問有無出賣系爭土地意願，陳榮瑞表示劉 輝燦不願出賣，台灣福興公司即未再委託陳榮瑞進一步接觸 ，嗣因台灣福興公司管理部經理即訴外人蔡燕芬與劉輝燦之 女即訴外人劉鍾慧認識，才透過這層關係去洽談，並進而順 利談妥買賣契約，系爭土地買賣內容完全經由劉鍾慧與蔡燕 芬二人搓商後訂立，與陳榮瑞無涉。且陳榮瑞主張仲介費1% ，但系爭土地交易總金額1億1,106萬8,000元，如依1% 計算 ，仲介費應為111 萬元，並非陳榮瑞主張之30萬元。又據悉 劉輝燦之所以給付陳榮瑞30萬元，係認其如無功勞也有苦勞
，才勉強交付30萬元予陳榮瑞等語置辯。於原審並聲明：陳 榮瑞之訴駁回。
三、原審經審理結果，認兩造間為報告居間，並斟酌仲介人向賣 方收取報酬為買方之3 倍，而判決台灣福興公司應給付陳榮 瑞10萬元，及自104 年3 月3 日起至清償日止，按年息5%計 算之法定遲延利息，駁回陳榮瑞其餘之訴，就上開勝訴部分 ，併依職權宣告假執行及供擔保得免為假執行。兩造對各自 敗訴部分均不服，提起上訴。陳榮瑞除援用於原審之抗辯外 ，另補稱：伊從事介紹土地買賣已有20幾年，劉輝燦係伊弟 弟之同學，也是伊認識多年友人，台灣福興公司先前向劉輝 燦承租系爭土地也是伊介紹的，台灣福興公司欲購買系爭土 地，其負責人林瑞章說要付伊仲介費，伊詢問劉輝燦，劉輝 燦出價每坪12萬元，林瑞章認為太貴，伊為磋商跑了好幾趟 ，還開了好幾次會，後來台灣福興公司卻不要用伊，故意使 契約無法成立，然後自己去談，台灣福興公司要求伊不要追 究報酬並無道理，又原審判決報酬10萬元過低等語。並聲明 ：㈠原判決不利於陳榮瑞之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，台 灣福興公司應再給付陳榮瑞20萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢台灣福興公司之 上訴駁回。台灣福興公司除援用於原審之抗辯外，另補稱： 台灣福興公司係委請陳榮瑞媒介居間，非僅報告居間，故買 賣契約之成果須因陳榮瑞之努力促成，陳榮瑞才能請求給付 報酬，否則其無須來來回回多次進行斡旋，陳榮瑞亦自承台 灣福興公司要求其於一個月內談成契約，陳榮瑞無法促成契 約，兩造即已終止契約，劉輝燦表示不願出賣系爭土地之後 ，台灣福興公司擬向劉輝燦繼續承租系爭土地，嗣後之所以 能成立買賣契約，並非陳榮瑞促成，而係蔡燕芬與劉鍾慧接 觸洽商之結果，台灣福興公司亦未故意以使買賣契約不成立 來規避給付報酬，故原審判決認報告居間容有違誤，亦無原 審認定賣方報酬為買方3倍之慣例或習俗等語。並聲明：㈠ 原判決不利於台灣福興公司之部分廢棄；㈡上開廢棄部分， 陳榮瑞在第一審之訴駁回；㈢陳榮瑞之上訴駁回。四、本件不爭執事項及爭點如下：
㈠不爭執事項：
台灣福興公司向劉輝燦購買其所有系爭土地，於103 年10月 3 日訂立買賣契約，總價金1 億1,106 萬8,000 元，即每坪 119,000 元，於103 年10月20日辦畢所有權移轉登記，復有 系爭土地登記謄本5 份可憑。
㈡本件爭點：系爭土地成立買賣契約及辦畢所有權移轉登記， 是否因陳榮瑞報告或媒介而成立？如是，陳榮瑞得請求之報
酬以若干為正當？
五、本院得心證之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；關於勞務給付之契約 ，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定 ，民法第565 條、第529 條定有明文。是居間契約為勞務給 付契約之一種，其與委任契約不同者⑴居間之內容限於他人 間行為之媒介，且以有償為原則，⑵居間人報酬之請求，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，⑶所支出之費用非經約 定，不得請求償還，從而居間契約之有關規定應優先於委任 契約之規定而適用（最高法院79年度台上字第579 號判決要 旨參照）。準此，居間有二種情形，一為報告訂約機會之報 告居間，一為訂約之媒介居間（最高法院82年度台上字第42 0 號判決要旨參照）。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於 他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已 足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時， 應許其請求（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照） 。而所謂媒介居間，必須於訂約前周旋於訂約雙方之間，協 助雙方洽商、說合為必要，並以契約因居間人之媒介而成立 者為限，始得請求報酬。上開二種居間情形均不適用委任之 規定。又除非委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒 介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者 ，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第 2929號判例要旨參照）。
㈡查陳榮瑞於原審起訴狀陳稱若仲介成功須支付仲介費等語（ 見原審卷第3 頁），及於本院審理中自承台灣福興公司原係 向劉輝燦承租系爭土地，也是伊介紹的，嗣欲購買系爭土地 ，其負責人林瑞章乃委請其向劉輝燦詢價等語（見簡上卷第 第28、38頁），核與證人鄭國盛於原審結稱：伊係台灣福興 公司退休員工，公司請陳榮瑞跟地主劉輝燦洽談承租系爭土 地，租了將近9 年之久，事後公司想買系爭土地，林瑞章請 伊去找陳榮瑞，請他向劉輝燦轉達要買土地等語（見原審卷 第第27頁），相符無訛，足見台灣福興公司係於承租系爭土 地期間，萌生就地購入系爭土地之意思，即已鎖定欲購買之 土地地號、位置、面積、範圍，及其交易對象即土地所有權 人劉輝燦，實無須再委請陳榮瑞或其他第三人報告訂約之機 會，是以所謂仲介成功應非指報告訂約機會即足，且嗣後成 立之買賣契約亦非因陳榮瑞報告居間而成立，故台灣福興公 司辯稱兩造間並非成立報告居間契約等語（見簡上卷第38頁 ），堪可採信，自難認兩造間有何報告居間之契約存在。
㈢次查證人鄭國盛復稱：陳榮瑞回覆說劉輝燦還沒有想要賣， 伊跟陳榮瑞來來回回磋商及打電話大約5 次，之後伊退休就 不知道了，陳榮瑞未跟伊提起介紹費用1%一事等語（見原審 卷第第27頁）；與證人葉品逸於原審證稱：伊係台灣福興公 司員工，承接鄭國盛業務，鄭國盛有交代說103 年8 月7 日 陳榮瑞會來公司談系爭土地承租問題，伊當時剛接，曾詢問 蔡燕芬經理是否有此事，103 年8 月7 日陳榮瑞到公司跟林 瑞章、蔡燕芬見面，談完後，蔡燕芬請伊去瞭解後續陳榮瑞 跟劉輝燦談的如何，同年月15日陳榮瑞又到公司跟蔡燕芬談 ，伊沒有進去，伊負責接待他們到會議室，到月底時，陳榮 瑞打電話跟伊講說劉輝燦不賣土地，5 分鐘後陳榮瑞又打電 話到經理室說劉輝燦不賣了，蔡燕芬交代伊寫土地承租單， 進行土地承租事宜等語明確（見原審卷第28頁）；與證人蔡 燕芬於原審證稱：伊係台灣福興公司管理部經理，103 年8 月7 日伊、林瑞章、陳榮瑞在辦公室談，林瑞章跟陳榮瑞講 如果要談購買土地，就安排跟劉輝燦直接見面，劉輝燦如果 比較忙，可以直接到他的藥房去拜訪他，不會佔用他很多的 時間，過一段時間，陳榮瑞打電話來說劉輝燦不願意出來吃 飯，要成交以後才要出來吃飯，伊、林瑞章聽到這個電話很 意外，認為陳榮瑞傳達訊息有誤，於同年月15日，約陳榮瑞 第2 次進來公司，問他怎麼傳話傳成這樣子，林瑞章再問陳 榮瑞關於劉輝燦是否要賣地一事，陳榮瑞講說劉輝燦要賣一 坪12萬元，林瑞章就請教陳榮瑞依他在做仲介一坪要多少， 他就用手勢比了10萬元，林瑞章請陳榮瑞再去跟劉輝燦商量 ，伊當時跟陳榮瑞講說只是請他去商量，沒有叫他去出價， 陳榮瑞就說知道，後來葉品逸跟伊報告表示陳榮瑞打電話進 來，說劉輝燦說用10萬元買太離譜，後來陳榮瑞打電話給伊 也是說相同的話，並表示劉輝燦不賣土地了，伊當時已經告 訴陳榮瑞不再透過他了，伊等並沒有叫他出價10萬元，他怎 麼可以這樣說，伊很生氣，就掛電話了，劉輝燦就叫伊去跟 劉輝燦道歉，所以伊於同年9 月19日沒有事先約，直接去拜 訪劉輝燦，被轉給劉鍾慧，所以伊當天是跟劉鍾慧在她的辦 公室見面，劉鍾慧告知沒有別的標的，目前不賣，伊就問劉 鍾慧要談租約是否要跟她談，她說是，伊於同年月26日傳簡 訊表示要準備租約事宜，預計下禮拜送合約過去，劉鍾慧於 同年月27日打電話給伊說租約要按原先方式，期間一樣5 年 ，伊說只要3 年就好，於同年月29日劉鍾慧又打電話給伊說 ，她堂兄在做代書，說台灣福興公司如要買系爭土地，會勸 她父親把土地賣給台灣福興公司，伊跟林瑞章報告這件事情 ，租約先暫緩，先談買賣，林瑞章同意，伊就談買賣，一直
到同年10月2 日伊跟劉鍾慧談的結果，以一坪11萬9,000 元 購買等語明確（見原審卷第37頁）；與證人劉輝燦於原審證 稱：陳榮瑞來跟伊講台灣福興公司要買土地，伊一開始說不 要賣，陳榮瑞又來好幾次，陳榮瑞來伊這裡接洽4 、5 次， 最後伊才跟陳榮瑞說一坪12萬元，陳榮瑞有再來跟伊講是否 要降價，伊表示不要降價，伊就叫陳榮瑞去跟台灣福興公司 講說伊不要賣了，最後是因為有一個台灣福興公司的小姐打 電話給伊女兒劉鍾慧詢問有無賣土地的意願，最後伊就交由 伊女兒劉鍾慧處理，伊這個人重感情，雖然陳榮瑞仲介不成 ，仍給付他30萬元，沒有什麼含意等語（見原審卷第37、39 頁）；及證人劉鍾慧於原審證稱：陳榮瑞要仲介伊父親賣系 爭土地，因父親沒有意願要賣，當時關鍵點係因為蔡燕芬打 電話給伊說租期到了要租約，她順便問是否要賣土地，伊跟 她講說沒有這個意願，伊說沒有關係，就朝向租約進行，租 約的事情伊就請伊堂兄處理，伊堂兄分析給伊父親聽，伊父 親才同意賣這塊土地等語（見原審卷第38至39頁），均相符 一致，足見陳榮瑞雖努力斡旋洽商於劉輝燦、台灣福興公司 間，仍無法促成其等成立買賣契約，劉輝燦明確表示不願出 售系爭土地，蔡燕芬乃向陳榮瑞表示不再委託其仲介買賣， 而自行與劉鍾慧洽談承租期間、租金等事宜，嗣之所以能成 立買賣契約實係因劉鍾慧之堂兄將利弊分析予劉輝燦，劉輝 燦始決定出賣系爭土地，故系爭土地買賣契約並非因陳榮瑞 居間媒介而成立。而劉輝燦之所以交付30萬元，實係因基於 與陳榮瑞間之情誼及認為陳榮瑞仍有付出勞力，並非因其負 有給付報酬之義務，自亦難認台灣福興公司負有給付報酬之 義務。陳榮瑞雖主張其為磋商跑好幾趟、開好幾次會，台灣 福興公司卻不要用伊，反而自己去談等語（見簡上卷第29頁 ），然此可見陳榮瑞無法促成系爭土地買賣契約，且由上開 證人證述可見台灣福興公司並非故意拒絕訂立媒介就緒之契 約而再由自己訂立，則難認台灣福興公司有何違反誠信原則 之情，陳榮瑞主張台灣福興公司不用陳榮瑞、故意使契約不 成立再自己去談云云（見簡上卷第29、39頁），委無可採。 是揆諸前揭法條意旨之說明，陳榮瑞不得請求台灣福興公司 給付報酬，堪以認定。
㈣從而，台灣福興公司與劉輝燦就系爭土地成立買賣契約、辦 畢所有權移轉登記，並非因陳榮瑞報告或媒介而成立，陳榮 瑞不得請求台灣福興公司給付報酬，已堪認定。六、綜上所述，陳榮瑞不得請求台灣福興公司給付報酬，原審判 命台灣福興公司給付報酬10萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止之法定遲延利息，尚有未洽。台灣福興公司上訴
意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄 改判如主文第1 項、第2 項所示。至原審駁回陳榮瑞請求部 分，核無不合，陳榮瑞上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述經審酌後認與判決結果無 影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件台灣福興工業股份有限公司上訴為有理由、 陳榮瑞上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、 第449 條第1 項、第450 條、第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 7 日
民事第七庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 郭佳瑛
法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 7 日
書記官 葉正昭
, 台灣公司情報網