臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第194號
原 告 韓楚燕
訴訟代理人 賴傳智律師
被 告 江佳樺
訴訟代理人 蔡勝雄律師
複代理人 洪惠平律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國104 年9 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○○村○○路○○○區地○○○○號十四號停車位返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100 年9 月8 日與訴外人江潮旺就其 所有桃園市○○區○○段000 ○號建物（門牌號碼桃園市○ ○區○○○里○○路00號5 樓）、共用部分、管理中心及其 基地之應有部分（下稱系爭房地）成立買賣契約，並於同年 10月7 日完成所有權移轉登記。系爭房地係坐落於明駝社區 中，該社區屬眷村及桃園縣政府（現改制為桃園市政府）合 建之國宅，87年完工後，第一批住戶為原眷村住戶，遷住前 以抽籤協調方式分配停車位，後續新住戶遷住，停車位是以 尚未分配之車位挑選兼協調方式完成，並於管委會登錄，足 見住戶間關於停車位之使用權及其範圍之約定，已成立共有 物之分管契約。而原告買受之系爭房地係搭配地下1 樓編號 14號停車位（下稱系爭停車位），原告既已為系爭房地之所 有權人，本得基於分管契約而使用系爭停車位。詎江潮旺明 知分管契約關於系爭房地搭配使用系爭停車位之情事，竟擅 自與被告私自交換停車位，將系爭停車位交由被告使用，而 將上情刻意隱瞞原告，致原告誤信系爭房地所搭配之車位為 地下1 樓編號37號之汽車停車位，而在買賣契約上關於停車 位使用載明位置係地下1 樓編號37號等語。原告為免將來出 售系爭房地造成停車位使用權之爭議，多次請求被告處理均 未獲置理，爰依分管協議及民法第767 條、第821 條之規定 ，請求被告返還系爭停車位等語，並聲明：被告應將系爭停 車位返還予原告。
二、被告則以：被告自94年間成為門牌號碼桃園市○○區○○○ 里○○路00號2 樓房屋之所有權人時即已與江潮旺交換系爭 停車位使用至今，縱使未向社區管理委員會登錄，然交換車 位使用之情事早為社區管委會及社區住戶所知悉。原告於10 0 年9 月8 日買受系爭房地，買賣契約所標示之停車位為地
下1 樓之編號37號停車位，原告本應繼受前手即江潮旺與被 告交換車位使用多年之分管狀態，而非於使用地下1 樓之編 號37號停車位多年後，徒以未辦理變更之形式即要求被告返 還其向來使用之系爭停車位等語置辯，並聲明：⑴原告之訴 駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張系爭房地原為江潮旺所有，而系爭停車位則係分配 屬於系爭房地之專用部分。原告於100 年9 月8 日向江潮旺 購買系爭房地，買賣契約上關於停車位使用載明位置係在地 下1 樓編號37號，而系爭停車位目前乃由被告占有使用中等 情，業據其提出不動產買賣合約書、明駝社區住戶名冊、律 師函、明駝社區管委會函（見桃補卷第6-12頁、本院卷第62 -63 頁）等件為證，並為被告所不爭執，原告此部分之主張 ，堪信為真實。
四、原告另主張以其與江潮旺交換停車位使用之協議，作為占用 系爭停車位之合法權源，則為被告所否認，是本件應審究者 厥為：被告得否對系爭停車位主張有權占有？析述如下：（一）按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約 定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方 法為之。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項定有明文。再契約固須當事人互相表示 意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當 事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思 表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成 立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。復公寓 大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分 管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部 分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約 對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移 轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所 屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位 相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦 應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院 91年度台上字第242 號判決意旨參照）。
（二）經查，系爭房地坐落於明駝社區中，該社區屬眷村及桃園 縣政府（現改制為桃園市政府）合建之國宅，87年完工後 ，第一批住戶為原眷村住戶，遷住前以抽籤協調方式分配 停車位，後續新住戶遷住，停車位是以尚未分配之車位挑
選兼協調方式完成，並於管委會登錄。依社區停車位分配 登記資料，系爭房地所配置之停車位為系爭停車位，原告 目前所使用之37號車位係系爭房地原所有權人（即江潮旺 ）變更使用權，且並未向管委會變更登記等情，有明駝社 區管委會函在卷可稽（見本院卷第63頁）。依上開說明， 系爭房地之原所有權人江潮旺確已因分管協議而取得系爭 停車位之專用權，且其分管契約對受讓人即原告繼續存在 ，是系爭停車位應隨同專有部分即系爭房地之移轉，而一 併移轉於原告，並依分管契約交由原告繼續使用。（三）再按區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有， 各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目 的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之 一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使 用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處 分（參照最高法院82年台上字第2972號判決，司法院民事 廳80年10月2 日（八十）廳民三字第0948號函復台高院之 研究意見），又按共有物分管範圍同意他人使用收益時， 若共有物應有部分之共有權轉讓另一人，該使用收益之他 人對於受讓共有權之人，除有民法第425 條之適用外，不 得主張有權使用收益（參照最高法院72年台上字第938 號 判例）。經查，系爭房地所在之明駝社區之全體共有人對 其大樓地下停車位之使用既已訂定分管特約，即地下室之 特定停車位由特定住戶使用。且共有人於與其他共有人訂 立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三 人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法 院48年台上字第1065號判例參照），顯見分管特約有準物 權之效力。如上所述，基於明駝社區共有人間之分管契約 約定系爭停車位屬於系爭房地所有權人專用，則上開分管 契約，自對系爭房地之受讓人即原告仍繼續存在。被告雖 辯稱：其自94年起即與江潮旺交換系爭停車位使用至今， 縱使未向社區管理委員會登錄，然交換車位使用之情事早 為社區管委會及社區住戶所知悉，並非無權占有云云。惟 查，區分所有建物之共同使用部分，不得與其專有部分分 離單獨移轉或處分，已如前述。又原告所有系爭房地於明 駝社區地下一樓停車位之配置為系爭停車位，被告所有門 牌號碼桃園市○○區○○○里○○路00號2 樓房屋則配置 為地下1 樓編號37號停車位，有明駝社區住戶名冊存卷可 參（見桃補卷第9-10頁），且為被告所不爭，則江潮旺與 被告間就系爭停車位與地下1 樓編號37號停車位約定交換 使用僅係就分管位置互換使用之契約，亦即一方以停車位
交付他方使用為對價，而使用他方交付之停車位，性質上 與租賃無殊。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中 ，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其 期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有 明文。查上開車位變更契約並未經公證，且屬未定期限之 不動產租賃契約，依法自無買賣不破租賃之適用，只有債 權效力並無物權之效力，被告自不得以該契約對抗原告。 被告既無法就其占有系爭停車位提出合法占有之權源，則 原告主張被告無權占有系爭停車位之事實，應屬可採。五、綜上所述，系爭停車位依全體區分所有權人間之分管契約， 為系爭房地所有權人之專用部分，被告未經系爭房地之現所 有權人即原告之同意，占有系爭停車位，自屬無合法占有之 權源。從而，原告依共有人之物上請求權、分管協議等法律 關係，請求被告返還系爭停車位，依法有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 謝憲杰
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 5 日
書記官 許婉茹