臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第145號
上 訴 人 呂勇籐
訴訟代理人 吳幸怡律師
蔡鴻杰律師
被上訴人 蔡合東
黃金貴
蔡育成
蔡鴻典
蔡鴻志
蔡佳穎
共 同
訴訟代理人 廖傑驊律師
張清雄律師
曾本懿律師
上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國104 年3
月23日臺灣澎湖地方法院103 年度訴字第5 號第一審判決提起上
訴，本院於104 年10月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付之金額超過新臺幣壹佰伍拾貳萬柒仟貳佰參拾陸元本息部分，及該部分假執行之宣告，廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，駁回。其餘上訴，駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠坐落於澎湖縣馬公市○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 形式上為訴外人蔡合發、蔡合進及被上訴人蔡合東、黃金貴 、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎等共8 人所共有，實質 上則為被上訴人蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志 、蔡佳穎等6 人所共有，而應有部分比例分別為4 分之1 、 8 分之1 、8 分之1 、8 分之1 、8 分之1 、4 分之1 。 ㈡上訴人透過訴外人歐麗萍居間，向被上訴人購買系爭土地， 買賣價金共新臺幣（下同）1700萬元，約定付款方式為第一 期（簽約款）200 萬元、第二期（用印款）0 元、第三期（ 完稅款）300 萬元、第四期（尾款）1,200 萬元，102 年8 月14日簽約當日土地共有人8 人均到場討論，協議分割蔡家 土地共10筆，達成分割協議後，被上訴人再與買受人即上訴 人簽訂系爭不動產買賣契約書。因當時尚未確定土地增值稅 金額，兩造乃約定系爭土地買賣價金為1,700 萬元，被上訴 人必須實收1,420萬元以上，其餘尾款280 萬元（下稱系爭
280 萬元價金）則由上訴人先交付與訴外人即地政士曾雪惠 ，用以繳納土地增值稅、整地費、鑑界費、代書費、規費、 仲介服務費等費用，繳納後如有剩餘款項仍需交付與被上訴 人。
㈢被上訴人為配合上訴人申請銀行貸款，已將系爭土地所有權 移轉登記與上訴人所有，依約上訴人應於102 年10月30日給 付所有買賣價金，然上訴人迄今僅給付被上訴人1,420 萬元 ，就系爭280 萬元價金並未為給付，扣除上訴人已自行繳納 系爭土地買賣所產生之土地增值稅1,069,384 元及代書費37 ,380元後，尚積欠1,693,236 元尚未給付，原告被上訴人自 得依系爭契約第2 條第1 項約定、及民法第367 條、第229 條第1 項、第233 條規定，請求上訴人給付被上訴人1,693, 234 元，及自102 年10月31日起，按週年利率5%計算之利息 等語，並聲明：1.上訴人應給付被上訴人1,693,234 元，及 自102 年10月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：否認被上訴人所稱有約定被上訴人至少實收1, 420 萬元以上，及總價金為1,700 萬元等情。依系爭契約書 第8 條第2 點明訂賣方實收1,420 萬元，其他280 萬元由買 方繳納相關費用後，互不找補，第4 頁土地價款明細表並詳 列上訴人應付被上訴人之款項合計1,420 萬元。故本件之買 賣價金為1,420 萬元，而非1700萬元。上訴人未參加與被上 訴人簽約過程，歐麗萍於簽約過程中亦未曾與上訴人電話連 絡，自無從得知雙方磋商過程，亦不知歐麗萍已與被上訴人 簽約，上訴人於102 年8 月18日返澎後數日，歐麗澎始將合 約書影本交予上訴人，上訴人於閱覽該合約內容後，始知歐 麗萍與被上訴人約定內容，故歐麗萍代理上訴人與被上訴人 約定條件，應以系爭買賣契約所定為準，縱歐麗萍與被上訴 人有任何未載明於系爭買賣契約書上之私下約定，既為上訴 人所不知，且歐麗萍未為上訴人利益為代理亦違反誠信，其 與被上訴人間之私下約定應為無效，自無從拘束上訴人等語 ，資為抗辯。
三、原審法院判決上訴人應給付被上訴人1,543,234 元本息，駁 回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分不服，聲明上 訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分，廢棄。㈡上 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，駁回， ㈢如受不利判決願供擔保，請宣告之假執行。㈣第一、二審 訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回 。㈡訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴人就其敗訴部分，未 聲明不服，確已確定）。
四、兩造不爭之事項：
㈠上訴人由訴外人歐麗萍代理與被上訴人於102 年8 月14日就 被上訴人所有系爭土地訂立不動產買賣契約書，由上訴人向 被上訴人買受系爭土地。
㈡系爭土地已於102 年10月3 日以買賣為原因移轉登記予上訴 人。
㈢上訴人已交付買賣價金1,420萬元予被上訴人。五、本件爭點：
㈠系爭買賣契約約定之買賣價金為何？
㈡被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給付買賣價金 ，有無理由？如有，可請求之金額若干？
六、系爭買賣契約約定之買賣價金為何？
㈠經查，依系爭買賣契約書第2 條買賣價金及付款約定所載： 本約買賣標的總價款1,700 萬元。付款方式如下：第一 期（簽約款）200 萬元，第二期（用印款）0 元，102 年9 月30日第三期（完稅款）300 萬元，102 年10月30日第四期 （尾款）1,200 萬元（註明本票NO .789215曾雪惠簽收）等 語。明白約定本件系爭土地之系爭買賣契約之總價款為1,70 0 萬元，被上訴人主張本件系爭買賣之價金為1,700 萬元云 云，自屬有據。
㈡上訴人雖以系爭買賣契約書第8 條特別約定事項二有記載賣 方實收1,420 萬元，其他280 萬元由買方負責繳納土地增值 稅、拆除地上物等費用、印花稅等費，互不找補，並於其下 方土地價款明細表詳列被上訴人應收款項合計為1,420 萬元 ，而抗辯稱系爭買賣價金為1,420 萬元云云。惟查，系爭買 賣契約第8 條之上開記載，顯係因土地買賣有土地增值稅、 契稅等有關稅費之支付，就如何支付所為之特別約定，上訴 人執為抗辯稱系爭買賣價金為1,420 萬元云云，顯不可採。 況上訴人委由許文贊律師於102 年10月30日函覆歐麗萍稱： 「本人前擬購買系爭土地，同意以總價1,700 萬元買清條件 ，委託歐麗萍與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並委由地政士 曾雪惠辦理土地過戶事宜．．．」等語，有該函在卷（原審 卷267 頁）可稽，業已明白表示以1,700 萬元之總價買清系 爭土地無誤。
七、被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給付買賣價金 ，有無理由，如有，可請求之金額若干？
㈠查系爭買賣契約書第8條第2項前段固記載「賣方實收壹仟肆 佰貳拾萬元，其他貳佰捌拾萬元由買方負責繳納土地增值稅 、拆除地上物、整地、鑑界、土地分割費用、產權移轉規費 、印花稅、地政士業務執行費等費用，互不找補」等語。惟
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應於文 義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真 意；解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準， 而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之 標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院分別著有19年上字 58號判例、39年台上字第1053號判例可資參照。又解釋契約 應通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上 之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從 契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基 礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其 真意；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務 是否符合公平正義（最高法院96年度臺上字第2631號、96年 臺上字第286 號民事裁判要旨參照）。
㈡據代理上訴人簽訂系爭買賣契約之證人歐麗萍在原審法院審 理時到庭證述：於簽約前兩、三天請伊代理其簽訂系爭契約 ，伊與上訴人確定買賣價金為1,700 萬元，伊才代理上訴人 前往與被上訴人簽約；簽約時兩造約定買賣價金為1,700 萬 元，由上訴人買清，因被上訴人與訴外人蔡合進、蔡合發共 有包含系爭土地在內之10筆土地，蔡合進及蔡合發不願出賣 系爭土地，簽約現場被上訴人與蔡合進、蔡合發協議將系爭 土地在內5 筆土地分割歸被上訴人所有，其餘5 筆歸蔡合進 與蔡合發所有，被上訴人擔心分割上開十筆土地之土地增值 稅、分割費用會轉嫁至被上訴人身上，故乃要求於系爭契約 中加註保證被上訴人先拿到1,420 萬元價金，其餘280 萬元 先放在地政士曾雪惠處，做為被上訴人因分割上開10筆土地 所應負擔土地增值稅、分割費用、整地、鑑界、代書費及服 務費等費用之支出（不包含蔡合發及蔡合進須負擔之部分） ，若該280 萬元不夠支付上開費用，亦與被上訴人無關之條 款，又當時約定系爭280 萬元支付上開費用後若有剩餘款項 應歸被上訴人所有等語（原審卷第182 頁至第183 頁；第52 頁至第55頁）。另處理本件系爭土地事宜之地政士即證人曾 雪惠在原審法院審理時到庭亦證稱：簽約時伊全程在場，歐 麗萍代理上訴人與被上訴人簽立系爭契約，買賣條件本來很 單純，即為上訴人以1,700 萬元買清，後因被上訴人家族遺 產分割問題，伊當時無法抓出被上訴人因分割須負擔之土地 增值稅，故才會書寫系爭契約契約書第8 條第2 項之約定，
約定上訴人將280 萬元給付給伊，由伊用以支付相關費用， 若相關費用超出280 萬元，則不能向上訴人請求；系爭280 萬元價金係上訴人應給付給被上訴人，伊與被上訴人約定從 這280 萬元中去支付土地增值稅等相關費用；兩造買賣條件 為上訴人以1,700 萬元買清之條件即記載在系爭契約契約書 買賣總價款內等語（原審卷第189 頁至192 頁），經核上開 2 證人所述互核相符，又證人為不可代替之證據方法，上開 兩證人確係在場聞見待證事實，所為證言並無證據顯示為虛 偽陳述，應屬可信，是應足推認本件系爭土地之買賣兩造約 定之買賣價金為1,700 萬元，並由上訴人即買方以1,700 萬 元買清。此從前段末句「互不找補」後，接續記載「土地增 值稅若因共有物分割後而增加者，賣方應負責繳款」等語， 更可得知本件系爭土地之買賣，上訴人係以1,700 萬元之價 金買清，處理之代書以280 萬元代為繳納有關稅費後，如有 剩餘，買方之上訴人不得要回，如因土地分割增加增值稅而 有不足，由賣方自行負擔，應甚明確。上訴人僅因有上開「 互不找補」字句之記載，並由其自行繳納有關稅費，遽謂剩 餘之價金，無庸給付予出賣人云云，要無可取。 ㈢至證人呂佳縈到庭固證稱：伊在住商不動產仲介公司服務時 ，代書曾雪惠在公司為本件上訴人購買第三人另筆土地簽約 時，曾聽到本件上訴人問安宅段土地買賣費用如有剩餘，該 歸誰時，曾雪惠回答說有剩的費用當然歸本件上訴人等語（ 本審卷81頁），然查證人呂佳縈並未參與系爭買賣，見聞訂 約之過程，亦不知系爭買賣價金、稅費交付之情形，所為證 言，自不足為上訴人有利之認定。
㈣上訴人雖又辯稱上訴人於閱覽該合約內容後，始知歐麗萍與 被上訴人約定內容，故歐麗萍代理上訴人與被上訴人約定條 件，應以系爭買賣契約所定為準，縱歐麗萍與被上訴人有任 何未載明於系爭買賣契約書上之私下約定，既為上訴人所不 知，且歐麗萍未為上訴人利益為代理亦違反誠信，其與被上 訴人間之私下約定應為無效，自無從拘束上訴人云云。惟本 件上訴人於締約後曾簽立1,200 萬元尾款之本票交付與證人 曾雪惠，業據證人曾雪惠證述明確（原審卷第195 頁），而 非僅簽立920 萬元之本票交付與曾雪惠，有該本票1 張在卷 （原審卷16頁）可稽，上開系爭買賣契約書第五條二之付款 方式亦記載明確，顯見上訴人對於買賣價金為1,700 萬元， 由買方付清之條件應有所知之，且應為同意，又本件買賣事 宜授與代理權與歐麗萍，則歐麗萍代理上訴人與被上訴人簽 立系爭契約效力自及於上訴人本人，上訴人上開抗辯，自無 可取。
㈤查系爭買賣契約書第8 條第2 項既有記載「其他貳佰捌拾萬 元由買方負責繳納土地增值稅、拆除地上物、整地、鑑界、 土地分割費用、產權移轉規費、印花稅、地政士業務執行費 等費用」之字樣，復酌以證人曾雪惠於原審法院審理中證稱 ：簽約後伊曾向上訴人表示如上訴人幫忙將系爭280 萬元價 金範圍內土地增值稅等費用支付掉，得從上訴人應給付之系 爭280 萬元價金中扣除等語（原審卷第193 頁）以觀，應足 推認如上訴人有代為支付該項約定記載之土地增值稅、地政 士業務執行費或整地費等相關費用，應由其應給付之系爭28 0 萬元價金中扣除。本件兩造對於上訴人業已代為支付之土 地增值稅1,069,384 元（計算式：1,179,305 元－退還蔡合 進、蔡合發應負擔之109,921 元）及地政士業務執行費37,3 80元，應從系爭280 萬元價金給付中扣除並不爭執，又上訴 人亦代為支付鑑界費16,000元，有規費收入存根聯在卷（本 審卷109 頁）可稽，從而本件系爭價金280 萬元扣除上開費 用後尚有1,677,236 元未清償（計算式：2,800,000 元－1, 069,384 元－37,380元－16,000元），又查證人歐麗萍於原 審法院審理中證稱：本件買賣上訴人有要伊代墊支出整地費 15萬元等語（原審卷第184 頁），核與證人曾雪惠於原審法 院審理中證稱：整地費歐麗萍告知伊15萬元，整地費要繳費 時要伊跟上訴人取款，後來該筆費用應係由歐麗萍小姐為支 付等語相符，並有整地費收據1 紙在卷可稽（原審卷第207 頁），應足推認上開整地費15萬元，亦為上訴人委託歐麗萍 為支付，故亦應自本件被上訴人得請求之1,677,236 元價金 中為扣除。從而，本件被上訴人得請求之價金給付於1,527, 236 元（計算式：1,677,236 元－150,000 元）數額內為有 理由，逾此部分請求即為無理由。又本件系爭買賣價金尾款 之給付期限為102 年10月30日，已如前述，從而被上訴人併 請求自給付期限之翌日（即102 年10月31日）起，至清償日 止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據。八、綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給 付1,527,236 元，及自102 年10月31日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，超過部 分之請求為無理由，應予駁回。原審法院就上開應准許部分 ，為被上訴人勝訴判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。就上開 不應准許部分，為被上訴人勝訴判決，自有未合，應由本院 改判駁回被上訴人此部分之請求。
九、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生 影響，自不逐一論列，併此敍明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 林紀元
法 官 蔡明宛
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 14 日
書 記 官 黃富美
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。