臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第554號
上 訴 人 高金龍
高金海
共 同
訴訟代理人 林清漢律師
被上訴人 邱煥鋒
邱煥旻
邱煥炎
邱清志
邱清隆
邱清達
共 同
訴訟代理人 陳萬發律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年10
月23日臺灣桃園地方法院103年度訴字第638號第一審判決提起上
訴，經本院於104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：桃園縣觀音鄉○○○段○○○段00000○000 00地號土地（以下合稱系爭土地，分稱119-1、119-2地號土 地），前係由邱煥泉、邱煥鋒、邱煥旻、邱煥炎與高萬福、 高萬枝訂立三七五耕地租約（即臺灣省桃園縣觀音鄉觀雁字 第124號、202號，以下分稱124號、202號租約，合稱系爭租 約），嗣因出租人邱煥泉死亡，就其關於系爭土地之權利由 其繼承人即被上訴人邱清志、邱清隆、邱清達繼承；承租人 高萬福、高萬枝亦死亡，各由其繼承人即上訴人高金龍、高 金海（以下合稱上訴人）繼承，並經桃園縣觀音鄉公所將出 租人變更登記為被上訴人，承租人則變更登記為上訴人。因 上訴人在系爭土地上已有搭建大型鐵皮屋、鋪設水泥地面、 放置鐵架、貨櫃及停放汽車、堆置廢棄土等任其荒蕪而不自 任耕作，且桃園縣觀音鄉公所實地會勘119-1地號土地現場 後亦認定該土地有搭建鐵皮屋、鋪設水泥地、放置貨櫃等違 規之情而不予核發農業使用證明，足證上訴人就系爭土地已 有不自任耕作之情甚明，則依耕地三七五減租條例第16條第 1、2項之規定，應認系爭租約歸於無效，兩造間就系爭土地 之租賃關係因而歸於消滅，被上訴人本於民法第767條所有 物返還請求權及租賃物返還請求權，亦得請求上訴人應將系 爭土地返還予被上訴人等情，爰求為：㈠確認被上訴人與上
訴人間就系爭土地之耕地三七五租賃關係（即系爭租約關係 ）不存在。㈡上訴人應將系爭土地返還予被上訴人。（原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答 辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：高金龍因出租人原供使用之舊屋倒塌毀損，為 便利耕作而於119-1地號土地之極小比例搭建鐵皮屋收置稻 谷烘乾機、耕耘機等農業機具，所鋪設之水泥地係作為曬穀 場之用，屬與農業經營不可分離之設施。嗣因烘乾機設備老 舊、量少不合時宜而拆撤，同時鐵皮屋因鄰近沿海，受鹽害 影響亦鏽蝕不堪，約於102年底拆除，被上訴人自不得以系 爭土地上有此設施而謂高金龍未自任耕作；又系爭土地已經 上訴人依規定申報休耕或轉作綠肥、朝鮮草等，其中高金海 分管之119-1地號土地之一部目前由高金海本人及其弟高金 聲一同種植草皮，出售與承攬造景工程之承包商作為公園綠 地或住家庭園造景使用，並無不自任耕作之情；且被上訴人 至遲於83年9月23日以後，業已知悉上訴人就系爭土地所為 之使用現況，近30年均無異議，復於101年間由被上訴人邱 煥旻與高金龍約定就承租之土地以六、四之比例回贖耕地， 上訴人自有正當信任權利人已不欲行使其權利，詎被上訴人 嗣後再為權利之行使，提起本件訴訟，自有違反誠實信用原 則等語，資為抗辯。並均上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見原審卷第89頁至第90頁）： ㈠系爭土地地目為田，為被上訴人所共有，應有部分如原判決 附表所示。
㈡邱煥泉為被上訴人邱清志、邱清隆、邱清達之父，邱煥泉於 81年2月29日死亡。
㈢高萬福為上訴人高金龍之父；高萬枝為上訴人高金海之父， 高萬福、高萬枝分別於92年5月4日、同年3月19日死亡。 ㈣系爭土地原係由被上訴人邱煥鋒、邱煥旻、邱煥炎以及邱清 志、邱清隆、邱清達之被繼承人邱煥泉出租給上訴人之被繼 承人高萬福、高萬枝，約定種植水稻之用，並於38年6月22 日訂有「觀雁字第124號、第202號」耕地三七五租約並經登 記在案，嗣因邱清志、邱清隆、邱清達之被繼承人邱煥泉， 以及上訴人之被繼承人高萬福、高萬枝死亡後，由被上訴人 邱清志、邱清隆、邱清達及上訴人繼承系爭租約，其後兩造 即經定期續約至今。
㈤被上訴人邱清隆向桃園縣觀音鄉公所申請核發系爭119-1地 號農業用地作農業使用證明書，經該鄉公所於102年8月23日 以桃觀鄉農字第0000000000號函覆略以：旨揭農地現況有鐵
皮搭建之無照建物及水泥地、貨櫃等情事與農業用地作農業 使用證明審查表相關規定不符。
㈥上訴人高金龍籍設桃園縣觀音鄉○○村○○00號，該址於59 年3月1日裝表供電。
四、被上訴人主張上訴人在系爭土地上搭建大型鐵皮屋、鋪設水 泥地面、放置鐵架、貨櫃及停放汽車、堆置廢棄土等任其荒 蕪而不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之 規定，應認系爭租約歸於無效，兩造間就系爭土地之租賃關 係因而歸於消滅，被上訴人得依民法第767條所有物返還請 求權及租賃物返還請求權請求上訴人將系爭土地返還予被上 訴人等語，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本 件兩造爭執之要點在於：㈠上訴人是否有未自任耕作之情事 ？系爭租約是否無效？㈡兩造間就系爭土地之租賃關係因而 不存在？被上訴人可否請求上訴人返還系爭土地？茲就爭 點分別論述如下。
五、上訴人是否有未自任耕作之情事？系爭租約是否無效？ ㈠耕地三七五減租條例第16條第1項規定：「承租人應自任耕 作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」第2項規定： 「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。」，所謂「承租人應自任耕作」，係 指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租 人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在 自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原 因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨參照）。而所謂 不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕 作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途 ，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令 荒蕪而言（最高法院91年台上字第1311號判決要旨參照）。 ㈡經查，系爭土地經原審於103年7月25日會同桃園縣中壢地政 事務所人員勘驗現場結果：「其中有關119-1地號土地，大 部分均為泥土外露之土地，並有積水，少部分土地上有草皮 存在，原本位於119-1地號土地上之鐵皮屋業已拆除，惟尚 保留一部分，土地上尚有三個貨櫃鐵皮屋(鄰117-8地號土地 )，鄰近對外道路尚有一鐵皮屋。拆除之鐵皮屋之土地上， 尚有水泥與柏油道路可供通行。系爭119-2地號土地上，僅 有裸露之泥土，並無地上物。」有現場勘測筆錄可稽（見原 審卷第199、200頁），現場使用情形並經桃園縣中壢地政事 務所測量，製有複丈成果圖（下稱複丈圖）在卷可稽（見原 審卷第235頁）。依複丈圖所示，系爭119-1地號土地上有編 號119-1⑴、⑵、⑶之柏油道路（面積分別為152、114、124
平方公尺）、119-1⑷、⑸之鐵皮建物（面積分別為227、35 平方公尺）及119-1⑹之鐵皮拆除空地（面積為848平方公尺 ）（以下逕以編號數字稱之）。
㈢次查，系爭租約於上訴人之被繼承人高萬福、高萬枝繼承時 ，曾於66年5月20日共同書立「繼承父地分管分作協議書」 約定202號租約之119-1地號內土地（1.1641平方公尺）及12 4號租約中之119-2地號土地（0.4579平方公尺）由高萬福（ 即高金龍之父）管理耕作，124號租約中之119-1地號內土地 （1.0298平方公尺）由高萬枝（即高金海之父）管理耕作， 「各自區塊如附略圖所示」，有協議書及附略圖在卷可稽（ 見原審調解卷第52、50頁），此協議書並送呈觀音鄉公所、 觀音鄉農會，故被上訴人於高萬福、高萬枝繼承系爭租約權 利後，與之續訂系爭租約，再於上訴人繼承高萬福、高萬枝 系爭租約權利後，與上訴人續訂系爭租約，應知悉該分管分 作協議書內容。故系爭租約雖有二份，實則為高萬福、高萬 枝為共同承租119-1地號及119-2地號二筆土地而訂，二份租 約均經高萬福、高萬枝共同簽名承租，上訴人繼承該承租權 後，亦共同於二份租約上簽名承租，是以系爭二份租約具有 不可分離性，此觀之系爭租約之租金收條僅記載所屬年度及 期別，而未記載租約編號及土地地號即明（見原審調解卷第 83至107頁）。上訴人辯稱上訴人二人之租約應為個別獨立 云云，並無可採。
㈣而高萬枝就系爭租約權利既由其繼承人中之高金海繼承並與 被上訴人續訂租約，依耕地三七五減租條例第16條第1項規 定，即應由高金海自任耕作，惟高金海之訴訟代理人陳稱： 「高金海目前擔任觀音鄉公所擔任臨時人員，上班時間同一 般勞工，享有週休二日、每日上班時間是從上午八時至下午 五時」、「高金聲在119之1地號土地上轉作草皮…出售的對 象大多為有承攬到造景工程的承包商。」等語（見原審卷第 82頁、81頁反面），並有桃園縣觀音鄉公所臨時人員備用勞 動契約書可稽（見原審卷第100至102頁）可稽，足證高金海 將其承租之土地交由非承租人之高金聲耕作，依前述最高法 院70年台上字第4637號判例要旨，已有不自任耕作之情形， 應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效 之原因。高金海雖辯稱其父體恤其有身障，遺言交待由其為 系爭租約之承租代表人，三弟高金聲協助管理系爭耕地上之 「草皮」粗重工作，其在休假期間都到田裡除雜草、挖水溝 、施肥澆水及維護草皮等工作云云。惟其所辯縱認屬實，亦 屬高金海與其兄弟間所約定之事項，系爭租約並無此約定之 記載，無從認高金聲亦為系爭租約之承租人，高金海執此辯
稱其並無轉租而不自任耕作之情形云云，並無可採。 ㈤又依複丈圖所示，119-1地號土地上設有119-1⑴之柏油道路 及119-1⑸之鐵皮建物，此為84年6月22日航空圖（見原審卷 第148頁）所無之地上物，堪認上訴人有將原供耕作之部分 土地作為非耕作之用之情事，依前述最高法院裁判要旨，已 有不自任耕作之情形，應構成耕地三七五減租條例第16條第 2項所定原訂租約無效之原因。上訴人雖辯稱119-1⑸之鐵皮 建物係放置農用相關機具，僅為便利耕作使用之貨櫃屋，無 不自任耕作之情形云云，然查上訴人已在119-1⑹部分設置 大型鐵皮建物，雖於原審勘驗現場時業已拆除，然其自承該 已拆除之鐵皮建物，係放置農用相關機具等語，且其面積高 達848平方公尺，如連同119-1⑷尚保留未拆除之鐵皮屋之面 積227平方公尺，其面積合計高達1075平方公尺（848＋227 ＝1075，約325坪），遠超過收置必要農業機具及居住所需 要之面積，上訴人顯無再另將原供耕作之土地，設置擺放農 具建物或貨櫃屋之必要，且上訴人居住之119-1⑹或119-1⑷ 部分土地已有119-1⑵及119-1⑶之柏油道路對外聯絡，亦無 將原供耕作之土地再設置119-1⑴之柏油道路之必要，上訴 人未經被上訴人同意，任意將119-1⑴、119-1⑸之土地作為 非耕作之用，自屬不自任耕作之情形，其此部分之抗辯，並 無可採。
㈥再查，系爭119-2地號土地於原審103年7月25日勘驗現場時 ，「土地上，僅有裸露之泥土，並無地上物。」已如前述， 經觀之102年6月6日、及101年5月25日航空圖（見本院卷第 176頁、原審卷第149頁）所示，119-2地號土地上亦均無地 上物，上訴人高金龍雖辯稱其已依規定辦理休耕云云，並提 出休耕申報書為證（見本院卷第85頁）。然依高金龍所提出 之103年1月24日休耕申報書所載，第1期（3月15日至7月15 日）係轉作甘藷，惟原審103年7月25日勘驗現場時，並無任 何地上物，已難認有休耕轉作甘藷之情事，而證人即上訴人 之鄰居田文秀於原審103年7月10日言詞辯論時又證稱：高金 龍的土地今年種稻穀；今年第一季的稻穀已經收成了等語（ 見原審卷第181頁），亦可證高金龍並無轉作甘藷之情事， 此外，高金龍又未舉證證明其有種植或收成甘藷之事實，所 辯已難採信。再觀之高金龍提出之101年3月30日、101年8月 31日休耕申報書（見本院卷第87、88頁）分別就其所承租之 119-1地號內、119-2地號土地同時申報休耕種植綠肥太陽籽 、青皮豆，然觀之101年5月25日航空圖所示，亦僅119之1地 號土地有種植綠肥，119-2地號土地上仍無綠肥等地上物， 再觀之102年6月6日之航空圖（見本院卷第176頁）亦為同樣
之情形，足證119-2地號土地長期無耕作之事實，亦無高金 龍所申報種植綠肥或轉作甘藷之維持土地生產力之事實。堪 認高金龍並未就119-2地號土地從事耕作，依前述最高法院 70年台上字第4637號判例要旨，亦有不自任耕作之情形，應 構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之 原因。
㈦末查，上訴人辯稱被上訴人至遲於83年9月23日以後，業已 知悉上訴人就系爭土地所為之使用現況，近30年均無異議， 且於101年間業由被上訴人邱煥旻與高金龍約定就承租之土 地以六、四之比例回贖耕地，上訴人自有正當信任權利人已 不欲行使其權利，詎被上訴人嗣後再為權利之行使，提起 本件訴訟，自有違反誠實信用原則云云，惟為被上訴人所否 認。而查系爭土地面積合計26,698平方公尺（21939＋4759 ＝26698，約8076坪，見原審調解卷第64、66頁土地登記謄 本），幅員遼闊，被上訴人又非居住於系爭土地附近，對於 上訴人使用系爭土地之狀況有無部分之改變，如未進入勘察 ，顯無從知悉，此觀之前述證人田文秀雖為上訴人之鄰居， 對於高金龍103年第一期已申報轉作甘藷，並未種稻穀之事 亦無所悉，猶證稱：高金龍的土地今年（103年）種稻穀； 今年第一季的稻穀已經收成了等語即明。上訴人就被上訴人 知悉系爭土地現況之使用情形近30年之事實，並未舉證證明 ，自難以被上訴人之前未異議，即謂被上訴人提起本件訴訟 有違反誠實信用原則。且系爭租約之出租人除邱煥旻外，尚 有五人，承租人除高金龍外，尚有一人，縱邱煥旻與高金龍 曾約定回贖耕地（僅係假設），對於系爭租約之其餘當事人 ，並無拘束力，上訴人既有如上述之不自任耕作之情形，被 上訴人依耕地三七五減租條例第16條之規定提起本件訴訟行 使其權利，亦難認有違反誠實信用原則之情事，上訴人此部 分之抗辯，亦無可採。又上訴人既有如上述之不自任耕作之 情形而應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租 約無效之原因，則關於119-1⑵、⑶、⑷、⑹部分土地有無 不自任耕作之情形，即無庸再予論述，併此敘明。六、兩造間就系爭土地之租賃關係是否不存在？被上訴人可否請 求上訴人返還系爭土地？
㈠按如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不 自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作 之土地，亦失其租賃依據（最高法院91年台上字第1311號判 決要旨參照）。又耕地三七五減租條例第16條第2項所規定 「原訂租約無效」，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限 制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，
租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故 出租人應有租賃物返還請求權（最高法院80年台再字第15號 判例要旨參照）。
㈡查系爭租約雖有二份，實則為上訴人為共同承租119-1地號 及119-2地號二筆土地而訂，二份租約具有不可分離性，已 如前述，且上訴人就系爭土地之一部，已有不自任耕作之情 形，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約 無效之原因，亦如前述，則系爭租約全部為無效，兩造間就 系爭土地之耕地三七五租賃關係已不存在，是被上訴人請求 上訴人將系爭土地返還，即屬有據。
七、綜上所述，因上訴人在系爭土地上有不自任耕作之情形，兩 造間之系爭租約已歸於無效，故兩造間就系爭土地已無耕地 三七五租賃關係存在。從而，被上訴人依耕地三七五減租條 例第16條第1、2項規定，請求㈠確認被上訴人與上訴人間就 系爭土地之耕地三七五租賃關係（即臺灣省桃園縣觀音鄉觀 雁字第124號、第202號耕地租約）不存在。㈡上訴人應將系 爭土地返還予被上訴人，為有理由，應予准許。從而原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王麗莉
法 官 林純如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
書記官 董曼華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。