臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第7號
上 訴 人 瑞華事業股份有限公司
法定代理人 林永輝
訴訟代理人 王俊傑律師
於知慶律師
被 上訴人 朱運平
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國
103 年11月5 日臺灣臺北地方法院103 年度重訴字第851 號第一
審判決提起上訴，本院於104 年9 月22日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件上訴人之法定代理人已變更為林永輝，有臺灣臺北地方 法院（下稱臺北地院）103 年度司字第206 號裁定在卷可參 （見本院卷第28- 29頁），茲據其聲明承受訴訟，核無不合 ，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：
㈠兩造於民國（下同）103 年4 月24日就上訴人所有坐落新北 市○○區○○段000 地號土地應有部分10萬分之49992 （下 稱系爭土地），及其上門牌號碼新北市○○區○○路00 號1 至3 樓建物（詳如附表所示，下稱系爭建物，與系爭土地合 稱系爭房地）簽訂2 份不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），嗣於同年5 月28日，雙方又針對系爭買賣契約簽訂補 充協議書（下稱系爭補充協議），系爭補充協議中載明系爭 房地之買賣總價金為新臺幣（下同）850 萬元，而伊已支付 460 萬元予上訴人，尚欠390 萬元之價金，但上訴人所應負 擔之土地增值稅款得由伊墊付並自價金尾款中扣抵，上訴人 並應於簽訂系爭補充協議當天配合辦理系爭房地所有權之移 轉登記等約款，履經催告，未獲置理，爰依系爭買賣契約、 系爭補充協議提起本訴，請求上訴人移轉系爭房地之所有權 等情。並聲明：①上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被 上訴人；②願供擔保請准宣告假執行。
㈡系爭買賣契約及系爭補充協議訂立時，王縉帛確為上訴人公 司之法定代理人，且上訴人確有出賣系爭房地之真意，系爭 買賣契約及系爭補充協議自有效成立。
㈢上訴人於本院準備程序終結後始主張解除系爭買賣契約，已
逾時提出攻擊防禦方法，且伊已給付買賣價金500 萬元，上 訴人解除系爭買賣契約並不合法。
二、上訴人則以：
㈠伊公司之前清算人王縉帛表示其與被上訴人之代理人陳逢茂 自簽訂系爭買賣契約及系爭補充協議迄今，從未收受被上訴 人任何款項，亦未收受任何要求配合辦理系爭房地移轉登記 之通知，陳逢茂於上開文件簽署後，即避不見面。而王縉帛 、陳逢茂2 人就被上訴人究給付若干買賣價金予王縉帛，及 交付時間等情，證述顯不相符，又陳逢茂證述從中收取之佣 金400 萬元竟占買賣價金近50% ，與一般交易常情不符，顯 難採信。另被上訴人於104 年7 月20日，以王縉帛向其借款 850 萬元，而於103 年5 月30日開立之同額本票為由，對伊 提出假扣押之聲請，如被上訴人確有上開借款之事實，何以 未給付足額之買賣價金予王縉帛，足認王縉帛與被上訴人間 未曾達成買賣系爭房地之合意，係為掏空伊公司資產所為之 通謀虛偽意思表示，故系爭買賣契約及系爭協議均屬無效。 ㈡縱系爭買賣契約及系爭補充協議並非通謀虛偽而為，然依系 爭買賣契約，被上訴人應於103 年6 月30日前給付買賣價金 850 萬元予伊，伊已於104 年9 月9 日催告被上訴人及其代 理人陳逢茂給付所欠之買賣價金，未獲置理，伊已於104 年 9 月18日合法解除系爭買賣契約，已無移轉系爭房地所有權 之義務。
㈢又縱系爭買賣契約未經伊合法解除，因被上訴人迄未給付任 何買賣價金，伊自無移轉系爭房地所有權之義務，再退步言 ，縱認被上訴人已給付買賣價金，伊認實際僅收取60萬元， 故被上訴人仍應給付伊790 萬元之買賣價金，伊就此與系爭 房地所有權移轉登記義務為同時履行抗辯等語置辯。三、原審就被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房地所有權移 轉登記予被上訴人，另駁回被上訴人假執行之聲請，上訴人 就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡ 被上訴人在第一審之訴駁回。另就上㈡為備位上訴聲明：上 訴人應於被上訴人給付買賣價金790 萬元之同時，將系爭房 地所有權移轉登記予被上訴人。被上訴人則為答辯聲明：上 訴駁回。
四、兩造所不爭執之事項：
㈠系爭補充協議第1 條約定：「雙方確認系爭買賣不動產總價 金為850 萬元，截至簽訂本補充協議書之日止甲方（按即被 上訴人）共已支付460 萬元予乙方（按即上訴人），甲方尚 欠乙方390 萬元之價金，乙方本應負擔土地增值稅，今甲方 同意代墊該土地增值稅，雙方確認無誤，並同意甲方代墊後
得自尚未付清之尾款中抵扣」；第2 條約定：「雙方同意自 簽訂本協議書之日起，由乙方移轉上開不動產所有權予甲方 ，乙方不得再藉故遲延辦理過戶」。
㈡上訴人公司於87年10月20日經股東會決議解散，且選任黃瑞 德、林振明與王縉雲為清算人，於87年11月10日向臺北地院 呈報就任在案。嗣林振明、王縉雲分別於91年1 月5 日、98 年3 月23日死亡，上訴人公司僅餘黃瑞德進行清算事務，黃 瑞德因年事已高，健康狀況不佳，經臺北地院於103 年2 月 11日以102 年度司字第292 號裁定解任黃瑞德清算人職務， 並同時選任王縉帛擔任上訴人公司清算人。嗣因王縉帛有不 利於公司清算之行為，且因案於103 年10月15日羈押於臺北 看守所，經臺北地院於103 年11 月24 日以103 年度司字第 209 號裁定解任王縉帛清算人職務，並選任林永輝擔任上訴 人公司清算人。
㈢上訴人公司清算程序迄未完結。
五、本件之爭點：㈠系爭買賣契約是否為通謀虛偽意思表示而無 效？㈡被上訴人得否依民法第348 條規定、系爭協議第2 條 約定，請求上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人？茲析述 如下：
㈠系爭買賣契約是否為通謀虛偽意思表示而無效？ ①按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，民法第87條第1 項前段定有明文。次按民法第87條 之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之 表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並 須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當 （最高法院51年臺上字第215 號判例意旨參照）。若僅一 方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意 思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院86年 度臺上字第3865號判決意旨參照）。再按當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 227 條前段定有明文，是主張表意人與相對人通謀而為虛 偽意思表示者，應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29 號判例意旨參照）。
②王縉帛於103 年4 月24日以上訴人公司法定代理人身分與 被上訴人簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人公司購 買系爭房地，約定買賣價金為850 萬元。嗣王縉帛於103 年5 月28日再以上訴人公司法定代理人身分與被上訴人簽 訂系爭補充協議，有系爭買賣契約及系爭補充協議在卷為 憑（見本院卷第17-27 頁），並經王縉帛到場證述屬實（ 見本院卷第53頁反面），自堪憑信。又上訴人公司於87年
10月20日經股東會決議解散，且選任黃瑞德、林振明與王 縉雲為清算人，於87年11月10日向臺北地院呈報就任在案 。嗣林振明、王縉雲分別於91年1 月5 日、98年3 月23日 死亡，上訴人公司僅餘黃瑞德進行清算事務，黃瑞德因年 事已高，健康狀況不佳，經臺北地院於103 年2 月11日以 102 年度司字第292 號裁定解任黃瑞德清算人職務，並同 時選任王縉帛擔任上訴人公司清算人。嗣因王縉帛有不利 於公司清算之行為，且因案於103 年10月15日羈押於臺北 看守所，經臺北地院於103 年11月24日以103 年度司字第 209 號裁定解任王縉帛清算人職務，並選任林永輝擔任上 訴人公司清算人，為兩造所不爭執之事實，已如上理由四 所述。是王縉帛以上訴人公司法定代理人身分與被上訴人 簽訂系爭買賣契約及系爭補充協議之際，確為上訴人公司 之清算人，即為上訴人公司之有權代表之人，已堪認定。 ③觀諸證人王縉帛於本院證稱：「我是瑞華公司的股東，後 來有擔任清算人」、「我在瑞華公司有保管公司的大章」 、「我自己就可以代表公司蓋章」、「有看過（系爭買賣 契約、系爭補充協議），瑞華公司確實有簽契約，是我代 表瑞華公司簽訂的，確實有買賣土地的意思…」等語（見 本院卷第53 頁反面- 第54 頁）。另本院依民事訴訟法第 367 條-1訊問被上訴人，被上訴人則陳稱：「買賣契約我 有簽，補充協議我是授權陳逢茂簽的」、「簽約前1 週我 先給付260 萬給陳逢茂，作為簽約金或斡旋金，簽約當天 103 年4 月24日，我再給付160 萬給陳逢茂，簽約當天王 縉帛在場，陳逢茂就將160 萬元交給王縉帛及其餘2 、3 名上訴人公司股東，260 萬陳逢茂告訴我他有轉交上訴人 公司股東，實際上有無轉交，交給誰我不清楚」、「我於 103 年5 月底，我又給付40萬元給陳逢茂，陳逢茂有無轉 交給瑞華公司，我不清楚」、「我於103 年6 月初，給付 40萬元給陳逢茂，陳逢茂有無轉交給瑞華公司，我不清楚 。我先後共給付500 萬元」、「為何分4 次給付，都是陳 逢茂告訴我的，後來系爭房地沒有順利移轉，我就沒有再 給付尾款」、「我給付160 萬元時，除王縉帛在場外，其 餘2 位是陳逢茂告訴我，是上訴人公司股東。但實際上是 不是，我無法確定」等語（見本院卷第96頁反面- 第97頁 ）。核與證人即介紹上訴人與被上訴人訂立系爭買賣契約 之陳逢茂於本院隔離訊問時證稱：「被上訴人又授權我訂 立系爭補充協議」、「被上訴人於103 年4 月間260 萬作 為訂立系爭買賣契約之訂金，訂約當天被上訴人再給付 160 萬元給我，當時王縉帛、程立中、許永林在場，之後
約在103 年6 、7 月間，有2 次被上訴人在捷運西門站6 號出口各給付40萬元給我，王縉帛、程立中、許永林在場 。被上訴人共給付500 萬元，王縉帛取得95萬，許永林取 得其中25萬，程立中取得13、14萬，其餘款項都由我取得 ，因為我另外與王縉帛約定，買賣價金超出450 萬元部份 ，都是給我的佣金，因系爭房屋有第三人占用，我須負責 將房屋點交給被上訴人」、「程立中、許永林取得之款項 是我和他們之間的約定，因為該買賣契約是他們介紹給我 的，是我給他們的介紹費」、「我和王縉帛間之約定，被 上訴人並不知情」等語（見本院卷第97頁）相符，亦與王 縉帛於本院所證稱：「（迄簽訂系爭補稱協議之際）被上 訴人已給付460 萬…」等情相符（見本院卷第54頁），堪 認王縉帛確以上訴人法定代理人身分與被上訴人簽訂系爭 買賣契約及系爭補充協議，且兩造均有訂立系爭買賣契約 及系爭補充協議之真意，買賣價金為850 萬元，被上訴人 迄兩造訂立系爭補充協議之際，已付460 萬元買賣價金， 嗣再給付40萬元，共給付買賣價金500 萬元。至王縉帛雖 另與陳逢茂約定，其願僅實拿450 萬元，其餘買賣價金轉 為陳逢茂之佣金，亦僅為斯時王縉帛代表上訴人與陳逢茂 間所另訂立之契約，不因此影響系爭買賣契約及系爭補充 協議就買賣價金之約定及其效力，更無從以佣金過高為由 ，逕認系爭買賣契約及系爭補充協議為王縉帛代表上訴人 公司與被上訴人通謀虛偽而訂立。又陳逢茂雖於本院104 年3 月11日準備程序中以被上訴人訴訟代理人身分陳稱： 買賣價金約在103 年5 至8 月間分3 次交付500 萬元等情 （見本院卷第45頁反面），與上述被上訴人已給付500 萬 元之買賣價金，係於訂立系爭買賣契約前先給付260 萬元 之斡旋金、簽約當日再給付160 萬元，103 年5 、6 月再 分別給付40萬元不盡相符，然陳逢茂嗣於本院就此證稱： 前係將訂金（按即訂約前所給付之260 萬元）直接計入簽 約金內，始稱買賣價金分3 次給付等情（見本院卷第97頁 反面），然此亦僅涉及陳逢茂就被上訴人買賣價金之給付 係分3 次或4 次之誤記，被上訴人既確實給付買賣價金， 自難據以即認系爭買賣契約及系爭補充協議為兩造通謀虛 偽所為，上訴人就此所辯，即無足採。
④至上訴人雖以陳逢茂於本院證稱：被上訴人給付之500 萬 元，其交付王縉帛95萬元，均為買賣價金等情；與王縉帛 證述已收取460 萬元價金不符，認兩造並無訂立系爭買賣 契約之真意云云。經查，陳逢茂、王縉帛雖確於本院為上 開證述（見本院卷第97-98 頁、第54頁），然陳逢茂既另
證稱其與王縉帛談妥，王縉帛就系爭買賣契約之買賣價金 願僅實拿450 萬元，其餘作為給付陳逢茂介紹訂約之佣金 等情，已如上述，而該佣金給付之約定乃陳逢茂與王縉帛 另行訂立之契約，不因此影響系爭買賣契約及系爭補充協 議就系爭房地買賣價金之約定及其效力，亦如上述，則陳 逢茂將被上訴人給付之500 萬元買賣價金，先行扣除佣金 ，亦係陳逢茂有無遵守其與王縉帛就佣金給付之約定，自 不因此即認兩造間並無訂立系爭買賣契約及系爭補充協議 之真意。而王縉帛證述迄兩造訂立系爭補充協議之際，共 收取被上訴人給付之買賣價金460 萬元等情，亦與被上訴 人給付買賣價金之事實相符，已如上述，雖陳逢茂從中先 扣除其與王縉帛約定之佣金，僅交付95萬元予王縉帛，係 屬陳逢茂與王縉帛間就佣金約定如何履行，無從據以認定 兩造間並無訂立系爭買賣契約及系爭補充協議之真意。上 訴人就此所辯，並不可採。
⑤另卷附103 年12月2 日由王縉帛具名之上訴狀（見原審卷 第91-93 頁），雖載明其未見過被上訴人，並未與被上訴 人訂立買賣契約，亦未收受任何買賣價金，係遭陳逢茂及 被上訴人詐騙系爭房地云云，然細繹該上訴狀內容之字跡 與具狀人、撰狀人之字跡顯不相同，王縉帛於本院亦證述 ：該上訴狀末雖為其簽名，惟內容係其在押臺北看守所期 間，由其室友代為撰寫，因室友誤會其意，內容並不實在 ，兩造確訂有系爭買賣契約，僅買賣價金未付清等情（見 本院卷第54頁），是亦難逕憑該與王縉帛真意不符之上訴 狀，即認系爭買賣契約及系爭補充協議為兩造通謀虛偽所 為。
⑥又上訴人所提出王縉帛出具之切結書（見本院卷第110 頁 ），為證人王縉帛於本院證述後，復於法院外以書狀所為 之陳述，被上訴人並不同意（見本院卷第117 頁反面）， 自違反民事訴訟法第305條第3項規定，本院自不予審酌。 另上訴人所提出陳逢茂於104年4 月8日王縉帛於本院作證 後所出具予王縉帛之切結書（見本院卷第104 頁），陳逢 茂嗣雖證述確於王縉帛要求下出具該切結書，表明其從中 賺取差價佣金400萬元等情（見本院卷第97 頁反面），然 觀諸該切結書，亦僅為陳逢茂個人與王縉帛間之約定，與 被上訴人無涉，更不因此影響系爭買賣契約及系爭補充協 議之效力。
⑦另上訴人提出被上訴人於104 年7 月20日對上訴人之假扣 押聲請狀（見本院卷第111-112 頁），該聲請狀雖載明上 訴人欠其借款850 萬元云云，然經本院核閱該聲請狀所附
借款證據係上訴人公司所簽發之面額共計850 萬元之本票 2 紙，惟本票之原因關係多端，非必為借款，且發票人為 上訴人公司，而非王縉帛個人，上訴人據以認定係被上訴 人借款予「王縉帛」，再憑此推認王縉帛代表上訴人公司 與被上訴人簽訂系爭買賣契約、系爭補充協議之際，雙方 並無買賣系爭房地之合意云云，亦不足採。
⑧另王縉帛既已於104 年4 月8 日到場就系爭買賣契約及系 爭補充協議簽訂及被上訴人履行之情形作證，已如上述， 上訴人於本院準備程序終結後，始就同一待證事實再聲請 訊問王縉帛，即無必要，附此敘明。
㈡被上訴人得否依民法第348 條規定、系爭協議第2 條約定， 請求上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人？
①按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。次按因契約 互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己 之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第 264 條第1 項亦定有明文。又系爭補充協議第2 條約定： 「雙方同意自簽訂本協議書之日起，由乙方（按即上訴人 ）移轉上開不動產所有權予甲方（按即被上訴人），乙方 不得再藉故遲延辦理過戶」，為兩造所不爭執之事實，已 如上理由四所述，堪認兩造已於系爭補充協議約定雖被上 訴人尚有餘款未付清，然上訴人於簽訂系爭補充協議時之 103 年5 月28日即有先行移轉系爭房地之義務。 ②系爭買賣契約及系爭補充協議有效成立，被上訴人已給付 上訴人500 萬元，尚餘尾款390 萬元未給付，已如上述， 然上訴人有於103 年5 月28日即先行移轉系爭房地予被上 訴人之義務，亦如上述，則上訴人就所餘價款與其所負移 轉系爭房地所有權予被上訴人之義務為同時履行抗辯，自 無理由。又上訴人既有先行移轉系爭房地所有權之義務， 且觀諸系爭補充協議第3 條約定被上訴人尚未給付之尾款 ，扣除為辦理系爭房地過戶由被上訴人先行墊付之增值稅 外，其餘均係辦理系爭房地之所有權移轉登記後始分期給 付（見本院卷第27頁），則上訴人既未將系爭房地所有權 移轉登記予被上訴人，被上訴人給付尾款之期限即尚未屆 至，上訴人另於104 年9 月9 日催告被上訴人於7 日內給 付買賣價金790 萬元，再於104 年9 月17日以被上訴人未 給付剩餘買賣價金790 萬元為由，解除系爭買賣契約（見 本院卷第122-127 頁），即屬無據。故被上訴人依民法第 348 條規定、系爭補充協議第2 條約定，請求上訴人將系 爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許
。
六、綜上所述，被上訴人依民法第348 條、系爭補充協議第2 條 之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上 訴人，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人移轉系爭 房地所有權登記予被上訴人，於法並無違誤。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 許純芳
法 官 方彬彬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
書記官 廖逸柔
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
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│土地標示 │
├─────────────────┬──┬───────┬─────────┤
│土地坐落 │地目│面 積│設 定 權 利 範 圍 │
├───┬───┬──┬──┬───┤ │ （平方公尺） │ │
│縣市 │鄉 鎮│ 段 │小段│地 號│ │ │ │
│ │市 區│ │ │ │ │ │ │
├───┼───┼──┼──┼───┼──┼───────┼─────────┤
│新北市│永和區│永利│ │0200 │ 建 │ 26 │49992/100000 │
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┌──────────────────────────────────────────────┐
│建物標示
├────┬───────┬──────┬─────┬───────────────┬────┤
│建 號│ 基地坐落 │ 建物門牌 │建築式樣主│ 建 物 面 積 │設定權利│
│ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │範圍 │
│ │ │ │及房屋層數│ │ │
├────┼───────┼──────┼─────┼──────┬────────┼────┤
│永和區 │新北市永和區永│新北市永和區│店舖用 │ 層次面積 │附屬建物及用途 │全部 │
│永利段 │利段201地號 │永貞路62號 │鋼筋混凝土├──────┼────────┤ │
│3360建號│ │ │造4層 │ 45.78 │ │ │
├────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼────┤
│永和區 │新北市永和區永│新北市永和區│店舖用 │ 層次面積 │附屬建物及用途 │全部 │
│永利段 │利段201地號 │永貞路62號2 │鋼筋混凝土├──────┼────────┤ │
│3361建號│ │樓 │造4層 │ 45.43 │陽台：5.09 │ │
├────┼───────┼──────┼─────┼──────┼────────┼────┤
│永和區 │新北市永和區永│新北市永和區│店舖用 │ 層次面積 │附屬建物及用途 │全部 │
│永利段 │利段200、201地│永貞路62號3 │鋼筋混凝土├──────┼────────┤ │
│3362建號│號 │樓 │造4層 │ 68.38 │陽台：8.55 │ │
└────┴───────┴──────┴─────┴──────┴────────┴────┘
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