臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三六四四號
原 告 乙○○
丁○○
丙○○
右 三 人
訴訟代理人 任兵律師
被 告 昌軒建設股份有限公司 設台北市○○路○段二五之九號
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅美隆律師
右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求判決被告應返還原告等新台幣（下同）二百三十八萬元。並自起訴狀送達 之翌日起，按年息百分之五，計算利息。
（二）前項判決，准供擔保，宣告假執行。
（三）訴訟費用，由被告負擔。
二、陳述：
（一）本件被告在民國（下同）八十六年八月間，在台北縣新店市○○段二一三地號 土地上，興建「昌軒華廈」，原告曾於八十七年五月五日簽立房屋土地預訂買 賣契約書預購二戶；一樓面積十四坪，二樓亦同。並已簽約及交付訂約金，但 遲遲不為開工興建。迨後據被告稱：建築執照未獲台北縣政府核准，無可奈何 祇好等候。及至八十七年五月間，接獲通知，謂更新設計；雖一樓面積仍舊， 但二樓部份擴張為二十四坪，並要求更新契約，價金也為之增加，其總價金則 為一千九百六十五萬元之多，但自備款僅四百十九萬元；此雖因被告遲延責任 ，但係政府機關不准，也為之諒解，並未追究被告責任，乃於八十七年五月五 月更新買賣契約，繳交二戶之訂金新台幣（下同）四十萬元；八十七年九月二 十四日繳交價金九十八萬元；八十七年十一月十日繳交價金五十九萬元；八十 八年三月三十一日繳交價金二十二萬元；共計二百七十八萬元。迨後因原告乙 ○○車禍、手臂受傷而失業，丁○○、丙○○先後應徵召入伍、服兵役，家庭 經濟因而發生變故，無力繼續支付之情形下，房屋價金因而遲延給付，尚欠自 備款價金部份，僅為一百四十一萬元，而遭致原告解約；除沒收訂約金四十萬 元外，並將溢收之價金二百三十八萬元，以懲罰性違約金為由，一併告知沒收 。迨至八十九年七月三十日，被告售予原告之房屋已經出售予第三人。（二）原告認為民法第二百五十二條之規定：約定之違約金若過高者，法院得減至相 當之款數額之規定，委由律師催告，以被告指稱違約，可沒收原告所交付之訂 約金四十萬元之外，其餘所溢收之二百三十八萬元價金，應為返還原告。但被
告復函不為同意，故而提起本訴。按所謂懲罰性違約金，係以立約人有違約之 惡性而言。本件原告或因車禍受傷而失業；或因應徵召服兵役；而使家庭經濟 發生變故，對一百四十一萬元自備款，無力支付，毫無惡性可言，甘願由被告 沒收訂金，溢收之價金原告以違約金沒收，顯有不合，即屬不當之得利，應為 返還原告。
（三）原告丙○○，係六十八年八月廿五日出生，簽約時為八十七年五月五日，尚未 成年，亦無法定代理人到場簽署；且簽約之初，皆提出身份證、統一編號，足 證被告為明知丙○○未成年，契約應屬無效。
（四）雖原告三人，僅丙○○一人因未成年，簽約無效；但因契約整體有不可分性， 應自屬全部無效；從而被告所收之價金，即屬無法律上原因，應返還不當之得 利。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）本件被告認為其後收原告已繳付之價金，係依契約所約定之違約金而為之；係 為有法律上之原因，非屬不當得利云云。惟原告訴求，係依民法第二百五十二 條之規定：「約定之違約金若過高者，法院得減至相當之數額。」此屬契約自 由原則之例外，法院有權為之。既經法院核減至相當之數額，則原告溢收之價 金，即屬無法律之原因，為不當得利，應為返還。（二）至被告稱房屋再賣與第三人，損失若干，原告否認其事。（三）被告又稱原告之母曾介入，原告否認其事。何況，果有其事，焉有不命伊出面 簽名之理？
四、證據：提出契約書、原告催告函、被告復函等影本各一份、戶籍謄本一份、入營 服兵役證明書二份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）若受不利判決，願提供現金或等值之銀行發行之可轉讓定期存單為擔保免為假 執行。
二、陳述：
（一）原告未履行契約，被告合法解除契約如左述： ⑴兩造係於八十七年五月五日簽訂房屋及土地預定買賣契約書兩紙，買賣被告在 台北縣新店市○○段二一三地號上新建之「昌軒華廈」Ａ棟一樓及二樓及其持 分土地，計一樓（店面）一四‧二一坪，房地總價九二三萬、二樓四八‧四五 坪，房地總價一○四二萬，合共總價一九六五萬元。 ⑵原告於①八十七年五月五日簽約時，交付訂金四十萬元、簽約金九十八萬元② 八十七年九月二十四日交付開工款五十九萬元③八十七年十一月十日支付地下 室頂板完成五十九萬元④八十八年三月三十一日繳交第一期分期付款價金二十 二萬元，合共二百七十八萬元，佔全部價金一千九百六十五萬元之百分之十四 點一四。
⑶因原告未依約繳納分期付款價金（不包括約八成之銀行貸款），被告於八十八
年十月二十日及八十八年十二月三日分別以以存證信函或掛號信催告原告繳付 第二期至第八期之分期付款價金共一百四十一萬元（不含未依約繳納之遲延利 息），並於八十八年十二月二十二日委由律師催告原告限期繳納上述分期付款 價金並交屋，否則於八十八年十二月三十日期限屆滿解除契約。 ⑷因原告未依限履約，本件買賣契約依法解除，本件契約標的分列於八十九年四 月十二日及八十九年六月十九日出賣給第三人，取得價金共為一千六百四十萬 元。
⑸原告八十九年七月三十一日委由任兵律師以（八九）國益字第八九○七三一號 函要求被告返還價金，被告八十九年八月三日委由律師以八九金律字第○八○ 一號函不同意原告要求。
（二）被告沒收價金，有法律上原因，無不當得利如左述： 按被告係依兩造間契約之規定，行使解除權，並依約沒收原告繳付之價金，非 無法律上原因，與民法第一七九條規定之不當得利不合，故無不當得利可言。（三）被告沒收原告價金以抵償被告所受損害四百四十九萬四千七百五十與民法第二 六０條相合，此外並不違反行政院公平交易委員會規定如左述： ⑴如被告證物「昌軒公司所受損害計算書」所示，解除本件契約，被告受有損害 共四百四十九萬四千七百五十元，被告依兩造契約第十六條，以沒收原告繳付 之價金二百七十八萬元相抵，尚受有一百七十一萬四千七百五十元之損害。而 解除權之行使，不妨害損害賠償之請求，民法第二六０條定有明文，被告就上 述損害，依法仍得向原告請求。
⑵另按行政院公交會規定，若約定之違約金超過總價百分之二十時，為約定違約 金過高，此係指單純就違約金之約定而言，不包括契約當事人受有損害情形。 縱不考慮被告所受損害，單純地以沒收原告所繳之價金二百七十八萬元為違約 金時，僅為買賣總價一千九百六十五萬元之百分之十四點一四，仍符合行政院 公交會之規定。
⑶本件原告請求①返還不當得利，不符民法第一七九條規定，②以原告主張之約 定違約金過高而論，因僅佔總價百分之十四點一四，不發生約定違約金過高問 題又被告受有四百四十九萬七千七百五十元之損害，若以所收價金抵償，尚受 有損害一百七十一萬四千七百五十元，故本件原告請求，顯無理由，應受駁回 之判決始符法制。
（四）本預定買賣契約係由原告之母周麗卿女士出面簽訂並說明相關資料如左述： 本件八十九年十月五日期日中原告訴代主張：原告丙○○訂約當時未成年，契 約無效，同意被告沒收定金四十萬，超過定金之二百三十八萬元萬為違約金過 高請求酌減云云，被告對此主張駁斥如右：
⑴本預定買賣契約係於八十七年五月五日由原告之母周麗卿（以下簡稱周母）代 表原告三人出面簽訂，雖原告丙○○於訂約時未成年，惟因係由其法定代理人 周母代表訂約，既由其法定代理人代為意思表示，依民法第1086條「父母為未 成年子女之法定代理人」之規定，不發生行為能力欠缺之問題。 ⑵按周母係其父周金其之獨生女，為習俗上繼承香火之故，其與配偶林樹和之婚 姻係入贅婚，故原告三人都係雙姓，如原告乙○○ (長男)及丙○○ (三男)，
從母姓「周」在前、父姓「林」在後，而原告丁○○（次男）從父姓在前、母 姓在後。
⑶本件預定買賣契約簽訂前之八十七年五月二日，周母出面與本件不動產代銷仲 介公司下訂，有後附預定房地證明單影本三紙可證，惟於正式簽訂本件預定買 賣契約時，周母改以其子女四人之名義為契約當事人，周母並於八十七年八月 十四日以電話通知被告稱：買受人由四人改為三人，及契約不修改等，為被告 同意。
⑷八十八年四月二十九日周母致電被告，略以其父親周金其（妻已亡故）原打算 給伊之一筆錢，因其同居人作梗不給，致無法續繳房地分期款云云。被告建議 周母將原訂（一樓Ａ一戶，及二樓之Ａ、Ｄ二戶）共二件改為一樓或二樓一件 ，以解決問題，惟未為周母接受，之後被告建議周母將鄰近本大廈旁之家族共 有之空地，與被告合建，以代分期付款價金，周母以共有人太多，難以取得其 他共有人同意而作罷。八十八年六月三日周母以電話告知被告稱，已將本件房 地委託力霸房屋代銷至八十八年七月十八日止。從上所述原告買受本件不動產 主要資金來源是要靠周母自其父周金其金援，故原告主張因乙○○車禍受傷而 失業，丁○○及丙○○先後入伍致無力支付云云，顯不可採，且被告為協助解 決問題在可能範圍內已盡一切努力，惟未為周母接納。 ⑸又依原告八十九年八月二十日起訴狀及所附原證二─原告催告函，即任兵律師 八十九年七月三十一日函，原告均主張伊同意定金四十萬元沒收，惟要求將超 過定金之二百三十八萬元以違約金過高為由，要求依民法二五二條酌減云云， 此一事證證明原告丙○○於成年有完全行為能力後，承認本件契約，依民法第 八十一條第一項，原告丙○○不得主張本件契約無效。（五）原告之主張與請求返還不當得利與違約金過高互相矛盾如后述： ①原告起訴主張被告應返不當得利，惟不當得利，依民法第一七九條，係無法 律上原因而受利益，致他人受損害。本件被告「若」將被告繳付之價金二百 七十八萬元，以「沒收」論，係依兩造間之買賣契約第十六條，解除契約為 有法律上原因，不發生無法律上原因，與不當得利構成要件不合。 ② 違約金過高，其前提是契約有效，才有違約金過高問題。原告一則主張契 約不成立，再則主張違約金（反面解釋即為契約成立）過高，兩者前後顯 然矛盾。
（六）謹將八十九年十一月九日期日中之答辯摘述如左： ⑴有關預訂房地證明單之標的物即本件訴訟之標的物說明如左： ①預訂房地證明單係原告之母向被告之仲介商下訂。 ②證明單約定事項１，言明應於八十七年五月五日簽訂本契約，此與本案契 約之訂約日八十七年五月五日相符。
③三張證明單總面積欄為一樓一四‧二一坪、二樓二戶為二三‧九一坪與二 四、六一坪合共六二‧七三坪，末行分期付款表為訂金、簽約、開工完成 、期款、銀貸．．．等金額之總價為一千九百七十五萬元。訂約時，因周 女士要求二樓合併，公設因之滅少，二樓總面樓由四八‧五二坪減為四八 ‧四五坪，總價因之由一千九百七十五萬減為一千九百六十五萬元，與原
告起訴狀第三項所載金額相符。
④依預定買賣契約書二紙其中一樓一四‧二一坪、二樓一戶四八‧四五坪（ 二單位合併一戶總面積滅少如③之說明），與三張證明書之面積相符。 ⑤原告訴代否認本預訂房地證明書之標的即為本案標的物，並稱因面積變大 ，致無力負擔價金云云，顯然不實在。
⑵原告訴代主張伊於八十九年十月五日第一次期日始獲悉原告丙○○於簽約時 未成年，故其七十九年七月三十一日代理原告致被告函，及八十九年八月二 十日起訴狀不構成原告成年後之「承認」乙節，依法不成立如后述： ①原告丙○○六十八年八月二十五日出生，於八十八年八月二十五日成年， 即有完全之行為能力。原告訴代八十九年七月三十一日致被告函，其文首 稱：茲據．．．丙○○先生「委稱」．．．云云，即表示原告丙○○承認 本契約之意思，本契約有效；又八十九八月二十日起訴狀亦以此契約有效 為前提。原告訴代不能主張因伊不知悉丙○○在簽約時未成年係在八十九 年十月五日始知悉，而主張八十九年七月三十一日函及八十九年八月二十 日起訴狀不算數，而否定民法第八十一條之適用？ ②按行為能力之取得取決於當事人成年與否，非以訴代知悉與否而得任意主 張為限制行為能力人。本件原告訴代主張因伊獲悉未成年在後，而否定民 法第八十一條「承認」之效力，顯非適法。
（七）對原告其他主張與本案爭點無關之事實，被告全部否認。三、證據：提出土地及房屋預定買賣契約書、原告八十九年七月三十一日委由任兵律 師致被告函、被告八十九年八月三日委由律師覆原告函、被告所受損害計算書及 其證物（含房地買賣契約書二份、土地所有權狀、建物所有權狀、廣告業務企畫 合約書、收據）、周麗卿八十七年五月二日預定房地證明單三張、被告致原告八 十八年十月二十日台北光武郵局第三九○號存證信函及送達回執、被告致原告八 十八年十二月三日金律字第一二○三號函及送達回執、被告致原告八十八年十二 月二十二日金律金律字第一二二一號函及送達回執等影本。 理 由
一、原告起訴主張其等於八十六年八月間向被告購買被告在台北縣新店市○○段二一 三地號土地上興建之「昌軒華廈」預售屋二戶，嗣於八十七年五月五日因被告更 新設計，兩造遂更新買賣契約，總價金為一千九百六十五萬元，自備款則為四百 十九萬元，迨至八十八年三月卅一日止，原告並已繳交定金四十萬元及分期價款 計二百三十八萬元。然隨後因原告乙○○車禍手臂受傷而失業，原告丁○○、丙 ○○先後應徵入伍，家庭經濟發生變故，無法依繼續繳納期款致遲延給付其餘一 百四十一萬元之分期價款，而為被告發函解除契約，並沒收已繳定金及分期款共 二百七十八萬元，惟因原告無力支付剩餘一百四十一萬元之分期款既無惡性可言 ，則本件被告僅得就定金部分為沒收，惟就原告已經繳付之分期款二百三十八萬 元作為違約金沒收即屬過高而有不合，原告自得請求酌減並依不當得利之規定請 求返還已繳價金二百三十八萬元。又上開買賣契約具有不可分性，其中因原告丙 ○○係六十八年八月廿五日出生，締約時尚未成年，亦未經法定代理人到場代理 ，則全部之契約應屬無效，因此被告就受領之分期價金二百三十八萬元即屬無法
律上原因，亦為不當得利應返還原告。為此提起本件訴訟等語。二、被告則以本件房屋及土地預定買賣契約約定總價款為一千九百六十五萬元，而原 告已繳價款為二百七十八萬元。因原告未依約繳納其餘分期付款價金，經被告於 八十八年十月二十日及八十八年十二月三日分別以存證信函或掛號信催告原告繳 付第二期至第八期之分期付款價金共一百四十一萬元，並於八十八年十二月二十 二日委由律師催告原告限期繳納上述分期付款價金並交屋，否則將解除契約，惟 因原告未依限履約，本件買賣契約即於八十八年十二月三十日解除，經被告分別 於八十九年四月十二日及同年六月十九日分別出賣給第三人，取得價金共一千六 百四十萬元，而被告因此受有損害四百四十九萬四千七百五十元，經扣除原告已 繳付之二百七十八萬元價金後，被告仍受有一百七十一萬四千七百五十元之損害 ，則被告沒收原告所繳價金自無不合；又原告所繳價金二百七十八萬元既僅佔本 件買賣契約總價款一千九百六十五萬元之百分之十四點一四，未逾行政院公平會 規範之違約金不得超過總價百分之二十之約定，自不發生違約金過高而需酌減之 問題。又本件原告三人均由其等母親周麗卿代締系爭買賣契約，故原告丙○○締 約時雖屬未成年人，但其行為已經合法代理，且原告丙○○分別在八十九年七月 三十一日、八十九年八月二十日及八十九年十月五日透過訴訟代理人承認本契約 ，依民法第八十一條，本契約已因承認而溯及有效，故本件契約並無原告所稱無 效等語置辯。
三、查原告及訴外人林嘉楓共四人於八十七年五月五日與被告簽訂房屋土地預定買賣 契約書，由原告向被告購買坐落於台北縣新店市○○段二一三地號土地上之預售 屋「昌軒華廈」編號Ａ棟一、二樓及其持分土地，房屋總價為一千九百六十五萬 元，自備款為四百一十九萬元，餘為銀行貸款，除訂金、簽約金、開工款及地下 室頂版完成款外，餘為分期繳納之期款，原告除訂金、簽約金、開工款及地下室 頂版完成款外，已繳納第一期分期款，除訂金四十萬元外，總計繳納價金二百三 十八萬元，然因資力欠缺，無法依約繼續繳納即已陷於給付遲延之狀況，被告遂 分別於八十八年十月二十日以台北光武郵局第三九○號存證信函、八十八年十二 月三日為由律師以八八金律字第一二○三號信函催告限期給付，嗣於八十八年十 二月二十二日委託律師以八八金律字第一二○三號信函主張解除兩造系爭房屋土 地預定買賣契約，並以原告已繳納之期款二百七十八萬元為違約金而予沒收之事 實，為兩造所不爭執，並有房屋及土地預定買賣契約書、台北光武郵局第三九○ 號存證信函、八八金律字第一二○三號信函、八八金律字第一二○三號信函等件 為證，自堪信為真實。又就原告丙○○為六十八年八月二十五日出生、訴外人林 嘉楓為七十年六月二十九日出生，於上開房屋土地預定買賣契約書締結之際均屬 未成年人一節，亦據兩造所不否認，並有戶籍謄本及前述房屋及土地預定買賣契 約書等件可證，是此部分情節，亦可相信真正。四、按原告主張不當得利請求權，並謂已被告沒收之違約金過高請求酌減以及因原告 丙○○於締約時為未成年人又未經代理致兩造締結之房屋土地預定買賣契約有無 效之原因為其依據能否成立？此即需先行探究兩造之契約是否合法成立、以及原 告所為解除契約之主張是否有效？經查：
（一）原告主張被告丙○○、丁○○、乙○○及訴外人林嘉楓係自行於八十七年五月
五日與被告訂立前述房屋土地預定買賣契約書，其中丙○○、林嘉楓均未經法 定代理人合法代理，而被告則辯以其等三人當時係由訴外人周麗卿即原告丙○ ○及訴外人林嘉楓等人之法定代理人代為締約。經查原告之主張業據其提出兩 造所不爭執之房屋土地預定買賣契約書為其論據，茲細繹其上「立契約書人」 欄所載買方當事人確實僅有「乙○○」、「丁○○」、「丙○○」、「林嘉楓 」等人署名於其上，並無「周麗卿」之人具名或表示其法定代理之身分在文書 中等節，核與被告所述相符，雖被告否認上情，並舉卷附訴外人周麗卿具名之 預定房地證明單三紙為證，然審酌前開預定房地證明單之「買受人簽章」處僅 有周麗卿簽名，足見其係以自行買受之意思始於前開預定房地證明單具名，並 非以原告三人及訴外人林嘉楓之法定代理人之身分與被告締結前述預定房地證 明單，可見被告所舉預定房地證明單並不足以證明訴外人周麗卿確有代理原告 三人及訴外人林嘉楓締結上開房屋土地預定買賣契約至為明顯；何況債權人如 請求債務人履行契約，應以出名締結契約之債務人為請求履行之對象，不得捨 契約明文規範，而以締約人以外之對象主張權利，因此原告主張未出名參與締 約情節之訴外人周麗卿於八十七年五月五日代理原告丙○○及訴外人林嘉楓與 原告締結前開買賣契約各語，即有未合。
（二）再者，縱認訴外人周麗卿於八十七年五月二日與被告訂約後，原告等人及訴外 人林嘉楓又於八十七年五月五日就同一買賣標的物與被告重覆簽訂契約，然其 締約順序既有先後之別，應可認為有使前契約之條件或當事人不發生效力，而 以生效之後契約取代之意思。是以，本件房屋土地預定買賣契約之締約買受人 當為原告乙○○、丁○○、丙○○三人及訴外人林嘉楓而已，即當時尚未成年 之原告丙○○及訴外人林嘉楓之法定代理人並未本於其等代理權限代其二人為 意思表示或受意思表示，當可認定。
（三）至於被告雖又以訴外人林嘉楓之法定代理人周麗卿曾於電話中向被告表示要解 除其之部分之買賣契約，因此本件房屋土地預定買賣契約之買受人僅餘原告三 人，故其以原告三人為解除契約之對象於法並無不合各語抗辯，是否有當？查 當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十 七條前段載有明文，查被告此部分陳述既經原告堅詞否認，而被告迨至言詞辯 論終結之際亦無法對此利己積極事實舉證以證明其之存在，雖原告就其所述訴 外人林嘉楓係自行與被告解除契約一語亦無法舉證證明，然被告主張之事實亦 不能因此認為真正（最高法院三十九年度台上字第三三一號判決要旨參考）。 是以本件房屋土地預定買賣契約之買受人應含原告三人及訴外人林嘉楓無疑， 因此被告所辯本件買賣契約僅餘原告三人云云，即有未合。再者，考之民法第 二百五十八條「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，蓋契約當事 人之一方有數人者，其解除契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之。」 ，此乃「解除權行使不可分原則」之實踐。而所謂「契約當事人之一方有數人 者」係指於同一份契約當事人之一方或雙方有二人以上之意，再所謂「同一份 契約」則係指契約之標的相同，而契約一方或雙方之數當事人有相同受拘束之 意思表示而言。茲本件系爭房屋土地預定買賣契約之買受人既如前述為原告及 訴外人林嘉楓共四人，而被告始終未向仍屬限制行為能力人之訴外人林嘉楓其
法定代理人表示解除兩造之契約亦為其所自承，揆諸前開說明，被告所為上開 催告履行及解除系爭買賣契約之意思表示自難認為合法。（四）次查縱不計訴外人林嘉楓，則本件房屋土地預訂買賣契約之買受人至少亦有原 告三人，而被告自始亦以原告三人一同為本件房屋土地預訂買賣契約之交涉對 象，原告丙○○本人係迨至八十九年七月三十一日才開始主張酌減本件房屋土 地預訂買賣契約之違約金已如前述，徵諸違約金酌減之主張必於契約有效成立 後始有發生之可能，因此原告丙○○上開舉止，當可認為已有承認上開契約之 意思，因此原告所述：主張違約金之酌減非承認契約效力之行為云云，即無可 採。惟原告丙○○於八十七年五月五日締約時參前說明係屬限制行為能力人而 未經法定代理人代理，則此部分之契約於其委任之律師在八十九年七月三十一 日對於被告發函表示承認前效力尚屬未定，而被告於右開時間內又未依民法第 八十條、第八十一條之規定於原告丙○○成年後（即八十八年八月二十五日以 後）對其發函催告是否承認上開房屋土地預訂買賣契約，因此上開房屋土地預 訂買賣契約於八十九年七月三十一日前，即屬效力未定，雖被告於八十八年十 月二十日、同年十二月三日對於原告丙○○所為催告履行之通知（均非催告原 告丙○○是否承認契約）及於八十八年十二月二十二日所為解除契約之意思表 示（亦非催告原告丙○○是否承認契約），均屬於法不合。則被告所為前開催 告履行及解除契約之意思表示既未合法向全體買受人為之，要難認為被告上開 行為已有發生合法解除契約之效力。
（五）承前所述，被告前開於八十八年十月二十日、同年十二月三日、十二月二十二 日所為之意思表示既無從認為已生合法催告或行使解除權之表示，且被告復不 能證明其於八十八年十二月二十二日寄出函文後，曾另為解除契約之意思表示 ，則訴外人林嘉楓及原告等人與被告間之房屋土地預定買賣契約仍然合法存在 ，原告前所繳交之價金當為上開買賣契約價金之一部分，並未變更其性質為被 告可得沒收之違約金，是以被告於原告及訴外人林嘉楓遲延給付後系爭價金主 張係屬違約金而予沒收之行為即有未合，而原告起訴請求酌減違約金之主張亦 難謂有當。
（六）其次，原告雖於訴訟中之八十九年十月五日言詞辯論期日主張本件房屋土地預 訂買賣契約因原告丙○○於締約時為未成年人，然既未經法定代理人代為意思 表示，足以發生導致契約無效之結果云云。但查限制行為能力人，未得法定代 理人之允許或代理，所訂立之契約，並非無效之行為，亦非得撤銷之行為，而 係效力未定之行為。限制行為能力人於行為後，不得主張其訂立之契約為無效 ，或表示撤銷而使其歸於無效（參最高法院五十四年度台上字第一二五八號判 決要旨），因此原告丙○○此部分之主張，已難採取。何況原告丙○○既於成 年後之八十九年七月三十一日委託律師發函通知被告請求酌減違約金，則依民 法第八十一條第一項之規範意旨，上開行為已足發生承認其前所訂買賣契約之 效果如前所述，基於禁反言之原則，自不得於事後再為反對之主張，故而原告 所辯本件房屋土地預定買賣契約因有無效之原因，故被告取得系爭價金係屬不 當得利應予返還云云，即不足採。
五、綜上所陳，本件房屋土地預定買賣契約並無無效之原因，且原告主張被告沒收之
違約金過高請求酌減而返還一節亦屬於法無據，是兩造間之契約關係即未經合法 解除，依然有效存在，原告取得價金即有合法之原因。從而，原告依不當得利之 法律關係，請求被告應給付二百三十八萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁 回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響， 爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九 十 年 一 月 十一 日 民事第一庭法 官 蕭胤瑮
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 一 月 十一 日 法院書記官 方美雲
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