臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1684號
原 告 劉吳燕琴
訴訟代理人 王文聖律師
複 代理人 張浚泓律師
被 告 金富寶工程行即黃靖結
訴訟代理人 賴學照
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋（即同段443建號建物）全部騰空交還予原告。
被告應自民國104年5月22日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104年4月7日經鈞院103年度司執字第61977號清 償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），得標買受坐落 於臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：10000分之 69）暨其上門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋【 即同段443建號建物及該建號主建物增建部分(拍賣時暫編第 718建號)，下稱系爭建物】，並繳足全部價金，復於104年5 月12日取得鈞院所核發之不動產權利移轉證書，嗣於104年6 月2日將系爭建物辦理移轉登記完畢，此有建物登記第一類 謄本、建物所有權狀各1紙可稽，從而，原告確已取得系爭 建物之所有權，殆無疑義。
㈡再者，本件被告與訴外人江宜家即系爭建物之前所有人就系 爭建物曾於102年10月1日訂有一未經公證、租賃期限計為7 年之租賃契約（即原證3，下稱系爭租賃契約），而系爭租 賃契約之租賃期間固寫明「自102年10月1日起至107年9月30 日止」，然探求當事人立約時之真意，此應係斯時訂約時之 誤寫，蓋上開期間要與系爭租賃契約所載明之租賃期限：「 7年×個月」等語未符，況且被告於104年5月26日其所寄發 之臺中法院郵局第1379號存證信函內亦自承：「…本公司與 前屋主江宜家小姐成立租賃契約，租賃期間至109年9月30日 為止，…。」等語，更可證明系爭租賃契約之租賃期限確為 「7年」等情，至為明顯，從而，依民法第425條第2項之規 定，本件系爭租賃契約既未經公證，又期限逾5年，故自無
同條第1項所謂「買賣不破租賃」規定之適用，則自原告於 104年5月12日取得鈞院所核發之系爭建物不動產權利移轉證 書起，系爭租賃契約依法應已不復存在於兩造間，是以，被 告迄今仍占據使用系爭建物，顯係無權占有使用，詎經原告 委託訴外人張謙溎於104年5月14日以臺中松竹郵局第136號 存證信函通知被告依法自系爭建物內騰空並交還予伊，被告 竟仍未予置理，原告自得依民法第767條第1項前、中段規定 ，請求被告將系爭建物騰空返還予原告。
㈢又依民法第179條暨最高法院61年台上字第1695號判例意旨 ，查系爭建物位於臺中市○○區○○路000巷00號，此鄰近 臺中市豐原地區交通要道「中正路」、「豐原大道」，且附 近有便利商店、3C用品店、公園及國際觀光夜市，生活機能 確屬方便，是依系爭建物所坐落位置、商業繁榮之程度、目 前該區域大抵租金行情，及被告利用系爭建物之經濟價值及 所受利益等情觀之，原告參酌系爭租賃契約所訂租金，進而 主張系爭建物之租金以每月新臺幣（下同）6000元計算，應 屬合理適當，準此，被告無權占用系爭建物，既屬無法律上 原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用系爭 建物之損害，則原告併起訴請求被告自其於104年5月14日寄 發台中松竹郵局第136號存證信函請求依法騰空返還系爭建 物後7日（即104年5月22日）起至騰空交還系爭建物之日止 ，以每月6000元計算之相當於租金之不當得利，亦屬有據。 並聲明：⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○段○000地號 土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號之建物騰 空交還予原告。⒉被告應自104年5月22日起至騰空交還前開 建物之日止，按月給付原告6000元。⒊願供擔保請准宣告假 執行。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠觀諸系爭執行事件之卷證資料，鈞院民事執行處委託旭弘不 動產估價事務所於103年7月4日勘查估價時，經估價人員現 地訪查，發現勘估標的現況門窗緊閉無法得知其內部狀況， 嗣據社區住戶表示勘估標的無人居住（參見系爭執行事件卷 不動產估價報告書）、103年7月7日臺中市政府警察局豐原 分局進行現場會勘，房屋占有使用情形係記載第三人使用（ 不詳）（參見系爭執行事件卷103年7月7日房屋現況調查表 ）、103年8月18鈞院民事執行處進行現場會勘，記載系爭建 物電捲門無電力無法開啟（參見系爭執行事件卷103年8月18 日執行勘測筆錄）、103年9月4日鈞院民事執行處進行現場 會勘，記載被告黃靖結陳稱：「我向江宜家承租，租約是從 去年大約9、10月，一次租好幾年…。」云云(參系爭執行事
件卷103年9月4日執行勘測筆錄)、103年9月11日臺中市政府 警察局豐原分局再次進行現場會勘，檢附鐵捲門並未開啟照 片，且未發現系爭建物有人占有使用情形（參系爭執行事件 卷103年9月11日房屋現況調查表），又鈞院訴訟文書被告未 能親自簽收，不能送達事由記載「應受送達人因已遷移現住 戶…」等語，及自來水用水費大抵僅核為4元、天然氣則無 實用度數此有原告所提台灣自來水公司繳費證明、欣彰天然 氣股份有限公司用戶氣價資料附卷可稽等情，足認，系爭建 物確實無人為實際利用，至被告辯稱系爭建物目前由伊居住 使用之主張，顯與事實未合。另查，被告所提103年10月30 日收據影本（即被證一）之租金收入係記載「期限為103年1 0月1日～108年9月30日」等語，而與系爭租賃契約封面所訂 租賃期限「102年10月1日起至109年9月30日」等語未符，而 被告所提出其設於國泰世華銀行彰美分行（帳號：00000000 0000）活期儲蓄存款存摺影本2紙（即被證二），亦僅可見 於103年10月30日有40萬元之現金支出，然此並不足證明係 用以支付系爭租賃契約之租金，是被告所提出之上開收據影 本應屬臨訟製作堪明，更況系爭租賃契約並未就租賃物之使 用限制為相關約定，與一般經驗法則相違，本此而論，系爭 租賃契約顯屬虛偽製作，應認無效，被告自不得據以對抗原 告，本件原告所為請求均有理由，併此敘明。
㈡至於，原告之女即原訴訟代理人劉品妤前於鈞院103年8月13 日言詞辯論程序中，固曾同意被告繼續承租系爭建物至107 年9月30日，惟此觀諸劉某隨即表示：「我要繼續提告，他 們沒有居住的事實，我不同意他們繼續住在那邊，租賃超過 7年要公證。」等語，足徵原告請求返還系爭建物之主張， 並未放棄請求之意思，更非屬願與被告達成和解之意；又劉 品妤同意被告繼續承租系爭建物至107年9月30日部分，亦非 原告授權範圍，是此部分自不得拘束原告；況且，被告於10 4年5月26日以臺中法院郵局第1379號存證信函主張系爭建物 之租賃期間至109年9月30日為止，此亦與系爭建物之租賃契 約第二條所定租賃期限「7年×個月」相符(蓋自系爭租賃契 約於102年10月1日簽訂時起至109年9月30日止核為7年）， 是本件被告與訴外人江宜家就系爭建物之租賃期限確為7年 ，應無疑義，準此，依民法第425條第2項之規定，本件系爭 租賃契約既未經公證，又期限顯逾5年，則確無同條第1項所 謂「買賣不破租賃」規定之適用，則系爭租賃契約於104年5 月12日，原告取得鈞院所核發之系爭建物不動產權利移轉證 書起，已不復存在。
三、被告則以：
㈠本件系爭租賃契約因未經公證，故超過5年部分之租約無效 ，此部分由拍賣公告即可知悉，是原告主張本件係超過5年 之租約則該租賃契約整個無效，顯對法律規定有所誤解。 ㈡原告稱被告之工程行並未在系爭建物內，被告根本未居住在 系爭建物云云，然被告與前屋主租賃系爭建物不久後，即有 聽說該房屋快要被拍賣，後來有人跟被告商量，稱若伊拍到 系爭建物，會將被告所繳之租金全部退還，被告當時就沒有 使用系爭建物，又心想整個工程行早晚要搬回去，所以趁工 作空檔時間直接將工程行搬回去，而該建物就由常常在臺中 區工作的員工當作宿舍使用，並非完全沒有使用。 ㈢又原告前訴訟代理人已當庭表示同意被告繼續使用到107年9 月30日，而被告當庭亦無意見，是原告所為之認諾，應有拘 束效力，不容原告後訴訟代理人片面否認，而更易其詞。至 於，系爭建物月租6000元為合理價格，且被告已一次付清所 有房租，原告請求被告再給付相當於租金之不當得利，應無 理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告主張其於104年4月7日經本院103年度司執字第61977號 清償債務強制執行事件，得標買受坐落於臺中市○○區○○ 段000地號土地（權利範圍：10000分之69）暨其上門牌號碼 臺中市○○區○○路000巷00號房屋【即同段443建號建物及 該建號主建物增建部分(拍賣時暫編第718建號)】，即系爭 建物，並繳足全部價金，復於104年5月12日取得鈞院所核發 之不動產權利移轉證書，嗣於104年6月2日將系爭建物辦理 移轉登記完畢等情，業據提出本院不動權利移轉證書、建物 登記第一類謄本、建物所有權狀各1紙在卷可稽；按基於強 制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍 ，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物 權之效力。最高法院56年台上字第1898號判例要旨可資參照 。從而，本件原告於起訴前確已取得系爭建物之所有權，殆 無疑義。另系爭建物現仍由被告占有使用中等情，亦為兩造 所不爭執。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又舉證責任之分配， 主張積極事實者，就其事實應負舉證之責任，主張消極事實 者，則不負舉證責任。原告主張其為系爭建物之所有權人， 而系爭建物現仍由被告占有使用之事實，既為被告所不爭執 ，而被告對於其占有使用原告所有之系爭建物既主張有權占 有，自應就其占用系爭建物有得對抗原告之合法權源，負舉 證責任。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。再按出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動 產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法 第425條第1項、第2項亦分別定有明文。又出租人於租賃物 交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定 ，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出 租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租 人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須 為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立 租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人 發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契 約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號判決 意旨參照），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有 。然而，同法第2項所為限制，究其立法理由，在長期或未 定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付 公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見 之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期 或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。查本件 原告已於104年4月7日因本院執行拍賣結果得標，並於同年5 月12日取得本院核發之系爭不動產權利移轉證明書即取得系 爭建物之所有權；至於被告就系爭建物固曾於於102年10月1 日與訴外人江宜家簽訂房屋租賃契約書，且江宜家已交付系 爭建物予被告，惟被告於104年8月20日提出之陳報狀所附上 開房屋租賃契約書封面及該契約書第2條所訂租賃期限皆為 「102年10月1日起至109年9月30日」、「7年個月」等語 ，再參酌該契約書房租收款明細欄記載「102年10月1日起 103年9月30日止，新臺幣柒萬貳仟元正」及江宜家於103年 10月30日簽收之收據記載「茲收到金富寶工程行負責人黃靖 結支付承租本人位於臺中市○○區○○路000巷00號房屋租 金共計36萬元整，期限為103年10月1日～108年9月30日止」 等語，足徵被告與訴外人江宜家所簽訂之系爭房屋租賃契約 之租賃期限已逾五年，且該租賃契約並未公證乙節，被告亦 不爭執。況且，買賣不破租賃之規定於未經公證之不動產租 賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第42 5條第2項亦有明定。是被告抗辯其就系爭建物之前手有租賃 契約關係，原告應繼受該租賃契約云云，洵屬無據，不足採 信。
㈣被告另抗辯：系爭租賃契約因未經公證，故超過5年部分之
租約無效，此部分由拍賣公告即可知悉云云；惟查，系爭執 行事件拍賣公告備註欄固載明：「本件建物查封時，出租予 第三人使用，租期自102年10月1日起至107年9月30日止，於 拍定後不點交」等語，然此係就拍定物是否點交為註記說明 ，以供欲參與拍賣之人參考，抑或表明系爭拍賣標的物存有 租賃關係並未依法除去，但並非作為租賃契約當事人間租賃 效力之約定，是被告以之辯稱租期為五年，或縱為七年在五 年內仍為有買賣不破租賃之適用云云，顯屬誤解法律之本意 ，所辯不足採信。
㈤復按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後 不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請 求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決要旨可資參 照），本件被告抗辯本院民事執行處於拍賣系爭房屋時，並 未除去被告之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之房屋， 可認其非屬無權占有云云，揆諸上開裁判要旨，洵屬無據； 被告除前所列事由外，復無其他事證可證明其有權占用之事 實，是原告主張被告為無權占有系爭房屋，應屬可採。 ㈥再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。民法第767條第1項前段定有明文。本件兩造間並無租賃關 係存在，被告復無法舉證證明其有何正當權源占用系爭建物 ，則原告依上開規定請求被告將系爭建物遷讓交還原告，於 法有據，應予准許。
㈦又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權 占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念。查本件被告占用系爭建物無合法權源，即係無法 律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原 告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，且被告 就原告以每月6000元計算相當於租金之損害額部分，亦表明 無意見（見本院104年10月1日言詞辯論筆錄第2頁）。而原 告係於104年5月12日取得權利移轉證書，已如前述，則原告 依民法第179條之規定，請求被告自104年5月22日【即自原 告於104年5月14日寄發台中松竹郵局第136號存證信函請求 被告依法騰空返還系爭建物後7日】起至遷出系爭建物之日 止，依被告與江宜家間租賃契約所定租金額度，按月給付60 00元予原告，作為占用系爭房屋相當於租金之不當得利之利 益，即屬有據。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及依不當得利返還請求 權之法律關係，訴請被告騰空返還如主文第一項之建物，及
請求被告返還如第二項所示之不當得利，於法有據，應予准 許。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均 已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。七、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰 酌定相當之擔保金准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第四庭 法 官 夏一峯
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 陳建分