臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第618號
原 告 楊憲岳
訴訟代理人 楊錫鍾
張慶達律師
被 告 陳品龍
林鈺雯
共 同
訴訟代理人 甘龍強律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104年9月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者 、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟 法第255條第1項第2 款、第4款、第7款各有明文。查原告起 訴時原為先位聲明請求：確認被告陳品龍與林鈺雯間於民國 103 年9月27日就坐落臺中市○○區○○段00000地號及同段 991-2 地號土地（下稱系爭土地），權利範圍分別為2分之1 ，所訂土地買賣契約無效，備位聲明則請求：被告陳品龍應 將系爭土地應有部份各2分之1移轉登記予原告所有（見本院 卷第4頁）。嗣被告陳品龍已於103年11月19日將其對系爭土 地之所有權應有部分2分之1，移轉登記予被告林鈺雯所有， 原告於104 年2月9日準備程序期日變更先位聲明為：⒈確認 被告陳品龍、林鈺雯就系爭土地（權利範圍：應有部分均各 2分之1）於103 年9月27日所為買賣之債權行為，及於103年 11月19日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在。⒉被告 林鈺雯應將前項所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告陳 品龍所有，及變更備位聲明為：⒈被告林鈺雯應將系爭土地 （權利範圍：應有部分均各2分之1）於103 年11月19日以買 賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告陳品 龍所有。⒉被告陳品龍應將系爭土地（權利範圍：應有部分 均各2分之1）所有權移轉登記予原告（見本院卷第73頁正、 反面）。原告所為訴之變更，核屬基於同一基礎事實所為， 且有情事變更而得以他項聲明代最初之聲明，對於被告2 人 之攻擊防禦無礙，揆諸上開規定，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、先位之訴部分：
系爭土地2 筆為原告楊憲岳、被告陳品龍共有，應有部分均 各2分之1。被告陳品龍擬將其對系爭土地之所有權應有部分 出售予被告林鈺雯，且不願切實告知原告真實出售價格，被 告2 人竟於103年9月27日通謀虛立土地買賣契約書，排除原 告對系爭土地之優先承購權，規避法律責任，此由系爭土地 買賣契約約定第1期簽約款為新臺幣（下同）200萬元，由被 告林鈺雯簽發票載發票日103年10月30日、面額200萬元之支 票1 紙（下稱系爭支票，本院卷第53頁）以代支付，惟系爭 支票尚未到期前，被告林鈺雯竟提前於103 年10月21日給付 第2期用印款，違背交易常情；及被告陳品龍以103 年10月8 日臺中健行路郵局468號存證信函檢附之原證1土地買賣契約 書影本，與被告於訴訟中提出之被證1 土地買賣契約書（本 院卷第47至50頁反面）內容不同，被證1土地買賣契約書第3 條多出1枚「林鈺雯」之印文，及原證1土地買賣契約書影本 每頁均註記「僅供辦理共有人參考之用，如有不實，此影本 證件無效」等語，而非註記「…如有不實，願負民、刑法律 責任」等語，可知被告陳品龍於103年9月30日寄發臺中英才 郵局1954號存證信函通知原告於函到10日內表示是否行使土 地法第34條之1 優先承購權時，就買賣之價金內容非屬確定 真實，而無法確保該土地買賣是否真實，始加註「僅供共有 人參考」、「如有不實，影本證件無效」等語，可資為證。 嗣被告陳品龍雖於103 年11月19日將其對系爭土地之所有權 應有部分2分之1，移轉登記予被告林鈺雯所有，惟被告2 人 實際上對買賣內容實有隱瞞通謀之事，依民法第87條規定， 被告間於103年9 月27日所為買賣之債權行為，及於103年11 月19日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在。爰依民法 第87條第1項、第113條之規定，訴請確認被告間對系爭土地 所為買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為均不存在， 並被告林鈺雯應將前開所有權移轉登記予以塗銷，將系爭土 地回復登記為被告陳品龍所有。
二、備位之訴部分：
縱認系爭土地買賣契約書有效，被告陳品龍於103年9月30日 以臺中英才郵局1954號存證信函通知原告於函到10日內表示 是否行使土地法第34條之1 優先承購權時，該函文並未檢附 系爭土地買賣契約書，經原告於103年10月4日以臺中文心路 郵局1334號存證信函，通知被告陳品龍應提供與第三人簽訂 之買賣契約書，被告陳品龍始於103年10月8日以臺中健行路 郵局468 號存證信函通知原告表示是否行使優先承購權，並
檢附土地買賣契約書。原告已於103 年10月13日以臺中漢口 路郵局664號存證信函，表示同意依土地法第34條之1第4 項 規定主張優先承購權，是原告與被告陳品龍就被告陳品龍所 有系爭土地之所有權應有部分2分之1已成立買賣契約，被告 2人侵害原告優先承購權，爰依民法第184 條及第213條規定 ，請求被告林鈺雯應將系爭土地於103 年11月19日所為之所 有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告陳品龍所有後，被 告陳品龍應將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予原 告。
三、對被告抗辯之陳述：
(一)仲介費衡情係土地過戶完成後給付，而被告間之土地買賣係 於103年11 月19日始移轉登記過戶完成，而被告陳品龍急於 103 年10月21日領出履約保證專戶內之存款65萬元，以支付 仲介費，顯有悖於經驗法則及論理法則，顯見證人葉昱徵證 稱：「我記得履保有先支付過一筆60萬元當作仲介費」等語 ，及證人謝麗娜證稱：「65萬元就是給仲介費還有一些代書 費，140 萬元是陳品龍自己要用錢的。」等語，並不實在。 再依證人葉昱徵證稱：「我們買方有跟僑馥建經通知這個合 約因為訴訟中，不知訴訟結果，我們要求陳品龍要等訴訟終 結才能夠領到（即信託專戶內的錢）」等語，惟被告陳品龍 卻可於104年4月8日動支信託專戶295萬元，亦值可疑。又依 系爭買賣契約第3條第3款約定：「除係代繳稅款、支付仲介 服務報酬、代償乙方（被告陳品龍）債務及經甲乙雙方書面 同意以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。」今被告 間並無書面同意，被告2 人竟指示僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥建經公司）撥款，而未依照買賣契約付款內容 履行，綜上可知，被告間就買賣價金給付互為通謀不實。(二)原告於收到被告陳品龍於103年9月30日所寄發臺中英才郵局 1954號存證信函後，因原告願照同一條件購買被告陳品龍對 系爭土地之所有權應有部分2分之1，旋於103年10月4日以臺 中文心路郵局1334號存證信函通知被告陳品龍提供系爭土地 買賣契約書，俾依該土地買賣契約書條件履行購買手續，倘 原告放棄優先購買權，何須請被告陳品龍提出系爭土地買賣 契約書，因此，原告於103年10月4日請被告陳品龍提出系爭 土地買賣契約書之舉，實已於10日內表示行使優先購買權。 原告於103年10月13日以臺中漢口路郵局664號存證信函表示 同意依土地法第34條之1第4項主張優先承購權，僅係再次確 認同意優先購買。
(三)依被告陳品龍於103年9月30日臺中英才郵局1954號存證信函 內容所載：「台端如願依前述同樣條件優先承購者，請於函
到10日內來函意思表示，並應於意思表示後3日後，於早上9 點至下午5 點上班時間內親臨謝麗娜地政士事務所……，以 便簽訂買賣契約」，足徵被告陳品龍給予原告表示承購期間 為13日，而非僅10日，則自原告於103年10月2日收到前揭存 證信函起算13日，原告行使優先購買權期間應於103 年10月 15日屆滿，原告於103 年10月13日表示同意優先購買系爭土 地，並未逾被告陳品龍所定期限。
(四)另被告雖辯稱原告於103年10月13日以臺中漢口路郵局664號 存證信函，表示同意行使優先購買權，依民法第95條第1 項 前段及土地法第34條之1執行要點第10點第2款後段規定，其 行使優先承買權之意思表示，係於被告陳品龍於103 年10月 14日收受該存證信函時始發生效力。然依土地法第34條之 1 執行要點第10點第2 款前段規定：「…他共有人於接到出賣 通知後10日內不表示，其優先購買權視為放棄」，與後段規 定：「他共有人以書面為優先購買與否之表示，以該表示之 通知達到同意處分之共有人時發生效力。」，10日內是否表 示行使優先承購，為判斷他共有人是否視為放棄優先購買權 之標準，而書面表示之通知達到同意處分之共有人時發生效 力之時間，並非決定是否可優先購買之基準，是被告顯已混 淆優先購買權放棄與否之決定標準，並非可採。四、並聲明：
(一)先位之訴聲明：
⒈確認被告陳品龍、林鈺雯就系爭土地（權利範圍：應有部分 均各2分之1）於103年9月27日所為買賣之債權行為，及於10 3年11月19日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在。 ⒉被告林鈺雯應將前項所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被 告陳品龍所有。
(二)備位之訴聲明：
⒈被告林鈺雯應將系爭土地（權利範圍：應有部分均各2分之1 ）於103 年11月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗 銷，回復登記為被告陳品龍所有。
⒉被告陳品龍應將系爭土地（權利範圍：應有部分均各2分之1 ）所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、被告林鈺雯於103年9月27日向被告陳品龍購買其對系爭土地 之所有權應有部分2分之1，除簽訂系爭土地買賣契約書外， 另同時簽具不動產買賣價金履約保證申請書，向僑馥建經公 司申辦買賣價金履約保證，由僑馥建經公司委由第一商業銀 行擔任價金信託之受託人。被告林鈺雯並已依系爭土地買賣 契約書之約定，於103年9月27日簽約當日簽發系爭票載發票
日103年10月30日、面額200萬元，指名受款人為「第一商業 銀行受託信託財產專戶─僑馥價金履約保證」之支票1 紙， 以代支付第一期款200 萬元，並業已將該支票存入履約保證 信託專戶。倘若被告2 人係通謀虛偽簽訂系爭土地買賣契約 書，豈會在簽訂系爭土地買賣契約書之同時，又共同簽具不 動產買賣價金履約保證申請書，申辦買賣價金履約保證，並 將約定之第一期價款存入履約保證信託專戶之理？二、依僑馥建經公司104年5月13日僑馥（104）字第118號函文（ 本院卷第110頁），被告林鈺雯匯入信託專戶之款項合計110 0萬6600元，扣除103年10月22日匯入之6600元為買方應付之 履約保證費用，餘款1100萬元與系爭買賣契約所約定之買賣 價金1100萬元，正相符合，可見被告林鈺雯已確實依系爭買 賣契約給付全部買賣價金。又被告林鈺雯於103年9月27日簽 約當日簽發系爭支票以支付簽約款時，當時預定被告處理優 先承購權問題，需時1個月，故以103年10月30日為票載發票 日；而第二期用印款350萬元，原約定於103年10月30日用印 ，但因原告已逾期未行使優先承購權，故提早於103 年10月 21日用印，至於完稅款則於103 年11月17日存入信託專戶， 除用印款提早9 日存入外，其餘均與系爭買賣契約約定相符 。再參本件買賣價金存入信託專戶後，已動支3 筆，分別為 103年10月21日140萬元、104年4月8日295萬元，係匯入被告 陳品龍之臺灣銀行水湳分行帳號000000000000號帳戶； 103 年10月21日65萬元，匯入證人謝麗娜之台新銀行臺中分行帳 號00000000000000號帳戶，該筆65萬元匯入證人謝麗娜之前 揭台新銀行帳戶，亦與證人謝麗娜於本院審理中證稱係作為 給付仲介費、代書費等情節相符，依上述買賣價金存入履約 保證專戶及動支情形，可見系爭買賣契約真實不虛。三、原告雖以存證信函所檢附系爭土地買賣契約書，於每頁均註 記「僅供辦理共有人參考之用，如有不實，此影本證件無效 」等語，而主張系爭買賣契約書並非真實云云。惟上開文字 ，係被告陳品龍應原告要求，以存證信函檢附系爭買賣契約 書影本時，由經辦代書於影本所加註，不致使原屬真正買賣 之系爭買賣契約書，變為非真正買賣之買賣契約書。且依證 人謝麗娜於本院審理中之證述，上開加註文字，僅係表示該 買賣契約屬影本係供共有人參考之用，如轉作其他用途，該 契約影本即無效，故原告執此主張被告2 人間就系爭土地之 買賣為通謀虛偽意思表示云云，自無理由。
陳品龍所有。
四、被告2 人於103年9月27日簽訂系爭土地買賣契約書後，被告 陳品龍於103年9月30日以臺中英才郵局1954號存證信函，通
知原告於函到10日內表示是否行使土地法第34條之1 優先承 購權，原告已於103年10月2日收受該存證信函，原告行使優 先購買權之期間本應於103年10月12日屆滿，惟因103年10月 12日為星期日，依民法第122 條規定，行使優先承購權之期 間末日延至103 年10月13日。嗣原告於103年10月4日以臺中 文心路郵局1334號存證信函，通知被告陳品龍提供系爭土地 買賣契約書，供其確認買賣之真偽，被告陳品龍雖應原告要 求，於103 年10月8日再以臺中健行路郵局468號存證信函檢 附系爭土地買賣契約書影本予原告，然並未同意延長原告行 使優先承買權之期間，且依土地法第34條之1第4項規定，共 有人出賣其應有部分時，應通知他共有人，俾他共有人得行 使優先承買權，而通知他共有人，以告知買賣價金等交易條 件為已足，並非以檢附買賣契約書為必要，故原告於103 年 10月13日以臺中漢口路郵局664 號存證信函，向被告陳品龍 表示同意行使優先購買權，依民法第95條第1 項前段及土地 法第34條之1執行要點第10點第2款後段規定，原告行使優先 承買權之意思表示，係於被告陳品龍於103 年10月14日收受 該存證信函時始發生效力，顯已逾行使優先承買權之10日期 間。
五、又優先承買權僅具有債權性質，被告陳品龍對系爭土地之所 有權應有部分2 分之1已於103年11月19日移轉登記予被告林 鈺雯，原告請求被告陳品龍將系爭土地之所有權應有部分 2 分之1 移轉登記予原告，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執事項（本院卷第73頁反面至第74頁）：一、坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及同段991-2地號土 地（即系爭土地）於103 年11月19日前為原告楊憲岳、被告 陳品龍共有，應有部分均各2分之1。
二、被告陳品龍於103 年11月19日將其對系爭土地之所有權應有 部分2分之1，以買賣為原因移轉登記予被告林鈺雯所有。三、被告陳品龍於103年9月30日以原證二臺中英才郵局1954號存 證信函，通知原告於函到10日內表示是否行使土地法第34條 之1優先承購權，原告於103年10月2日收受該存證信函。四、原告於103年10月4日以原證三臺中文心路郵局1334號存證信 函，通知被告陳品龍應提供與第三人簽訂之買賣契約書。五、被告陳品龍於103年10月8 日以臺中健行路郵局468號存證信 函檢附「土地買賣契約書」影本予原告；該契約書影本各頁 蓋有「僅供辦理共有人參考，如有不實，此影本證件無效」 之戳章（本院卷第14至18頁）。
六、原告於103年10月13日以原證五臺中漢口路郵局664號存證信
函表示同意依土地法第34條之1第4項主張優先承購權，被告 陳品龍於103年10月14日收受該存證信函。肆、得心證之理由：
本件原告先位之訴主張被告陳品龍、林鈺雯就系爭土地於10 3年9月27日所為買賣之債權行為，及於103 年11月19日所為 所有權移轉登記之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示而不存 在；及備位之訴主張被告2 人侵害原告對系爭土地之優先承 購權，依侵權行為法律關係，請求被告林鈺雯應將所有權移 轉登記塗銷，回復登記為被告陳品龍所有後，被告陳品龍應 將系爭土地（權利範圍：應有部分均各2分之1）所有權移轉 登記予原告等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是 本件爭點厥為：(一)、先位之訴部分：原告主張被告陳品龍 、林鈺雯就系爭土地於103年9月27日所為買賣之債權行為， 及於103 年11月19日所為所有權移轉登記之物權行為均不存 在，有無理由？(二)、備位之訴部分：⒈原告有無逾時行使 優先承買權之情事？⒉原告主張依侵權行為法律關係，請求 被告林鈺雯應將系爭土地於103 年11月19日以買賣為原因所 為之所有權移轉登記塗銷，及被告陳品龍應將系爭土地所有 權移轉登記予原告（權利範圍：應有部分均各2分之1），有 無理由？茲分別論述如下：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之 法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不 得提起（最高法院42年臺上字第1031號、52年臺上字第1240 號判例意旨參照）。查本件原告先位聲明主張被告陳品龍、 林鈺雯就系爭土地之買賣關係為通謀虛偽意思表示而不存在 等情，為被告所否認，故原告與被告陳品龍、林鈺雯間，對 於被告2 人就系爭土地所有權應有部分2分之1，所為買賣之 債權行為及所有權移轉登記之物權行為存否，已有爭執而不 明確，足以影響原告就系爭土地所有權應有部分2分之1是否 有優先承購權，致原告於私法上之地位有不安之狀態存在或 受侵害之危險，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本 件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。二、次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，民法第87條第1 項分別定有明文。又所謂通謀虛偽意 思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言
，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之 表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意 思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指 為通謀而為虛偽意思表示；又第三人主張表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院 86年度台上字第3865號判決、48年台上字第29號判例意旨參 照）。經查，系爭臺中市○○區○○段00000 地號土地及同 段991-2 地號土地前為原告楊憲岳、被告陳品龍共有，應有 部分均各2 分之1，被告陳品龍於103年11月19日將其對系爭 土地之所有權應有部分2分之1，以買賣為原因移轉登記予被 告林鈺雯所有等情，有系爭土地登記謄本可參（見本院卷第 39、40、58、59頁），復為兩造所不爭執，此部分事實，應 堪認定。惟原告主張被告陳品龍、林鈺雯就系爭土地之買賣 關係為通謀虛偽意思表示而不存在云云，均為被告所否認， 則依前揭說明，自應由原告就其主張表意人與相對人通謀而 為虛偽意思表示之有利於己之事實，負其舉證之責任。(一)查，依被告所提出土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保 證申請書、系爭簽約款200萬元支票（本院卷第47至53頁） 、103年9月27日、103年10月20日、104年4月7日先行動支價 款同意書（本院卷第126至128頁），及本院向僑馥建經公司 函詢履約保證專戶撥款情形及原因，經僑馥建經公司以 104 年5 月13日僑馥（104）字第118號函覆略以：「本公司受託 辦理被告間買賣不動產之不動產買賣價金履約保證業務，收 受買方林鈺雯匯入信託專戶款項，其匯入及撥款明細如下： 103 年10月21日存入用印款350萬元、103年10月21日賣方取 款140 萬元，103年10月21日賣方取款65萬元、103年10月22 日存入履約保證費6600元、103年10月31日存入簽約款200萬 元、103 年11月17日存入完稅款550萬元、104年4月8日賣方 取款295萬元；除103年10月22日存入之6600元為買方之應付 履約保證費用外，其餘付款均為買方購屋價金，而三筆賣方 取款支出部分，均為買賣雙方同意先行由履約保證專戶中動 支價款，本公司依買賣雙方指示撥款至賣方指定帳戶」等語 （本院卷第110 頁），依上開證據資料所示，被告林鈺雯係 以總價1100萬元向被告陳品龍買受系爭土地所有權應有部分 2分之1，約定第一期簽約款200萬元，第二期用印款應於103 年10月30日交付，及第三期完稅款為350 萬元，並向僑馥建 經公司申請辦理價金履約保證，前揭簽約款200 萬元、用印 款350萬元、完稅款550萬元均已匯入履約保證專戶，被告間 實際上已為買賣價金交付及辦理所有權移轉登記完畢，則被 告林鈺雯、陳品龍抗辯其等間就系爭土地為真實之買賣關係
，確屬有據，堪信實在。
(二)再經本院傳喚代理被告林鈺雯簽訂系爭買賣契約之證人葉昱 徵、辦理系爭土地簽約及履約保證事宜之地政士謝麗娜到庭 作證，證人葉昱徵證稱：系爭買賣係經由中間人李仁寬介紹 ，由伊洽談購地事宜，簽約當時有伊、謝麗娜、賣方陳品龍 與李仁寬在場；我們是建設公司，系爭土地為道路用地，用 以做容積移轉使用，買賣價金議價時，是大家一起講好的， 與一般交易差不多，就是互相會議價，跟當時的行情差不多 就購買，當時伊都是跟李仁寬議價，沒有當面跟陳品龍議價 過；伊記得履保有先支付過一筆六十幾萬元當作仲介費，是 要支付給李仁寬的等語（見本院卷第91頁反面至第93頁）； 及證人謝麗娜證稱：伊曾經辦理本件土地買賣契約簽訂事宜 ，簽約時有仲介人李仁寬、賣方陳品龍、買方葉昱徵在場， 契約條款為僑馥建經公司提供之合約書，簽訂買賣價金履約 保證，一定要用僑馥建經之合約書；簽約前伊有告知陳品龍 系爭土地有優先購買權，伊有協助陳品龍處理，第二次檢附 合約書影本的那次存證信函係伊寄的，由伊影印合約書影本 ，因為有個人資料保護法的問題，我們不知道共有人會不會 拿合約影印本做其他用途之用，伊在影本上蓋印僅供參考等 字樣，係針對合約影本指定用途，係給共有人參考之用，若 轉作其他用途，合約影本即無效，非指契約內容不實在，這 是已經刻印好的章，客戶提供的影印本證件都是要蓋這個章 ，指定用途之用等語（本院卷第94頁至第96頁反面），可知 被告林鈺雯、證人葉昱徵經由訴外人李仁寬介紹購買系爭土 地，以供建設公司作為容積移轉使用，及103年10月8日臺中 健行路郵局468 號存證信函檢附之土地買賣契約書影本各頁 所蓋「僅供辦理共有人參考，如有不實，此影本證件無效」 之戳章（本院卷第14至18頁），僅係證人謝麗娜以通常用於 指定證件用途之印章蓋印，限定該買賣契約書影本僅供原告 作為行使優先承買權參考使用，並非意指系爭買賣契約書影 本有何不實，此與實務上常見限定文件影本用途，於文件上 加註提供文件之目的，如供其他目的使用，文件影本無效等 情，並無不合，應堪信實。原告以買賣契約書影本註記有「 僅供辦理共有人參考之用，如有不實，此影本證件無效」等 語，即主張買賣之價金內容非屬確定真實，被告間買賣契約 為通謀虛偽意思表示，自無可採。
(三)原告雖質疑被告陳品龍提供之土地買賣契約書影本，與被告 於訴訟中提出之土地買賣契約書內容不同，被證1 土地買賣 契約書第3條多出1枚「林鈺雯」之印文；仲介費應於土地過 戶完成後給付，被告陳品龍於系爭土地辦理所有權移轉登記
前，即已支付仲介費65萬元，有悖於經驗法則及論理法則， 足見證人葉昱徵、謝麗娜之證述不實；又被告林鈺雯簽系爭 發票載發票日103 年10月30日、面額200萬元之支票1紙，以 代支付簽約款後，竟於支票到期前即給付第2 期用印款，違 背交易常情，及被告間並無系爭買賣契約第3條第3款所定以 書面同意賣方使用履約保證專戶內款項之情事，被告2 人何 以於本件訴訟結果未決時，即指示僑馥建經公司撥款云云。 查，依被告陳品龍以103 年10月8日臺中健行路郵局468號存 證信函所檢附之原證1 土地買賣契約書影本，該契約書影本 各頁最末行均載有「第一聯不動產經紀業或地政士存執」等 語（本院卷第7 至8頁），及被證1土地買賣契約書各頁最末 行均載有「第四聯由賣方存執」等語（本院卷第47至50頁） ，有上開買賣契約書影本附卷可稽，由上開記載可知，隨同 前揭存證信函檢附之契約影本，應係影印自證人謝麗娜所執 有之土地買賣契約書正本；被告於本件訴訟中提出之被證 1 土地買賣契約書影本，則係影印自被告陳品龍所執有之買賣 契約書正本，兩者既影印自不同之買賣契約書正本，其上蓋 印之印文略有不同，難認有何悖於常情之處。復按稱居間者 ，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒 介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因其報告或媒介而 成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項定 有明文，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬， 是於居間人或仲介人居間買賣雙方成立買賣契約後，居間人 之報酬請求權即已發生，並非待買賣標的物辦理所有權移轉 登記後，始得請求給付居間報酬，是原告主張被告陳品龍於 系爭土地辦理所有權移轉登記前，即由履約保證專戶領出65 萬元支付仲介費，有悖經驗法則及論理法則云云，亦無可採 。又被告抗辯系爭買賣價金存入信託專戶後，分別於103 年 10月21日支出140 萬元、104年4月8日支出295萬元，匯入被 告陳品龍之臺灣銀行水湳分行帳號000000000000號帳戶；及 於103 年10月21日支出65萬元，匯入證人謝麗娜之台新銀行 臺中分行帳號00000000000000號帳戶等情，業據被告提出10 3年9月27日、103年10月20日、104年4月7日先行動支價款同 意書為證（本院卷第126至128頁），核與前開僑馥建經公司 函覆意旨相符，足堪信實，則原告主張被告間並無以書面同 意動支履約保證專戶內款項云云，顯有誤會。至買方即被告 林鈺雯提前支付用印款，及同意被告陳品龍於本件訴訟終結 前動支履約保證專戶內款項及支付仲介費，益徵被告林鈺雯 確有支付買賣價金予被告陳品龍，以積極履行系爭買賣契約 之意，蓋被告間就系爭土地買賣苟係通謀虛偽意思表示，買
方支付之價金存放履約保證專戶內，而不實際撥付予賣方， 理當更能保障買方虛偽匯入價金於事後能夠安然取回，並無 先行動支款項之必要，原告反以被告2人指示僑馥建經公司 撥款，係未依照買賣契約付款內容履行，被告間就買賣價金 給付互為通謀不實云云，亦難採憑。
(四)綜上說明，原告所舉各節，均不足證明被告間就系爭土地之 所有權移轉登記之債權行為及物權行為係出於通謀虛偽意思 表示。其依民法第87條第1項、第113條規定，主張上開債權 行為及物權行為出於通謀虛偽意思表示均為無效，請求確認 該債權行為及物權行為均不存在，及被告林鈺雯應將前開所 有權移轉登記予以塗銷，將系爭土地回復登記為被告陳品龍 所有云云，均不可採。
三、再按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨， 在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時 ，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數， 簡化共有關係，促進不動產之有效利用，此項優先承購權乃 基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而 生「先買特權（先買權）」之形成權，屬法定形成權之性質 ，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權 ，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面 契約。又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到 相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達 到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時 可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院著有58年台上字 第715號判例要旨可資參照）。又民法第95條第1項規定：「 非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發 生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為 已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達相對人之居 住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理 人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示 之效力（最高法院亦著有54年台上字第952 號判例要旨可資 參照）。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實 而不儘速表示願意承買，其優先購買權，固僅有債權之效力 ，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之 狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104 條 第2項之規定，解為於接到出賣通知後10 日內不表示者，視 為放棄，並有內政部102年9月6日修正之土地法第34條之1執 行要點第10點第2項規定：「徵求他共有人是否優先承購之 手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出
賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有 人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同 意處分之共有人時發生效力」，可供依循。職是，共有人依 土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，他共有人接 到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示，其生效時 點應類推適用民法第95條第1 項前段規定採到達主義，亦即 以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。經查：(一)依被告陳品龍於103年9月30日以原證二臺中英才郵局1954號 存證信函，通知原告於函到10日內表示是否行使土地法第34 條之1 優先承購權時，雖未同時檢附系爭土地買賣契約書影 本，惟其內容敘明買賣總價金、各期簽約款、用印款、完稅 款之金額及付款日期，委由僑馥建經公司辦理買賣價金信託 履約保證（本院卷第9 至10頁），顯見被告陳品龍寄送前開 存證信函予原告時，原告已詳悉系爭買賣契約書所約定買賣 標的、價金等必要之點內容。則原告自應於收受原證二臺中 英才郵局1954號存證信函10日內，就系爭土地應有部分合法 行使優先承買權始可。而原告係於103年10月2日收受前開存 證信函，此為兩造所不爭執，依前開說明，原告就系爭土地 應於103年10月12日行使優先承購權，惟因103年10月12日為 星期日，依民法第122 條規定，以其休息日之次日代之，是 原告至遲應於103 年10月13日前將行使優先購買之表示達到 被告陳品龍，始生行使優先購買權之效力。
(二)然依原告於103年10月4日臺中文心路郵局1334號存證信函載 稱：「台端未附與第三人簽訂之契約書，本人須確認合約之 存在，請台端再行檢附合約書確認無虛偽之實，以示公信。 通知被告陳品龍應提供與第三人簽訂之買賣契約書。為確保 本人之權益，本人與台端共有之上開土地標示尚有地上物、 農作物及生長超過百年之竹叢，本人再次告知台端，本人並 未同意拆除地上物，若台端未通知本人而拆除地上物，在此 先通知台端，本人將追究台端損害賠償之一切民、刑事法律 責任……」等語（見本院卷第11頁），僅係要求被告陳品龍 檢附買賣契約書以供確認，並無表示行使優先承購權之意， 原告主張其於103年10月4日請被告陳品龍提出系爭土地買賣 契約書，即已表示行使優先購買權云云，實與存證信函之文 義不符，不足為採。原告另於103 年10月13日以原證五臺中 漢口路郵局664號存證信函表示同意依土地法第34條之1 第4 項主張優先承購權（本院卷第19頁），被告陳品龍於103 年 10月14日收受該存證信函，且為原告所不爭執，堪認屬實， 則原告既未於臺中英才郵局1954號存證信函所定10日期限， 將行使優先購買權之表示達到被告陳品龍，應視為已放棄優
先購買權，其逾期後始以書面達到被告陳品龍表示行使優先 購買權，應不生行使優先購買權之效力。從而，原告主張被 告2 人侵害其優先承買權，請求被告林鈺雯應將所有權移轉 登記塗銷，回復登記為被告陳品龍所有後，被告陳品龍應將 系爭土地所有權應有部分各2分之1移轉登記予原告，自屬無 據。
伍、綜上所述，原告先位之訴主張被告陳品龍、林鈺雯就系爭土 地於103年9 月27日所為買賣之債權行為，及於103年11月19 日所為所有權移轉登記之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示 而不存在，請求被告林鈺雯將所有權移轉登記塗銷，回復登 記為被告陳品龍所有；及備位之訴主張被告2 人侵害原告對 系爭土地之優先承購權，依侵權行為法律關係，請求被告林 鈺雯應將所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告陳品龍所有 後，被告陳品龍應將系爭土地所有權應有部分各2分之1移轉 登記予原告，均無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與 判決結果不生影響，爰不一一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎