臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2981號
原 告 李志挺
被 告 蕭閔瑜
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代理 人 黃意婷律師
陳韻如律師
上當事人間損害賠償事件，本院於104年9月15日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾肆萬壹仟壹佰參拾陸元，及自民國一百零三年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾壹萬參仟柒佰壹拾貳元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾肆萬壹仟壹佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國103年3月1日將臺中市○○區○○○街00○0號房 屋（下稱系爭房屋）出租予被告，契約第9條載明不得將房 屋轉租或以其他方式供他人使用。被告在未告知原告的情況 下將系爭房地出租與訴外人郭家華，訴外人郭家華再轉租予 訴外人林學庸。於103年8月30日，經西屯區何安派出所警員 通知系爭房屋內有林學庸在屋內燒碳自殺，乃致原告出租之 房屋成為凶宅，造成原告嗣後無法出租，房屋價值減損，且 承租人因不當使用房屋，造成屋內設施、物品有所損壞。(二)觀之附件E35-E37顯示第三次簽約的前後對話，實際簽約日 為103年2月11日星期二，但是原告於103年2月9日星期日就 已經告知原告要簽今年的租約，這期間有三天的時間，如果 被告陳述只是代理簽約，絕對有足夠時聯繫其他房客一起簽 約，但是事實顯示是沒有任何其他人參與簽約或是討論簽約 ，而且如果有其他房客要參與簽約，Line的對話會先有相關 的討論。再查，第三次簽約晚上見面時原告當下才提出調漲 租金由新臺幣（下同）9,500元調漲至10,500元，被告則立 即提出前半年每月只漲500元並於簽約完成後提出二點額外 要求，因此才於寫好合約內容後，用立可白修改重要數字的 金額。可見被告在當時即做出決定並與原告議價後並立即簽 約，此行為與被告陳述只是代理簽約明顯不合理，應符合被
告謊稱親人人住，實際已轉租。如果被告當時只是代理簽約 ，應該沒有租金調漲的決定權，更不會自行當下決定並立即 與原告議價，且從兩造所有的Line對話中皆未提及租金調漲 乙事，被告如果是代理簽約，合理的情況下，其他房客事關 自己權益重大，沒有任何理由不參與簽約，由此可見，被告 在聽到原告要求調漲租金後，被告當下反應的行為，直接與 原告議價並當下簽約，明顯為被告自己所思考後，認定調漲 合理才與原告完成簽約。
(三)在所有修繕事件中，雖前曾於102年12月29日發生磁磚損壞 之情形，然經原告與前妻陳紅燕討論後，原告之前妻以電話 通知並請被告自行修復處理，被告表示同意。被告於隔日即 傳了三張照片顯示已經把受損磁磚蓋住後繼續使用。從那一 天開始至103年月8月12日中間沒有再反應任何修繕問題。附 件E3l-E39，B2l-B22可以做為證據證明原告陳述為事實，相 反的，被告陳述修繕事件由房客直接連繫原告並非事實。原 告唯一一次處理修繕事件是發生在103年8月，乃關於漏水和 抽水馬達損壞事件，8月12日被告已由Line反應原告，原告 表示要馬上去看時，被告則一直未處理，8月21日接到自稱 四川五街的租客電話後則立即過去處理，了解情況後，於8 月22日晚上7點更新抽水馬達後恢復正常。由上情可以證明 被告所述「102年底磁磚爆裂就一直反應問題給房東、8月前 3 、4個月有與原告碰面，我們有提到解約的事情，房東說 可以。」，皆為不實之陳述，另由水費暴增之時間點係在10 3年8月，及E33-E39之證據顯示103年1至5月間兩造之對話， 均未提及房屋修繕之內容，亦可證明證人郭家華、葉致呈之 證詞並非屬實。依附件C42中顯示被告謊稱表妹入住，可以 證明被告從頭至尾都在說謊，因此原告也以為被告所指的她 是被告的表妹，103年8月21日至系爭房屋處理漏水事件中詢 問葉致呈和被告是甚麼關係時，葉致呈表示為被告表弟，因 此，被告謊稱親人人住，實際私自轉租給郭家華、林學庸、 葉致呈為本案之事實。
(四)被告辯稱原告同意郭家華和葉致呈將會提前終止租賃契約， 這些話明顯為不實之陳述。理由是被告在附件C42謊稱親人 入住，原告理應會認為103年8月21日在場人員為被告親人， 如果有需要合同解約的情況，承租人為被告，理應會和被告 溝通，更不可能當場同意。假設原告當場同意解約，那就不 需要馬上請水電工修理抽水馬達了，因為當下只是漏水還是 可以使用，更不需要換更好的抽水馬達了。假設原告當場同 意解約，那就會請租賃契約書承租人，也就是被告到現場解 約，或是立即前往被告所在地洽談解約程序。或是以Line聯
繫被告立即搬離系爭房屋，但是實際上當天原告積極的在處 理漏水事件至隔天完修。可以證明被告明顯為不實之陳述。 被告辯稱郭家華多次表示：「系爭房屋狀況惡劣，無法再與 其他人共同承租。」。原告提供的附件D2l、D22、D31可以 證明是謊言。郭家華並非共同承租且又轉租於林學庸為本案 之事實，更何況如果依郭家華所言系爭房屋狀況這麼差，合 理的情況下，當系爭房屋剩下她一人時絕對會選擇搬離。因 為，一個人本來只需負擔一個房間的費用，卻要負擔三個房 間的租金，屋況又這麼差，正常的人都會立即搬離卻沒有搬 離，唯一的理由就是已經和被告簽定租賃契約書為三房東且 尚未到期，因此只能繼續找其他房客為本案之事實。(五)郭家華（華華郭）、葉致呈（兔小為）、林學庸三人於FB臉 書上公開之訊息與本案有關之證據，共8張相片，每頁二張 Dll-D42）。Dll顯示郭家華於102年11月13日在FB上公開表 示：「這兩天剛搬新家，有失眠的情況」，其背景確實為系 爭房屋床頭家具，此資料與104年3月3日開庭中證人郭家華 做證時證詞指出係於102年11月搬入，也和被告謊稱表妹入 住，實際為郭家華入住，時間點相同，可證明被告確實違反 租賃契約將系爭房屋轉租於郭家華。Dl2顯示葉致呈於103年 3月31日上飛機出國，此時葉致呈已經搬出系爭房屋，葉致 呈再於103年4月11日在FB上公開表示最快要半年後才回台。 可以證明葉致呈此時已經搬出系爭房屋，此資料顯示被告所 述有代理簽約之情況為本案不存在的事實。D21顯示郭家華 於103年3月31日在FB上公開表示葉致呈已經搬走，系爭房屋 剩下她一人居住，並開始公開徵求分租房客。此資料可證明 郭家華確實為三房東。D22顯示林學庸於103年5月11日在FB 上公開表示已搬人系爭房屋，圖片背景為系爭房屋中房，可 以證明被告轉租於郭家華，郭家華成為三房東後在網路上公 開徵求分租房客，林學庸為郭家華之房客之事實非常明確。 可見被告在答辯狀所陳述多為不實之證詞，更可以確定被告 為二房東，郭家華為三房東，且在未告知原告的情況下偷偷 進行。D32顯示林學庸於103年7月24日在FB上公開表示：「 我們都是寂寞的人」，此言語顯示林學庸有憂鬱和悲觀的傾 向及異常言語開始。於103年8月5日在FB上公開表示「感謝 老娘生給我一口潔白的牙齒」並附上一張照片。足見此時林 學庸已經出現沮喪的言語和行為。D41顯示郭家華於103年7 月24日在FB上公開表示：郭家華在附件D32同一時間聽到林 學庸說了沮喪的話和看到林學庸放了一張奇怪的相片後，在 FB上公開表示：「該睡了，你有要緊嗎?」，顯見此時郭家 華已知林學庸有有遇到詐欺案的難題及不正常之行為出現。
D42重點顯示林學庸於103年8月18日在FB上公開表示:「Pray for you.Standing in the light of your halo.can see yo -u halo」，並在網上放入十字架的相片」。這是林學庸在 FB公開資料上最後一段話和最後一張相片，足見此時林學庸 已經出現嚴重沮喪的言語和行為，因此，林學庸自殺並不是 臨時之意外，可見林學庸在房屋燒炭自殺為有侵害系爭房屋 利益之故意行為。郭家華和林學庸長期同住於系爭房屋內， 郭家華在一個月前已知悉林學庸的情況後，卻無任何積極或 預防之行為，且林學庸死亡時間與發現時間至少有一天以上 。身為三房東與林學庸為同住之人且又知悉林學庸有詐騙案 困擾情況的郭家華確實存在未善盡善良管理人之注意義務之 事實。可證明被告、郭家華、林學庸與本案發生確有相當性 因果關係。為此，被告自應就其允許為該屋使用之第三人林 學庸，在該屋內自殺身亡所造成原告之損害，承擔未善盡善 良管理人保管、注意義務之賠償責任。
(六)背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念 上不能接受之行為均包括在內。林學庸自殺行為屬於極端終 結生命之方式，自殺行為為社會所不贊同更被視為不孝行為 ，顯然有背於善良風俗。林學庸燒炭自殺時雖主觀上係出於 殘害自己生命之意思而為，但對因此造成系爭房屋成為凶宅 ，日後難以出售，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，其 仍執意為之，自不得排除間接故意存在，其燒炭在死亡之前 既有意識，因其死亡造成房屋價值跌落，自有相當性之因果 關係。林學庸在商店買了木炭或是自殺用相關物品，準備在 租屋處自殺，當他買這些東西時，並沒有死亡，所以在時間 點上，是仍然其有侵權能力的。林學庸自己知道身為詐欺刑 事案被告，不顧價值跌落，仍執意為之，自應負過失責任， 自不得排除間接故意存在，自屬侵害系爭房屋之利益，因此 ，自有相當性之因果關係。
(七)林學庸在系爭房屋內自殺，雖未造成系爭房屋外觀形體之毀 損或功能損壞，然依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死 亡之事故，將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之收益 降低，造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值。本案林學庸和 被告相關證據均證明為故意之行為，且有相當性之因果關係 ，並因該行為造成系爭房屋經濟上之損失，且該損失係附隨 於所有權之侵害，不論是修復所支出的費用，或是經濟價值 減損而發生之損失，均係屬所有權之侵害。系爭房屋租約承 租人為被告，其應以善良管理人注意管理系爭房屋。由原告 提供之證據證明被告將系爭房屋郭家華、林學庸、葉致呈長 期居住使用，被告未注意其情形，致使用人林學庸之自殺行
為發生，已違反相闢義務，原告因此而遭受損害，其損害應 加以彌補，其性質屬於承租維護租賃物狀態之義務，因此， 被告明顯違反注意義務，對林學庸應負責之事由致租賃物毀 、滅失，皆與被告有相當性因果關係，被告應負損害責任。(八)原告爰依系爭租賃契約第9條第3項、第11條、民法第432條 、第433條及民法第184條第1項後段規定，請求下列之損害 賠償：
1.房屋損失：凶宅已成我國國情和市場上房屋仲介業所共同認 定為嚴重瑕疵之物件，系爭房屋成為凶宅之後，房屋價值永 遠減損為市場上之共識，且影響程度不亞於系爭房屋毀損、 滅失之情形。系爭房屋市價為5,000,000元，因訴外人林學 庸在屋內自殺，致該屋成為凶宅，其市場價值減損五成，故 原告受有2,500,000元之損害。
2.租金損失：租期原尚有半年始到期，因系爭事故而提前終止 以租金每月11,000元計算，原告受有租金損害66,000元。 3.清潔費用：此乃依廠商報價，有憑有據。屋頂廢棄物清理5, 000元，屋內廢棄物清理10,000元，門口廢棄物清理5,000元 ，總計20,000元。
4.法事辦理：30,000元。此部分僅能等待爭議解除後始能進行 ，故只能口頭詢價。
5.水電費部分：實際費用均為租賃期間所發生，水電部分實際 繳付金額為13,786元，加上斷水開通費450元，合計14,236 元。另有本期預估水電費10,000元。
6.房屋復原費用：全屋油漆污損，應重新粉刷，其費用為30, 000元。2台冷氣於出租前並未存在，被告交屋後應負回復原 狀之義務，故其清理、門窗恢復原狀費用為5,000元，增加 窗簾3,000元，均應由被告負擔。另床組一套遺失20,000元 ，亦應由被告負擔。又抽水馬達確實於103年8月22日已經更 新恢復正常供水，專業師傅對抽水馬達損壞原因的判斷為： 從馬達損壞情況中水管膨脹爆開狀態，可知為停水時未關閉 電源致馬達空轉過熱致水管發熱爆裂所致。此原因為使用人 未注意停水通知，即時關掉電源所致，此部分亦應由被告負 責，損害額為5,000元。因承租人不當使用門鎖造成損壞， 且未將大門鑰匙全數歸還，原告僅能更換大門一組、房門二 組門鎖處理之，計支出25,000元。上開金額合計88,000元。 7.薪資損失部分：原告自從發生凶宅案後，失眠次數和發怒次 數不斷增加，至103年10底已影響到工作，進而無法勝任原 來之職務，只好當月底離職。爰請求103年11月10日至104年 10月之薪資損失420,000元。
8.精神慰撫金：原告自從發生凶宅案後，失眠次數和發怒次數
不斷增加。至104年3月21日因失眠、注意力和記憶力減退、 食慾情緒低落等現狀有越嚴重之情況，遂至林新醫院看診， 診後醫生確認有憂鬱症狀情況存在，經吃藥治療一段時間後 仍未改善，目前仍依醫生指示用藥治療。爰請求精神慰撫金 110,000元。
(九)並聲明：（1）被告應給付原告3,258,405元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（ 2）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
(一)租屋之事實經過：
1.第一次租賃契約
100年間被告蕭閔瑜與友人欲在外共同租屋，被告覓得系爭 房屋，被告遂與友人共同承租，但因朋友來來去去，流動率 較高，乃由被告代表友人與原告簽立房屋租賃契約書，此與 證人謝任昀所述：「當時委託被告找房子，找到後一起合租 ，由被告去簽約。」等語相符。租期一年，每月租金為9,50 0元，三人按房間大小決定租金多寡，被告未向二人增收任 何費用，但三人分別繳交租金過於麻煩，是謝任昀、余姓友 人會將租金交給被告，由被告一同交付予原告，水電費則是 三人平均負擔。
2.第二次租賃契約
第一次租賃期間於101年9月9日屆滿，被告、證人謝任昀及 余姓友人繼續承租系爭房屋，但因原告工作繁忙，遲至101 年11月10日由被告代表全體房客簽訂第二次租賃契約，租金 及水電費之計算方式如前，約莫半年後，余姓友人搬離，由 余姓友人的員工搬入系爭房屋。第二次租約屆至前（即102 年11月10日前），被告即搬出系爭房屋，僅有部分大型家具 仍放置於該處，被告搬出時並有告知原告將由訴外人郭家華 承租，此參兩造102年11月11日Line對話紀錄（詳附件C42、 C51），被告表示「我表妹剛搬來一起住」（被告將乾妹誤 打為表妹），原告收到訊息後未曾異議或反對。 3.第三次租賃契約
(1)被告遷出後，由證人郭家華、證人葉致呈以及顏姓友人承租 ，因承租人為被告友人，故仍由被告代表簽訂租賃契約，證 人郭家華等人更是請託被告轉交租金予原告。此參證人郭家 華證稱：「（為何請被告付租金給房東？）因為被告先住在 那邊，我們想要合租，請被告幫忙聯繫，請他幫我們交租金 。（為何你沒有在該契約書上簽名？）因為我們請被告幫我 們承租。（為何你們要請被告幫忙？）一開始就講好被告沒 有要承租了，我們去看決定要租，一直是被告與房東聯繫，
所以就請被告幫忙。（為何沒有去（簽約）？）從11月搬進 去後就是請被告幫我們把租金交給房東，房東也沒有說請居 住在內的人過去簽名。」；另證人葉致呈證稱：「（你住在 系爭房屋時，有無給付租金？）有，我們房客集中給郭家華 ，再請郭家華拿給被告轉交給原告。（為何你們要這樣做不 直接交給原告？）這樣比較方便，統一一個窗口。（為何沒 有在該份契約上簽名？）因為當時是委託被告，一開始就是 被告與房東在聯繫，也是統一的窗口。」云云，足證被告非 第三次租賃契約的實際承租人。原告預計調漲租金1000元， 被告表示證人郭家華等人之所以願意承租系爭房屋，就是因 為租金便宜，原告因而分次調漲，前半年每月調漲500元， 後半年再調漲500元，此為原告所自承，是前半年每月租金 為10,000元，後半年每月租金為10,500元。另因被告留有冰 箱供證人郭家華等人使用，使用人（即實際承租人）需負擔 500元之維修費用，由被告收取作為共同維修冰箱之用，兩 造始於租賃契約上記載：「每月應繳月租金新台幣10500（ 含家具），3-8月收10500，9月起收11000」。就此，證人郭 家華、葉致呈到庭亦證稱：「五百元是被告讓我們使用被告 冰箱的維修費。」、「102年11月一開始是一萬，後來包家 具進去是一萬五百，我所謂的包家具是指被告搬出去後，他 的冰箱留給我們使用的維修費與保養費。」租賃契約所載「 含家具」係指被告所有冰箱供其等使用，其等支付500元維 修費用予被告。此外，第一、二次租約每月租金為9,500元 ，第三次租約前半年、後半年分別調漲500元、1,000元，第 三次租約每月租金應為10,000元、10,500元，何以記載為10 ,500元、11,000元？另，原告自承103年前半年僅收受租金 10,000元，如原告真不知悉被告已搬離系爭不動產且非第三 次租賃契約之實際承租人，何以租金約定為10,500元、11,0 00元？且原告前半年每月應收取之租金為10,500元，何以原 告從未爭執每月短收500元？以上足證被告非第三次租賃契 約之承租人，實際承租人為實際居住於系爭房屋之房客。 (2)再者，自102年年底起，系爭房屋即有磁磚爆裂情形，證人 郭家華請託被告聯繫原告前來修繕，兩造因而於102年12月 29日以通訊軟體Line討論磁磚爆裂問題（詳附件C61、C62） ，不料原告一再拖延，遲至103年8月前3、4個月，原告始攜 女兒至系爭房屋瞭解情況，證人郭家華、葉致呈均在現場， 證人郭家華更是當場表示可能提前解約，原告同意之，故原 告知悉實際承租人為證人郭家華等人。原告雖否認上情，惟 ：證人郭家華證稱：「（你有無與原告見過面？）第一次見 面是因為地板有很嚴重的爆裂，還有漏水，還有水壓的問題
，當時葉致呈在場，原告的女兒也在…（你第一次見面跟我 聯絡適用什麼方式？內容為何？）見面之前可能是請被告幫 我聯絡，102年年底磁磚爆裂開始就一直反應問題給房東， 希望有空可以來看看。（你跟我聯絡後，我有過去處理嗎？ ）你（原告）有來看，當時還有帶維修的人員去頂樓看。」 ；證人葉致呈則略稱：「102年底磁磚爆裂，還有水的問題 ，請房東來看。郭家華、原告及原告女兒都在場，當天我帶 原告上取頂樓看抽水馬達的問題，原告說會請師傅來看，之 後有沒有師傅來看我不清楚。」
(3)另，證人郭家華稱：「（第一次見面你們談的內容？）跟房 東講很多房子修繕的問題，請他修理小房間的地板，不然我 們沒有辦法找新的房客進來住，房東說之後要把房子回收回 去，所以沒有要修，我們有提到解約的事情，表示沒有辦法 找新的房客，會造成房租的壓力，可能就沒有辦法再租，要 提前解約，房東說可以。」此與原告所述：「2014年8月21 日19:18分，郭小姐打電話給我，說四川五街的房子水費太 高請我過去了解，我立即過去並說好隔日找水電檢查…我告 知因為很多地方損壞（含磁磚部分），房屋要準備收回了， 郭小姐當時也說她們年底合約到期也不會續租了。」相符， 僅是事件發生時間有所出入，但不論是103年8月前3、4個月 或103年8月，均在林學庸燒炭自殺之前，原告於事故發生前 即知悉第三次實際承租人非被告，彰彰明甚。
(4)數月後葉致呈及顏姓友人搬出，訴外人林學庸遷入，依原告 提出附件【B21】、【B22】對話紀錄，被告於103年8月12日 以通訊軟體Line向原告提及系爭房屋水管破掉、水費爆增， 麻煩原告檢查。由於原告知悉被告搬離系爭房屋，且3、4個 月前曾至系爭房屋，知悉承租人為證人郭家華等人，因此約 定修繕時間時，原告詢問被告：「現在有人在嗎？」而非「 你現在在嗎？」，且在被告回答「我剛有打不在家」、「我 再請『她』跟你約時間」，原告對於被告所謂的「她」是何 人、與被告有何關係均未提出質疑或詢問。
(5)原告於103年8月間至系爭房屋瞭解狀況，即是由訴外人林學 庸幫忙開門，原告始能進入，故原告亦知悉訴外人林學庸為 房客之一。訴外人林學庸在103年9月30日發生本件事故。(二)原告依系爭租賃契約第9條第3項、第11條以及民法第184條 第1項後段規定請求被告賠償房屋跌價損失，為無理由： 1.系爭房屋格局為三房一廳，三個房間內均擺置雙人床組，此 有原告所提附件A03-A11照片可參，系爭房屋自始即是規劃 供三人以上居住，是被告抗辯第一次、第二次租賃關係是與 友人合租尚非無憑。又第二次租賃契約屆至前，被告即遷出
系爭房屋，由證人郭家華等人承租、搬入系爭系爭房屋已如 前述，是原告自難謂被告為第三次租賃契約之承租人，將系 爭房屋轉租予證人郭家華等人，違反租賃契約第9條之轉租 、出借、頂讓，或以其他方式供他人使用房屋之約定。 2.再者，系爭房屋係因訴外人林學庸燒炭自殺造成價值減損， 並非毀損其屋，自亦無契約第11條所稱「承租人應以善良管 理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失 」之情事，故原告此部分主張，自無可採。
3.訴外人林學庸係自殺而死亡，原告未能主張並舉證被告對於 林學庸自殺之行為有何協助、加工或造意等刻意助成之行為 ，則被告對於林學庸在系爭房屋自殺之舉措自無故意可言， 且非造成原告利益損失之行為人，自不符民法第184條第1項 後段之要件，原告據以請求原告負損害賠償責任，亦屬無據 。縱令被告有違反禁止轉租約定，而任由林學庸承租系爭建 物（惟被告否認之），但未必即當然發生林學庸燒炭自殺身 亡之結果，林學庸燒炭自殺身亡致系爭房屋價值減損與被告 違反禁止轉租約定間並無相當因果關係，難認系爭房屋成為 凶宅價值減損之金額即為被告違反轉租約定致原告所受損害 之金額。
4.此外，依卓越不動產估價師事務所之鑑價結果，訴外人林學 庸於系爭不動產內燒炭自殺後，系爭房屋所減少價值為1,18 1,250元，原告請求房屋交易損害250萬元為無理由。(三)原告主張依系爭租賃契約第11條、民法第432條、第433條、 第184條第1項後段規定請求被告賠償租金損失等，為無理由 ：
1.被告非系爭房屋第三次租賃契約之承租人已如前述，故原告 主張被告未盡善良管理人之注意保管租賃物，且原告對於其 允許使用系爭房屋之人即證人郭家華等人致系爭租賃物受損 等情，依系爭租賃契約第11條、民法第432條、第433條規定 ，被告負損害賠償，此部分請求為無理由。又原告未能舉證 被告有何故意違背善良風俗之方法加損害於他人，亦不得依 民法第184條第1項後段規定向被告求償。
2.暫且不論被告是否為第三次租賃契約之實際承租人，茲就原 告所為各項請求分述於下：
(1)租金損失：
原告同意於103年9月13日交屋，足見第三次租賃契約業已終 止，原告請求半年之租金66,000元為無理由。 (2)清潔費用部分：
原告僅提出昌益工程行估價單，而非繳款憑據，無法證明原 告確實支付2萬元之清理費；又估價單並未指明屋頂廢棄物
清理費、屋內廢棄物清理費、門口廢棄物清理費各為多少， 而原告所稱廢棄物各是何種物品亦有所明，無法證明廢棄物 為被告所有。
(3)法事辦理：
原告未提出繳款憑據，無法證明受有3萬元之損害。 (4)水電費部分：
原告未提出斷水開通費用單據，無法證明受有14,236元之損 失。
(5)房屋回復費用部分：
原告為出租人，負有修繕義務，抽水馬達之維修費應由原告 負擔，又此部份之價額未見原告提出實證，不足採憑。另就 冷氣、門窗、大門等物品，被告有何違反注意義務情事而至 租賃物受損，原告未舉證以實其說，又維修費用需扣除折舊 部分，是原告請求被告賠償88,000元為無理由。 (6)工作損失部分：
原告自行辭去歐特儀股份有限公司之工作，然而離職原因甚 多，與本件事故無必然關係，原告泛稱精神壓力過大，就無 法工作與本件事故有何因果關係，至今未能舉證以實其說， 原告此部分請求為無理由。
(7)精神慰撫金部分：
原告雖有提出診斷證明書，但原告係於104年3月21日就診， 與林學庸燒炭自殺事故相隔半年之久，且罹有環境適應之長 期憂鬱反應之原因甚多，原告無法舉證二者間具有因果關係 。況且本件為租賃糾紛，至多損及原告之財產權（惟被告否 認之），原告人格權並未受損，故原告此部分請求為無理由 。
(三)並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受 不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於103年3月1日就原告所有坐落臺中市○○區○○○街 00○0號5樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約）。
(二)訴外人林學庸於103年8月29日在系爭房屋內燒炭自殺。事發 當時居住在系爭房屋內的房客有郭家華、葉致呈、林學庸。(三)被告於103年9月13日將系爭房屋交還原告。四、兩造爭執事項：
(一)被告是否為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人？(二)原告請求被告賠償房屋交易損害250萬元、租金損失67,100 元、清潔費用2萬元、法事辦理費3萬元、水電費2萬3305元 、房屋回復費用88,000元、精神慰撫金11萬元、薪資損失42
萬元，合計3,258,405元有無理由？
五、得心證之理由：
(一)被告是否為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人？ 1.原告主張被告為系爭租約之承租人，為被告所否認，並以： 第一次、第二次租賃關係是與友人合租，第二次租賃契約屆 至前，被告即遷出系爭房屋，由證人郭家華等人承租，原告 並非第三次租賃契約之承租人等前詞置辯。經查，依卷附兩 造歷次簽訂之房屋租賃契約書所示（見本院卷第216-227頁 ），均係由被告以被告本人名義與原告簽約承租系爭房屋， 被告並未以其他人名義簽約或表明代理意旨，系爭租約亦係 由被告本人與原告簽訂，為兩造所不爭執，亦非由他人以被 告名義簽訂，並無有被告代理他人簽約或由他人借用被告名 義與原告簽約之事實存在。
2.證人即居住系爭房屋之謝任昀雖證稱：伊從100年9、10月至 101年11、12月與被告、訴外人余先生合租系爭房屋，租金 通常伊交給被告後，再交給房東即原告，也有交租金給原告 過，租金照房間大小比例分擔，水電費均分，租賃契約是由 被告去簽立的，當時委託被告找房子，找到後一起合租，由 被告去簽約。交給原告租金的時間不記得了，是伊與被告一 起拿去精誠路附近，就是大墩十九街與精明一街附近的便利 商店交給原告的。合租系爭房屋每月租金9,500元，伊要負 擔3,500元，其他二人房間比較小，照比例分配，金額伊不 太清楚。押金多少錢伊不清楚，押金不是伊出的，應該是被 告出的等語（見本院卷第100-102頁）。然與原告簽訂租約 、交付押金、租金者均係被告本人，並無證據證明證人謝任 昀有與原告就系爭房屋合意成立租賃契約之事實，且證人謝 任昀自101年11、12月間即搬離該處，亦未與出租人點交房 屋，難認證人謝任昀係系爭租約之承租人，至證人謝任昀與 被告之間如何約定分擔租金、水電、使用系爭房屋，容係渠 等內部關係，且證人謝任昀未經原告同意居住於系爭房屋已 違反兩造租約第9條禁止出借、轉租、頂讓或以其他變相方 法由他人使用房屋之約定（見本院卷第209頁），尚難以之 推認證人謝任昀與原告間亦存有租賃關係存在。 3.證人即居住系爭房屋之郭家華雖證稱：伊從102年11月到103 年9月10日住於系爭房屋，伊搬進去時，被告並未居住在內 ，一開始還有葉致呈及顏姓朋友（下稱伊等）一起住，因為 被告先住在那邊，伊等想要合租，所以請被告幫忙聯繫及交 租金給房東，伊與葉致呈、顏姓朋友是向房東承租的，租金 以房間大小，水電費均分，伊的租金是6,000元，每月租金 103年3、5月之前是10,000元，之後是10,500元。因為伊請
被告幫忙承租，所以伊沒有在租約上簽名，一開始就講好被 告沒有要承租了，伊等去看決定要租，一直是被告與房東聯 繫，所以就請被告幫忙。在承租期間，伊有與原告當面講話 過，時間約是103年8月前3、4個月，房子有很多修繕的問題 ，一開始請被告幫伊聯絡，有房子的問題會先跟被告講，請 被告幫伊跟房東聯絡，後來伊自己聯繫，伊有與原告見面過 ，見過一、二次，第一次見面是因為地板有很嚴重的爆裂， 還有漏水，還有水壓的問題，請原告來看，當時葉致呈在場 ，原告的女兒也在。第二次見面的情形不記得了。林學庸是 103年6月搬進來系爭房屋住的，林學庸有與原告見面過，因 為原告要處理修水的問題，要進去房子裡面，是林學庸幫原 告開門的，因為當時伊不在家。...從11月搬進去後就是請 被告幫伊等把租金交給房東，房東也沒有說要請居住在內的 人過去簽，所以沒過去簽約，伊等委託被告簽約，沒有書面 或其他證據證明。林學庸搬進去住之前，那個房間是葉致呈 在住。顏先生一個月要負擔的租金一開始3,000元，後來不 是每個月給伊，因為他不住在那邊，沒有給的話，就是伊補 ，因為伊住最大的房間，伊跟其他房客收錢後再交給被告。 林學庸進來之前，伊跟葉致呈收3,000元租金。伊住進去時 ，一開始負擔租金4、5,000元，葉致呈3,000、3,500元左右 ，顏先生3,000元，總共加起來就是10,000元，拿給被告轉 交給原告。林學庸是伊的朋友，以前的同事，因為後來有空 房間，所以後來有讓林學庸住進來，在林學庸住進來前2個 月，就只剩伊一個人，顏先生、葉致呈進進出出，伊跟他們 講林學庸要搬進來，就把他們的東西集中在一個房間，這段 期間租金基本上伊付，有時他們會給伊一點。林學庸住進來 後，伊固定跟林學庸拿4,000元租金。林學庸住進來時，房 東不知道，被告知道，拿租金給被告的時候，會跟被告提一 下。被告在102年11月搬走，伊去承接被告的房間。...伊搬 出時，有跟原告聯繫，講好103年9月10日把東西都搬走，之 後沒有再跟原告見過面，也沒有把鑰匙交給原告，一搬走伊 就走了，也沒有再跟原告聯繫過...事發後，是伊與原告聯 繫，也有透過被告等語（見本院卷第102-106、109頁）。然 與原告簽訂租約、交付租金者均係被告本人，並無證據證明 證人郭家華有與原告就系爭房屋合意成立租賃契約之事實， 且證人郭家華搬離該處，亦未與出租人點交房屋，難認證人 郭家華係系爭租約之承租人。縱使證人郭家華曾與原告聯繫 修繕事宜，然此與成立租約並無必然關連，亦難逕認原告同 意證人郭家華使用系爭房屋。且兩造第2次簽訂租賃契約之 租賃期間為101年11月10日至102年11月10日止（見本院卷第
221頁反面），兩造迄103年3月1日始簽訂系爭租約（見本院 卷第223頁），租期自103年3月1日起，則於102年11月11日 起至103年2月28日止，兩造並未簽訂租賃契約，實無所謂證 人郭家華與被告合租之可能。縱證人郭家華與其他居住者嗣 透過被告與原告簽訂租約，並與實際居住者約定分擔租金、 水電、使用系爭房屋，然此容係渠等內部關係，且證人郭家 華未經原告同意居住於系爭房屋有違兩造租約第9條禁止出 借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋之約定（ 見本院卷第224頁），尚難以之推認證人郭家華與原告間亦 存有租賃關係存在。而證人郭家華已證稱：林學庸住進來時 ，房東不知道，被告知道等語，顯見原告並未同意林學庸使 用系爭房屋，被告未經原告同意而任由林學庸居住於系爭房 屋，顯已違反系爭租約第9條上開約定。
4.證人即居住系爭房屋之葉致呈雖證稱：伊於102年11月住進 系爭房屋，林學庸進去前2個月，伊就比較少進出那個房間 ，有時會去，有時不會去，沒有一直住在那裡，伊的東西有 放在那邊，當時還有郭家華、顏先生一起住，租金集中給郭 家華，再請郭家華拿給被告轉交給原告，因為這樣比較方便 ，統一一個窗口，所以沒有直接交給原告。一開始伊住中房 間，林學庸要進來前2個月，伊就比較少進去那間房間，林
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