臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第281號
原 告 賈玉西
訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師
被 告 黃志誠
謝國庫
共 同
訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師
林珪嬪律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國104 年
9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃志誠應將坐落桃園市○○區○○段○地號土地，面積一五一五平方公尺，應有部分九一六○○○分之一五七三二三移轉登記予原告。
被告黃志誠、謝國庫應各給付原告新臺幣陸拾陸萬叁仟叁佰叁拾元，及自民國一○四年六月二十七日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之七，餘由被告負擔。 事實及理由
甲、程序方面
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原起訴請求：被告黃志誠應將坐落 桃園市○○區○○段0 地號土地（下稱系爭土地）、面積 1515平方公尺、應有部分916000分之157323移轉登記予原告 。被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1000萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。嗣於民國104 年8 月20日具狀變更訴之聲明為：被告黃 志誠應將系爭土地應有部分916000分之157323移轉登記予原 告。被告2 人應各給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷 第94頁），核屬請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定並無不 合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：原告於99年11月16日與被告2 人訂定「中壢市○ ○段0 地號土地與本棟興建建物分配契約書」（下稱系爭契 約），並經公證人陳淑雯公證在案。依系爭契約第2 條第1
項約定，原告應將系爭土地應有部分12000分之2061移轉予 被告。復依系爭契約第4 條第1 項約定：「乙方（即被告） 應於取得房地產所有權及地上物全部清理完成之日起，三年 內開工興建（然雙方認知至遲於103 年12月31日前完成建築 執照之申請等相關程序且申報開工）」等情。次查兩造簽訂 系爭契約時，系爭土地登記於原告名下之應有部分為916000 分之156323，另應有部分916 分之1 則係借名登記於原告之 配偶陳美珠名下，二者合計12000 分之2061（計算式：1563 23/916000 ＋1/916=2061/12000=916000 分之157323），因 此系爭契約方約定原告應將系爭土地應有部分12000 分之20 61移轉予被告。嗣原告於99年11月19日辦理系爭土地應有部 分916000分之157323（12000 分之2061=916000 分之157323 ）移轉予被告黃志誠，並於99年12月14日登記完畢。詎料被 告迄今仍未取得系爭土地完整所有權，更遑論清理地上物、 申請建築執照及申報開工。依系爭契約第5 條第2 項約定： 「乙方（即被告）如有違約事情，於接獲甲方（即原告）書 面催告通知七日內，配合甲方所有通知各項事宜，倘經甲方 訂壹個月期催告乙方仍未改善者，視為乙方違約，應以違約 論處，甲方除可請求壹仟萬元整作為損害賠償外，並可解除 契約回復原狀。」。因被告未能依系爭契約約定於103 年12 月31日前完成建築執照之申請等相關程序且申報開工，故原 告依前開約定曾相繼於104 年1 月26日、104 年2 月12日寄 發中原大學郵局第3 號、第8 號存證信函催告被告於函到7 日內、1 個月內完成建築執照之申請等相關程序且申報開工 ，惟被告收受上開存證信函後仍未改善。準此，依系爭契約 第5 條第2 項約定即視為被告違約，原告除可請求1000萬元 整作為損害賠償外，並可解除契約回復原狀。基此，原告復 於104 年4 月20日寄發中原大學郵局第22號存證信函通知被 告解除系爭契約，請被告於函到15日內給付1000萬元並移轉 返還原告系爭土地916000分之157323。惟被告迄今仍未履行 ，為此提起本訴。並聲明：被告黃志誠應將系爭土地應有 部分916000分之157323移轉登記予原告。被告2 人應各給 付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5 ％計算之利息。
貳、被告則以：系爭契約係原告即地主與被告即建商所約定之合 建契約，由原告提供系爭土地，並由被告於取得系爭土地全 部所有權及清除地上物後，在系爭土地上興建房屋。原告已 於99年11月19日辦理系爭土地持分916000分之157323（即12 000 分之2061）移轉予被告，並於99年12月14日登記完竣。 然因系爭土地因共有人人數眾多，被告迄今尚未取得系爭土
地全部所有權並清除地上物，原告亦未拆除桃園市○○區○ ○○路000 號房屋。從而，被告仍無法在系爭土地上開工興 建房屋。詎料，原告竟曲解系爭契約文義，又向被告請求返 還系爭土地及給付違約金等。依據系爭契約第4 條第1 項約 定之文義可知，該約定附有停止條件，即「被告取得房地產 所有權及地上物全部清理完成」。再參酌系爭契約第2 條第 4 項前段約定：「乙方取得本標的土地全部所有權並清除地 上物之後. . . 」可知前述停止條件所謂取得「房地產所有 權」係指「系爭土地全部所有權」而言。且系爭契約第4 條 第1 項之停止條件成就後，法律效果為「被告應於三年內開 工興建」之契約義務。被告雖已自原告取得系爭土地應有部 分916000分之157323，但仍未取得系爭土地全部所有權，且 系爭土地上地上物亦未清理完成，則系爭契約第4 條第1 項 之停止條件既未成就，亦不生被告於停止條件成就後3 年內 開工興建之契約義務。至系爭契約第4 條第1 項前段「附註 」，僅為兩造說明認知事實，並無實質拘束力，蓋附註約定 「
103 年12月31日前」完成建造執照之申請等相關程序 且申報開工，顯然與系爭契約第4 條第1 項前段約定之停止 條件「不確定開工時間」互相矛盾，該項約定是否有效力， 已非無疑。又系爭契約第4 條第1 項前段本無約定被告取得 系爭土地全部所有權及地上物全部清理完成之期限，倘若依 被告主張以系爭附註所定開工興建期限，反推作為被告取得 系爭土地全部所有權及地上物全部清理完成之期限，實已超 過契約當事人所能預見之範圍，自難認為兩造簽約時真意。 另附註並非契約本文，係另以括弧符號補充，且衡諸系爭附 註內文「雙方認知」之記載，係指附註內容僅為雙方對於將 來事項之預估，自難認該約定為具有拘束力之約款。再對照 系爭契約第2 條第3 項前段：「乙方『認知』甲方之中壢市 ○○○路000 號房屋刻正出租中，尚有二年到期. . . 」等 語，可知系爭契約內文使用「認知」文句，目的在表示契約 當事人對於現在或將來事實之陳述，並非賦予有法律效果之 意思表示，亦未使契約當事人因此負有契約義務。矧且，比 較系爭契約第4 條第1 項前段「乙方（即被告）應於取得房 地產所有權及地上物全部清理完成之日起，三年內開工興建 （然雙方認知至遲應於103 年12月31日前完成建造執照之申 請等相關程序且申報開工。）」及後段「建造執照之申請等 相關程序且申報開工。）。並於開工日起1000日曆天內完工 ，甲、乙雙方同意以主管機關核發之使用執照日為本約完工 之依據。如有遲延，乙方同意每逾壹日按法定工程造價萬分
之五計算賠償甲方，遲誤期間如逾180 個日曆天，甲方並得 依據本約第五條解除契約，並請求壹仟萬元整作為損害賠償 。」可知系爭契約對於被告開工興建期間有嚴格之遲延違約 約定，但系爭契約對於被告取得系爭土地全部所有權及地上 物全部清理完成，則無任何遲延違約之規定。由此自可推知 契約當事人原本無意限制被告取得系爭土地全部所有權及地 上物清理之期限。再者，系爭契約開工興建給付遲延，係因 被告尚未取得系爭土地全部所有權，且系爭土地上地上物亦 未清理完成之故，而上開情形並不可歸責於被告，故依前開 規定，被告並不負遲延責任，原告依據系爭契約第5 條第2 項規定之主張，亦無理由。末查，系爭契約第5 條第2 項核 其性質應為違約金之約定。惟參原告依系爭契約僅先負有將 系爭土地持分916000分之157323（即12000 分之2061）移轉 予被告之義務，縱使被告有違約事由，於系爭契約解除後， 被告亦須將系爭土地持分916000分之157323返還予原告，此 時，尚難認原告可能受有高達1000萬元之損害，實則，原告 至多受有相當於系爭土地持分部分移轉於被告黃志誠名下期 間租金之損失而已。依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方房屋租金標準，以申報地價年息百分之10 計算之。然上開申報地價年息10％之標準亦非絕對，仍應由 法院實際參考個案具體情況，斟酌基地位置、工商繁榮程度 、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定 ，而為租金價額高低之裁量。查本件中系爭土地坐落桃園市 中壢區近郊，且原告原有系爭土地所有權僅為持分部分，尚 非得任意使用收益屬非繁榮之地，故認租金額應以公告地價 年息3 ％為適當。又系爭土地之原告持分部分自99年12月14 日登記予被告黃志誠迄今約4 年6 個月，又系爭土地面積為 1515平方公尺，其99年1 月公告地價則為每平方公尺8,205 元，故原告所得請求被告系爭土地之相當於租金之損害賠償 ，金額合計為28萬8218元（計算式：8205元/ 每平方公尺× 1515平方公尺×（2061/12000）×3 ％×4.5 年＝288218元 ，元以下四捨五入），如約定違約金高於此數額時即屬過高 ，應予酌減等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費 用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第92頁至第92頁背面）：一、原告於99年11月16日與被告2 人簽定系爭契約，約定由原告 提供系爭土地辦理移轉登記與被告，由被告2 人委託建築師 興建房屋。
二、系爭契約第4 條第1 項約定：被告2 人應於取得房地產所有 權及地上物全部清理完成之日起，三年內開工興建（然雙方
認知至遲應於103 年12月31日前完成建造執照之申請等相關 程序且申報開工）。
三、系爭契約第5 條第2 項約定：被告2 人如有違約事情，於接 獲原告書面催告通知7 日內，配合原告所通知各項事宜，倘 經原告定一個月期間催告，被告仍未改善者，視為被告違約 ，應以違約論處，原告除可請求1000萬元作為損害賠償外， 並可解除契約回復原狀。
四、原告於99年12月14日將系爭土地應有部分移轉登記與被告黃 志誠。
五、被告2人迄今並未申請建造執照，亦未申報開工。肆、經本院於104 年8 月20日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷第92頁背面）：
一、被告是否應於取得系爭土地全部所有權後，始有三年內開工 興建之義務？又系爭契約第4 條第1 項所載（然雙方認知至 遲應於103 年12月31日前完成建造執照之申請等相關程序且 申報開工）之文字，有無拘束兩造之效力？
二、原告依系爭契約第5 條第2 項請求回復原狀及違約金，是否 需以可歸責被告之事由所致？
三、被告主張系爭契約1000萬元之違約金過高，應予酌減有無理 由？
伍、茲就爭點分別論述如下：
一、系爭契約第4 條第1 項「雙方認知至遲應於103 年12月31日 前完成建造執照之申請等相關程序且申報開工」之文字，應 解為系爭契約第4 條第1 項前段之例外規定，有拘束兩造之 效力。
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立 約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示 當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為 曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例意旨參照）。次 按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法 第99條第1項定有明文。
㈡經查，系爭契約第4 條第1 項前段約定：被告應於取得房地 產所有權及地上物全部清理完成之日起，三年內開工興建之 文字，固可解為被告於系爭土地上興建房屋附有「取得房地 產所有權及地上物全部清理完成」之停止條件，被告須取得 系爭土地所有權並將系爭土地上之地上物悉數清除後，始有 於3 年內開工興建房屋之義務。然以法律規定的事項是否為 一般的原則性為分類標準，可將法律分為原則法及例外法， 原則法是關於某些特定事項，可以一般適用的法律。例外法
乃是某特定事項，不應受原則法規範，而另有特別規定的法 律。故原則法是指具有一般適用的規定，而例外法則是指針 對特定的事項，不適用其原則法的規定。法律條文中所謂「 但書」多是例外法，通常「但書」前的規定是原則性的規定 ，「但書」之後的規定則是例外規定。本件兩造系爭契約第 4 條第1 項亦可同法律作如是解釋，原則上，被告應於取得 系爭土地所有權及清除地上物後，3 年內應開工興建房屋， 但被告最慢亦應於103 年12月31日前完成建造執照之申請且 申報開工，此即為例外約定，系爭契約之所以如此規範，應 在防止被告任意藉詞不取得系爭土地所有權或清除地上物， 而延宕興建房屋。兩造合意之系爭契約既已有此明文之約定 ，即不得捨該明文約定不顧而為曲解。故被告辯稱系爭契約 第4 條第1 項「雙方認知至遲應於103 年12月31日前完成建 造執照之申請等相關程序且申報開工」之約定，僅為兩造說 明認知事實，並無實質拘束力云云，即不可採信。二、被告迄今尚未申請建造執照，亦未申報開工，應可歸責於被 告。
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負 遲延責任，民法第229 條第1 項、第230 條分別定有明文。 ㈡原告主張系爭契約之履行因可歸責被告之事由而給付遲延， 為被告所否認。經查，系爭契約第4 條第1 項「雙方認知至 遲應於103 年12月31日前完成建造執照之申請等相關程序且 申報開工」之約定，具有拘束兩造之效力，已見本院認定如 上，基於當事人契約自由、私法自治原則，被告於訂約時， 應盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，兩造既已約定被告負有於103 年12月31日前完成建造執照之申請且申報開工，被告即應受 該契約約定之拘束，觀諸系爭土地之謄本記載，系爭土地之 共有人有168 人之多（見本院卷第14頁至第59頁），被告於 答辯狀自陳為建商（見本院卷第84頁），被告應有專業能力 判斷有無可能於103 年12月31日前完成建造執照之申請且申 報開工，而被告迄今並未申請建造執照，亦未申報開工，亦 為兩造不爭執，自應認可歸責於被告。被告所為不可歸責之 抗辯，並不足採。故原告依據系爭契約第5 條第2 項之約定 ，先於104 年1 月26日、同年2 月12日以存證信函催告被告 依系爭契約申請建造執照並申報開工（見本院卷第62、63頁 ，第66、67頁），該催告之意思表示分於104 年1 月27日及 104 年2 月13日到達被告2 人，亦有掛號郵件收件回執可佐 （見本院卷第64、65頁，第68、69頁），復於104 年4 月20
日以存證信函解除契約（見本院卷第70、71頁），該解除系 爭契約之意思表示於104 年4 月21日到達被告2 人，另有掛 號郵件收件回執可考（見本院卷第72、73頁），可認系爭契 約業經原告合法解除。
三、被告各應給付原告違約金66萬3330元， ㈠按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同 。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者 以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於 債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履 行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何 者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違 約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違 約金。
㈡經查，本件系爭契約第4 條第1 項僅約定「乙方（即被告） 應於取得房地產所有權及地上物全部清理完成之日起，三年 內開工興建（然雙方認知至遲於103 年12月31日前完成建築 執照之申請等相關程序且申報開工）。. . . ，遲誤期間如 逾180 個日曆天，甲方（即原告）並得依據本約第五條解除 契約，並請求1000萬元整作為損害賠償。」，並未明訂其為 懲罰性違約金，且非以強制履行債務為目的，而僅係約定於 債務不履行時，被告所應賠償之數額，即屬損害賠償預定性 質之違約金。
㈢次查，被告迄今並未申請建造執照，亦未申報開工，自103 年12月31日起已逾180 日，原告於104 年4 月21日以存證信 函解除契約為合法，均已見上述。故原告因被告違反系爭契 約所受之損害應有原告自行拆除系爭土地上門牌號碼桃園市 ○○區○○○路000 號房屋3 樓原有之鐵皮建物，支出拆除 費12萬元，有收據一紙可證（見本院卷第99頁），另該3 樓 之鐵皮建物餘有殘值89萬1660元，亦有黃國保不動產估價師 出具之不動產估價報告可參（見本院卷第101 頁至第102 頁 ），原告另主張上址1 樓出租與訴外人游瑞麟，每月租金3 萬5000元，有房屋租賃契約書可參（見本院卷第139 頁至第 142 頁），自103 年12月31日不再續租，亦為原告所自陳， 故自104 年1 月起至本案104 年9 月22日言詞辯論終結，原 告受有9 個月之租金損害31萬5000元（計算式：35,000×9 ＝315,000 ），合計應為132 萬6660元。至原告主張3 樓鐵 皮建物拆除導致2 樓漏水支出4 萬8500元乙節，本院無從認 定拆除3 樓鐵皮建物致2 樓漏水之因果關係，不能認為此為 原告所受損害；另原告主張因無法使用上址房屋，自己另向 潤崴資產開發有限公司簽定房屋租賃契約書，租屋居住並營
業使用，租期3 年，受有支付租金損害75萬6000元，以及裝 潢該租賃處支出鐵件工程費10萬2000元、水電工程費用23萬 3200元、木作工程費36萬6910元、冷氣工程費用8 萬6430元 之損害云云，然查，觀諸原告提出之房屋租賃契約書，承租 人為陳美珠，並非原告，原告既非承租人自無支付租金之必 要，難認原告受有支出租金75萬6000元之損害，且原告自陳 桃園市○○區○○○路000 號房屋2 樓目前仍有在住，是原 告應無另行租賃房屋之必要，原告既無另行租屋之必要，故 亦不能將其裝潢租賃之房屋所支出之費用，列為損害。再者 ，原告為免被告脫產支出之假處分擔保金、進行本件訴訟支 出之裁判費、律師費等，均不能認為係原告所受損害。末原 告主張與被告簽定系爭契約使原告遭受鄰居指責，被告違約 拒絕返還土地導致原告奔波訴訟身心受有壓力云云，前者指 責原告者為鄰居非被告，後者原告身心受有壓力不等同人格 權受侵害，故此均非被告債務不履行致原告人格權受有損害 ，故原告請求100萬元之非財產損害賠償，亦為無據。 ㈣綜前，本案之違約金應酌減至132 萬6660元，被告2 人同負 該債務，其給付亦屬可分，故被告2 人應平均分擔各給付原 告66萬3330元（計算式：1,326,660 ÷2 ＝663,330 ），另 系爭契約經原告合法解除，則原告依據系爭契約第5 條第2 項請求被告黃志誠回復原狀，將原告原就系爭土地之應有部 分移轉登記回復為原告所有，亦應准許。
陸、綜上所述，系爭契約第4 條第1 項「雙方認知至遲應於103 年12月31日前完成建造執照之申請等相關程序且申報開工」 之文字，應解為系爭契約第4 條第1 項前段之例外規定，有 拘束兩造之效力。被告迄今尚未申請建造執照，亦未申報開 工，應認可歸責於被告違反系爭契約，原告自得依據系爭契 約第5 條解除契約，請求被告回復原狀，並請求違約金，從 而，原告依系爭契約關係，請求被告黃志誠應將系爭土地應 有部分916000分之157323移轉登記予原告。被告2 人應各給 付原告66萬3330元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年6 月27日（送達證書見本院卷第78、79頁）起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
民事第一庭 法 官 高維駿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
書記官 林彥汝
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