臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第321號
上 訴 人 江永菜
訴訟代理人 江窀豪
被 上訴人 謝榮娥
訴訟代理人 蔡順居律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國104年5月20日
臺灣南投地方法院102年度訴字第313號第一審判決提起上訴，本
院於104年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)、坐落南投縣埔里鎮○村段000地號土地（重測前為南投縣 埔里鎮○○○段00000地號土地，下稱系爭土地）原為上 訴人江永菜即江坤棟（下稱上訴人江永菜）與訴外人陳建 男（已死亡，其繼承人即系爭土地另一共有人即陳黃阿英 ）共有，應有部分各2分之1，嗣上訴人江永菜之應有部分 於民國（以下同）76年1月18日，被法院拍賣，由訴外人 謝其財取得系爭土地應有部分2分之1所有權，謝其財再於 76年7月20日，將之出賣給被上訴人，同年8月19日，以買 賣為原因，辦妥所有權移轉登記予被上訴人，訴外人陳黃 阿英之應有部分各2分之1，係於86年4月22日，以分割繼 承為原因，移轉登記於訴外人陳黃阿英名下，系爭土地現 為被上訴人與訴外人陳黃阿英共有，應有部分各2分之1。(二)、上訴人之系爭土地應有部分於76年1月18日被法院拍賣前 ，上訴人即與當時之另一共有人陳建男建有「純土造土角 厝」1棟、面積189.4平方公尺，上訴人與陳建男應有部分 各為2分之1，各為94.7平方公尺；上訴人江永菜再於68、 69年間於系爭土地上興建「磚石造房屋」1棟、面積22平 方公尺。76年1月18日法院拍賣上訴人江永菜所有財產時 ，拍賣範圍雖未及於純土造土角厝，然上開「純土造土角 厝」已於88年間921大地震中全倒，原共有人陳建男使用 部分早已拆除，而上訴人江永菜原使用部分僅遺留一堵土 角牆面，早已無法居住；原「磚石造房屋」亦因921地震 而全倒。詎上訴人江永菜竟又在系爭土地上興建如原判決 附圖即南投縣○里地○○○○○○○○○號102年10月21 日埔土測字第332900號，複丈日期102年12月5日之土地複 丈成果圖所示編號931⑶、面積150.2平方公尺之建物A（ 此建物之位置、面積，四界詳如上述複丈成果圖所示），
以此建物占有使用系爭土地；另在系爭土地上改建如上述 複丈成果圖編號931⑷、面積74.39平方公尺之建物B，（ 此建物之位置、面積，四界詳如上述複丈成果圖所示）， 以此建物占有使用系爭土地；上訴人江永菜雖前曾為系爭 土地之共有人（應有部分2分之1），但其原應有部分已被 法院強制執行拍定由被上訴人買受且已辦理土地有有權應 有部分移轉登記完畢，上訴人又無修正後民法第425條之 1之法定租賃關係存在之情形，不能對買受人即被上訴人 主張有租賃關係存在，無權繼續占有使用系爭土地，竟仍 以上述建物繼續占有使用系爭土地，妨害被上訴人對系爭 土地所有權之行使，爰本於無權占有之法律關係提起本訴 ，求為命上訴人江永菜應將系爭土地上如原判決附圖（即 南投縣○里地○○○○○○○○○號民國一零二年十月二 十一日埔土測字三三二九零零號、複丈日期為民國一零二 年十二月五日土地複丈成果圖）編號931（3）所示面積 150.2平方公尺之建物A，以及編號931（4）所示面積 74.39平方公尺之建物Ｂ均予拆除，並將各建物所占用土 地交還被上訴人及共有人陳黃阿英之判決【原審判決關於 判命上訴人江永菜應將原判決附圖所示編號931（7）鴿舍 拆除並將所占用土地返還被上訴人部分；以及判命江窀豪 應將原判決附圖所示編號931（1）溫室、931（2）鴿舍A 、931（5）鐵皮棚架、931（6）帆布車庫拆除並將所占用 土地返還被上訴人部分；暨判命沈銘緯應將原判決附圖所 示編號931（1）溫室拆除並將所占用土地返還被上訴人部 分；均未據聲明不服，此等部分均已告確定，不在本院審 理範圍，各該部分，均不予贅述】。
二、上訴人則辯以：(一)、上訴人江永菜原為系爭土地共有人， 應有部分為2分之1，於76年間，上訴人之應有部分被法院拍 賣，拍賣前系爭土地上即有如原判決附圖編號931⑶所示之 土角厝建物A，以及編號931（4）所示之磚造建物Ｂ存在， 上開編號931⑶、編號931（4）所示之建物，均不在法院拍 賣範圍，且上開2棟建物均為上訴人所有。編號931⑶所示之 土角厝，於921地震後只有正面土牆崩落，主體結構及磚石 屋均未損壞，上訴人於921地震後僅在上開建物（木造結構 ）之木柱旁以補強H型鋼、C型鋼方式進行修繕。上訴人領取 地震救濟金20萬係因里長慮及上訴人家境不佳，始發給全倒 證明作為地震後房屋之修繕經費，系爭建物並非被上訴人取 得系爭土地所有權後才新建，上訴人得以上述2棟建物，主 張對被上訴人有租賃關係存在，有合法使用權源，並非無權 占有。(二)、上訴人以上開編號931⑶、編號931（4）所示
之建物占有使用系爭土地，均與民法第425條之1所規定之租 賃關係成立要件不合，上訴人依上述法條，抗辯伊對系爭土 地共有人即被上訴人有租賃關係存在，為有權占有，被上訴 人不得請求拆屋還地云云，並非有據。
三、原審審酌兩造之攻擊防禦方法及所提證據後，認為被上訴人 之訴為有理由，而就上訴人江永菜部分，為被上訴人全部勝 訴之判決（關於一審被告江窀豪、沈茗緯部分，原審為江窀 豪、沈茗緯敗訴之判決，未據彼等聲明不服，此等部分已告 確定，不在本院審判範圍內），上訴人江永菜對其所受關於 上開編號931⑶、編號931（4）所示之建物應拆屋還地之敗 訴判決部分，提起上訴，上訴聲明：求為判決：原判決所命 上訴人應將上述編號931⑶、編號931（4）所示建物應予拆 除並將各該建物所占用之土地交還被上訴人及其他共有人部 分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上 訴人之答辯聲明：求為判決駁回對造之上訴【上訴人江永菜 對原審判決所命伊應將上開編號931（7）所示建物應拆除並 將所占用之土地交還被上訴人及其他共有人部分，並未提起 上訴，此部分亦告確定，不在本院審判範圍】。四、兩造不爭執之事實：
(一)、系爭土地原為上訴人江永菜與訴外人陳建男共有，每人應 有部分二分之一，嗣上訴人江永菜之應有部分被法院拍賣 ，由訴外人謝其財應買取得，76年1月18日領得不動產權 利移轉證書取得該不動產所有權，謝其財取得所有權後， 將之賣給被上訴人，於76年8月19日將系爭土地所有權2分 之1移轉登記予被上訴人；而訴外人陳建男已死亡，其應 有部分則由其繼承人陳黃阿英於86年4月22日繼承登記取 得所有權，是系爭土地現為被上訴人與陳黃阿英共有，應 有部分各2分之1。
(二)、系爭土地上有上訴人所有如原判決附圖所示編號931⑶、 面積150.2平方公尺之建物A，即門牌號碼南投縣埔里鎮○ ○路0段000號之房屋【下稱原判決附圖編號931⑶所示房 屋】以及如原判決附圖編號931⑷、面積74.39平方公尺之 建物B，即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路0段000號房屋（ 下稱原判決附圖編號931⑷所示房屋】，均由上訴人占有 使用中。
(三)、上述附圖編號931⑶、931⑷所示房屋，均不在前述法院拍 賣事件之拍賣範圍內。
以上兩造不爭執之事實，業據被上訴人提出系爭土地地籍 圖謄本、土地登記第二類謄本、臺灣臺中地方法院不動產 權利移轉證書、系爭土地使用現況照片6張等件為證（見
原審卷第8頁至第19頁），並經原審於102年12月3日會同 兩造及南投縣埔里地政事務所測量人員履勘現場，勘驗結 果核與被上訴人上開主張相符，此亦有勘驗筆錄、現場照 片及南投縣○里地○○○○○○○○○號102年10月21日 埔土測字第332900號土地複丈成果圖在卷可稽，且江窀豪 於原審履勘現場時，亦自陳前開地上物分別為其出資興建 並占有使用之事實，是上開兩造不爭執之事實，堪信為真 實。
五、本件之爭點：
(一)、上訴人以上開如原判決附圖編號931⑶所示房屋占有使用 系爭土地，是否符合民法第425條之1所定推定租賃關係存 在之要件？
(二)、上訴人以上開如原判決附圖編號931⑷所示房屋占有使用 系爭土地，是否符合民法第425條之1所定推定租賃關係存 在之要件？
六、上訴人以上開如原判決附圖編號931⑶所示房屋占有使用系 爭土地，不符合民法第425條之1所定推定租賃關係存在之要 件，理由如下：
(一)、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制 。民法第425條之1定有明文。又最高法院92年度台上第 1052號判決要旨略以：「系爭土地及其地上房屋原同屬 一人所有，而僅將土地讓與被上訴人之被繼承人，嗣由 被上訴人共同繼承取得系爭土地所有權，系爭房屋所有 權則由上訴人繼承取得，應認被上訴人默許上訴人繼續 使用系爭土地，有租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪 使用時為止。系爭房屋經鑑定結果，已達不堪使用之程 度，租賃關係即歸於消滅，被上訴人得請求返還系爭土 地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，自不能使既已消滅 之租賃關係回復」。又以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（參看最高法院85年度台上字第 1120號判決）。準此，本件上訴人抗辯伊占有使用系爭 土地係依民法第425條之1，有租賃關係，非無權占有， 則依上述法條規定及最高法院判決意旨，上訴人就其所
辯有合法權源云云，應負舉證責任。
(二)、系爭土地重測前，於36年6月1日土地總登記為埔里鎮○ ○○段00000地號土地，為訴外人江炳旺所有，嗣於54 年10月20日贈與上訴人江永菜、訴外人陳建男所有，應 有部分各為2分之1。嗣上訴人江永菜之應有部分於76年 1月18日經法院查封拍賣與訴外人謝其財，訴外人謝其 財於76年8月19日以買賣為原因移轉登記與被上訴人； 另訴外人陳建男之應有部分，於86年4月22日以分割繼 承為原因登記予陳黃阿英，系爭土地現由被上訴人與陳 黃阿英共有等情，有臺灣省南投縣土地登記簿影本、原 法院不動產權利移轉證書、系爭土地異動索引在卷可稽 （見原審卷第10頁至第16頁、第28頁、第95頁至第100 頁）。又原審被告江窀豪（已判決確定）於102年11月7 日原審準備程序中陳稱：「現場一排土角厝，是我曾祖 父江炳旺出資興建，門牌號碼為南投縣埔里鎮○○路0 段000○000○000號，未辦理保存登記；地上物所坐落 土地原本是上訴人江永菜和訴外人陳建男所有，但於76 年間因欠錢遭法院拍賣，所以才喪失土地所有權」、「 （法官問：關於你曾祖父出資興建的土角厝，後來財產 是如何分配？）我曾祖父只有一個女兒，後來有招贅， 就是我祖父，我祖父有兩個兒子、六個女兒，我曾祖父 在生時，就將他的財產包括土地和房子給他的兩個男孫 即江永菜、陳建男一人一半，沒有寫契約。陳建男那一 半的地上物已經在921時拆除完畢。」等語（見原審卷 第76頁反面）。又證人王瑞祝於103年8月28日原審準備 程序中具結證稱：該房屋（按即如附圖所示編號913⑶ 建物A部分）為江永菜的爺爺即江炳旺所建，該房屋在 我出生時就有了等語（見原審卷第221頁）。又系爭354 號房屋納稅義務人為上訴人江永菜及訴外人陳建男（房 屋稅籍證明書納稅義務人姓名誤載為陳健男）（見原審 卷第39、40頁），系爭354號房屋為一層土竹造（純土 造），面積189.4平方公尺，起課年月為57年1月及一層 木石磚造（磚石造），面積22平方公尺，起課年月為77 年10月」等情，此有南投縣政府稅務局埔里分局102年8 月20日投埔稅二字第0000000000號函、103年4月29日投 稅埔字第0000000000號函附稅籍證明書在卷可稽（見原 審卷第39頁至第41頁、第147頁至第149頁）。綜觀上開 證據，足見系爭土地及坐落其上之如原判決附圖編號93 1⑶所示房屋，原均屬訴外人江炳旺所有，嗣訴外人江 炳旺於其臨終前將系爭土地之所有權及如原判決附圖編
號931⑶所示房屋之事實上處分權贈與其兩名男孫即上 訴人江永菜及訴外人陳建男。從而，系爭土地及坐落其 上之如原判決附圖編號931⑶所示房屋原均同屬訴外人 江炳旺一人所有之情，已堪認定。
(三)、上訴人雖辯稱：系爭土地及坐落其上之純土造、磚石造 房屋均為上訴人江永菜所有。土角厝於921地震後僅有 正面土牆崩落，主體結構及磚石屋均未損壞，上訴人僅 於上開建物以補強H型鋼、C型鋼方式進行修繕，並非新 建建物，應依民法第425條之1，推定有租賃關係存在等 語。惟為被上訴人所否認。查證人王瑞祝於103年8月28 日原審準備程序中具結證稱：「（法官提示原審卷第11 9頁標示為A之房屋照片問：照片所示房屋是何時蓋好的 ？）房屋我不知道，我跟我先生69年結婚時就已經在那 裡了，但是該房屋的屋頂是87年的時候因為有些瓦片颱 風時會被吹落，所以我老公和江窀豪有去買烤漆浪板回 來搭屋頂；小時候從有記憶起，就有系爭房屋了」、「 （法官問：該房屋有無重新修繕過？）有，就是87年修 的，因為房屋之前是土角厝，修之前四面牆壁都還在， 只是土會有一點點崩落，屋瓦會有一小區範圍被風吹落 ，所以用浪板把四面牆壁圍起來，修的過程人沒有搬出 來，還是一直在裡面住，房屋沒有整個打掉重建。」、 「（問：屋頂是全部換新還是一部？）是把屋瓦全部拿 掉換成鐵皮」等語（見原審卷第220頁反面至第221頁） 。另證人劉永富於103年8月28日原審準備程序中具結證 稱：「（問：系爭354號房屋是否曾經重新修繕過？） 有，屋頂有換過，具體時間我不知道，以前是瓦片，現 在是浪板，可能是因為下雨稍微會漏水，要換的話也沒 辦法換幾片瓦片，當然是全部換，我不知道屋頂是誰換 的。」「（問：牆壁是否有修繕？）這個房子本來是土 角厝，牆壁有的有用浪板封起來，有的還是土造結構， 至於何時用浪板封起來記不清楚，大概是921地震後， 我不知道是誰用浪板把牆壁封起來，跟鄰居聊天時，獲 悉的訊息好像是因為地震房屋土造牆壁有點崩落，才用 浪板封起來，具體損壞情形我沒看到。」、「（問：系 爭354號房屋四面牆壁的土造結構是否仍存在？）有的 還存在，至少我有看到一面還有土造結構，還有看到外 露的木樑。」等語（見原審卷第221頁至第222頁）。綜 觀上開證人之證詞，足見系爭354號房屋即如附圖所示 編號931⑶之建物A，為訴外人江炳旺於57年以前即興建 之純土造土角厝房屋，其建材全為土造，嗣於87、88年
歷經颱風及921地震因而屋瓦、土牆崩落，遂以浪板覆 蓋屋頂，並修建屋牆乙節堪予認定。又系爭354號房屋 於921地震後，經南投縣埔里鎮公所認定為全倒戶，復 依內政部88年9月30日台（88）內社字第0000000號函之 全倒戶標準為：「說明二、按受災戶住屋全倒、半倒之 認定標準如下：(二)住屋全倒：1.受災戶住屋裂痕深重 或傾斜過甚，非經拆除或重建不能居住者。2.受災戶住 屋因遭砂石掩埋或積砂泥，致不能修復者。」另參南投 縣埔里鎮公所之921震災住屋勘查報告表，可知系爭354 號房屋於921地震後，經南投縣埔里鎮公所勘查，房屋 正面土牆已大片崩落，屋頂已置換浪板，非上開證人所 稱之原始屋瓦，系爭房屋於地震後屋頂、牆垣均已損壞 ，已失建築物達遮風蔽雨之功用，系爭354號土角厝房 屋顯已不堪使用，此有南投縣埔里鎮公所102年8月20日 埔鎮○○○0000000000號函、102年10月24日埔鎮社字 第0000000000號函、103年5月5日埔鎮社字第000000000 0號函、103年7月11日埔鎮社字第0000000000號函在卷 可稽（見原審卷第38、71頁、第155頁至第156頁、第20 7頁至第208頁）。並經原審囑託南投縣建築師公會鑑定 ，其鑑定意見略以：「九、鑑定分析：(一)A棟：(1)屋 頂：蓋烤漆板。(2)屋頂構架：在神明廳及2間臥室部分 為木構架及C型鋼，在廚房、餐廳及廁所部分為力霸式 屋架。(3)牆壁：除神明廳及2間臥室背面牆壁為土磚牆 壁外，其於外牆為烤漆板。(4)柱：神明廳及2間臥室部 分為木柱及H型鋼，廚房、餐廳及廁所部分為鋼架。十 、鑑定結論：標的物A棟之神明廳及2間臥室其構造建材 有新有舊為新舊建材雜陳之建物，廚房、餐廳及廁所部 分為新建物。」。此有南投縣建築師公會103年12月3日 投鑑師鑑（10317）字第450-4號鑑定報告書1份在卷（ 外放）可稽。另於原審勘查現場時，系爭354號房屋屋 頂、四周牆垣均已改置換為浪板建材，並加裝鐵窗，原 有土造建築部分，僅餘背面牆垣一堵，此有勘驗筆錄及 照片在卷可稽（見原審卷第113頁至第123頁）。由上開 證據，堪認原訴外人江炳旺所興建建材為土竹造之土角 厝房屋，於87年、88年間因歷次颱風、地震毀損，其屋 瓦、牆垣均已毀損不堪使用，後經上訴人重新修繕，汰 換原有之屋頂、牆壁為烤漆浪板，結構部分加裝H型鋼 、C型鋼，並新建廚房、餐廳及廁所之鋼架部分乙節， 堪予認定。依上開見解，民法第425條之1推定租賃關係 存在之立法意旨，係考量房屋性質上不能與土地分離而
存在，而土地受讓人於受讓時已可預見土地上建有房屋 卻仍願意受讓，自應在該屋尚堪使用之限度內，課予土 地受讓人容忍房屋占有土地之義務，方符社會正義。是 倘房屋已不堪使用，嗣後又經改造，已非土地受讓人受 讓土地時可預見之房屋，其原有房屋得使用之狀態即當 然終止，改造後房屋占有土地應認為無權占有，蓋為免 土地受讓人藉由與時俱進之建築技術將房屋不斷改造而 延長其得使用期限，自不能因上訴人一再改造，即延長 推定租賃。準此，上訴人辯稱如原判決附圖編號931⑶ 所示房屋之本體結構仍在，上訴人僅係補強結構而非新 建，應仍有民法第425條之1之適用云云。洵無足取。七、上訴人以上開如原判決附圖編號931⑷所示房屋占有使用系 爭土地，並不符合民法第425條之1所定推定租賃關係存在之 要件，理由如下：
(一)、按最高法院100年度台上字第2103號判決意旨：【土地 及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條 文修正前，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5 次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買 人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係 存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土 地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房 屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該 所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一 次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土 地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建 房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地】。次按，各共 有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之 權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得 他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或 任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有 人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即 屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號 判例參照）。又民法第425條之1之規定係88年4月21日 新增，其立法理由為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時， 實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許 房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法 律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當 事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃 關係，其期限不受第449條第1項20年之限制，爰增訂第 1項」。依前開說明，民法第425條之1之規範目的，係 基於房屋使用基地之不可分離之特性，土地及坐落其上 之房屋其所有權原同屬相同之人，就該房屋坐落之土地 本即有使用權源，惟因其後單獨讓與土地、房屋，或同 時、先後讓與土地及房屋之所有權，造成土地及房屋所 有權人互異，為解決此種房屋與土地利用關係之爭議。 條文雖謂同屬一人所有，惟於土地及房屋均屬相同之共 有人所有之情形，若共有人得證明其於共有土地上建築 房屋業經他共有人之同意，於此房屋土地利用權限並無 爭議之情形下，而其後單獨將土地、房屋或同時、先後 將土地及房屋所有權讓與，亦有民法第425條之1之適用 。是以，本件倘土地共有人經其他共有人全體之同意， 在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出 賣者，仍有適用民法第425條之1之餘地，而推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。 (二)、查系爭土地原為訴外人江炳旺所有，嗣於54年10月20日 贈與上訴人江永菜、訴外人陳建男所有，由其2人共有 ，應有部分各為2分之1等情，業認定如前。另據江窀豪 於102年11月7日原審準備程序中陳稱：「與（上開土角 厝）垂直的是磚石屋，是我父親即上訴人江永菜約於68 、69年出資興建；地上物所坐落土地原本是上訴人江永 菜和訴外人陳建男所有，但於76年間因欠錢遭法院拍賣 ，所以才喪失土地所有權。」等語（見原審卷第76頁反 面）。兩造就系爭355建物為上訴人江永菜所建乙節， 亦未於原審審理中表示爭執。足見，坐落系爭土地上如 原審判決附圖所示編號931⑷即系爭355號磚石造一層平 房，為上訴人江永菜於68、69年出資興建乙節，堪予認 定。由上可知，系爭土地原為訴外人江炳旺所有，嗣後 訴外人江炳旺於54年10月20日將前開土地贈與上訴人江 永菜、訴外人陳建男，由其2人共有。嗣後上訴人江永 菜始於68、69年間興建如原判決附圖所示編號931⑷建 物Ｂ即系爭355號磚石造房屋。參諸前開見解，民法第 425條之1是否擴及於土地及房屋同屬相同之共有人，而 嗣後土地應有部分讓與之情形，應以土地共有人於共有
土地上興建房屋，經其他共有人全體同意，嗣而將土地 或房屋分開或先後出賣，始有民法第425條之1之適用。 是以本件上訴人就其所建系爭如原判決附圖所示編號93 1⑷建物Ｂ即系爭355號磚石造房屋，得否依民法第425 條之1，主張租賃契約之存在，尚須以上訴人江永菜興 建上述房屋前是否已取得當時共有人即訴外人陳建男之 同意為斷，然上訴人江永菜迄本院104年9月30日言詞辯 論終結為止，仍未能舉證證明其於系爭土地上興建房屋 前，已取得當時土地共有人陳建男之同意，上訴人於本 院104年9月30日言詞辯論期日所提土地使用證明書（見 本院卷第50頁），其名義人係現共有人陳黃阿英，而非 上訴人當初興建如原判決附圖所示編號931⑷建物Ｂ之 時之共有人陳建男，且所提上述土地使用同意書並未填 寫出具之日期，被上訴人亦否認該同意書之真正，自難 資為上訴人於建屋前已獲土地共有人陳建男同意之證據 。況系爭土地現共有人陳黃阿英於原審審理期間之104 年2月13日，亦提出陳述意見2狀，明確表示上訴人未經 系爭土地共有人同意即在其上興建上述建物，侵害其權 利，應予拆除等語（見原審卷第260頁），更足證明上 訴人無權占有使用系爭土地之事實，自不能認本件有民 法第425條之1之適用，是上訴人援引民法第425條之1， 主張其以如原判決附圖所示編號931⑷建物Ｂ房屋，占 有使用土地，並非無權占有云云，洵屬無據。
八、綜上所述，上訴人江永菜以原判決附圖編號931⑶所示房屋 及原判決附圖編號931⑷所示房屋占有使用系爭土地，均不 符合民法第425條之1所定推定租賃關係存在之要件，不能推 定上訴人與系爭土地所有人之被上訴人間有租賃關係存在， 上訴人占有使用系爭土地，無正當權源，從而被上訴人依民 法第767條，本於物上請求權，請求上訴人將前開建物拆除 ，並將所占用之土地交還被上訴人及共有人陳黃阿英，洵屬 正當，原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴論旨， 就上開範圍部分，指摘原判決失當，求予廢棄改判，非有理 由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 盧江陽
法 官 邱森樟
不得上訴。
書記官 廖昭容
中 華 民 國 104 年 10 月 14 日