臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第284號
上 訴 人 李律潔
訴訟代理人 吳星樺
被上訴人 廖里
上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於民國104 年6
月8 日臺灣屏東地方法院103 年度訴字第5 號第一審判決提起上
訴，本院於104 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒萬零伍佰壹拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：原審被告吳星樺於民國102 年6 月14日代理 上訴人，與伊就原審判決附表所示不動產（下稱系爭房地） ，以總價新台幣（下同）550 萬元締結買賣契約（下稱系爭 買賣契約），伊除保留款5 萬元未付外，其餘價金已給付完 畢，上訴人亦於同年7 月3 日辦理所有權移轉登記予伊。然 系爭土地部分有水溝及既成道路（面積合計為15.87 平方公 尺），致伊無法為一般使用，價值已有減損。然上訴人、吳 星樺並未於簽訂契約時告知，直至同年7 月11日伊會同地政 人員鑑界時，始知悉上情，上訴人應負物之瑕疵擔保責任。 為此依契約及民法第354 條、第359 條規定，請求減少價金 60萬元。另買賣過程均由吳星樺處理，上訴人僅係人頭，吳 星樺亦應負責等語。原審判決上訴人應給付被上訴人15萬75 51元本息，並酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，駁 回其餘之訴及其假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴。被 上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其不利部分 未據上訴而告確定）。
二、上訴人則以：系爭土地上雖有水溝、道路，惟該部分土地仍 屬被上訴人所有，不影響被上訴人使用，且房屋坐落有水溝 、道路亦為常態，被上訴人請求減少價金為無理由。況兩造 於簽立買賣契約後隨即至系爭房地現場履勘，由吳星樺告知 被上訴人水溝、道路存在之事實，被上訴人並未異議，是被 上訴人主張其於102 年7 月11日鑑界時，始悉上情並非實情 ，伊不負瑕疵擔保責任等語置辯。上訴聲明：㈠原判決不利
於伊部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁 回。
三、不爭執事項：
㈠被上訴人於102 年6 月14日以總價550 萬元向上訴人購買系 爭房地，由吳星樺代理上訴人與被上訴人簽立系爭契約。 ㈡上訴人已於102 年7 月3 日將系爭房地移轉登記予被上訴人 。
㈢系爭土地經測量結果，部分為水溝、道路，面積合計為15.8 7 平方公尺。
㈣被上訴人尚積欠尾款4 萬5000元（原來尾款5 萬元扣除清潔 費用）未付，被上訴人同意抵銷。
四、本院論斷：
㈠按法院應就其認定之事實依職權適用法律，以判斷其法律效 果，不受當事人所表示法律意見之拘束（最高法院99年度台 上字第948 裁判要旨參照）。被上訴人於原審起訴時雖引民 法第354 條第1 項、第359 條為據。然依被上訴人主張，其 已支付545 萬元，僅剩5 萬元保留款未付，此為兩造不爭（ 不爭事項㈣）。茲被上訴人既請求上訴人返還瑕疵所生價值 減損之價金，核其主張，乃依不當得利法律關係請求上訴人 返還溢領價金，依上說明，本院不受其法律上陳述之拘束， 應依職權適用法律裁判，復為上訴人同意（本院卷第49頁反 面），合先敘明。
㈡系爭土地之水溝、道路是否為瑕疵？於上訴人出賣時有無告 知？被上訴人得否依物之瑕疵擔保責任向上訴人請求減少價 金？
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人於契約成立時，知 其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」、 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第 354 條第1 項、第355 條第1 項、第359 條分別定有明文。 經查，系爭土地部分屬水溝、道路，面積共15.87 平方公尺 ，為上訴人自承，且有屏東縣恆春地政事務所104 年1 月13 日屏恆第二字第00000000000 號函及附件複丈成果圖可憑（ 原審卷第186 、187 頁）。準此，土地所有權雖仍屬被上訴 人所有，然所有人已不能如無該等設施之土地般為一般、完 整之使用，客觀上其價值自有減損，且實際上亦生具體價差
，有兆豐不動產估價師事務所不動產估價報告書可佐（外放 ；具體減損數額詳如後述）。再者，系爭買賣契約並無約定 系爭土地部分係屬水溝、既成道路，是被上訴人主張買受系 爭土地因而受有價值損失之瑕疵即屬可採。按被上訴人既非 主張面積短少，且土地上施設水溝、道路供己聯外使用，與 提供一般人使用有別，是上訴人否認非瑕疵為非可取。 ⒉上訴人雖引證人即介紹買賣土地人葛常鴻、及締約時在場之 人林唯淯證詞，主張於當天買賣契約簽訂「後」，吳星樺即 偕同被上訴人查看現場，並指出系爭水溝、道路位置，且締 約之「前」被上訴人亦曾看過現場，然為被上訴人否認。查 ，證人葛常鴻雖證述「吳星樺在6 月14日訂約當天就知道土 地部分有水溝道路，因為簽約當天就有去現場看，去的人有 被上訴人、吳星樺、我及徐秀蓮（指代書）；吳星樺有跟被 上訴人表示系爭土地有包含道路及水溝；吳星樺代理的李律 潔在買土地時就知道土地包含部分道路及水溝，所以吳星樺 當天有跟被上訴人講；很正常，簽約當天被上訴人就知道系 爭土地包含部分道路及水溝」等語（原審卷㈡第10頁）。然 證人徐秀蓮於契約締結當天並未會同兩造前往查看土地，且 簽約當時亦未聽聞吳星樺向被上訴人告知土地有部分是既成 道路及水溝（原審卷㈡第9 頁、10頁反面）。按證人徐秀蓮 單純受委任處理買賣事宜，無證據證明其與買賣契約當事人 之一方有特殊利害關係，衡情無故為不利於上訴人證詞必要 ，所證自屬可信；反觀證人葛常鴻為媒介買賣契約之人，且 被上訴人為其配偶之阿姨，此為其自承（同上卷第9 頁反面 ），且對締約後徐秀蓮是否偕同兩造察看現場，竟與徐秀蓮 所證不同，則其證述吳星樺曾將水溝、道路占用土地之情告 知被上訴人即非可信。至證人林唯淯雖結證「簽約「之後」 到現場，我們有特別標示給廖里看，看很清楚；買賣「之前 」，我們根本不認識，因為是介紹人介紹的，但常理下，介 紹人應該會帶買受人去看；我指給被上訴人看，我指整個範 圍，一直到後面的牆壁，介紹人的土地剛好在隔壁，當下廖 里跟介紹人開玩笑說再過去一點不是更好嗎，就是界標再過 去一點的意思；被上訴人沒有因為這樣，表示要扣掉水溝、 馬路等面積或減價」等語（本院卷第36頁）。依林唯淯前開 簽約「前」，上訴人應沒帶被上訴人去看現場之證詞，參以 介紹人葛常鴻於原審所證均僅指稱締約「當天」，吳星樺曾 告知被上訴人上情，是其所稱締約前被上訴人即知情，顯係 臆測之詞，不足採信。另簽訂契約當天即令吳星樺曾告知被 上訴人，然上開證詞與吳星樺之陳述，均是於簽完契約「後 」，是即令告知為真，亦與於簽訂契約「前」告知不同，不
能免除被上訴人減價請求權之行使。況依上訴人歷次書狀一 再強調其所買系爭房地即是該現狀，且土地上有水溝、道路 依法並無不合等語，足見於其主觀認知，並不知系爭水溝、 既成道路建於系爭土地，將導致部分土地有瑕疵，怎會於簽 約前告知被上訴人有上開瑕疵。又即令締約後曾告知，且被 上訴人無反應，或如林唯淯此部分所證述，然被上訴人於鑑 界前並不確知水溝、道路所占土地之具體位置，是不得因而 認上訴人已知該瑕疵甚至同意。尤有進者，如當時上訴人（ 或吳星樺）已知悉為瑕疵，兩造既簽立書面契約，衡情當將 此部分瑕疵載明於買賣契約書以杜爭議，卻未見此記載，此 有前開買賣契約書可憑。因認上訴人抗辯已告知瑕疵等語為 非可採。又物之瑕疵擔保責任，為無過失責任，不以出賣人 有故意或過失為要件，是縱認上訴人因過失而未告知，仍不 能解免其瑕疵擔保責任。
⒊按買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於買 受人依第356 條規定為通知後六個月不行使或自物之交付時 起經過五年而消滅，民法第365 條第1 項定有明文。查，兩 造於102 年6 月14日簽訂系爭契約後，同年7 月11日會同地 政人員鑑界為兩造不爭，而上訴人向前手買受系爭房地時並 不知水溝、道路占用土地之具體位置如上，且未舉證被上訴 人早已知悉瑕疵存在。被上訴人復於102 年11月26日以起訴 狀繕本向上訴人為減價請求之意思表示，上訴人於同年12月 3 日收受送達，有各該起訴狀及送達證書可稽（原審卷㈡第 8 、9 、25頁），未超過六個月除斥期間。從而，被上訴人 主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，其得對之請求減少價金 為正當。
㈢被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付溢領之價金 應否准許？金額若干？（含上訴人抵銷抗辯部分） ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第17 9 條定有明文。次按買受人依民法第359 條規定所得主張之 價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得 請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人 於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87 年台簡上字第10號判例要旨參照）。
⒉經查系爭房地因含供他人使用之水溝、道路，而有瑕疵如上 ，該房地總價經合理評估其價格為554 萬2038元；反之，有 該瑕疵時，其合理評估總價為538 萬4487元，有前揭評估報 告足佐（報告第3 頁）。本院以該鑑估乃審酌各該估價方法 之運用時機，並依估價種類條件差異以及價格形成因素、相
近程度等因素評估，於無上開水溝等時與有該瑕疵之合理價 金而來，過程並無不合，自屬可採，約言之，其價值減損為 15萬7551元（0000000－0000000）為可信。然系爭買賣價金 既經兩造合意為550 萬元，則本件被上訴人所得主張之瑕疵 損失為11萬5513元（0000000－0000000），應堪認定。 ⒊被上訴人既經合法行使減價請求權，則上訴人於該減價範圍 內之價金請求權已不存在，縱被上訴人已為給付，依民法第 179 條後段規定，上訴人已無受領之法律上原因，自應返還 該利益。惟上訴人以其對被上訴人尚有4 萬5000元保留款價 金請求權對之主張抵銷，且為被上訴人同意（本院卷第33頁 ），則於該範圍內，各該債權因抵銷而歸於消滅，是被上訴 人請求上訴人返還7 萬0513元範圍內為正當（115513－4500 0 ），逾此部分之請求即非有據。
五、綜上所述，被上訴人主張其因系爭土地內有水溝、道路存在 ，致此該部分無法完整使用，減損價值11萬5513元為可採； 然上訴人以4 萬5000元保留款為抵銷，且經被上訴人同意。 從而，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付7 萬 0513元範圍內為正當，應予准許；逾此請求為無據。原審就 上開應予准許部分為被上訴人勝訴判決，核無不合。上訴意 旨指摘原判決違誤，求予廢棄為無理由。至其餘部分，原判 決併為被上訴人勝訴判決，即有不合。上訴意旨指摘原判決 此部分違誤，求予廢棄改判，為有理由。自應廢棄該部分改 判如主文第2 項所示。又本件為判決基礎之事實已明，兩造 其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述；另 被上訴人於言詞辯論終結後始提出104 年10月15日答辯狀， 本院不予斟酌，均附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 郭宜芳
法 官 黃國川
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
書 記 官 史安琪