給付服務報酬
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,104年度,151號
TYDV,104,重訴,151,20151014,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第151號
原　　　告　萬鴻亮
訴訟代理人　邱清銜律師
訴訟代理人　游淑琄律師
被　　　告　褚添泉
訴訟代理人　王瀚興律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國104 年9 月16日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落雲林縣斗南鎮○○○段0000地號等39筆、面積共計11 ,517.08 坪之土地（下稱系爭土地）原為訴外人馮超業及 國寶服務有限公司（下稱國寶公司）所有。被告於民國10 2 年間委託外人李運華尋覓土地欲作為投資及收取租金之 用，因原告與李運華相識，李運華便介紹被告與原告認識 ，進而委託原告幫忙尋覓適合興建廠房、倉庫土地，而因 訴外人陳文貴與系爭土地實際所有人即國寶集團之副總相 識緣故，便介紹原告系爭土地，嗣經原告與李運華、陳文 貴為買賣雙方居間協調多次，被告允諾如能以每坪低於新 臺幣（下同）35,000元價格買受系爭土地，中間價差均為 原告與陳文貴之報酬，雙方並於103 年4 月28日簽訂認購 土地委託書（下稱系爭委託書）為憑。經原告及陳文貴多 次協談整合後，被告以每坪28,000元向出賣人提出要約並 於103 年4 月29日書立土地買賣要約書（下稱系爭第1 份 要約書），表明願以314,020,000 元購買系爭土地，並由 原告配偶許蕙媛擔任法定代理人之萬儲企業有限公司以帳 戶內款項換取銀行支票，而由陽信商業銀行開立面額3,00 0 萬元支票1 紙（下稱系爭支票）作為保證以該價格承買 之意願，及若賣方同意出售時可併入買賣價金之一部分。 原告於103 年9 月間持系爭支票與國寶公司總經理商談價 格，出賣人表明欲出售價格已符合被告欲承買之價格，豈 料原告向被告報告出賣人之意思後，被告竟拒絕以此價格 購買，然經原告請求被告返還系爭支票以確認被告確實無 意承買，被告卻又未作表態，兩造即不歡而散。嗣經原告 調閱土地登記謄本發現，被告業於103 年10月間與地主簽 定買賣契約，並於103 年12月2 日以買賣為登記原因，取 得系爭土地應有部分10分之3 所有權，並由賣方將系爭支



票轉為買賣價金之一部分，由馮超業兌領完畢。被告既已 以每坪價格低於35,000元與福座開發股份有限公司（下稱 福座公司）買受系爭土地並辦理所有權移轉事宜，顯見原 告已完成被告委託條件，原告即得依系爭委託書約定，請 求被告以每坪5,000 元計價給付居間報酬17,275,620元（ 計算式：11,517.08 坪3/105,000 元＝17,275,620元 ），迭經原告委託律師發函催討，然被告仍未為置理。（二）對於被告答辯所為之陳述：
１、本件被告若未經由原告介紹，實無足以知悉系爭土地出售 事宜，原告確實有為其報告締約機會，否則被告無可能與 國寶公司簽立買賣契約，可見兩造確實已成立居間契約。 又被告嗣將所簽署之系爭第1 份要約書及支票委託陳文貴 向出賣人提出要約之意思，經陳文貴向出賣人斡旋後，出 賣人亦已收受系爭支票及要約書並未退還，顯見出賣人已 同意以每坪28,000元出售系爭土地。雖陳文貴係以自己為 要約人於103 年5 月21日簽立之土地買賣要約書（下稱系 爭第2 份要約書）向出賣人提出要約，然觀其內容、格式 均被告簽立之系爭第1 份要約書一致，且陳文貴多次為被 告向出賣人洽談買賣價金，出賣人當應知悉陳文貴為被告 之代理人，成立隱名代理關係，其所為意思表示當對本人 發生效力，顯見本件買賣契約至遲於103 年5 月21日已成 立，雙方即有履行買賣契約之義務，原告當得請求服務報 酬。
２、參系爭委託書內容記載，原告與李運華、陳文貴已為被告 談妥以每坪28,000元買受系爭土地，原告即可請求服務報 酬，原告何需如被告所辯稱退出系爭土地整合，顯然違反 常情。且據證人李運華、陳文貴所證述，本件至少於103 年9 月4 日前已成立買賣之預約。其後無法簽定書面買賣 契約悉被告反悔退場，原告與李運華、陳文貴因擔心系爭 支票若遭出賣人沒收，渠等應對被告負無法取回系爭支票 之損害賠償責任。當時陳文貴方要求原告、李運華與伊均 作為共同買受人，原告因資金有限不敢貿然作為買方，不 得已方稱退出整合，然僅係退出陳文貴所稱共同作為系爭 土地買受人意思，並無終止或解除居間契約之意思。（三）爰依系爭委託書及民法第565 條規定，提起本件訴訟，並 聲明：被告應給付原告17,275,620元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供 擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）原告並未證明被告與他人簽訂之買賣契約與原來第一份要



約書係屬同一內容，因故意避免支付報酬而終止契約，在 原告未盡舉證之責前，被告與原告即使有任何居間契約， 然原告無盡到任何說明與媒介居間業務應盡之義務，促成 買賣契約成立，自不能請求被告給付相關報酬。且原告既 係以不動產居間作為營業之人，依民法第567 條規定，自 應就相關當事人履行能力與訂約能力做相關調查，然原告 並無盡其調查之義務，其何來居間人之報告與締約義務之 履行？又何來報酬請求權之有？且依證人陳文貴之證述， 原告對本件有關契約之條件、簽約時間、何人買受及價金 （每坪調降1,000 元）皆不知，原告早早退出協商，未使 買賣雙方達成合意，且有關不動產買賣尚涉及付款方法、 稅賦、點交、費用及違約等必要之點，在原告退出前均付 之闕如，何來報酬請求權？本件系爭土地最後買受人非被 告兄弟，於原告退出本件買賣後，方由陳文貴、李運華與 其他人合買，亦即買賣契約之當事人與原告磋商時已不相 同，自不能認買賣契約於原告退出前已合致，而得請求居 間之服務報酬。況依不動產經紀業管理條例第19條規定， 原告請求差額報酬屬於違法行為，依民法第71條規定屬於 無效。
（二）被告胞弟褚添濬於103 年3 月31日以原告為受款人，開立 面額3,000 萬元支票交予原告，係作為向賣方為斡旋，且 聲明不可先交付賣方，必須契約成立後方可交付。未料， 於契約尚未成立之際，原告即自行將該紙支票兌現提領， 再另行交付由陽信商業銀行開立之系爭支票交予馮超業， 造成該紙支票無法返還被告，而有利於賣方之行為，違反 民法第571 條規定，原告自無報酬請求權。
（三）系爭委託書附有「若土地買賣交易未成，本委託書取消」 之解除條件，則買賣契約既然不成立，無待雙方主張，原 告與被告間之居間契約自始失其效力。縱認上述約定非解 除條件，然原告之報酬請求權必須之買賣契約訂立為前提 ，既然原告之報告未有訂立契約之效果，原告自無報酬請 求權。
（四）按不動產仲介契約乃居間與委任之混和契約，然原告已自 動於103 年9 月4 日不利於被告之時期退出系爭土地整合 ，依民法第549 條第2 項規定，容有賠償責任，舉重以明 輕，豈可再向被告請求支付報酬？退萬步言，即使係被告 主動終止仲介契約，原告亦不能向被告請求報酬作為賠償 。
（五）被告與陳文貴並未就系爭土地成立隱名代理，陳文貴為賣 方國寶公司或馮超業之代理人，原告及李運華為買方即被



告之代理人，陳文貴自無從為雙方代理行為。若陳文貴有 為雙方代理行為，該代理行為亦違反民法第106 條、第71 條而無效，或國寶公司或馮超業無從承認陳文貴之雙方代 理行為，無法使本件買賣契約或買賣預約有效，縱雙方有 以陽信商業銀行開立系爭支票充作價金一部分，僅係原告 退出後另行訂約並由被告與其他買家交付之價金，與原告 是否促成買賣契約或預約無涉，被告自不負擔居間報酬給 付之責。參之證人陳文貴、李運華之證述，國寶公司或馮 超業不願意退回保證金原因，係因要約有4 個月，有陳文 貴簽立之系爭第2 份要約書第6 條約定可參，與契約或預 約成立與否無關，且因買賣雙方對於價金尚在磋商中未為 合致，無從成立買賣本約與預約。縱認本件有因原告緣故 成立買賣預約，仍不能認買賣契約已成立，原告對被告仍 無居間報酬請求權。
（六）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告為購買坐落雲林縣斗南鎮○○○段0000地號等39筆系 爭土地，於103 年4 月28日簽訂認購土地委託書（即系爭 委託書），委託原告及陳文貴代為處理本件買賣事宜，並 於委託書內第壹條記載：「…若受託人（即原告及陳文貴 ）能向標的所有權人馮超業先生取得比認購價每坪35,000 元還低之價差，本人（即被告）同意該價差作為勞務費及 酬金，不另付仲介費。…今已經由陳文貴及萬鴻亮洽商整 合後，取得土地簽約價金每坪28,000元，價差每坪7,000 元，本人褚添泉同意土地買賣交易完成後，本差價（每坪 7,000 元計價）分配於⑴陳文貴每坪2,000 元計價，總計 230,034,000 元，⑵萬鴻亮5,000 元計價，總計570,585, 000 元…。上項勞務費及整合費酬金，撥款時間為土地買 賣手續完成後3 日內一次付清款項…。（若土地買賣交易 未成，本委託書取消。）」之文字。
（二）被告基於前述系爭土地買賣事宜，另於103 年4 月29日簽 訂土地買賣要約書（即系爭第1 份要約書），願意以314, 020,000 元向賣方受系爭土地，並原由被告胞弟褚添濬於 103 年3 月31日以原告為受款人，開立面額3,000 萬元支 票1 紙交予原告，以作為向賣方購地之斡旋金，然因原告 逕自提示兌現，始由原告配偶許蕙媛擔任法定代理人之萬 儲企業有限公司以帳戶內款項換取銀行支票，而由陽信商 業銀行以馮超業為受款人、開立同面額之系爭支票作為保 證金，並於要約書第5 條記載：「…若貴公司（即福座開



發股份有限公司）同意出售，則上開保證金（即系爭支票 票款）併入買賣價金之一部份；若不同意出售，則貴公司 需於30日無息退還支票或匯款返還，惟立書人若反悔不買 ，上開保證金則同意視為給付予貴公司之懲罰性違約金， 絕無異議。」之文字，被告並將系爭第1 份要約書及支票 交由陳文貴向賣方提出要約。
（三）陳文貴係以自己名義於103 年5 月21日簽立另份土地買賣 要約書（即系爭第2 份要約書），表明願意以31,402,000 元向賣方買受系爭土地為要約，並交付由陽信商業銀行開 立之系爭支票交予賣方，並於要約書第5 條記載：「…若 台端（即馮超業）同意出售，則上開保證金（即系爭支票 票款）併入買賣價金之一部份；若不同意出售，則台端需 於30日無息退還支票或匯款返還；惟立書人若反悔不買或 未能於台端指定之期限內與台端簽訂正式買賣契約，上開 保證金則同意視為給付予台端之懲罰性違約金，絕無異議 。」、第6 條記載：「本要約書之有效期限自交付予賣方 之日起4 個月內有效，期間內台端未同意依本要約條件出 售者，本要約書自動失效。」之文字。
（四）本件買賣被告最後係以每坪28,900元向賣方購買取得系爭 土地應有部分10分之3 所有權，並於103 年12月2 日以買 賣為登記原因，辦理所有權移轉登記完畢。
四、本院得心證之理由：
（一）按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標 的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特 定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記 時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商 斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘 具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物 交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙 方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣 ，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款 方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約， 固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定 ，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其 內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行 商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約 ，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約 之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93 年度台上字第441 號判決、最高法院79年台上字第1357號



判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。（二）兩造於103 年4 月28日簽訂系爭委託書，該書記載：「委 託標的坐落：雲林縣斗南鎮○○○段地號1142... 等共39 筆共面積11,517.08 坪（如附件一），因委託標的內有訴 訟案件及設定權甚為複雜，本人褚添泉因事煩忙不克親自 處理買賣事宜，特請受託人陳文貴及萬鴻亮為顧問及整合 者，本人同意前開標的每坪認購價金新台幣三萬五千元計 價，若受託人能向標的所有權人馮超業先生取得比認購價 每坪三萬五千元還低之價差，本人同意該價差作為勞務費 及酬金，不另付仲介費。今已經陳文貴及萬鴻亮洽商整合 後，取得土地簽約價金每坪新台幣二萬八千元計價，價差 新台幣每坪七千元計價，本人褚添泉同意土地買賣交易完 成後，本價差（新台幣每坪七千元計價）分配於⑴陳文貴 每坪新台幣二千元計價，總計二千三百零三萬四千元整⑵ 萬鴻亮每坪新台幣五千元計價，總計五千七百五十八萬五 千元整，前開二筆費用共計新台幣八千零六十一萬九千元 整由萬鴻亮代表受領處理。上項勞務費及整合酬金，撥款 時間為土地買賣手續完成後三日內一次付清款項，恐口無 憑，本人褚添泉特立此書切結，本人若違反本書切結，本 人褚添泉同意受託人陳文貴及萬鴻亮可持本書至地院確立 債權，如所衍伸之稅金及其他費用本人同意由本人全數負 擔。若土地買賣交易未成，本委託書取消。」（詳見原證 一，本院卷第11頁），被告並於103 年4 月29日向賣方簽 訂第一份要約書，立書人褚鴻亮，仲介者陳文貴，見證人 李運華、萬鴻亮（詳見原證二，本院卷第12頁）。另陳文 貴先生於103 年5 月21日以其名義向賣方簽訂第二份要約 書，而賣方於該要約書上記載「本公司於民國103 年5 月 21日收到陳文貴先生交付之要約書正本乙份及如後保證金 3000萬元陽信銀行支票正本乙分」（詳見本院卷46-47 頁 ）；而土地登記名義人馮超業於103 年9 月15日簽發通知 書於陳文貴，其記載「本人茲同意依照台端於民國（下同 ）103 年5 月21日交付之土地買賣要約書之內容，出售雲 林縣斗南鎮○○○段00000 地號等共計39筆土地及其地上 建物予台端，請台端於103 年9 月21日前與本人完成正式 買賣契約書之簽訂，逾期本人將依要約書之約定沒收要約 金做為懲罰性違約金」（詳見本院卷第85頁），可見，當 陳文貴代表買方向賣方遞出第二份約書時，由被告所簽訂 之第一份要約書，對於賣方業已失效。
（三）再者，原告亦自承本件買賣契約簽立不在現場，亦不知係 爭土地是由何人、何時以何價錢購買（詳見本院104 年7



月8 日言詞辯論筆錄），而本件買賣契約最後係由被告以 占買賣土地持份十分之三；陳文貴十分之二，李運華十分 之一，另外其他二人各十分之二，以每坪28,900元與賣主 成立買賣契約。而兩造所簽訂之係爭委託書之內容，係以 每坪28,000元為成交價之計算方式，可見當初以被告為首 之買主與賣方並無成立買賣契約，而是改由陳文貴以每坪 28,900元，與賣方成立買賣契約。從而，可知被告雖然事 後有參與購買係爭土地，然僅是參與以陳文貴為契約簽訂 者之購買者之一，與原先欲成立之買賣契約，顯然不同。 而原、被告當初約定買賣報酬係以每坪28,000元計算，而 中間價差是由陳文貴與原告分配，然如果購買價格高於28 ,000元，中間價差減少時，該如何計算價差及分配時，亦 無約定，顯與原約定有違。
（四）證人陳文貴對於本院詢問：「原告自願終止係爭仲介契約 」，回答：「原來原告有參與仲介，後來有變化，就是買 方與原告協商，結論是變成只有被告參與此案，被告買30 ％，我參與20％，其他是我另外找的二個人各買20％，李 運華10％，來向地主買系爭土地。仲介本來是我、原告、 李運華三人仲介的，因為情況有變化，就是被告是一個代 表出來買，他跟原告協商。本件要約期間四個月，因為賣 方要賣的價格跟我們要買的價格有差距，我們就用一個要 約書加上3000萬元的要約金，我們是開立陽信銀行桃園分 行原告的票，要約書跟票是交給我去代為要約，我把要約 書跟票都交給國寶集團的副總黃銘豐，交給國寶是因為國 寶是抵押權人也是實際上的所有權人，馮超業應該只是借 名的。因為要約期間是四個月，大概在三個月左右，被告 、原告之間協議的價錢有變化，但我介紹人去找賣方請他 們退還要約金的票及要約書，但因當時還在四個月的要約 期間內，所以賣方不肯退還，當時原告也有跟我一起去， 我們一起去要求退還、終止本案的要約，但因時間還沒到 所以賣方不肯退還。到了剩下一個月的時候，買方有請賣 方去他們公司協商兩次，希望把本件買賣交易完成，最後 就完成了。中間是買方原來有六個股東，由被告出名代表 ，後來除被告外的五位股東退出，只剩下被告一個人，但 被告只能夠買30％，其他的變成我要去張羅，所以我就去 貸款，給其他人認購，找我的朋友來幫忙，因為本件如果 沒有買成，我們已經交付3000萬元的要約金，賣方已經發 出通知書給我，說若沒有完成交易3000萬元的要約金就會 被沒收，所以我才找朋友幫忙辦理履約（庭呈通知書1 件 ，核閱後發還，影本附卷）。簽立買賣契約的前一天我還



打電話給原告，拜託他幫忙明天一定要過關（要約期間的 最後一天），但沒有結果，所以我又找另外兩個朋友幫忙 ，他們到國寶公司簽約時，還什麼情況都不知道，他們只 是幫忙我而已擔心我要約金被沒收。（庭呈要約書原本， 核閱後發還，影本附卷）」；詢問：「要約金的票是原告 開的，證人當時只是仲介，為何擔心要約金被沒收？」， 回答：「不管是誰的錢，金額都很大，當時賣方不肯退還 我一定要負責，如果被沒收的話，我要負擔一部分賠償。 」；詢問：「請提示被證13，證人是否聽過被告曾經指示 其兄弟褚添濬開3000萬元的票給原告，由原告再用其名義 開同額的票交給國寶公司？」，回答：「這部分我沒有參 與，我不知道。」；詢問「請證人說明原告是如何退出？ 原因為何？」，回答：「依我們仲介的常識判斷，正式簽 約前的一個月左右，我們在招集買方及仲介（我、原告、 李運華三人），開會討論本件買賣是否要繼續進行下去， 因為買方不想買了，買方從六個人變成一個人，但我的要 約金已經付了，所以才要招集討論看要如何繼續完成本件 交易，買方去了國寶公司兩次，直接與賣方面對面溝通， 溝通結果就是買方六個人只剩一個人，但賣方要賣給我們 ，我們不買不行，但這樣子又拖了半個月，我一直跟原告 溝通，問原告是否一起來投資，因為我跟李運華沒有錢， 所以沒有結論，最後不得已我才去借貸還有找朋友投資。 買賣契約未簽立之前，我與原告都是仲介的角色，買主是 原告找的，我是接受原告的委任去執行任務，變成我也是 仲介之一，但簽約之前協商都沒有完成，原告也沒有繼續 參與，所以何時簽約、何時何地簽約、何人買受、合夥人 為何人、付款條件，原告都沒有參與，我是公親變事主。 簽約前一個月，買方要求一坪減價1000元，原告不肯因為 跟他的利潤有關，原告就表示這個案子他不參與了，變成 只有我在處理。原告是在李運華先生家裡表示的，當時現 場有被告、被告（兄弟）六人跟他們的太太多人、我、原 告、李運華，原告確實有明確表示這個案子他不參與了， 就說是因為買方要求減價的關係。」；詢問：「證人是否 透過原告才認識買方、被告及李運華？」，回答：「是。 」；詢問：「最後跟賣方達成交易之金額為何？」，回答 ：「每坪新台幣28,900元。」；詢問：「請提示原證1 認 購土地委託書，其上簽名是否為證人所簽？」，回答：「 是。」（詳見本院104 年7 月8 日言詞辯論筆錄）；另一 證人李運華在本院言詞辯論時，原告訴訟代理人詢問：「 本案陳文貴是擔任何角色？」，回答：「賣方仲介。」；



原告訴訟代理人詢問：「事後被告何以僅買受十分之三， 而非全部買受？」，回答：「一開始是三角關係，買方仲 介即我與原告、賣方仲介是陳文貴，我們透過原告認識陳 文貴，因為陳文貴介紹國寶的土地買賣給原告，原告再訴 我及被告，我才知道這個訊息，之後被告兄弟想要買，被 告的弟弟就開了一張3000萬元的票請原告去要約，還沒有 談成之前，原告就將被告弟弟開的票先存入自己的戶頭， 再另開一張原告自己在陽信銀行3000萬元的票，再還沒有 談成之前被告兄弟表示不買了，但票已經拿不回來，因為 票已經兌現被原告領走了，用原告自己的票去要約了，因 為被告兄弟不買了，因為票已經拿不回來了，我是仲介我 要負責，我就去拜託被告兄弟看能否繼續談下去，把這件 事情完成，後來就請原告去跟賣方談能否降價。在一次的 協商當中，為了每坪差1000元的價差，買方即被告兄弟決 定不買了，變成我拜託原告我們一起想辦法把這塊地買下 來，但原告不要，後來因為怕3000萬元的錢會因為違約被 買方沒收，票是何時交給賣方的我不清楚要問原告，我與 陳文貴逼不得已就由陳文貴找其他人幫忙來把這塊地買下 來，我是買方仲介，後來也有參與10％買地、陳文貴20％ 、被告30％、其他陳文貴找的二個買主各20％。」；原告 訴訟代理人詢問：「請提示原證2 第點土地買賣要約書， 被告簽立認購土地委託書後，是否同時簽立土地買賣要約 書，並交付3000萬元的支票給陳文貴，去向地主國寶公司 依據認購土地委託書的單價去進行要約？」，回答：「是 。」；原告訴訟代理人詢問：「本件被告是否曾應允要給 付服務報酬給原告？」，回答：「沒有。是要給原告差價 。」；被告訴訟代理人詢問：「被告的弟弟交付票給原告 ，有無跟原告說要契約成立時才可以交付？」，回答；「 當然是要契約成立才交付。」；被告訴訟代理人詢問：「 本件契約是否還沒有談成，原告就將票存入自己的帳戶？ 」，回答：「是，被告弟弟開立的中國信託的3000萬元的 票領走之後，委託就已經終止要重談了，因為無緣無故原 告就把票款領走，這個票應該是契約談成之時才要給賣方 的，是當成訂約金，但後來因為這張票已經拿不回來我才 很無辜由仲介變成買主，我本來是仲介賺仲介費就好幹嘛 要買。」；被告訴訟代理人詢問：「103 年9 月4 日關於 原告為何與你及被告等人協商破裂？」，回答：「因為到 103 年9 月時，買賣委託快終止了，就是票快要被沒收了 ，我、原告、陳文貴、被告四人在我家裡協商，為了每坪 價差1000元協商破裂，原告說他不管了這件事跟他沒有關



係，我跟陳文貴才去找買主。一開始我、原告、陳文貴、 被告四人都是仲介角色，因為被告兄弟開的3000萬元票已 經被原告領走了，這個事情應該就是終止了。因為票款已 經拿不回來了，經過我的努力才用原告開的3000萬元的票 再去要約，這是第二階段。」；被告訴訟代理人詢問：「 本件契約在原告申明退出之前，是否買賣契約已經成立？ 」，回答：「沒有。」；法官詢問：「原告開的票由何人 兌現？」，回答：「由陳文貴交給賣方，由賣方兌現，當 作價金的一部分。」（詳見本院104 年8 月20日言詞辯論 筆錄）。由兩位證人之證述可知，當陳文貴代表買方向賣 方遞出第二份要約書時，被告所簽訂之第一份要約書，對 於賣方已不繼續有效，最後是陳文貴以每坪28,900元與賣 方簽訂土地買賣契約。
（五）被告委託其弟弟褚添濬簽發103 年3 月31日之三千萬支票 交付原告（詳見被證三，本院卷第78頁）作為係爭買契約 之要約保證金，然原告卻將該支票兌現，並另行交付陽信 商業銀行桃園分行簽發之係爭支票（詳見原證三，本院卷 第13頁）予陳文貴轉交馮超業作為被告要約保證金，雖然 被告之第一份要約書事後不生效力，而轉由陳文貴出具第 二份要約書，且將係爭票據轉為陳文貴要約書之要約保證 金，嗣後由於陳文貴等與賣方成立買賣契約，遂依照合約 成為買賣價金之一部分，賣方馮超業並於103 年9 月18日 提示兌現。顯見最後買賣契約成立之要約金，是被告之弟 弟褚添濬所簽發票據兌現而來之金額，而非原告所支付。 故原告主張有代為支付買賣要約保證金，不足採信。（六）從而，由上論述可知被告原本透過原告、李運華及陳文貴 之仲介向賣方欲成立買賣契約之情況簽訂係爭委託書及第 一份要約書，因被告背後所代表之買主業已不想購買，而 未簽訂買賣契約，參照兩造所簽訂之係爭委託書「若土地 買賣交易未成，本委託書取消」之約定，顯見係爭委託書 已不生效力。事後陳文貴、李運華擔心業已交付賣主之要 約金三千萬元被沒收，因此由渠等出面籌組買方，而以陳 文貴名義出面向賣方要約購買係爭土地，雖然事後被告參 與購買十分之三，但已與原來約定有違，故原告主張依照 兩造所簽訂之係爭委託書得請求被告購買係爭土地持份十 分之三之價差，顯無可採，為無理由。
（七）按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568 條第1 項定有明文。兩造既然簽訂係爭委 託書，則兩造之居間關係暨應依照係爭委託書之約定，既 然雙方約定「若土地買賣交易未完成，本委託書取消」，



則文義明白表示，被告於其出具之第一份要約書後「買賣 契約成立」時，方有給付中間價差之義務，系爭土地買賣 契約最後未成立，不符合係爭委託書給付中間價差之約定 。原告主張依據民法第565 條項規定，請求被告給付報酬 ，係屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告主張依據係爭土地買賣要約書及民法第565 條規定請求被告給付17,275,620元之報酬，為無理由，應予 駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 14 日
民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 14 日
書記官 藍盡忠