臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1325號
原 告 祭祀公業法人臺北市張慶望
法定代理人 張國春
訴訟代理人 劉炳烽律師
複代理人 劉家豪律師
賴敬倫
被 告 徐素琴
訴訟代理人 王孟秋
被 告 陳曉明
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐素琴應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號第一至四樓及頂樓房屋返還原告。
被告陳曉明應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號第一、三樓房屋遷讓返還原告。
被告徐素琴應自民國一百零四年六月十二日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。訴訟費用由被告徐素琴負擔十分之六，由被告陳曉明負擔十分之四。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。查原告起訴時係以徐素琴為被告， 主張因被告徐素琴與原告曾於民國101年11月11日就門牌號 碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）1至4 樓及頂樓整棟簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自 101年12月12日起至104年12月11日止，租金每月新臺幣（下 同）2萬5000元，惟被告徐素琴積欠房租，且未履行系爭租 約所約定之特別義務，經原告終止租約等節為由，聲明請求 ：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告22 萬5000元，及自104年2月13日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，暨自104年3月1日起至返還上開房屋之日止，按 月給付原告2萬5000元（見調字卷第2頁）。嗣於104年4月30 日以被告徐素琴將系爭房屋1、3樓轉租給陳曉明，故於準備 程序當庭追加陳曉明為被告，並追加請求：被告陳曉明應將 系爭房屋1、3樓遷讓返還原告，並將上開聲明第㈡項變更為 ：被告徐素琴應給付原告6萬4516元，及自起訴狀繕本送達 被告徐素琴之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息； 暨自103年8月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告
2萬5000元等語（見本院卷第60頁），再於104年7月23日準 備程序當庭以準備書狀㈢確認其訴之聲明為：㈠被告徐素琴 應將系爭房屋1至4樓及頂樓遷讓返還原告。㈡被告陳曉明應 將系爭房屋之1、3樓遷讓返還原告。㈢被告徐素琴應給付原 告22萬5000元，及自起訴狀繕本送達被告徐素琴之翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息；暨自104年7月20日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元等語（見本 院卷第116頁），又於104年10月16日言詞辯論當庭確認上開 訴之聲明第㈢項為：被告徐素琴應自104年6月12日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元等語（見本院卷 第188頁）。經核其追加陳曉明為被告並追加變更上開請求 ，均本於其主張被告徐素琴與原告間就系爭房屋之系爭租約 已終止，被告徐素琴及陳曉明無權占有使用系爭房屋之同一 基礎原因事實所為之，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於101年11月11日將系爭房屋整棟出租予被 告徐素琴，租賃期間自101年12月12日起至104年12月11日止 ，租金每月新臺幣2萬5000元，約定租金於月初先付。詎被 告徐素琴自103年6月11日起即未繳交租金，迄至104年6月11 日止，尚欠共計13個月之租金32萬5000元（計算式：25,000 元×13＝325,000元），扣除本件約定之押租金10萬元，被 告徐素琴尚欠租金22萬5000元，已逾土地法第100條第3款之 2個月租金，原告寄發催告函催請被告徐素琴收受後5日繳租 ，否則以該函同時為終止系爭租約之意思表示。被告徐素琴 於104年7月13日收受催告函後仍未給付租金，系爭租約已終 止，故被告徐素琴占用系爭房屋乃無法律上依據，自屬無權 占用，應將之返還給原告。又被告徐素琴未依系爭租約之特 別條款及兩造簽署之備忘錄（下稱系爭備忘錄），於簽約日 起1個月內，修繕系爭房屋頂樓防漏、頂樓入口及4樓壁癌修 復、頂樓分水表2座、申請電錶1座，將營業用電與住家用電 分開，原告函催被告徐素琴於7日內履行完畢，否則以該函 同時為終止系爭租約之效力，被告徐素琴於104年2月26日收 受7日仍未完成上開特別條款之義務，系爭租約已終止。另 縱兩造約定之押租金為30萬元，則原告欠繳之房租扣除30萬 元以後，於104年8月13日亦已達土地法第100條第3款之欠租 達2個月，原告已於104年8月13日準備程序當庭催告被告徐 素琴5日內繳租，並同時為逾期未繳發生終止契約之效力之 意思表示，然被告徐素琴迄今未繳納，系爭租約業已經原告 終止之。此外，被告陳曉明係向被告徐素琴轉租系爭房屋之
1、3、4樓，被告徐素琴既因系爭租約終止而無權占有使用 系爭房屋，被告陳曉明對於系爭房屋之1、3、4樓亦屬無權 占用等語。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第 439條前段、第179條之規定及租賃契約之約定提起本件訴訟 等語。並聲明：㈠被告徐素琴應將系爭房屋遷讓返還原告。 ㈡被告陳曉明應將系爭房屋之1、3樓遷讓返還原告。㈢被告 徐素琴應自104年6月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告2萬5000元。
二、被告則以：
㈠被告徐素琴：被告於簽訂系爭房屋後，於102年1月間委請訴 外人張毓承負責系爭房屋之修繕，但張毓承延宕工程並意圖 詐害被告財產，已遭臺灣臺北地方法院檢察署檢察官起訴之 ，被告將上情告知原告，兩造並於102年4月9日簽定系爭備 忘錄，於第3條約定押租金30萬元得抵扣租金，並以每月租 金2萬5000元計之，抵扣期限長達1年。故被告雖於103年6月 起未繳納租金給原告，但原告以保證金可抵扣至104年6月， 故原告於103年8月18日寄發存證信函催告被告繳納租金並不 合法，不生終止租約效力。且被告亦已履行系爭租約特約條 款第1條約定修繕「房屋頂樓防漏、頂樓入口及4樓工程」之 義務，至於未施作「頂樓分水表2座、申請電表1座，將營業 用電及住家用電分開」之工程，係因系爭房屋屬違建，沒有 使用執照，依法不得申請電表及水表，故此部分依民法第 246條第1項前段之規定，屬以不能之給付為約定，自屬無效 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳曉明：被告確係向被告徐素琴承租系爭房屋之1、3樓 ，租金每月3萬3000元，期間原告雖曾告訴被告不要繳租金 給被告徐素琴，但被告一直按約繳租至104年3月。被告雖知 對於原告沒有主張的權利，但被告已於系爭房屋1、3樓經營 商業3年，目前沒錢也不知道能搬至何處等語置辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、查，下列事項堪信為真實：
㈠原告於101年11月11日將其所有系爭房屋出租給被告徐素琴 ，並於系爭租約第2條記載之租賃期間係自101年12月12日至 104年12月11日為止，約定租金為每月2萬5000元等情，為原 告與被告徐素琴所不爭執（見本院卷第58頁背面），並有系 爭租約附卷可稽（見調字卷第6至10頁），
㈡被告徐素琴因承租系爭房屋，額外給付30萬元保證金給原告 等情，為原告與被告徐素琴所不爭執（見本院卷第58頁背面 ）。
㈢被告徐素琴係自103年6月11日起迄今均未按月繳納租金2萬
5000元等情，為原告與被告徐素琴所不爭執（見本院卷第58 頁背面）。
㈣原告與被告徐素琴曾於102年4月9日簽訂系爭備忘錄，其上 記載「有關系爭房屋之系爭租約，甲（即原告法定代理人張 國春）乙（即被告徐素琴）雙方協議，並同意針對以下幾點 積極改善，並加速限期完成，否則依約將解除以上合約： 一、乙方因租屋（即系爭房屋）內部修繕部分糾紛問題，甲 方同意乙方申請第三鑑定單位，照相存證後，繼續完成合約 內容之特別條款第1條之約定，並於兩個月內完成。二、乙 方同意於以上第一條之進行工程中，必付甲方每個月房租費 用，不得有誤。三、若乙方無法如期支付房租，同意優先由 簽約之租金保證金扣除」等文字，並經原告法定代理人張國 春與被告簽名其上等情，為原告與被告徐素琴所不爭執（見 本院卷第58頁背面），復有系爭備忘錄附卷可稽（見調字卷 第11頁）。
四、原告主張因被告徐素琴未按期繳付租金，亦未履行系爭租約 所負特別條款之修繕系爭房屋頂樓防漏、頂樓入口及4樓壁 癌修復、頂樓分水表2座、申請電錶1座，將營業用電與住家 用電分開之義務，經原告催告仍不履行，原告自得終止系爭 租約，請求被告徐素琴及其轉租而占有使用系爭房屋之1、3 樓之被告陳曉明將系爭房屋、系爭房屋之1、3樓遷讓返還給 原告，被告徐素琴並應給付如聲明第㈢項所示之不當得利等 語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原 告主張被告徐素琴應負遷出系爭房屋之義務，是否有據？㈡ 原告主張被告陳曉明應負遷出系爭房屋之1、3樓之義務，是 否可取？㈢原告主張被告應給付原告如聲明第㈢項所示之欠 租及相當租金之不當得利，可否採信？茲析述如下： ㈠原告主張被告徐素琴應負遷出系爭房屋之義務，是否有據？ 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段分別定有明文。又上開規定承租人返 還租賃物之義務及占有人返還占有物之義務，係以租賃關係 終止，占有人對於占有物已無占有權源為前提。另出租人非 因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定 甚明。
2.經查，系爭備忘錄第3條約定「若乙方（即被告）無法如期 支付房租，同意優先由簽約之租金保證金扣除」等文字，有 系爭備忘錄附卷為證（見調字卷第11頁），顯見原告與被告 徐素琴已約定上開保證金可供作為扣抵租金之用一節，應甚
明確，是原告主張上開保證金僅其中10萬元為押金可扣抵租 金，其餘20萬元為工程保證金不得扣抵押金云云，自不足取 。又被告徐素琴曾支付30萬元作為保證金等節，亦為兩造所 不爭執，業如前述。而被告徐素琴係自103年6月11日當月未 依約給付租金，以系爭租約約定之租金為每月2萬5000元計 算，並扣除上開保證金30萬元，則被告徐素琴尚可扣抵12個 月之租金（計算式：300,000元÷25,000元＝12），故被告 徐素琴係自103年6月11日起加計12個月以保證金扣抵之欠租 後，至104年6月11日起，始生欠租之情，並依土地法第100 條第3款之規定，於104年8月11日以後始屬欠租達2個月之情 形。依據前開土地法第100條第3項規定，原告須待被告徐素 琴欠租達2個月，即104年8月11日起，始得終止租約，是原 告首次於103年8月18日以存證信函催告原告繳付租金，並表 明催請被告徐素琴分別於函到7日內給付積欠租金7萬5000、 22萬5000元，逾期不為，即以本函作為終止租約之意思表示 等語（見調字卷第12頁），自不生終止系爭租約之效力。 3.又原告與被告徐素琴曾於系爭租約之特別條款第1條約定「 乙方（即被告徐素琴）於簽約日起1個月內，必須負責修繕 217房屋（即系爭房屋）頂樓防漏、頂樓入口及4樓壁癌修復 、頂樓分水表2座，將營業用電與住家用電分開」等情（見 調字卷第10頁），並於系爭備忘錄記載「甲乙雙方經協議並 同意針對以下幾點積極改善，並加速限期完成，否擇依約將 解除以上合約：一、乙方因租屋（即系爭房屋）內部修繕部 分糾紛問題，甲方同意乙方申請第三鑑定單位，照相存證後 ，繼續完成合約內容之特別條款第1條之約定，並於兩個月 內完成。」等語（見調字卷第11頁），嗣經原告於104年2月 17日寄發存證信函給被告徐素琴，要求被告徐素琴依上述系 爭租約之特別條款及系爭備忘錄之約定，修繕系爭房屋頂樓 防漏、頂樓入口及4樓壁癌修復、頂樓分水表2座、申請電錶 1座，將營業用電與住家用電分開，並應於被告徐素琴收受 後於7日內履行完畢，否則即以該函同時為終止系爭租約之 效力，被告徐素琴於104年2月26日收受上開存證信函等情， 有上述存證信函附卷為證（見調字卷第18至20頁）。且被告 徐素琴亦不否認至今未依系爭租約之特別條款就系爭房屋之 頂樓分水表及電表辦妥申請營業用水、電與住宅用水、電之 水電分表為等節（見本院卷第59頁背面、第84頁），可見被 告徐素琴於原告催請履約並函告未遵期履約即終止租約之際 ，確實未依系爭租約之特別條款、系爭備忘錄辦理水電分表 ，故原告以上開存證信函終止系爭租約，自屬有據，應認系 爭租約於被告徐素琴收受上開存證信函之日即104年2月26日
起算7日屆滿之時，即104年3月6日發生終止契約之效力。至 被告徐素琴抗辯系爭房屋屬違章建築，無法辦理營業用與住 宅用水電分表，為自始客觀給付不能該約定無效，或縱屬有 效亦屬不可歸責於被告徐素琴所致，故原告不得終止系爭租 約等語；然按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效； 但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情 形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定 有明文。且民法第246條第1項前段所稱不能之給付，係指自 始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付 ，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付 ，自難謂其契約為無效（最高法院87年台上字第281號、88 年台上字第2023號裁判意旨參照）。經查，系爭房屋為未辦 理保存登記之建物等情，有臺北市古亭地政事務所104年5月 4日北市古地籍字第10430694000號函文在卷為徵（見本院卷 第67頁），惟關於未辦理保存登記之建物得否申請營業用與 住宅用水電分表等節，經臺北自來水事業處曾分別於104年5 月6日、104年8月6日函覆略以：系爭房屋如為未取得使用執 照之建築物，需由建築主管機關核發接水證明始可申請接水 ，系爭房屋原為中興水廠供水轄區，於73年併入該處管理移 撥用戶，無裝置紀錄資料，開始用水日期統一登載為79年4 月1日，且101年1月1日以後並無名為「徐素琴」之申請人之 相關資料等語，有上開回函在卷為證（見本院卷第68、132 頁）；另台灣電力股份有限公司台北南區營業處亦曾於104 年5月12日、104年8月18日函覆本院略以：本公司為配合政 令規定，對申請建築物及其他法令限制之用電，須憑各主管 機關核發之證件始得供電，倘係60年12月22日建築法修正公 布前、62年12月24日實施都市計畫以外地區建築管理辦法公 布前或都市計畫公布前已建築完成之舊有合法房屋，可檢附 下列證明文件之一：⑴房屋謄本、建築執照或建築物登記證 明。⑵戶口遷入證明。⑶完納稅捐證明。⑷繳付自來水費獲 電費收據以憑供電，系爭房屋已於43年10月1日新設一戶表 燈用電，104年7月23日委由承裝業向本公司辦理2樓分戶新 設（戶名：張國春），目前待承裝業施工妥後報竣工，俾檢 驗送電等語（見本院卷第69、150至155頁），可見縱屬未辦 理保存登記之建物，仍可檢附上開資料申請辦理用水、用電 及用表計費，揆諸前開說明，就系爭房屋辦理水、電分表等 情事，自難認屬自始客觀不能之給付，故原告與被告徐素琴 於系爭租約之特別約款、系爭備忘錄約定被告徐素琴為上開 給付之約定，並非無效。況被告徐素琴自承系爭房屋之水電 費均為其所繳納，有系爭房屋之水電單等語（見本院卷第84
頁），已備有上開申請水電用表所需之文件，故被告徐素琴 顯非因不可歸責於已之因素未盡系爭租約之特別約款、系爭 備忘錄之義務，是其上開所辯，均不足取。
4.至被告徐素琴辯稱：系爭租約及系爭協議書均係遭原告詐欺 或脅迫所簽署云云。然按民法第92條第1項前段規定，因被 詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。 所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法 危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表 示而言；當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者 ，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院 21年上字第2012號判例意旨、最高法院95年度台上第2948號 判決意旨參照）。經查，被告徐素琴就辯稱其簽署系爭租約 及系爭協議書係遭原告詐欺或脅迫之情節，並未舉證以實其 說，自難認被告徐素琴之上開抗辯為可採。
5.又系爭租約既經原告於104年3月6日對被告終止契約意思表 示發生終止契約之效力，則其再於104年7月7日、104年8月 13日分別以寄發存證信函、於準備程序當庭催告被告徐素琴 5日內繳租，並同時為逾期未繳發生終止契約之效力之意思 表示，自不另生終止租約之效力，附此敘明。
6.從而，因被告徐素琴未依約履行系爭租約特別條款約定將系 爭房屋申請用水、電及分表之義務，故原告據之催告被告徐 素琴履約未果進而終止契約，自屬有效，系爭契約已於104 年3月6日因原告終止契約之意思表示生終止效力。 ㈡原告主張被告陳曉明應負遷出系爭房屋之1、3樓之義務，是 否可取？
1.按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他 方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有 之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應 經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所 有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitz k ette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不 得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源 ）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照 ）。然第三人得以上開占有連鎖對所有人主張合法占有係以 原占有人為有權占有為前提，故倘原占有人對於所有人並無 占有之合法權源，則第三人縱自占有人受移轉對物之直接占 有，亦不能以占有連鎖對抗所有人。
2.經查，被告陳曉明因向被告徐素琴承租系爭房屋1、3樓，並 受讓系爭房屋1、3樓之直接占有等節，業據被告陳曉明自承 在案（見本院卷第82頁背面），然因被告徐素琴占有系爭房
屋因原告業已終止系爭租約後，屬無權占有一情，業如前述 ，揆諸前開說明，被告陳曉明係自無權占有人被告徐素琴處 受讓系爭房屋1、3樓之直接占有，自不得對原告主張有權占 有。被告陳曉明占有系爭房屋1、3樓既屬無權占有，則原告 主張被告陳曉明應依民法第767條第1項前段之規定遷出上述 部分，自屬有據。
㈢原告主張被告應給付原告如聲明第㈢項所示之欠租及相當租 金之不當得利，可否採信？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文；無權占有他人之房屋、土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例參照）。按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前開規 定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第10 5條分別定有明文。又衡酌相當於租金之不當得利數額，除 以土地及建築物之價值為基礎外，尚須斟酌其坐落之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
2.經查，被告徐素琴自103年6月11日即未給付原告租金，業如 前述，而系爭租約係經原告於104年3月6日終止，故被告徐 素琴尚欠原告自103年6月11日起至104年3月6日止之租金未 給付。另被告徐素琴既經原告終止租約後，其占用系爭房屋 自屬無權占用，揆諸前開說明，其占用系爭房屋顯屬受有相 當於租金之利益，並致系爭房屋之所有權人即原告受有損害 ，自應給付原告相當於租金之不當得利。又原告曾以每月2 萬5000元將系爭房屋出租給被告徐素琴，並經被告徐素琴將 系爭房屋1、3樓轉租給被告陳曉明等情，經被告陳曉明自承 在卷（見本院卷第82頁背面），復有系爭租約存卷為憑（見 調字卷第6頁），業如前述；再參諸系爭房屋坐落於臺北市 木柵路與辛亥路之交界處附近，面臨雙向道大馬路，並有多 線道公車經過，周遭有餐飲、托育、小學、醫療院所、金融 業等商業活動等情，有系爭房屋鄰近範圍之goog le地圖、 原告提出周遭環境照片等件在卷為佐（見本院卷第138至142 頁），亦經兩造確認無誤（見本院卷第146頁背面），堪認 系爭房屋之周遭生活機能實屬便捷，是原告主張以其出租給 被告徐素琴之每月租金數額可供反映系爭房屋出租可獲得之 利益等語，自屬有據，是以上開數額為被告徐素琴無權占有 系爭房屋可所得之利益及原告所受之損害，應可採信。從而 ，被告徐素琴尚應給付原告自103年6月11日起至104年3月6 日止之租金，及自104年3月7日起至遷讓返還系爭房屋之日
止相當於租金之不當得利，其數額均為每月2萬5000元。 3.另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損 害賠償情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。 而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院 83年台上字第2108號判例意旨、最高法院87年度台上字第16 31號判決意旨參照）。是倘承租人於租賃契約終止後仍無權 占有使用租賃標的物並受有不當得利，對於出租人負擔不當 得利之返還責任，則出租人自得依上述意旨以承租人於租賃 契約存續時交付之押租金抵扣該不當得利之數額。經查，被 告徐素琴曾於系爭租約簽約時交付系爭租約第5條約定之30 萬元押租保證金給原告，並於系爭備忘錄第3條約定該30萬 元得抵扣無法如期交付之房租等情，有系爭租約、系爭備忘 錄在卷可查（見調字卷第6、11頁），核其性質屬押租金等 情，已如前述，故該押租金係為擔保原告將系爭房屋出租給 被告徐素琴後，如有欠繳租金或租賃債務不履行時得為抵扣 數額之預付，則原告得向被告徐素琴請求給付之數額，應以 扣除該押租金30萬元後倘仍有不足，始得為請求。扣除上開 押租金後，被告徐素琴自104年6月11日起，始需負擔仍占用 系爭房屋之相當於租金之不當得利每月2萬5000元給原告【 計算式：（30萬÷2萬5000元）＝12，抵扣自103年6月11日 起至104年3月6日之欠租及104年3月7日起至104年6月11日止 之相當於租金之不當得利，共計12個月】。是被告徐素琴抗 辯縱有積欠原告款項，亦得以押租金30萬元抵扣之等語，自 屬有據。另自104年6月12日起迄今，被告徐素琴仍占用系爭 房屋等節，為其所不爭執，是被告徐素琴就此部分自仍受有 無權用益系爭房屋之利益，則原告主張被告徐素琴應自104 年6月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000 元，自屬有據。
4.至被告徐素琴辯稱：已因修繕如系爭租約特約條款約定之系 爭房屋既存壁癌、漏水等工項支出100多萬元，應得以上開 支出之款項抵扣對於原告之租金云云。然查，被告徐素琴並 未提出其曾因修繕系爭房屋支出如上開費用之相關證明，且 縱上情屬實，兩造既於系爭契約之特約條款約定上開修繕義 務由被告徐素琴負擔，惟遍查系爭租約亦未相應約定該修繕 費用係由原告負終局給付責任，本於私法自治契約自由原則 ，除非上開約定違反強行規定，否則自應由契約之當事人本 於其約定內容負擔約定之債務，故上開修繕費用自應由負擔 修繕責任者負終局給付義務，是被告徐素琴依其簽署之系爭 契約特約條款修繕系爭房屋既存壁癌、漏水等工項，自應由
其自行負擔支出之費用，故被告徐素琴上開所辯，自不足取 。
五、綜上所述，原告已因被告徐素琴未履行系爭租約之特別條款 ，已於104年3月6日合法終止系爭租約，且被告徐素琴自103 年6月11日起未曾給付每月約定租金2萬5000元給原告，繼續 占有使用系爭房屋，另將系爭房屋第1、3樓轉租給被告陳曉 明，均屬無權占用，被告徐素琴並自104年3月7日起迄至其 返還系爭房屋之日止，受有相當於租金之不當得利每月2萬 5000元，上開被告徐素琴之欠租及不當得利扣除被告徐素琴 交付原告之押租金30萬元後，至104年6月11日止，已無欠繳 之數額，惟自原告主張之104年6月12日起，被告徐素琴既仍 無權占有使用系爭房屋，自斯時起至其返還系爭房屋之日止 ，給付相當於租金之不當得利每月2萬5000元給原告。從而 ，原告依系爭租約、不當得利之法律關係及民法第767條之 規定，請求被告徐素琴應將系爭房屋整棟返還原告，及被告 陳曉明應將系爭房屋之1、3樓遷讓返還原告。並由被告徐素 琴自104年6月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 2萬5000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一 論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、 第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 莊訓城
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 蔡月女
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