撤銷區分所有權人會議決議
臺灣高等法院(民事),上字,102年度,1098號
TPHV,102,上,1098,20151022,3

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1098號
上　訴　人　鑫禾科技股份有限公司（即日觀實業股份有限公司
　　　　　　　之承當訴訟人）
法定代理人　蘇丁鴻
訴訟代理人　黃永琛律師
複　代理人　劉桂君律師
　　　　　　馮韋凱律師
上　訴　人　大湖科學園區第三期管理委員會
法定代理人　黃欽城
訴訟代理人　蘇文生律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，兩造對於中
華民國102年7月30日臺灣士林地方法院102年度訴字第105號第一
審判決，各自提起上訴，上訴人鑫禾科技股份有限公司撤回一部
上訴，另為訴之追加及撤回，本院於104年10月1日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
確認上訴人鑫禾科技股份有限公司就坐落新北市○○區○○段○○○○○地號土地上之新北市○○區○○段○○○○○○號房屋（門牌號碼新北市○○區○○街000巷00○0號）附建地下層屋頂平台如附圖所示（ｃ）部分面積一六五三．四五平方公尺；以及前開土地如附圖所示（ａ）部分面積一四七．七二平方公尺、（ｂ）部分面積二五九．一八平方公尺、（ｄ）部分面積三二．七七平方公尺，有約定專用權。
第二審訴訟費用（除確定部分外，含追加之訴），由兩造各自負擔。
事 實 及 理 由
一、程序部分：
㈠原審原告日觀實業股份有限公司（下稱日觀公司）主張其為 新北市○○區○○段○0000○號房屋（下稱系爭房屋，門牌 為新北市○○區○○街000巷00○0號）所有權人，該屋位於 大湖科學園區第三期區社區（下稱大湖三期社區），遂以大 湖科學園區第三期管理委員會（下稱大湖三期管委會）為被 告，於原審訴請：「⑴先位部分：大湖科學園區第三期臨時 區分所有權人會議於民國（下同）101年10月26日所為案由 一『修改管理規約案』之決議（下稱系爭決議），應予撤銷 。⑵備位部分：系爭決議無效」。原審判決：「⑴確認系爭 決議關於刪除『附建地下層屋頂平台（下稱系爭房屋屋頂平 台）及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自行負 擔維護費用』部分為無效。⑵日觀公司其餘之訴駁回」。兩



造各自就敗訴部分上訴。嗣日觀公司於本院103年3月24日準 備程序，撤回對於先位訴訟之上訴（見本院卷㈠第193頁筆 錄），先予說明。
㈡按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟」，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，日觀 公司在103年7月29日，將系爭房屋所有權移轉登記予鑫禾科 技股份有限公司（下稱鑫禾公司），鑫禾公司隨即於104年8 月25日具狀聲請承當訴訟（見本院卷㈠第302- 308頁）。大 湖三期管委會與日觀公司亦同意由其承當訴訟（見同上卷第 297頁筆錄正反面）。依上開規定，鑫禾公司取代日觀公司 為當事人，日觀公司脫離本件訴訟。大湖三期管委會事後改 稱鑫禾公司不符合承當訴訟規定，系爭決議法律關係無從由 鑫禾公司承受云云（見本院卷㈡第198頁）。然而，大湖三 期管委會與日觀公司均同意由鑫禾公司承當訴訟，已如前述 ；故鑫禾公司承當訴訟業已生效，大湖三期管委會事後無從 再使承當訴訟失效。何況，系爭決議涉及系爭房屋所有權人 之權義，系爭房屋既已移轉至鑫禾公司名下，解釋上，系爭 決議之法律關係既非一身專屬性質，自應隨同移轉至鑫禾公 司，故鑫禾公司得承當訴訟，且無當事人不適格之疑義；大 湖三期管委會所辯，尚非可取（最高法院73年台上字第595 號判決，關於撤銷股東會決議事件，採取相近見解，見本院 卷㈡第73頁）
㈢又按當事人在第二審為訴之追加，除有民事訴訟法第255條 第1項第2款至第6款之情形外，非經他造同意，不得為之， 此觀民事訴訟法第446條第1項規定自明。經查： ⑴日觀公司於原審以民法第56條、第73條為其請求權基礎（ 見原審卷第161頁）；嗣於本院103年3月18日答辯㈡狀， 追加買賣契約書及管理公約之請求權、管理規約之請求權 、88年6月1日回饋協議書與93年11月25日補充協議書請求 權為訴訟標的（見本院卷㈠第138頁）。迨本院104年8月 13日言詞辯論期日，鑫禾公司撤回此部分追加（見本院卷 ㈡第231頁筆錄背面），先予說明。
⑵其次，鑫禾公司數度為追加聲明，嗣於104年2月24日書狀 與104年10月1日庭期為追加聲明：「確認鑫禾公司就系爭 房屋屋頂平台即附圖〔指新北市○○區○○段○0000地號 土地（下稱1352號土地）之複丈成果圖〕所示（ｃ）部分 面積1653.45平方公尺，及其南側法定空地即附圖所示（ ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面積259.18平 方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺，有約定專用權



及使用權」（見本院卷㈡第176、177頁、第263頁筆錄背 面）。大湖三期管委會反對其追加（見同上卷第198頁） 。由於追加與起訴基礎事實均為大湖科學園區第三期管理 規約（下稱大湖三期規約）在101年10月26日修改前後之 內容，以及系爭決議；依上開規定，應准許鑫禾公司追加 。再其次，起訴之訴訟標的價額不能核定，應依民事訴訟 法第77條之12核定為165萬元；追加之訴價額亦不能核定 ，亦應核定為165萬元，此部分與起訴事實之大湖三期規 約息息相關，僅係進一步確認約定專用權範圍，故毋庸就 追加部分另行徵收裁判費，併此說明。
⑶此外，鑫禾公司於本院提出民法第153條、第199條為攻擊 方法（見本院卷㈠第49頁），大湖三期管委會於本院提出 92年10月28日會議紀錄、92年10月28日承諾書、92年10月 30日函覆通知書、92年11月4日會議紀錄為證據方法（見 本院卷㈠35-41頁）。兩造各自反對他造所出新攻防方法 （見同上卷第82頁筆錄正反面）。由於雙方均屬補充原有 攻防方法，依民事訴訟法第447條第1項第3款，應予准許 ，附此說明。
㈣又按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有 明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最 高法院27年上字第316號判例、52年台上字第1240號判例意 旨參照）。經查，在大湖三期社區區分所有權人會議於101 年10月26日做成系爭決議前，當時大湖三期規約（下稱修正 前大湖三期規約）第10條1至4款內容分別如附表1；嗣於系 爭決議刪除第10條第2款，修正第4款內容並移列第3款，故 101年10月26日修正之大湖三期規約（下稱修正後大湖三期 規約，第10條內容如附表2）與修正前版本相去甚遠。從而 ，兩造對於鑫禾公司有無約定專用權及使用權、是否應參與 大湖三期管委會、分擔管理費等事項，因此發生爭執，導致 鑫禾公司私法上地位即屬不明，此一不安狀態得以消極確認 訴訟除去；是以鑫禾公司訴請確認系爭決議無效，具有確認 利益。其次，鑫禾公司認為約定專用權及使用權之位置與面 積尚非明確，易生疑義，致伊私法地位不明確，因而追加起 訴確認其就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分有約定 專用權及使用權；亦有確認利益，併此說明。
二、上訴人鑫禾公司聲明求為判決：
㈠原判決關於駁回鑫禾公司後開第㈡項之訴部分廢棄。



㈡上開廢棄部分，確認大湖科學園區第三期區分所有權人臨 時會議於101年10月26日，將「附建地下層不分配E、F棟 停車場之車位，不分擔公共設施面積及不另付管理費」（ 指修正前大湖三期規約第10條第4款），修改為「附建地 下層不分配E、F棟停車場之車位，並分擔公共設施面積及 參與管委會並按第23條之規定給付管理費」（指修正後大 湖三期規約第10條第3款）之決議無效。
㈢追加聲明：確認鑫禾公司就系爭房屋屋頂平台即附圖所示 （ｃ）部分面積1653.45平方公尺，以及其南側法定空地 即附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分 面積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺， 有約定專用權及使用權。
㈣大湖三期管委會上訴駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加部分），由 大湖三期管委會負擔。
大湖三期管委會聲明求為判決：
㈠原判決不利於大湖三期管委會部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，鑫禾公司在第一審之訴駁回。 ㈢鑫禾公司上訴與追加之訴均駁回。
㈣第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加部分）由鑫 禾公司負擔。
三、鑫禾公司主張：伊為系爭房屋所有權人（101年10月26日所 有權人仍係日觀公司），該屋於位大湖三期社區內。依據 修正前大湖三期規約第10條第2、4款（見附表1），系爭房 屋屋頂平台即附圖所示（ｃ）部分，以及該屋南側法定空地 即附圖所示（ａ）、（ｂ）（ｄ）部分，均由伊取得約定專 用權；且伊不分配車位、不分擔公共設施面積，不參與管委 會，也不必支付管理費。但是，大湖三期管委會於101年10 月26日召開大湖三期區社區分所有權人臨時會議，竟通過系 爭決議，一方面刪除第10條第2款，致伊喪失前述區域之約 定專用權與使用權；另一方面修正第10條第4款並移列為第3 款，致伊必須分擔公共設施面積、參與管委會並支付管理費 （參見附表2）。系爭決議雖以多數決方式通過結論，但是 並未取得伊同意，此舉違反公寓大廈管理條例第33條第3款 強制規定，自屬無效決議。爰依民法第56條第2項、第73條 規定，訴請確認系爭決議無效。另依約定專用權及使用權法 則，訴請確認伊就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分 有使用權及約定專用權等語。（鑫禾公司原審聲明、原審判 決、兩造上訴與追加情形，均見第一段理由）
四、大湖三期管委會則以：修正前大湖三期規約第10條第2款內



容，與分管契約或約定專用權無關，鑫禾公司無從排除他人 使用。至於大湖三期區社區分所有權人與建商昇陵建設股份 有限公司（下稱昇陵公司）所簽訂買賣契約附件8所示管理 公約（下稱管理公約）第10條第2款，亦非分管契約或約定 專用性質，也未排除其他區分所有權人對於系爭房屋屋頂平 台與法定空地之使用權。其次，依據公寓大廈管理條例第7 條，前述屋頂平台與法定空地，均不得做為約定專用標的。 再者，大湖三期社區原以管理公約做為住戶間規範，此與公 寓大廈管理條例第55條第2項所稱制定規約情形有別，故公 寓大廈管理條例第7條於大湖三期社區仍有其適用，前述屋 頂平台等設施不得提供特定人專用。再其次，依據管理公約 第28條等規定，大湖三期區社區分所有權人得以多數決方式 ，修改大湖三期規約；故系爭決議為有效。系爭房屋在使用 與構造上，均與大湖三期社區大廈共通，無法單獨成立管理 委員會，系爭房屋區分所有權人自應加入社區並負擔管理費 等，系爭決議並未違反誠信，也非權利濫用。鑫禾公司追加 訴訟並無確認利益等語，資為抗辯。
五、兩造不爭執事實：（本院卷㈠第118頁筆錄、卷㈡第14-16、 159-160頁筆錄）
㈠85年3月4日，日觀公司以買賣為原因，登記取得系爭房屋所 有權，系爭房屋建築完成日期為84年7月12日，建物包括地 面一層221.33平方公尺、地下一層11.96平方公尺、地下二 層1676.89平方公尺、附屬建物平台6.22平方公尺，以及共 用部分：⑴新北市○○區○○段○0000○號應有部分1萬分 之192，⑵同段第5210建號應有部分10萬分之658。迨103年7 月29日，系爭房屋移轉登記至鑫禾公司名下。（見原審卷第 101頁建物謄本、本院卷㈠第305頁建物謄本） ㈡大湖三期社區區分所有權人共計148人，訂有大湖三期規約 ，修正前大湖三期規約第10條所載「E2（25號）」即為系爭 房屋；但是系爭房屋門牌號碼實為新北市○○區○○街000 巷00○0號。大湖三期規約前身是管理公約，即建商昇陵公 司與承購戶所簽訂之大湖科學園區預訂買賣契約書附件8（ 見原審卷第75-95頁之修正前大湖三期規約、第12-14頁管理 公約、本院卷㈠第163-171買賣契約）。 ㈢大湖三期管委會於101年10月26日召開101年度臨時區分所有 權人會議，通知單所載會議時間為下午3時，討論事項案由 一為「修改管理規約案」（見原審卷第39、47頁） ㈣日觀公司於101年10月8日收受大湖三期管委會寄送開會通知 單及會議資料，嗣委託王玉惠出席系爭會議。（見原審卷第 38、40、44、46頁）。




㈤101年10月26日下午3時20分，召開101年度臨時區分所有權 人會議，討論事項案由一「修改管理規約案」，經投票表決 ，同意105票、反對1票、無意見9票。修正前大湖三期規約 第10條第2款因此遭到刪除，第4款經修正並移列第3款；修 正前大湖三期規約第10條如附表1，修正後大湖三期規約第 10條如附表2。會議紀錄所載「E2（25號）」即為系爭房屋 。（見原審卷第47頁會議紀錄、第120頁光碟、124至129頁 譯文、第41至45頁名冊、第144至146頁統計表、本院卷㈡第 231頁筆錄背面）
㈥大湖三期規約修改後，業經新北市汐止區公所同意備查（見 原審卷第74頁）。
㈦日觀公司曾於94年2月14日繳納94年2月之回饋金2萬元予大 湖三期管委會（見原審卷第112頁收據影本）。 ㈧日觀公司與昇陵公司法定代理人均為林美東（見原審卷第96 至100頁公司資料）。
101年10月26日出席名冊編號95科麥公司，其法定代理人為 訴外人賴淑櫻（見原審卷第185頁公司基本資料查詢） ㈨大湖三期管委會93年1月9日第二次管理委員會會議記錄，如 原審卷第130至134頁所示。
㈩88年6月1日，日觀公司、昇陵公司、訴外人江陵機電股份有 限公司，與大湖科學園區第一、二、三期管理委員會，共同 簽訂回饋協議書（下稱88年回饋協議書）。迨93年11月25日 ，日觀公司再與大湖科學園區第一、二、三期管理委員會簽 訂補充協議書（下稱93年補充協議書）。並有協議文件可證 （見本院卷㈠第210頁）
本院於103年10月29日會同兩造、地政人員，履勘並測量現 場。104年1月7日再度履勘、測量。系爭房屋屋頂平台為附 圖所示（ｃ）部分面積1653.45平方公尺；其南側法定空地 為附圖所示（ａ）部分面積147.72平方公尺、（ｂ）部分面 積259.18平方公尺、（ｄ）部分面積32.77平方公尺。（見 本院卷㈡第14-46、159-169頁筆錄與相片，第173頁複丈成 果圖）
六、鑫禾公司主張伊為系爭房屋所有權人，該屋位於大湖三期社 區內。系爭房屋屋頂平台及其南側法定空地，即附圖所示（ ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分，依修正前大湖三期規約第10 條第2、4款（見附表1），由伊取得約定專用權，且伊毋庸 參與大湖三期管委會，不必繳納管理費用。但是大湖三期管 委會於101年10月26日召集101年度臨時區分所有權人會議， 做成系爭決議─刪除第10條第2款，修正第4款並移列第3款 （詳如附表2）。系爭決議並未獲得伊同意，爰訴請確認系



爭決議無效、確認伊就附圖所示（ａ）（ｂ）（ｃ）（ｄ） 部分有約定專用權及使用權等語。為大湖三期管委會所否認 ，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠系爭決議將修正前大湖 三期規約第10條第2款「附建地下層屋頂平台及南側之法定 空地由該所有權人自行管理使用，自行負擔維護費用」，逕 行刪除，是否無效？㈡系爭決議將修正前大湖三期規約第10 條第4款修正為「附建地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之 車位，應分擔公共設施面積，及參與管委會，並按第23條之 規定給付管理費」（即附表2所示修正後大湖三期規約第10 條第3款），是否無效？㈢鑫禾公司就附圖所示（ａ）部分 系爭房屋屋頂平台、（ｂ）（ｃ）（ｄ）部分之法定空地， 具有約定專用權及使用權？
七、系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第2款「附建地下層 屋頂平台及南側之法定空地由該所有權人自行管理使用，自 行負擔維護費用」，逕行刪除，是否無效？
㈠按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，民法第56 條第2項定有明文；次按「本條例未規定者，適用其他法令 之規定」，公寓大廈管理條例第1條第2項亦定有明文。再按 公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其 最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法 ，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定 ，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所 有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院 92年度台上字第2517號判決意旨參照）。本諸同一法理，區 分所有權人會議決議違反法令時，區分所有權人得訴請確認 決議無效。
㈡再按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理 者，不生效力：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部 分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。 但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責 人訴請法院判決確定者，不在此限」，公寓大廈管理條例第 33條第3款亦定有明文。又按所謂默示之意思表示，除依表 意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思 者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情 事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非 不得謂為默示之意思表示…。又公寓大廈等集合住宅之買賣 ，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合 意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定 部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情



事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第 633號判決意旨參照；同院91年度台上字第2477號判決採相 同見解）。再按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布， 同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購 戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有 分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約 ，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管 契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管 契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條 例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高 法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。依上開最高法 院見解，在公寓大廈管理條例施行前，建商與承購戶簽訂買 賣契約，已約定特定區域由特定共有人專屬使用者，此一約 定具有分管契約效力，不因該法事後施行而受影響；若是區 分所有權人會議計畫變更規約（或分管契約）之約定專用事 項，必須得到該名區分所有權人同意，否則即係決議違反法 令。
㈢經查，大湖三期社區建商即昇陵公司預售房地時，與承購人 簽訂大湖科學園區預訂買賣契約書，附件8為管理公約（見 不爭執事項㈡）。管理公約第10條第2款約定「附建地下層 屋頂平台（指系爭房屋屋頂平台）及南側之法定空地由該所 有權人（指鑫禾公司，前手係日觀公司）自行管理使用，自 行負擔維護費用」（見原審卷第12頁背面）。足見大湖三期 社區承購人與建商達成分管契約─系爭房屋屋頂平台、法定 空地均由系爭房屋區分所有權人專用。修正前大湖三期規約 第10條第2款亦為相同約定（見同上卷第78頁）。故系爭房 屋所有權人取得前開屋頂平台與法定空地之約定專用權。大 湖三期管委會空言修正前大湖三期規約第10條第2款、管理 公約第10條第2款，與分管契約或約定專用無關云云（見本 院卷㈡第199頁）；顯與前述條款文義不符，故為本院所不 採。
㈣然而，大湖三期管委會於101年10月26日召開大湖三期區社 區分所有權人臨時會議時，關於修正前大湖三期規約第10條 第2款，遭系爭決議逕行刪除；同意票105票、反對票1票、 無意見9票（見不爭執事項㈤）。大湖三期管委會並未證明 前述決議已取得該部分約定專用權人（日觀公司）同意，則 系爭決議逕行刪除修正前大湖三期規約第10條第2款之約定 專用權條款，顯然違反公寓大廈管理條例第33條第3款強制 規定，依前述說明，此部分決議為無效。




㈤大湖三期管委會固然援引公寓大廈管理條例第7條規定，主 張系爭房屋屋頂平台、法定空地均不得做為約定專用之標的 ；且公寓大廈管理條例第33條第3款係針對同法第56條第1項 情形所為規定，但是大湖三期社區取得建造執照日期，早於 公寓大廈管理條例之施行日期（86年4月28日），故本件與 公寓大廈管理條例第56條第1項所規定情形有別，大湖三期 區社區分所有權人修改大湖三期規約，不受該條列第33條第 3項之限制云云（見本院卷㈡第199、201頁）。惟查： ⑴大湖三期社區大廈於82年7月8日取得82汐建字1132號建造 執照，84年7月12日取得84汐使字第882號使用執照（見本 院卷㈠第276頁使用執照）。足見其在86年4月88日公寓大 廈管理條例公布施行前，即取得建造執照，則公寓大廈管 理條例施行後，第7條雖排除若干設施為約定專用之標的 ，當無溯及適用於大湖三期社區之餘地。故系爭房屋所有 權人就系爭房屋屋頂平台與法定空地之約定專用權，不受 公寓大廈管理條例第7條之影響。
⑵再者，公寓大廈管理條例第33條第3款既規定「區分所有 權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力 ：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時， 應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定 專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請 法院判決確定者，不在此限」，可知約定專用之變更程序 ，必須符合多數決，並取得該名約定專用人之同意，始屬 有效；否則即應取得該款但書所稱確定判決，始毋庸考慮 該名約定專用人之意見。至於前開條款關於「依第56條第 1項規定成立之約定專用部分」之文字，純係說明公寓大 廈管理條例施行後始申請建築執照者，必須依同法第56條 第1項檢附約定專用等資料，做為判斷約定專用範圍之依 據。至於在公寓大廈管理條例施行前已申請建造執照者， 約定專用權人則應自行保存相關資料以證明其權源。從而 ，大湖三期管委會主張該社區大廈並非依據前開條例第56 條第1項申辦建造執照，故大湖三期規約修改程序不受公 寓大廈管理條例第33條第3款限制云云，顯係誤解法令， 故非可採。
㈥大湖三期管委會固然主張92年10月28日大湖科學園區第二、 三期聯席會議時，日觀公司代表當場同意交還法定空地之約 定專用權。日觀公司92年10月30日通知書，再度表明移交法 定空地，改由大湖二、三期管委會重新規畫使用。可見鑫禾 公司已喪失法定空地之約定專用權云云（見本院卷㈡第258- 259頁）。經查：




⑴92年10月28日召開之大湖科學園區第二、三期管委會之92 年度第二次聯席會議，昇陵公司總經理郭財發固然在會議 中表示：「建築法有規定30%法定空地，待回去查明後， 如確認為貴二、三期之法定空地，於三日內回報，並願退 還二、三期自行決定使用權」（見本院卷㈠第35頁）。依 上開會議紀錄內容，郭財發係代表昇陵公司發言。至於簽 到表雖然係記載「昇陵建設股份有限公司（日觀實業）」 ，並有郭財發、林育全等人簽名（見本院卷㈠第36頁）； 但是，對照6日後之92年11月4日會議紀錄，可知日觀公司 總經理係林育全（見本院卷㈠第39-41頁），林育全固然 出席前述92年10月28日會議，但是並無相關發言；從而， 郭財發在92年10月28日會議之發言，充其量僅代表昇陵公 司意見。況且，92年10月28日會議決議為：「與會委員請 昇陵建設公司郭財發總經理出具承諾書乙份，於三日內答 覆…」（見本院卷㈠第35頁），昇陵公司當場即出具承諾 書「…答應應於三日內答覆有關大湖科學園區第二、三期 後網球場所在法定空地所有權之歸屬問題，否則可任由二 、三期管委會自行處置…」（見同上卷第37頁）；益徵郭 財發於92年10月28日代表昇陵公司出席會議並為相關承諾 ，但是前述承諾與日觀公司無涉，對日觀公司亦無拘束力 可言〔由於會議紀錄與承諾書與日觀公司無關，是以鑫禾 公司否認上開會議紀錄一節（見本院卷㈡第250頁），本 院毋庸贅述〕。
⑵嗣日觀公司與昇陵公司在92年10月30日函覆通知書表示： 「有關大湖科學園區第二、三期後網球場所在法定空地所 有權歸屬，係屬持分共有土地。前揭標的範圍並於中華民 國八十二年、八十三年間之房屋預定買賣合約載明歸屬第 三期E2戶壹樓及第二期H棟所有權人自行管理使用及負擔 維護費用」、「…本公司同意依中華民國八十八年六月一 日簽訂之【大湖科學園區服務性設施提供項目及回饋協議 書】（指88年回饋協議書）之內容精神下，原約定專用之 前揭標的範圍，移交由第二、三期管理委員會共同整合規 劃、運用與維護管理…」（見本院卷㈠第38頁）。依前述 通知書，日觀公司並非無條件交出法定空地，而是要求大 湖二、三期管委會按照88年回饋協議書所載方式，規劃、 使用、管理與維護上述法定空地。
⑶再其次，日觀公司等人與大湖科學園區第一、二、三期管 理委員會，於88年6月1日簽訂88年回饋協議書（見不爭執 事項㈩），第2條約定：「甲方（指江陵機電股份有限公 司、昇陵公司、日觀公司）同意提供其所有之俱樂部網球



場二座面積（約1500平方公尺），規劃設置完成停車空間 並提供其中三十個停車位與乙方（指大湖科學園區第一、 二、三期管理委員會），使用期間為二十年，甲乙雙方同 意，乙方每一個停車位，每月初應給付甲方新臺幣貳佰伍 拾圓整，以為場地維護費。…」（見本院卷㈠第210頁） ；依協議內容，日觀公司所管理法定空地與系爭房屋屋頂 平台，面積約1500平方公尺，其中30個停車位交予大湖科 學園區第一、二、三期管委會使用收益，管委會每月每車 位則應支付日觀公司250元。是以，日觀公司92年10月30 日函覆通知書，要求比照88年回饋協議書以處理法定空地 ，為期20年；顯見日觀公司並未放棄關於法定空地之約定 專用權。大湖三期管委會辯稱日觀公司在92年10月間將法 定空地交還管委會，約定專用權因此失效，且88年回饋協 議書較前述交還日期（92年10月）早了4年，該份協議無 從做為日觀公司92年10月30日函覆通知書內容云云（見本 院卷㈡第258-260頁），即非可取。
⑷至於92年11月4日召開之大湖科學園區第二、三期管委會 之92年度第二次聯席會議，三期林副主委表示：「⒊二、 三期全權使用（指法定空地），但應保證日觀公司原有使 用之權利」，日觀公司總經理林育全則表示：「該空地確 為法定空地，本公司願交出供二、三期（指管委會）使用 及規劃」，會議結論為：「⒈本次會議主要目的為確定該 空地之主權屬誰，現已確定無誤。⒉由二、三期共同規劃 使用…」（見本院卷㈠第39、40頁）；由於日觀公司92年 10月30日函覆通知書已表示處理方案─比照88年回饋協議 書方式處理法定空地，為期20年。上開會議僅係確認日觀 公司回覆內容，故前述會議紀錄亦無從解為日觀公司就法 定空地之約定專用權已失效。至於93年6月25日大湖科學 園區第三期第九次廠戶大會會議紀錄雖記載「㈠⒉經多次 協商於92年10月30日日觀同意，將法定空地所有權歸還二 、三期（指管委會）」（見本院卷㈡第265頁），顯係誤 解日觀公司前開92年10月30日函覆通知書內容，仍無從解 為日觀公司放棄法定空地之約定專用權。
⑸日觀公司與大湖科學園區第一、二、三期管委會在93年11 月25日另行簽訂93年補充協議書（見不爭執事項㈩），第 2條記載：「現有綜合球場及停車空間，考量甲方（指日 觀公司）約定專用權利及第二期、第三期管理委員會地權 管理及停車需求，雙方同意重新區劃管理範圍附圖1所示 ，並由甲方及第二期、第三期管理委員會各自依劃分區域 管理及使用維護」（見本院卷㈠第210頁）。93年補充協



議書第2條既載明「考慮甲方約定專用權」，可知該件協 議書仍以日觀公司具有約定專用權為其基礎，遂分別劃定 日觀公司與大湖二、三期管委會之管理使用區域。大湖三 期管委會認為93年補充協議書僅涉及使用範圍之劃分，與 約定專用權無關云云（見本院卷㈡第259頁），實與協議 文義不合，故為本院所不採。
⑹末查，大湖三期管委會主張日觀公司自91年11月至94年3 月，依據93年補充協議書，按月支付伊2萬元回饋金，足 見日觀公司並非基於約定專用權使用法定空地云云（見本 院卷㈠第99、221頁、卷㈡第259頁）。並舉大湖三期管委 會93年1月9日大湖三期管委會會議紀錄、立沖帳明細表、 管理費收據為證（見本院卷㈠第105-110、211-214頁）。 惟查，93年補充協議書並無回饋金之約定（見本院卷㈠第 210頁）；大湖三期管委會所陳，已有可疑。參酌日觀公 司前述款項僅支付至94年3月，此後未再支付，且付款名 義並非土地租金，而是回饋金；實難認為前述金錢係日觀 公司使用法定空地之對價。則日觀公司辯稱伊經營卡莎米 亞俱樂部期間，管委會必須增聘保全，伊遂在該段期間按 月支付回饋金2萬元等語（見同上卷第218頁）；應屬可信 。是以大湖三期管委會此部分主張，尚非可取。至於系爭 決議刪除修正前大湖三期規約第10條第2款，事後雖經新 北市汐止區公所同意備查（見不爭執事項㈥），僅屬行政 法效力，此與民事法律效果為二事，併此說明。 ㈦綜上，鑫禾公司（前手為日觀公司）依據分管契約（即管理 公約第10條第2款）及修正前大湖三期規約第10條第2款，取 得系爭房屋屋頂平台與法定空地之約定專用權。系爭決議違 反公寓大廈管理條例第33條第3款規定，未徵得鑫禾公司同 意，逕行刪除上開條款，即屬違反強制規定而無效。八、系爭決議將修正前大湖三期規約第10條第4款修正為「附建 地下層不分配Ｅ、Ｆ棟地下停車場之車位，應分擔公共設施 面積，及參與管委會，並按第23條之規定給付管理費」（即 附表2所示修正後大湖三期規約第10條第3款），是否無效？ ㈠按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標 有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」、「區分 所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務 之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」、「規 約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」、「共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人



按其共有之應有部分比例分擔之。…」，公寓大廈管理條例 第3條第1款、第7款、第12款、第10條第2項分別定有明文。 又按所謂公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計 圖樣標有明確界線，得由數人區分所有之建物（最高法院96 年度台上字第1027號判決意旨參照）。依上開說明，公寓大 廈係構造上或使用上區分為多個專有部分，各部分區分所有 權人使用其專有部分時，尚必須使用共同部分，始能發揮專 有部分之完整功能。公寓大廈區分所有權人，一方面得參與 區分所有權人會議以形成社區意志（如規約），另一方面， 區分所有權人使用社區資源，自應分擔社區相關開支，其權 利與義務始能互相平衡。
㈡經查，本院於103年10月29日會同兩造履勘現場：「1.經由 大湖三期社區東側通路抵達警衛亭，由警衛亭往西前進約50 公尺達Ｅ棟，Ｅ棟一樓門牌有25及25-1號（康寧街169巷） ，Ｅ棟為地上13層，地下2層之ＲＣ建物」、「2.鑫禾公司 表示，5206建號包含地上一樓及地下一、二樓，位於Ｅ棟， 現場門牌為康寧街169巷25-1號」、「3.面對鑫禾公司建物 左側有通道可進入Ｅ棟，可達電梯區域，該處有二部電梯， 現場並無管理櫃台及管理員」、「4.通過電梯間抵達後方可 看到雙方所爭執之三塊法定空地，現場有鋼製車棚，下方有