臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 八十九年度苗簡字第一九九號
原 告 厚生玻璃工業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 張智宏
複 代理人 丁○○
右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落苗栗縣頭屋鄉○○段一八六地號土地上如附圖所示甲部分（面積八十四平方公尺）及乙部分（面積一四三平方公尺）之建物拆除，將土地交還原告。被告應給付原告新台幣捌萬壹仟柒佰貳拾元。
被告應自民國八十九年三月十四日起至被告依第一項拆屋還地之日止，按月給付原告新台幣壹仟叁佰陸拾貳元，並自民國八十九年四月十二日起依週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。本判決第一、二、三項於原告以新台幣壹拾叁萬零柒佰元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施，以新台幣叁拾玖萬壹仟玖佰壹拾貳元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落苗栗縣頭屋段一八六地號土地上如附圖所示甲部分面積八四平 方公尺、乙部分面積一四三平方公尺土地上之建物拆除，並將土地返還原告 。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）八萬二千八百元之不當得利。 （三）被告應自八十九年三月十四日（即起訴日）起至被告依第一項拆屋還地之日 止，按月給付原告一千三百八十元，並自起訴狀繕本送達之翌日起依週年利 率百分之五計算之利息。
（四）訴訟費用由被告負擔。
（五）如受勝訴判決原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
（一）被告目前所居住之房屋（門牌號碼：苗栗縣頭屋鄉象山村七鄰一○○號）， 坐落於苗栗縣頭屋鄉○○段一八六地號土地。經查該筆土地係由厚生玻璃工 業股份有限公司（以下簡稱厚生公司）於民國五十八年與土地所有人彭春福 （當時已死亡）之繼承人彭威棟等人合意簽訂「土地使用同意書」該同意書 雖名為使用同意書，惟其內容確明白記載同意售給厚生玻璃工業股份有限公 司字樣，足證該同意書系土地買賣合約。旋於六十年一月十一日完成所有權
登記。又於六十三年七月予彭威棟、彭金乾等人就該筆土地內除以登記之持 分外之其他全部所有權，包括其他全部共有人所有之全部持分訂立土地買賣 合約書。嗣經六十六年十月四日、七十一年八月四日、七十六年七月十六日 、至八十二年九月一日分次完成系爭土地之全部持分所有權移轉登記。被告 擅自於六十年起在系爭土地上建築房舍並居住其內，更於八十三年五月六日 明知其對該系爭地未有所有權竟聲請調解，要求將系爭地所有權無條件移轉 於被告。被告無權占有系爭土地建築房舍妨害原告所有權之行使，原告據此 提起本訴，以期回復原狀。
（二）被告長期竊佔該地，並擅自建築房舍全家居住該處多年，不僅無須繳地價稅 捐（全由原告繳納）亦免去房租之累，其長期因此所收利益實無法計數，對 原告而言，長期無法對該地開發利用，損失不貲。原告據此請求被告將其因 不法利用該地所得之不當利益返還原告。自租金利益得請求之日起算，即八 十四年三月十四日起至八十九年三月十四日止，依系爭地申報地價年息百分 之十計算之金額計算，相當地租利益部分總計八萬二千八百元（230X720X10 %X5=82800）。 另被告應自八十九年三月十四日起至被告返還系爭土地之日 止，按月給付原告佔用系爭土地之不當得利金額一千三百八十元（每年八萬 二千八百元，每月一萬叁零八十元及法定遲延利息。三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告辯稱被告祖父彭阿傑為系爭土地之共有人，從而推論被告嗣後繼受彭阿 傑占有系爭土地即非屬無權占有，實屬無稽。按「分別共有之各共有人，按 其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共 有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分。因此分別共有之共有人 得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前 ，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之 分割不同。」、「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同 意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部，有自由使用收益之權利。如 共有人不顧他共有人之利益而就共有物之全部或任意使用收益，即屬侵害他 共有人之權利。」最高法院五十七年台上字第二三八七號判例、六十二年台 上字第一八三○號判例參照。查彭阿傑固於四十七年間為系爭土地之共有人 之一，惟彭阿傑既未得他共有人之同意又未與他共有人訂立分管契約而於系 爭共有物上建築房屋，依前揭判例要旨即屬無權占有他人之土地。 （二）被告辯稱其於五十九年九月向系爭土地之共有人彭威棟買受該筆土地，並有 買賣契約書云云，恐有誤會。按共有物之處分應得共有人全體之同意，為民 法第八百十九條第二項明文規定。又共有人固得自由讓與其應有部分，惟讓 與應有部分時，受讓人仍按其受讓之應有部分與他共有人繼續共有關係。若 將共有物特定之一部讓與他人，使受讓人就該一部取得單獨所有權，則非民 法第八百十九條第一項所謂應有部分之處分，而為同條第二項所謂共有物之 處分，其讓與亦非得共有人全體之同意，不生效力（最高法院三十二年上字 第一一號判例參照）。從而系爭土地共有人彭威棟未得其他共有人同意將該
特訂之應有部分讓與被告且擅自與被告簽立買賣合約，依上開規定及判例意 旨應屬無效。又縱其買賣契約有效成立，惟不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第七百五十八條定有明文 。本條所謂法律行為依通說均係指物權行為及單獨行為而言；而物權行為即 指物權契約。物權有對世效力，而買賣契約僅有債之效力，尚不得以之對抗 契約以外之第三人。即便被告予彭威棟就系爭土地曾簽訂買賣合約書並支付 穀物等價金代替物屬實，亦僅能證明彭威棟一地兩賣之事實，尚不能指系爭 土地即為被告合法擁有。
三、證據：提出土地所有權狀影本、土地使用同意書影本、土地登記簿謄本、土地買 賣合約書影本、調解委員會調解筆錄影本、地價稅課稅明細表影本各乙件。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（二）若受不利判決，願供擔保請宣告准予免為假執行。二、陳述：
（一）拆屋還地部分：
１、被告丙○○所有門牌號碼：苗栗縣頭屋鄉象山村一○○號之房屋，雖系坐 落於原告所有苗栗縣頭屋鄉○○段一八六地號土地上，惟原告所有上揭房 屋所在之基地位置，於四十七年被告之祖父彭阿傑時代即已存在，而被告 祖父彭阿傑既為上揭地號土地（即重編前舊地號一八七之九地號土地）之 共有人，其應有部分一九四八五分之二一四一，則被告嗣繼受彭阿傑占有 該房屋所在之土地，依法非屬無權占有。
２、如苗栗縣地政事務所八十九年九月五日所製作實測圖所示甲、乙部分之土 地（即系爭基地），原即由原共有人彭威棟之父彭春滿分管，而彭春滿在 五十六年分管期間即將系爭基地出租予被告之父彭欽相建屋之用，並按年 向被告之父彭欽相收取地租。
３、被告嗣於五十九年九月十七日向系爭土地共有人彭威棟買受其應有部分（ 面積七十坪），並已付清買賣價款，惟基地因共有人數眾多蓋齊印章有困 難，方未辦理所有權移轉登記，且被告嗣亦負責繳納上揭所買受部分土地 之地價稅，足證被告並非無權占有。
４、事實上原告至六十年元月十一日始取得上揭地號土地之部分所有權，而原 告取得系爭土地之部分所有權時，既明知上情，且被告自始既非無權占用 系爭土地，另參諸「房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該基地」之理，則原告主張被告係無權占用系爭土地應屬無 理由。至於原告主張於五十八年五月即與土地共有人彭春福之繼承人彭威 棟等人簽訂「土地使用同意書」云云，惟該同意書既非共有人所簽訂，依 法對其他共有人即不生效力，被告亦否認其真正。 ５、訴外人彭威棟及彭金乾於六十三年七月間與原告公司簽訂土地買賣合約書 時訴外人即曾告知原告公司系爭基地業已售予被告，系爭基地應由被告繼
續使用不在出售之列，經原告公司允諾，訴外人彭威棟方與原告公司簽訂 土地買賣契約書。
６、綜上，被告使用系爭基地或基於原與共有人之基地租賃關係，或基於原告 公司買受時之允諾，則被告即非無權占用系爭基地。 （二）不當得利部分：
１、被告所有之房屋既非無權占用原告所有系爭土地，則原告援依不當得利法 則訴請被告返還所受相當於租金之利益，依法自屬無據，應予駁回。 ２、縱原告得依不當得利法則向被告訴請相當於租金之損害，惟依法亦僅得請 求相當於五年內之租金損害，逾越五年之部分，被告主張其請求權已罹於 時效而消滅，被告拒絕給付。
三、證據：提出土地買賣合約書影本、覺書影本及代繳地價稅收據影本各一份，房屋 基地租收據影本三份並聲請訊問證人徐阿泉、彭錦海。丙、本院依聲請履勘現場，並囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量並繪製測量成果圖。 理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告得減縮應受判決事項之聲明，民事訴訟法第二百五十五條第 一項第三款定有明文。本件原告起訴後因被告就租金利益部分為時效之抗辯，減 縮其訴之聲明，減縮損害金之價額，依前開法條之規定，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：
一、查本件原告主張坐落於苗栗縣頭屋鄉○○段一八六地號土地上如附圖所示之甲部 分（面積八十四平方公尺）及乙部分（面積一四三平方公尺）土地為其所有。被 告擅自於六十年起在系爭土地上建築房舍並居住其內，更於八十三年五月六日明 知其對該系爭地未有所有權竟聲請調解，要求將系爭地所有權無條件移轉於被告 。被告無權占有系爭土地建築房舍妨害原告所有權之行使，爰訴請被告拆除地上 建物及給付相當租金之不當得利。被告則以曾於五十九年九月十七日向系爭土地 共有人彭威棟買受其應有部分（面積七十坪），並已付清買賣價款，惟未辦理所 有權移轉登記；訴外人彭威棟及彭金乾於六十三年七月間與原告公司簽訂土地買 賣合約書時訴外人即曾告知原告系爭基地業已售予被告，應由其繼續使用不在出 售之列，經原告公司允諾，被告並非無權占等語，資為抗辯。二、查坐落苗栗縣頭屋鄉○○段一八六地號土地現登記為原告所有，且現為被告所占 用，並建築房屋之事實，為被告所不爭執，且經本院依原告聲請現場履勘查明屬 實，並囑由苗栗縣苗栗地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可 按，堪認為真實。茲本件應審究者厥為，被告就系爭土地是否有占有權源，經查 ：原告主張系爭土地係由其於五十八年與土地所有人彭春福（當時已死亡）之繼 承人彭威棟等人合意簽訂「土地使用同意書」。旋於六十年一月十一日完成所有 權登記，又於六十三年七月與彭威棟、彭金乾等人就該筆土地內除以登記之持分 外之其他全部所有權，包括其他全部共有人所有之全部持分訂立土地買賣合約書 。嗣經六十六年十月四日、七十一年八月四日、七十六年七月十六日、至八十二 年九月一日分次完成系爭土地之全部持分所有權登記之事實，業據原告所提出土 地所有權狀影本、土地使用同意書影本、土地登記簿謄本、土地買賣合約書影本
附卷可證，堪信為真實。
三、被告雖抗辯：被告曾於五十九年九月十七日向系爭土地共有人彭威棟買受其應有 部分，並已付清買賣價款。且訴外人彭威棟及彭金乾於六十三年七月間與原告公 司簽訂土地買賣合約書時訴外人即曾告知原告公司系爭基地業已售予被告不在出 售之列，經原告公司允諾等語。惟查：
（一）按土地之登記具有絕對之效力；不動產物權之移轉或設定，應以書面為之土 地法第四十三條及民法第七百六十條分別訂有明文。另買賣契約僅有債之效 力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已 將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受 人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人 間之買賣關係，對抗後買受人，最高法院八十三年台上字第三二四三號判例 可資參照。
（二）又不動產物權之移轉，應以書面為之，民法第七百六十條定有明文。而此之 書面即指物權契約。查被告雖主張曾於五十九年九月十七日向系爭土地共有 人彭威棟買受其應有部分，惟既欠缺書面之要式，且未為移轉登記，實難謂 已生所有權移轉之物權法律效力。況訴外人與被告所為應有部分之債權買賣 契約縱屬有效，依上揭最高法院判例意旨，亦不可對抗本件原告，被告之抗 辯實不足採。
（三）另被告雖辯稱訴外人彭威棟及彭金乾曾告知原告公司系爭基地業已售予被告 應由其繼續使用不在出售之列，經原告公司允諾方與原告公司簽訂土地買賣 契約書等語；惟依被告所提出證人彭錦海於本院九十年一月四日言詞辯論期 日中雖陳稱其父親（即彭威棟）曾將系爭土地賣與被告，嗣後又轉賣原告且 曾言明部分土地已賣與被告之情，惟證人所言並非親聞所見，而係其父親所 告知，五十八年時證人尚在當兵，渠所言既屬傳聞證據且欠缺其他輔助證據 ，實難認訴外人彭威棟與原告間有為保留部分土地供被告使用之約定而逕推 翻不動產登記之公信效力，被告所言，難謂真實。四、被告又抗辯系爭土地原由共有人彭威棟之父彭春滿分管，而彭威春在五十六年分 管期間即將系爭基地出租予被告之父彭欽相建屋之用，並按年向被告之父彭欽相 收取租金。被告係繼受彭阿傑占有該房屋所在之土地，依法非屬無權占有等語。 經查原告既未能舉證現尚有租賃契約存在於系爭土地之上，復未舉證其他合法占 有之權源，即屬無權占有。從而原告依據民法第七百六十七條規定，請求被告拆 除地上物並返還土地，即有理由，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九 條定有明文。被告無權占有原告所有之土地，自受有相當於租金之利益。又所有 權人之土地被無權占有而得請求返還不當得利者，通常以土地出租，承租之金額 為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益。而該金額若干為適當，應參酌土 地法第一百零五條準用同法第九十七條，土地法施行細則第二十五條及一般客觀 環境定之。又土地法第九十七條城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申 報總價額年息百分之十為限。再土地價額依法定地價，所謂法定地價，係指土地 所有權人依法規定申報之地價，在實施平均地權條例地區，未申報地價，以公告
地價百分之八十為申報地價，土地法施行細則第二十五條、平均地權條例第十六 條分別定有明文。據本院履勘結果並斟酌系爭土地座落位置及被告使用情形，認 原告主張以土地申報總價之百分之十計算損害金，並無不當，有原告所提地價稅 課稅明細表在卷可稽。據此原告請求被告將其因不法利用該地所得之不當利益返 還原告，自租金利益所得請求之日起算，即八十四年三月十四日起至八十九年三 月十三日止，五年間相當於租金之不當得利八萬一千七百二十元（720X227X10% X5=81720），及自八十九年三月十四日（即起訴日）起至被告依主文第一項拆屋 還地之日止，按月給付原告一千三百六十二元，並自起訴狀繕本送達翌日即八十 九年四月十二日起之法定遲延利息，應屬有據，應予准許，逾此範圍之請求為無 理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據已予審究，核與判決結果 不生影響，不再一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十八 日 臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭
~B法 官 宋國鎮
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 歐樹根
中 華 民 國 九十 年 一 月 十八 日
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