臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1636號
原 告 楊榮統
訴訟代理人 陳志忠律師
楊佳璋律師
複代理人 蔣昕佑律師
被 告 潘恆嘉
盧采葳
共 同
訴訟代理人 王瀚興律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年9 月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查原告起訴時係依民法第227 條及同法第22 6 條第1 項規定，請求被告2 人各賠償原告新臺幣（下同） 665,000 元，嗣於民國104 年7 月15日具狀追加，依民法第 246 條第1 項及同法第179 條不當得利之規定為請求（見本 院卷㈠第148 頁），又於同年9 月16日追加願供擔保，請准 為假執行之宣告之聲明。經核上開訴訟標的之爭點均係基於 同一不動產買賣契約所衍生，基礎事實均屬同一，訴訟資料 及證據亦均共通，原告所為僅係於同一基礎事實追加請求權 基礎，宜於同一訴訟程序解決，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠按原告與被告2 人間於民國96年5 月18日經第三人信義房屋 仲介股份有限公司（下稱信義房屋）新生店之仲介，就被告 2 人所有位在臺北市○○區○○街00巷0 號4 樓之房地（下 稱系爭房地）以新臺幣（以下同）3,140 萬元銷售予原告， 雙方簽訂有不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），並於 同年6 月6 日完成所有權移轉予原告所指定之人（實際出資 者）楊子淵（與原告為父子關係），原告亦同時給付第四次 交屋款完成交屋行為。
㈡依系爭買賣契約第1 條之買賣標示第2 項之約定「本買賣標 的物包括停車位部分，位置在B1層，現場編號第3 、4 號（ 子母車位）…」換言之，本買賣標的除系爭房地外尚包括地
下一樓編號3 、4 子母車位（下稱系爭車位）。按「子母車 位」乃房屋銷售時之用語，依台北市不動產仲介經紀商業同 業公會網站上所提供，子母車位有兩種，一種是平面式車位 ，另一種是機械式車位，系爭車位係屬深度較長之平面式車 位（子母車位約長10公尺，系爭車位經實際測量長為9.21公 尺），雖然形式上車位內可停一部大車和一部小的車，惟近 日發現如同時停兩部車後，隔壁車位（6 樓之6 住戶所有） 之車子即難以進出（下稱系爭瑕疵）。原告以購買子母車位 之價格450 萬元購買系爭車位，實際上卻僅能停一部車，顯 非雙方簽訂系爭買賣契約之債務本旨，亦即被告2 人就系爭 買賣契約之給付具有瑕疵而為瑕疵給付，不符合債務之本旨 ，有民法第227 條規定之不完全給付之適用，原告自得依同 法第226 條第1 項之規定，請求被告2 人各賠償原告之損害 。
㈢本案買賣時間係在96年5 月間，當時臨沂街、新生南路之停 車位行情每個車位約250 萬元上下，本案委託銷售價（含車 位450 萬元）係3,688 萬元，雙方買賣成交價係3,140 萬元 ，依比例換算車位之成交價應為383 萬元（4,500 萬×3,14 0 萬/3,688萬=383萬元，算至萬元）減去當時行情價250 萬 元，亦即因子母車位而多付133 萬元（383 萬元-250萬元＝ 133 萬元），又被告2 人係共同為出賣人，其所有權之權利 範圍各二分之一，故被告各應賠償原告665,000 元整（133 萬元÷2=66.5萬元) 。
㈣再者，被告雖辯稱依照系爭買賣契約第8 條第1 項約定「賣 方將買賣標的物點交買方後，相關使用規範，例如慣例使用 之現況，住戶公約、大樓管理規章，買方繼續承受遵守，不 得另作主張。」及第16條第5 項約定「本物件之獨立產權停 車位，據委託人表示，所有權人目前有車位使用之權利，買 方已知悉，且買方同意於交屋前提供車位證明書，另本停車 位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定， 買賣雙方均已知悉。」，故而主張被告就系爭車位之交付即 已符合債之本旨云云。然查，買賣契約雖作如上之約定，然 系爭車位所坐落之公寓本身並無設立管理委員會，則如何有 管理規約？又被告於系爭買賣契約簽立後亦從未交付原告系 爭車位之分管約定及車位證明書，則如何稱其所為之給付已 符合債之本旨？
㈤末查，原告與被告所訂立之系爭買賣契約就系爭車位部分係 明文約定購買編號3 、4 號子母車位，且原告亦係給付相當 於2 個停車位之買賣價金，被告2 人卻僅移轉原告1 個停車 位之所有權（即建物地下室權利範圍僅為24000 分之24 10
），且依所傳喚證人之證述，系爭車位依原始分管協議，僅 為1 個車位，且僅容停1 部車輛使用，是被告顯無法給付原 告2 個停車位或子母車位。是本件被告即係以不能之給付為 契約之標的，依民法第246 條之規定契約應屬無效，原告自 得依民法第179 條之規定請求被告返還此部分之不當得利。 ㈥為此，請鈞院擇一有理由者命被告2 人如數給付等語。並聲 明：㈠被告2 人各賠償原告665,000 元。㈡願供擔保，請准 為假執行之宣告。
二、被告答辯則以：
㈠依民法第356 條規定及最高法院69年度台上字第982 號判決 意旨，原告負有買受人之盡速檢查及通知義務。勘查系爭車 位之使用狀況，可說反掌折枝之易，區區連同照相10分鐘即 可完畢，原告捨此未為，於系爭買賣契約標的物移轉登記7 年多後，方提出所謂的通知，因原告怠為檢查與通知，依民 法第356 條規定，應視為已經承認受領買賣標的物。又按買 受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。依最高法院77年度台上字第1031號判決意旨，原告於締約 之際，未曾查勘系爭車位，即貿然簽約，致未能發現瑕疵之 存在，訂約後，復未到場勘查，即先後付款，顯與事理有違 。又契約僅對於締結契約之當事人間，有拘束力，原告依系 爭買賣契約第8 條、第16條第5 項，既已知系爭房地、系爭 車位物之使用慣例、使用狀況，不得另作主張，亦即原告既 於締約時即已知悉系爭車位旁緊鄰其他車位，其自不能免除 盡速檢查與通知之義務。原告雖稱之後登記給楊子淵，然依 照前開最高法院判決意旨，出賣人僅對買受人負責，買受人 方能決定有無知悉系爭停車位狀況，以及盡到相關儘速檢查 義務，不能推拖因登記他人所有因此不知悉系爭車位之狀況 與無法檢查買賣標的物。
㈡又依最高法院77年度台上字第1989號判決意旨，本件有關系 爭停車位有無瑕疵，應由原告負擔舉證責任，若原告舉證仍 有不足，自應駁回原告對於被告2 人之請求。依實務見解， 債務不履行，雖未設有與前揭第356 條檢查通知義務相同之 規定，惟衡諸該條之立法理由，乃係考量對於標的物瑕疵之 擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任， 避免造成出賣人因時間經過，對於相關責任抗辯事由舉證益 見困難，及責任懸而未決，影響交易安定性等不利益，於同 時賦予買受人一合理檢查期間之前提下，課與買受人此一檢 查與即時通知之對己義務，藉以兼顧買受人與出賣人間之利 益以觀，則不論係物之瑕疵擔保責任，或不完全給付責任， 此項衡平出賣人與買受人之立意應無不同。反之，苟認買受
人因怠於通知，而應視為承認已受領之物，不得再行主張物 之瑕疵擔保責任請求損害賠償，卻認其仍得行使不完全給付 之債務不履行損害賠償請求權，任令出賣人承受須證明其所 交付之物無瑕疵或該瑕疵係不可歸責於己之困難，則民法第 356 條第1 項、第2 項之立法目的顯然無從落實，並有失體 系解釋上之衡平，因此倘買受人不即依民法第356 條規定從 速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪 失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付 之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應 認屬請求權相互影響關係。
㈢又按民法第226 條規定之給付不能，係指「嗣後不能」之情 形而言，亦即於契約成立後，發生可歸責於債務人之事由， 致契約原定之給付內容陷於不能實現者，始有其適用。且該 損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」 之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所 生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態 」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。本案原告請 求「契約成立時」應有的狀態為回復原狀之金額，自是主張 「契約成立時」被告2 人應負擔的不完全給付責任，與民法 第226 條第1 項「契約成立後」之嗣後不能的要件不符，原 告自不得對被告主張民法第226 條第1 項的不完全給付責任 。
㈣又按民法第179 條規定不當得利之成立要件，必須無法律上 之原因，而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之 間，應有因果關係之存在。苟未有受利益；或所受利益與他 人之受損害，顯非屬同一原因事實，而難認該損益之間有因 果關係存在，即無該他人依不當得利之法律關係，請求返還 利益之餘地。依照系爭買賣契約，被告2 人已依照契約移轉 2410/24000之所有權予原告，被告何來不當得利的利益之有 ？縱認原告確受有損害，然被告2 人並未獲得利益。是以原 告對被告仍無得主張民法第179 條不當得利。 ㈤又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。原告所稱無法停2 台車輛縱為事實，乃因未能與鄰近停車格之人協調？或原告 與鄰人自身停車技術不佳？或係因大廈管理規約使用之規定 未有周全，難認與被告2 人之行為有何相當因果關係存在， 被告2 人既然誠實告知子母車位，也明列位置與面積在系爭 買賣契約內，更無任何可歸責之事由。是以，原告不得在欠 缺相當因果關係之情況下，對被告2人主張損害賠償。 ㈥又建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建
築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建 築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性 之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以 所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤 應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始 足當之。至於後者乃建築物共有人，就該共有建築物之使用 、收益或管理方法所作之約定。前者因並非共有之狀態，故 無土地法第34條之1 規定之適用，後者則因不失共有之本質 ，自仍有上開規定之適用，最高法院99年度台上字第1150號 判決意旨參照。而因停車位本身欠缺構造上之獨立性，則原 告主張被告應登記比其他地下室共有人較多的應有部分為原 告專用，並無理由。本件依台北市建成地政事務所建築改良 物勘測成果圖所示系爭車位之位置，與系爭買賣契約標示之 車位所在相符，並經兩造蓋章，足見分管契約業已視為成立 等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於96年5 月18日就系爭房地締結系爭買賣契約，並於同 年6 月6 日完所有權移轉予原告所指定之人楊子淵及價金之 交付。
㈡依系爭買賣契約第1 條第2 項約定，系爭不動產買賣標的物 包括停車位，位置在Ｂ1 層，現場編號為第3 、4 號（子母 車位）。
四、得心證之理由：
㈠關於原告依民法第227 條及第226 條第1 項請求被告賠償損 害部分：
⒈按債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及 「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」 ，是項債務不履行，依民法第227 條第1 項規定，因可歸責 於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全 給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約 成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義 與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立 前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246 條第 1 項或第247 條第1 項、第2 項所定「契約因以不能之給付 為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問 題，亦無適用同法第227 條規定之餘地（最高法院99年度台 上字第2033號判決意旨參照）。又買賣標的物如係特定物， 於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過 失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者
，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全 給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112判決 意旨參照）。
⒉原告雖主張系爭車位原係僅能停1 部車之車位，被告卻以能 停2 部車之子母車位賣予原告，被告自有不完全給付之情形 等語，且證人楊欣欣於本院審理時亦具結證稱：當初建設公 司建好房子後在地下室留有一塊地，所以我們有7 戶住戶， 請建商將地下室賣給我們，該地下室共劃有7 個停車位（如 本院卷㈠第16頁之台北市建成地政事務所建築改良物勘測成 果表所示），劃斜線的車位（即系爭車位）當初是算一個車 位，我記得是馬偕的林醫師買的，我的車位是在斜線旁邊用 紅色筆打勾的那一個，因為當初我們買的時候就已經講好1 人1 部車，所以斜線車位當初就是只有劃1 個停車格，沒有 所謂的子母車位或是2 個停車位等語（見本院卷㈡第43頁反 面至第44頁），然證人楊欣欣亦證稱：依當初我們停車位的 原始圖，我記得我的車位和隔壁斜線車位前後都是對齊的， 我不知道什麼時候變成法院提示給我看的圖這樣，但當初建 商給我們的圖我沒有留存，我有問過其他一起購買車位的人 及代書，大定都沒有保存，而林永慶及潘恆嘉使用停車位之 情形，我並不清楚，因為大部分時間我都住在臺中等語（見 本院卷㈡第45頁反面、第46頁反面），是尚無從依證人楊欣 欣之證詞，認定系爭車位之大小、面積、平日使用情形為何 。
⒊而證人楊欣欣之車位於系爭車位停放2 部車之情形下，仍可 停入車輛及將車輛開出，縱於系爭車位前方垂直之車位亦有 停放車輛之情形下，系爭車位及證人楊欣欣車位，仍可自由 進出車輛等情，有本院104 年8 月13日之勘驗筆錄在卷可憑 （見本院卷㈠第283 頁），是難認系爭車位有原告所主張之 系爭瑕疵存在。
⒋又系爭車位係由被告潘恆嘉向林永慶所買受後，再由被告轉 賣予原告，有被告潘恆嘉與林永慶於95年6 月10日所簽訂之 買賣契約在卷可憑（見本院卷㈡第13頁至第26頁），依該買 賣契約之附件所示停車位位置圖，與系爭買賣契約附件之勘 測成果表相同（見本院卷㈠第16頁、卷㈡第26頁反面），可 認於被告潘恆嘉向林永慶買受時，系爭車位即已較證人楊欣 欣之車位長，而依系爭買賣契約附件之停車位草圖所示，系 爭車位全長有9.21公尺，尚能勉強停入1 部大車及1 部小車 ，此亦為原告於起訴書所自承（見本院卷㈠第6 頁），又依 系爭買賣契約第1 條第2 項約定：「本買賣標的物包括停車 位部份，位置在第B1層，現場第3 、4 （子母車位）…」，
兩造並於第16條其他約定事項下，另以剪貼之方式約定有第 16條第5 項：「本物件之獨立產權停車位，據委託人表示， 所有權人目前有車位使用之權利，買方已知悉，且買方同意 於交屋前提供證明書，另本停車位移轉及使用，須符合大樓 管理委員會或分管契約之規定，買賣雙方均已知悉。」，並 於該條款旁簽名，有系爭買賣契約在卷足憑（見本院卷第9 頁至第12頁），顯見兩造已就系爭車位之使用及移轉書立特 別條款，原告自應受系爭買賣契約所拘束，系爭買賣契約既 以停車位草圖及台北市建成地政事務所建築改良物勘測成果 表為附件，從附件上，即可清楚瞭解系爭車位之相關位置、 面積、方向及旁邊有緊鄰之其他車位等情，被告於96年6 月 6 日於點交系爭房地予原告同時，亦連同系爭車位一併交付 ，此為原告所自承，並為被告所不爭執，因此，在交易外觀 上，被告已依約交付系爭車位，即達成履約之本旨。而系爭 車位乃屬特定物，倘確有如原告主張之系爭瑕疵存在，該瑕 疵於契約成立前應已存在，而被告既已將系爭車位之草圖及 勘測成果表作為契約附件，應無故意或過失未告知該瑕疵於 買受人，依前開實務見解，自毋庸負不完全給付之債務不履 行責任，原告此部分之主張，不無理由。
㈡關於原告依民法第246 條主張系爭車位之買賣契約無效，而 依民法第179 條規定請求被告給付不當得利部分： 按民法第246 條第1 項前段所稱「不能之給付」者，係指自 始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付 ，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時不能給付， 自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281 號判決 參照）。原告雖主張被告移轉予原告之所有權（建物地下室 權利範圍）僅為24000 分之2410，與相鄰車位所有人之所有 權範圍相同，與原告依買賣契約係購買二停車位之債之內容 有所未符，因而存有給付不能之情形，故就系爭車位之買賣 部分，契約無效，被告收取價金，乃屬不當得利云云，並提 出建物登記謄本以佐（本院卷㈠第150 頁），然依系爭買賣 契約，買賣標的為系爭房地及車位，兩造並已約明出賣權利 範圍及價金（見本院卷㈠第9 頁反面、第10頁），就系爭車 位之位置、大小、相鄰情形，復以系爭車位之草圖及勘測成 果表為附件，被告均已依約移轉及交付，此乃兩造所不爭執 ，而系爭車位確可停放1 大1 小共2 部車，其位置、大小均 與系爭買賣契約之附件所示相符，亦無原告所稱同時停2 部 車後，隔壁車位即無法停車之瑕疵存在，核無民法第246 條 第1 項前段所示情形，是關於系爭車位之買賣契約並無原告 主張無效之情形，買賣契約既屬有效，被告依系爭買賣契約
收取價金，自非不當得利，是原告此部分之主張，亦無理由 。
㈢從而，原告先位依民法第227 條、第226 條第1 項規定，請 求被告賠償其損害；備位依民法第246 條第1 項主張契約無 效，而依民法第179 條規定請求被告給付不當得利，均無理 由。
五、綜上所述，被告既已依債之本旨履約，且系爭買賣契約並無 無效之情形存在，則原告先位基於不完全給付之法律關係， 請求損害賠償；備位依不當得利法律關係請求被告分別給付 665,000 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與 與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 顏莉妹