臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第327號
原 告 戴家豪
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 施怡如
訴訟代理人 簡燦賢律師
邱劭璞律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國104年9月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人林晉陞將得在指定土地上興建農舍之 權利出售予被告並允諾配合農舍興建及過戶事宜，嗣後被告 於民國101年5月22日將此配蓋農舍權利出售予訴外人游建祥 ，訴外人游建祥復以同樣方式於101年6月11日將此配蓋農舍 權利出售予原告並簽訂興建農舍權利讓渡契約書；惟原告於 花蓮市○○段0000地號土地上興建農舍完成後，訴外人林晉 陞拒絕將該房地過戶予原告，致原告受有損害。原告嗣要求 與其簽訂契約之訴外人游建祥處理，訴外人游建祥遂於 102 年11月21日寄發存證信函予當初出售興建農舍權利之被告， 要求被告應洽同訴外人林晉陞處理將農舍過戶予原告一事， 但被告皆拒絕出面，原告只得解除與訴外人游建祥間之契約 並另行與訴外人林晉陞協議，以新台幣（下同）160 萬元（ 其中60萬元係原告應給付予訴外人游建祥之尾款，100 萬元 則係契約約定以外之款項）換取該農舍興建完成後得順利過 戶，基此，原告就訴外人林晉陞拒絕辦理過戶所致之損害向 訴外人游建祥解除契約並請求損害賠償，然為考量簡化上開 當事人間繁雜關係以及避免增加訟源，訴外人游建祥遂以其 與被告間因債務不履行所生之解除契約權限及損害賠償請求 權，讓與原告以抵償積欠原告之債務，由原告對被告行使原 訴外人游建祥得對被告行使之權利，因此原告向被告請求損 害賠償並無疑義。就興建農舍權利讓渡契約書之內容，甲方 即被告之給付義務包含：提供訴外人林晉陞取得之移轉配蓋 資格予乙方興建農舍，協助取得無農舍證明、申請農舍之建 造執照，及農舍興建完成後再將該農舍過戶移轉登記予乙方 ；被告及訴外人游建祥未能依上開債之本旨為給付，使原告 無法順利為過戶移轉登記，原告爰自訴外人游建祥處受讓之 契約權利，依民法第227 條第1 項、第254 條規定，解除訴
外人游建祥與被告間之興建農舍權利讓渡契約，再依民法第 259 條第2 款之規定，請求被告應返還當時受領之權利金共 110 萬元。另因農舍無法順利移轉過戶登記，致原告受有已 出資興建農舍卻無法取得農舍所有權之損害，依民法第 227 條第1項、第226 條第1項之規定，訴外人游建祥對於原告額 外支付之100 萬元應對原告負損害賠償之責，同理，被告亦 未依債之本旨為給付，原告自得請求被告給付100 萬元之損 害賠償；倘被告否認有與訴外人游建祥簽訂興建農舍權利讓 渡契約，或否認其為該契約之當事人，則被告受領之權利金 110 萬元即屬無法律上原因，原告爰自訴外人游建祥處受讓 之權利，依不當得利之規定，請求被告應返還受有110 萬元 之利益。另依同契約第5條第(1)款載「如有逾時拒不配合辦 理等可歸責於甲方之事由，致有違約之情事發生時，甲方已 自乙方處收取之價金除應加計2 倍返還外，尚需負擔乙方因 信賴契約所支出之費用」，可知被告若有拒絕辦理過戶移轉 登記情事，應對訴外人游建祥返還2 倍已支出之價金。訴外 人林晉陞拒絕辦理過戶移轉登記為兩造不爭事實，又被告行 為違反應偕同訴外人林晉陞將建好之農舍及座落土地辦理過 戶登記之義務，違約情形至明，依上開契約規定，被告既已 收受游建祥110萬元，即亦負有應返還220萬元違約金予訴外 人游建祥之義務。並聲明：被告應給付原告2,100,000 元， 並自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算 之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。提出債權轉讓契 約書、興建農舍權利讓渡契約書兩份、存證信函兩份、收據 、支票兩紙等件影本為證。
二、被告之抗辯：緣訴外人林晉陞於100 年間，因其所有之花蓮 縣瑞穗鄉○○段00000 地號土地被鐵路局東部工程處徵收， 因而取得依農業用地興建農舍辦法第3條第4項之農地配蓋資 格。被告與訴外人林晉陞協定，以訴外人林晉陞名義於當時 為其所有之花蓮市○○段00○0 地號土地上興建農舍後出售 ，於101 年間因林晉陞之配蓋權利僅餘兩個月即將到期，由 訴外人陳中浩代理被告與訴外人林晉陞簽立「興建農舍權利 讓渡契約書」，約定價金為被告應支付訴外人林晉陞50萬元 ，訴外人林晉陞將興建農舍之權利讓與被告，並約定分期給 付款項，分別為簽約金10萬元、取得建築執照時20萬元、過 戶移轉登記20萬元，嗣101 年5、6月間，因被告身體狀況不 佳，無法履約，故徵得訴外人林晉陞之同意，將被告之契約 權利義務，以一百五十萬元出售予訴外人游建祥。其後訴外 人游建祥又於同年六月間，將契約權利義務，讓與原告戴家 豪。依被告與訴外人林晉陞之契約，訴外人林晉陞即須於被
告依約分期給付價金時（被告確實有依約給付價金），履行 其配合原告興建建物之義務，故訴外人林晉陞不依約履行， 非可歸責於被告，且當時原告仍非不可以起訴提告等方式請 求訴外人林晉陞履行，然竟以與訴外人林晉陞協定提高價金 等方式而達成新協定，其後向被告請求，此不可歸責於被告 ，故被告並無違約情事。又被告與訴外人林晉陞之權利讓渡 契約，定性上應為委任契約或該契約第11條所定類似委任之 契約，亦即訴外人林晉陞負為被告出名興建農舍、將農舍移 轉予被告所指定之人等相關事務之義務。被告將權利義務讓 與訴外人游建祥，雖有賺取轉手之價金，該轉讓契約之性質 仍為債權讓與與債務承擔，則被告之契約義務於訴外人林晉 陞同意訴外人游建祥承擔被告之契約義務時即已完成，並無 不完全給付之情形，訴外人游建祥對被告亦無契約解除權， 原告自不得就此加以主張等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保免於假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由：
(一)依原告提出之被告代理林晉陞與游建祥於101年5月22日所簽 訂之「興建農舍權利讓渡契約書」（卷第11至12頁）所載內 容，上開契約當事人間交易之法律關係乃約定由「因交通部 鐵路改建工程局公用徵收其農牧土地而取得符合農業用地興 建農舍辦法第3 條第3、4項資格」之農民林晉陞，以收受權 利金150 萬元為對價，而將其配蓋資格之公法上權利移轉讓 與游建祥行使以興建農舍於其指定之農業用地上。嗣原告又 與游建祥代理林晉陞於101年6月11日簽訂「興建農舍權利讓 渡契約書」（卷第9 至10頁），由原告受讓上開農舍配蓋資 格之權利。嗣原告以林晉陞配合提供之資料，如期辦理農舍 建築執照之申請、農地過戶、房屋興建及保存登記等事宜， 惟於房屋完成及保存登記後，原告欲自林晉陞名下將上開不 動產移轉登記為自己所有時，林晉陞拒絕提供印鑑章及印鑑 證明以辦理上述過戶事宜，原告乃與林晉陞協議後，交付林 晉陞100 萬元而取得其鑑章及印鑑證明，完成取回房屋土地 之登記。原告以林晉陞上述拖延不配合辦理過戶之情事，主 張已屬違反上揭「興建農舍權利讓渡契約書」之給付義務， 為債務不履行而向游建祥請求損害賠償及違約金，游建祥則 於103年11月3日與原告成立「債權讓與契約書」，約定游建 祥為清償其債務不履行所生損害之債務，將其與被告間之契 約及因契約所生之任何權利，包含但不限損害賠償、解除契 約、價金返還、不當得利等請求權，讓與原告。原告並據此 提起本訴向被告請求賠償其多支付予林晉陞之100 萬元損害 、解除契約而請求被告返還所受領權利金之不當得利110 萬
元，嗣於訴訟中又追加依契約第5條第1項約定請求權利金金 額2 倍之違約金。被告則以其對游建祥之契約義務業已履行 完成，並無違約，且原告多支付予林晉陞之100 萬元，應與 被告無關連且不可歸責於被告，被告並無賠償義務等語置辯 。故本件爭點即在：（一）原告與被告間之法律關係為何？ （二）被告有無原告主張之債務不履行為情事？（三）原告 有無向被告請求損害賠償、不當得利或返還所收取權利金 2 倍之違約金之法律上地位？
(二)經查，林晉陞因其所有之農地遭公共交通工程而自願以協議 價購方式讓售與需地機關後，取得農業用地興建農舍辦法第 3 條第3項、第4項之申請配蓋農舍之資格，依此資格享有在 一定期限內向政府主管機關申請於其新購置之農地上按89年 1 月28日農發條例修正前之規定興建農舍之公法上權利。林 晉陞因無新購農地興建農舍之計畫，卻不願此資格所享之優 惠利益平白於期限屆滿喪失，則先經由訴外人長城不動產經 紀有限公司（被告為公司負責人）介紹與訴外人郭繼祖簽約 合作興建農舍，然後因該合作建案完成後，林晉陞尚有可依 舊法規定申請興建農舍之土地面積（俗稱配蓋權）未用完， 乃於100 年9月8日與長城公司簽約，約定雙方合作興建農舍 ，平分售得價金（卷第32頁），復於101 年約5、6月間由林 晉陞與被告另訂「興建農舍權利讓渡契約書」（卷第33至34 頁）。嗣又於第一戶農舍完成前，見於101 年10月10日最後 申請配蓋期限屆滿仍有時間，如果趕得及還可以再申請一戶 農舍興建，乃由被告經代書陳中浩覓得游建祥願承買上項配 蓋資格，而於101年5月22日由陳中浩代理被告，被告代理林 晉陞之名義，以轉讓上述農舍配蓋權為標的，與游建祥簽訂 「興建農舍權利讓渡契約書」，約定讓與配蓋權之權利金為 150 萬元。游建祥又於101年6月11日代理林晉陞之名義，與 原告簽約，將上開配蓋權以權利金200 萬元為對價，轉讓與 原告。由於上述三份不同時間及當事人所成立之「興建農舍 權利讓渡契約書」中各乙方當事人即被告、游建祥及原告等 ，均於成立契約時應明白知悉其交易之標的係林晉陞之配蓋 權，及其契約之目的係利用林晉陞為人頭登記為農地所有人 後申請依舊法規定興建農舍，被告、游建祥雖各自於契約簽 名欄之甲方簽章，但其交易相對人即乙方，應明知除了林晉 陞具備契約內文所明定「甲方係符合農業用地興建農舍辦法 第3 條第3、4項資格之農民」之資格外，被告、游建祥皆不 具資格，因此不致有何誤認係由被告或游建祥要負起契約內 第4條、第7條、第9 條之履行義務，故上開各契約內之甲方 當事人應確指林晉陞，而被告或游建祥應僅為代理人，甚為
灼然。由於草擬上開三份「興建農舍權利讓渡契約書」之代 書陳中浩到庭結證，其係抄襲一般買賣不動產之契約條款而 為契約文字之擬訂（卷第144 頁），又因其不具足夠之法律 素養，故未能擬出切合實際之契約條文，以建構適法之交易 模式，致上述被告與游建祥間、游建祥與原告間之「興建農 舍權利讓渡契約書」之成立，均成為無權代理之顯然不符交 易當事人真意情形。
(三)按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（39年台上第1053號判例）；解 釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥 字面，致失當時立約之真意（19年上第58號判例）。上述被 告與游建祥間、游建祥與原告間之「興建農舍權利讓渡契約 書」之約定條款所構成之權利義務之關係，名實不符，顯有 疑義，已如前述，此係因擬約之代書未能以適當之文字來架 構法律關係，以規範當事人間交易，自應由法院進一步探求 其真意。由上開各契約之最終目的，均朝向由林晉陞應協同 辦理三項主要事務： （1）與契約乙方成立委任關係，受任 出名登記為契約乙方農地之所有人； （2）以舊農及興建農 舍辦法第3條第3項、第4項資格申請建築執照；（3）於農舍 竣工及保存登記完成後，配合辦理土地及建物之所有權移轉 登記予乙方。又因上述三項事務皆必須由契約甲方即林晉陞 本人親自配合履行，不可能由被告或游建祥來履行。故被告 與游建祥間、游建祥與原告間之「興建農舍權利讓渡契約書 」所交易之標的，實係一種「債權」之買賣，即以收受權利 金而讓與「請求林晉陞配合辦理農舍配蓋之債權」之買賣。 如此解釋，較符當事人真意，且始可免生上述契約無效或效 力未定之問題。
(四)次按民法第350 條規定，債權或其他權利之出賣人，應擔保 其權利確係存在。而本件債權買賣性質之契約，其交易之標 的既為「請求林晉陞配合辦理農舍配蓋之債權」，則其內涵 應包括二項出賣人應負之擔保責任，即擔保「於契約成立時 林晉陞確實擁有上述申請配蓋之資格」及「林晉陞同意與乙 方成立委任契約（借名登記，如契約第9 條所述）以興建農 舍」。然查，原告與游建祥於101年6月11日成立「興建農舍 權利讓渡契約書」後，林晉陞確實有依約與原告成立委任性 質之關係，而出名登記為原告農地之所有人，並提供相關資 料配合辦理興建農舍完成，故游建祥所負之上述出賣人擔保 義務已因林晉陞之履行而完成，應無債務不履行之問題。(五)本件爭議之肇生，係原告於農舍興建完成後，林晉陞拒不配
合提供印鑑章及印鑑證明辦理農地、農舍之所有權移轉登記 。此部分由林晉陞將上開不動產辦理所有權移轉登記以返還 原告之義務，係屬借名登記契約關係終止後類推適用委任關 係之返還請求權，其契約當事人為原告與林晉陞間，與上述 債權買賣性質之「興建農舍權利讓渡契約」之當事人為原告 與游建祥間，二者有所不同。林晉陞違反借名登記契約而拒 絕返還受任登記之不動產，應由原告循上開借名登記契約關 係向林晉陞請求，自與游建祥無關。又游建祥基於出賣人所 負之擔保責任應僅限於上述「於契約成立時林晉陞確實擁有 上述申請配蓋之資格」及「林晉陞同意與乙方成立委任性質 之借名登記契約以興建農舍」等，一旦林晉陞與原告成立委 任關係，即已完成債權權利買賣之給付及瑕疵擔保義務。因 為通常權利出賣人，只要其出賣之債權為合法、有效及存在 ，並不擔保該債權之債務人之清償能力，例如：債券或票券 之買賣，只要上開交易之權利為真實，出賣人應不就債券或 票券日後能否受償負擔保責任。於本件而言，游建祥出售其 「請求林晉陞配合辦理農舍配蓋之債權」」予原告後，林晉 陞亦符合配蓋資格而與原告成立委任性質之契約完成農舍之 興建，其出賣人之義務已完成。林晉陞嗣後違反委任性質之 借名登記契約關係，乃屬權利買賣以外，另一於買賣後新成 立之契約關係，且屬林晉陞個人品性或信用之問題，應非權 利出賣人所應擔保之範圍。綜上言，原告對於林晉陞應循借 名登記之法律關係請求返還其委託出名登記之不動產，非屬 原告與游建祥間權利買賣契約之權利義務範疇，游建祥並無 債務不履行之問題，原告對之無損害賠償請求權，雖游建祥 以讓與契約將其對被告之請求權讓與原告，但因同理如上， 被告並無對游建祥有何違約或債務不履行之情事，故原告對 被告無民法第227條第1項、第226條第1項等請求權可資行使 ，亦無契約解除權可言，自進而對被告無不當得利返還請求 權。另系爭「興建農舍權利讓渡契約書」因其條文內之甲方 應指林晉陞而言，否則若謂甲方為游建祥或被告，即顯然因 資格不符而客觀上自始給付不能，不符當事人之真意，已如 前述；又若強解上開契約係由游建祥或被告代理林晉陞所成 立，則縱使其無權代理由林晉陞事後配合履行之行為視為承 認，其效力應直接及於被代理之本人即林晉陞，亦不及於非 契約當事人之游建祥或被告，故原告援引契約第5條第1款之 約定請求被告給付違約金，而不向真正違約之林晉陞請求， 其權利行使途徑顯不符誠實信用原則，為無理由。(六)從而，原告依據上述民法第227條第1項等之法律關係，請求 被告給付210萬元及法定遲延利息，係屬無據，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經本院詳加審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 19 日
法院書記官 林鈺明
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