臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第二六四八號
原 告
即反訴被告 環泥建設開發股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 許文彬律師
複 代理人 何佩娟律師
訴訟代理人 陳建勳律師
複 代理人 徐松龍律師
被 告
即反訴原告 乙○○ 住台北市○○區○○街三六一巷一
丙○○
右二人共同
訴訟代理人 余鐘柳律師
蔡馥宇律師
右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告乙○○新台幣肆佰貳拾陸萬元，及自民國八十八年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴被告應給付反訴原告丙○○新台幣貳佰玖拾伍萬參仟元，及自民國八十八年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之二，餘由反訴原告負擔。本判決第三、四項於反訴原告乙○○、丙○○分別以新台幣壹佰肆拾貳萬元、玖拾捌萬元或同面額之台灣銀行可轉讓定期存單為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，分別以新台幣肆佰貳拾陸萬元、貳佰玖拾伍萬參仟元或同面額之萬通商業銀行可轉讓定期存單為反訴原告乙○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
理 由
壹、本訴部分
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應將座落台北市○○區○○段五小段四二地號土地，面積一二０一 平方公尺，所有權持分萬分之九七，連同其上六二二號建物，門牌台北市○○ 區○○街五號，面積四五、六七平方公尺所有權全部及七二八號建物面積二六 八六三三平方公尺所有權持分萬分之九六及七三０號建物，面積一０三０、七
九平方公尺，所有權持分萬分之廿五，移轉登記予原告。（二）被告丙○○應將所有座落前開地號土地，所有權持分萬分之七三，連同其上六 二三號建物，門牌台北市○○區○○街七號，面積三五、九八平方公尺，所有 權全部，及七二八號建物，面積六八六、三三平方公尺，所有權持分萬分之廿 四，及七三０號建物，面積一０三０、七九平方公尺，所有權持分萬分之十九 ，移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）被告乙○○、丙○○於八十五年五月十一日分別向原告訂購「ＹＥＳ世貿大樓 」Ｂ７棟一樓、Ｂ８棟一樓，各訂有「預定房屋土地賣賣契約書」，其第五條 第一項規定，被告應於原告通知繳款期限內，以現金或即期支票繳付，如經催 告十天內仍未繳付時，視為違約，即應依第十六條規定處置。茲該大樓已全部 竣工，原告於八十七年十二月十四日將門牌台北市○○區○○街五號、七號房 屋連同基地及共同使用部分產權，分別移轉登記予被告，被告自應依約繳清價 金及各項稅費，並辦理交屋。詎被告竟諉詞推託屢催仍置之不理。原告乃於八 十八年九月十四日委請律師許文彬去函催告，促其限期繳清所有價金、稅費， 並辦理交屋。詎被告逾期仍不辦理。原告乃依契約第十六條第一款前段之規定 ，聲明解除契約，沒收被告已繳價金，並請被告於解約函到十五日內，將上開 不動產所有權移轉登記返還原告，並自行負擔移轉登記所需一切費用，然被告 迄今仍拒辦理。
（二）按契約解除時，當事人雙方負回復原狀義務，由他方受領之給付物應返還之， 民法第二百五十九條第一款定有明文。茲原告既已合法解除該「預定房屋土地 買賣契約書」，被告卻拒不依法返還上開不動產，原告自得訴請辦理該不動產 所有權移轉登記予原告。
（三）對於被告抗辯之陳述：
１、系爭契約已經原告合法解除：
（１）被告對於受有八十八年九月十四日八八彬律字第五七五號、五七六號函之履 約通知，而迄未繳交剩餘價金及配合辦理交屋手續乙情，並不爭執。 （２）被告對於受有八十八年十月四日八八彬律字第六０九號、六一０號函之解約 通知，亦不爭執。
（３）按本約簽立後，倘買方有減少價款之要求或違約不買或違反本約任何條項內 容之情事者，視同買方違約，賣方並得解除契約，系爭合約第十六條第一項 訂有明文。從而，原告以被告違反系爭合約第五條第一項之約定，行使約定 解除權，自屬適法。
（４）被告固於八十八年十一月三十日兩造行言詞辯論時，始以因原告房子有瑕疵 且是不合法的夾層屋，所以我們有拒付價金的權利云云，主張行使同時履行 抗辯權，惟仍無礙於原告之前通知送達日八十八年十月五日行使契約解除權 之效力。至於被告固另提出八十八年九月二十日台北吳興郵局第一六九九號 存証信函，主張業已行使同時履行抗辯權云云，惟按非對話而為意思表示者 ，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定 有明文。卷查前揭函之受通知人乃為許文彬律師，原告既未受領通知，自難
謂此同時履行抗辯權之行使已對原告發生效力，更無疑義。 ２、原告否認系爭買賣存在任何瑕疵及詐欺情事，理由援引反訴部分之答辯。三、證據：提出預定房屋土地買賣契約書影本二件、土地及建物所有權狀影本四件、 交屋通知單及交屋繳款明細表影本四件、許文彬律師事務所八十八年九月十四日 致原告催告函及掛號回執影本各一件、許文彬律師事務所八十八年十月四日致原 告解約函及掛號回執影本各一件、土地登記謄本影本四件、八十八年度房屋繳款 書影本一件、建物登記謄本影本八件、北市稅捐稽徵處信義分處八十七年十一月 八日北市稽信乙字第八七○二八○五五○○號函影本一件為證。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）八十五年四、五月間，原告於台北市○○路六巷推出「ＹＥＳ，世貿」預售屋 ，大肆散發廣告單，且更在工地現場興建二間樣品屋，一間為固定式夾層屋， 另間架設油壓式夾層屋，當場公開散發「加即多自動昇降機產品」，且由售屋 小姐一一介紹，夾層屋如何創造舒適之二層合法空間，被告夫婦不疑有他，因 而便於八十五年五月十一日，分別訂購B7、B8棟一樓房屋各乙間。契約簽訂後 ，被告均能按時繳交分期付款買賣價金，前後各繳交四百十一萬及二百八十五 萬元正，在繳款期間，台北市發生市政府突宣稱欲強制拆除不合法之夾層屋， 原告明知系爭房屋為違法夾層屋，卻一再以以「活動式夾層設計」、「屬室內 裝璜」、「合法夾層屋」為由，取得被告之信任，因而便繼續繳納房屋價款。 嗣於八十八年二月底，被告得知報備之夾層屋，係屬列入「分期分類處理」之 違章建築，根本無法取得合法夾層，隨時有被拆除之危險，為此被告便於八十 八年三月三十一日向台北市政府函詢，且向建築主管機關查證，得知原告於領 取使用執照時，已明知：「建築物樓層中任意加設夾層者均屬違建，不因『使 用材質』而視為室內裝修，除應無條件接受拆除，並負擔拆除費用」，但卻來 函要求被告應於四個月興建夾層屋，至此，被告始知受騙，而始有本件訟累之 發生。原告大量散發廣告單，於銷售現場公然以夾層之樣品屋展示，其銷售人 員並未表明樣品屋之裝璜不合法，即原告係施以詐術使被告發生錯誤，進而為 買賣系爭房屋。現原告無法依廣告及現場樣品屋給付合法夾層屋，自屬給付不 能。
（二）又系爭建物有：１、樓高確不足四．一五米。２、無法懸掛直立式廣告招牌。 ３、未裝設鋼捲門，擅改「強化玻璃」代之等瑕疵，原告或未按圖施工或違反 建築法規或偷工減料，均屬違約。
（三）原告主張尚未辦理交屋，被告無權主張瑕疵擔保，顯屬無據，因為：最高法院 五十一年台上字第九三一號判決：物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保之責任 ，固以物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，有瑕疵存在為 要件，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並沒有免負擔保 責任的特約，則其確定的拒絕擔保，買受人仍然可以解除契約。最高法院七十 四年度台上字第一七九六號判決：民法第二百六十四條第一項前段規定：「因 契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，所
謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕 疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，買受人於付清價金前，知悉買賣標 的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物的瑕疵時，自得依上述規定 ，主張同時履行抗辯。最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議：出賣人就 其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負有物之瑕疵擔保責任外， 同時構成不完全給付之債務不履行責任；買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔 保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依民法第三百六 十四條規定請求另行交付無瑕之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人仍可 行使同時履行抗辯權。
（四）本件原告無法給付合法夾層屋，且經催告又不補正瑕疵，被告自得依法解除契 約：查被告於交屋前發現「非法違建夾層屋」，曾於八十八年四月六日、八十 八年四月十九日、八十八年五月三日、八十八年七月二十二日四度以存証信函 請求原告解決，並於八十八年四月二十三日、八十八年五月七日、八十八年七 月七日三度聯合多人前往原告公司會談，但原告均不具誠意解決，後又於八十 八年七月一日交屋前發現原告不依鄭秋榮建築師設計之八四建字第三一一號竣 工圖擅改「鋼捲門」為「鐵捲門」，以致未交屋前即已生銹，復不安裝反訴原 告丙○○（松勤街七號一樓）邊間防火巷之「鋼捲門」與「樓高不足」「無法 裝設側懸式廣告招牌」等諸多瑕疵，且經被告以存証信函於八十八年六月二十 五日、八十八年九月二十日、八十八年九月二十七日、八十八年十月十二日、 八十八年十一月一日五次催告，但原告均置之不理，依民法第二五四條之規定 ：契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如 於期限內仍不履行者，被告得解除契約，且系爭本案，原告又無法給付合法夾 層，渠違約在先，自當依「ＹＥＳ世貿」買賣契約第十六條違約處理，才合買 賣契約的精神。又原告來函要求給付買賣價金時，被告均以買賣標的有瑕疵及 不完全給付，一再去函加以抗辯，而原告均置之不理，因而被告拒絕繳納買賣 價金又何來違誤之有？另按買賣係互負債務之契約，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付，現原告就被告去函置之不理，被告自不負延遲責任 ，渠主張業於八十八年十月四日以律師函行使契約解除權，解除契約買賣契約 ，自屬依法無據；因而在契約有效存續中，被告依法解除契約，又何來違誤之 有？
（五）其餘援用反訴原告之陳述。
三、證據：援用反訴原告所提證據。
貳、反訴部分
甲、反訴原告方面：
一、聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告乙○○新台幣柒佰壹拾陸萬柒仟陸佰元正，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）反訴被告告應給付反訴原告丙○○新台幣肆佰玖拾陸萬柒仟陸佰元正及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）反訴原告願提供現金或同面額之台灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准假執行 。
二、陳述：
（一）緣八十五年四、五月間，反訴被告於台北市○○路六巷推出「ＹＥＳ，世貿」 預售屋，大肆散發廣告單，且更在工地現場興建二間樣品屋，一間為固定式夾 層屋，另間架設油壓式夾層屋，當場公開散發「加即多自動昇降機產品」，且 由售屋小姐一一介紹，夾層屋如何創造舒適之二層合法空間，反訴原告夫婦不 疑有他，因而便於八十五年五月十一日，分別訂購B7、B8棟一樓房屋各乙間。（二）契約簽訂後，反訴原告均能按時繳交分期付款買賣價金，前後各繳交四百十一 萬及二百八十五萬元，在繳款期間，台北市發生市政府突宣稱欲強制拆除不合 法之夾層屋，反訴被告明知系爭房屋為違法夾層屋，但卻於八十七年十二月三 日來函告知：「應於使用執照核發日起四個月內完成『隔層裝璜事』事宜... 逾期簽證作廢，屆時倘仍需辦理『隔層裝璜』，則將無法另為申辦簽證工作， 所施設之『隔層』，勢必遭市府列為違建」，要求反訴原告應於八十八年二月 底前興建夾層屋，即可免遭市府列為違章建築，反訴原告為明真象，便向台北 市政府查證，經該府於八十七年十二月二十三日以北市工建字第八七三五八八 七０００號函告知，依「台北市違建夾層屋處理方案之規定准予報備查之夾層 屋，係屬違建，均列入分類分期處理，日後亦將拆除」，但反訴被告一再以該 公司是以「活動式夾層設計」、「屬室內裝璜」、「合法夾層屋」為由，取得 反訴原告之信任，因而便繼續繳納房屋價款。
（三）嗣於八十八年二月底，反訴原告至台北市議員服務處閒聊時，得知報備之夾層 屋，係屬列入「分期分類處理」之違章建築，根本無法取得合法夾層，隨時有 被拆除之危險，為此反訴原告便於八十八年三月三十一日向台北市政府函詢， 且向建築主管機關查證，得知反訴被告於領取使用執照時，已明知：「建築物 樓層中任意加設夾層者均屬違建，不因『使用材質』而視為室內裝修，除應無 條件接受拆除，並負擔拆除費用」，但卻來函要求反訴原告應於四個月興建夾 層屋，至此，反訴原告始知受騙，而始有本件訟累之發生。（四）反訴被告大量散發廣告單，於銷售現場公然以夾層之樣品屋展示，其銷售人員 並未表明樣品屋之裝璜不合法，即足堪認被告係施以詐術使反訴原告發生錯誤 ，進而為買賣之意思表示：１、反訴被告於台北市○○路六巷推出「YES， 世 貿」預售屋，大肆散發廣告，宣稱十五坪智慧空間，勝過郊區二十一坪家居二 房的享受」，試問「十五坪」房屋，扣除公設面積，再受容積率及建蔽率之影 響，室內面積最多是九坪左右，如果不施作非法「夾層」，怎可能造出「廿一 坪家居二房的享受？」由此可證，系爭廣告已足以誤導消費者可興建夾層屋， 實至為彰顯。２、按反訴被告，於申請建造執照時，並未申請夾層設計，也未 依建築法規，向建築主管機關申請興建夾層廣告屋，但卻花費數百萬元，在工 地興建上揭精美夾層屋，來訛詐消費者，現反訴被告辯稱：「廣告及夾層屋之 展示目的，是在提供客戶一種『裝璜的參考，以增加小坪數空間之使用效率， 客戶施作與否，視各別裝璜需求而自行為之，不在房屋銷售之範圍，不代客戶 施作』」，果如其所述可採，現系爭建物已無容積率可供消費者興建任何『夾
層』，則此一建議有何意義？其所議者，不啻陷消費者冒不法之險，花費鉅資 建築一隨時可能遭拆除之樓層？試問若非受騙，焉會愚蠢至此？（五）反訴被告確於民國八十五年五月現場銷售時展示二間樣品屋：１、反訴被告於 民國八十五年五月預售「YES，世貿」 大樓時，於台北市○○路六巷現場裝設 並展示二間精美夾層屋，一間是固定夾層屋，另一間是油壓夾層屋，有現場所 拍樣品夾層屋照片，合計三十七張，足資証明反訴被告確實展示二間樣品屋。 ２、按固定夾層屋與油壓夾層屋之最大區別，乃在油壓夾層屋於建築物構造體 四周（如牆面、樓板......）裝置油壓柱。油壓柱是雙層木柱包圍，外寬內窄 ，固著於四周牆面或樓板，才能自由啟動昇降油壓夾層屋，否則未固著於牆面 或樓板，根本無法啟動昇降油壓夾層屋，豈非形同虛設；另固定夾層屋則無油 壓柱，夾層屋內裝置之透明採光玻璃磚牆，磚牆較重，則必須固定於樓板，必 須裝置於固定夾層屋內。但是以上二者，無論是固定夾層屋也好，油壓夾層屋 也好，均有樓梯可通達上層之夾層屋，非反訴被告信口雌黃，所可狡辯係屬活 動樓板之裝璜，殊無可採。３、反訴被告於設置展示兩座精美樣品夾層屋，並 未向建管處申請報備，而是自己暗中私造，其目的乃在預謀詐欺不知情之廣大 消費者，且各雇有小姐專司介紹操作方法（固定夾層屋無操作方法，只有小姐 介紹導引參觀），並佯稱每戶均可施作政府合法之夾層屋，使購買戶不疑有詐 ，而與之訂約，豈是反訴被告所言：確無施用詐術之情事及意圖。如果反訴被 告確無詐欺意圖，二座精美樣品夾層屋，為何不事先向建管處申請報備而後才 興建？４、反訴被告確有以「廣告」及「現場銷售時告知客戶」可於購買後自 行施作「合法夾層」︰一、反訴被告於民國八十五年五月現場銷售「YES 世貿 大樓」時，廣告宣傳單上即印有「歡迎貴賓蒞臨現場參觀兩座精美樣品屋」， 查上開夾層屋，一間是固定式夾層屋，有樓梯直通上層夾層。下層有玄關、辦 公區、浴室、牆屏、窗簾、書架、牆上畫、辦公桌上有電話、電腦、樹木；上 層有臥室、彈簧床、檯燈、另一間係採油壓活動式夾層屋（亦稱彈性樓板或GA GIDO加即多自動昇降設備），亦有樓梯可通上層夾層屋，有油壓柱彈性自動昇 降；以上無論是固定夾層屋或油壓活動式夾層屋，均有現場拍攝照片可資為證 ，反訴被告辯稱未展示任何「固定式夾層屋」，顯無可採。５、另反訴被告辯 稱現場所展示「活動樓板（又稱油壓活動式夾層屋或稱GAGIDO加即多自動昇降 設備）」係用於室內裝璜，與俗稱夾層者全然不同，此乃強詞奪理之說詞，現 由現場拍攝照片中可明顯看出，下層有廚房之廚具、琉璃台、電爐、水槽、盤 子、水龍頭、房屋之隔間有辦公室，餐廳、客廳、廁所、浴室、餐廳中有圓桌 、壁畫、餐具、客廳中有沙發、檯燈、窗簾、茶几、辦公桌、書架、書本、花 盆、壁畫及客廳挑高之吊燈，亦有樓梯通往上層，上層亦有臥室、彈簧床、棉 被、枕頭...... 家居設備一應俱，均屬家居生活必需品，不可隨意搬動，豈 能空口徒說並非夾層屋？６、查反訴被告於銷售期間，除分發房屋廣告宣傳單 外，亦同時發放「GAGIDO加即多自動昇降設備」，在該傳單右上角即蓋有「環 泥建設開發股份有限公司」章，加上前揭廣告屋室內之配置以觀，顯係在在告 知消費者購買後可施作夾層，則反訴被告所辯，銷售時未告知客戶購買後，可 自行施作合法夾層屋欲如何自圓其說？
（六）又反訴被告違反公平交易法事件，經行政院公平交易委員會於八十九年三月三 十日以八九公處字第０三九號處分後，反訴被告不服，提起訴願，日前亦經訴 願審議委員會於民國八十九年七月二十八日以 (八九)公訴字第０二五五號及 八九公訴決第０九三號為「訴願駁回」在案，由此可証反訴被告確有使消費者 誤認購屋後得合法興建夾層屋，實不容反訴被告狡辯。（七）末查反訴被告於民國八十七年十二月三日發函給購買戶，明示欲施作夾層屋應 於八十八年二月底以前完成，否則逾期所施設之「隔層」勢必遭市府列為違建 ，換言之，反訴被告豈不明白昭示，若於期限內施作隔層，即為「合法夾層」 ，不列為違建，則反訴被告所辯，並未於銷售時告知客戶購買後可自行施作「 合法夾層」，豈非不攻自破！另反訴被告辯稱：「活動昇降樓板」係屬增加空 間利用之一種設備，業經內政部函釋在案，並未違反相關建築法規，惟查：反 訴被告辯稱「活動樓板」（正確原名為加即多GAGIDO自動昇降設備，又稱油壓 活動夾層屋），已取得中華民國專利証書，殊不知其乃智慧財產權之部份，非 可適用於建築法中，內政部營建署給予反訴原告之覆函中，謂該「加即多GAGI DO自動昇降設備」，迄今尚無建築物昇降設備管理辦法可加適用，即可明顯証 明反訴被告之藉詞，殊無可採。以反訴被告居於專業地位，應自始即知建築相 關法規，早有規定，何況本身自始即未申請夾層屋之建造，容積率早已用罄， 反訴原告無法施工建造夾層屋，然反訴被告竟誘詐消費者，明目張膽，違背政 府法令，以私造二間精美樣品夾層屋展示，除分發介紹「加即多GAGIDO自動昇 降設備」專利証書，營建署認可...... 等資料，以誘引詐欺消費者購買外， 並雇請售屋小姐專司介紹，操作夾層屋之合法性，其蓄意詐欺，使消費者陷於 錯誤之判斷，早已非常明確，已非反訴被告所言確無施用詐術之情事及意圖， 況且研發人林鴻杰君之陳情書，產品說明專利權...... 等九張，已由反訴原 告之請示營建署，該署於民國八十九年二月十九日以八九營署建字第０二七七 六號函釋全然否定。依營建署於民國八十九年二月十九日八九營署建字第０二 七七六號函釋內容，該「加即多GAGIDO自動昇降設備」（即油壓夾層屋）之裝 置，如係固著於建築物構造體，且有涉及樓地板之修理或變更者，應依法申請 變更使用執照或修建之建造執造。從現場樣品夾層屋拍下之照片中，可知係固 定於建築物結構體上，才可以昇降，顯然，反訴被告早已涉及樓地板之修理或 變更，並非反訴被告所宣稱係屬裝璜活動樓板，一言以蔽之，其所屬之設備均 屬固定，不能任意移動，又有樓梯通達上層之夾層屋，當屬夾層屋無誤，殊無 可議。再依使用執照注意事項 (２)昇降設備需取得使用許可証後，方可使用 。若依內政部營建署於民國八十九年二月十九日以八九營署建字第０二七七六 號函釋，謂該「加即多GAGIDO自動昇降設備」，迄今尚無建築物昇降設備管理 辦法可加適用，則反訴被告於預售現場展示「加即多GAGIDO自動昇降設備」， 顯已違背使用執照與營建署之規定，顯至為灼然。（八）依民國八十九年二月十九日以八九營署建字第０二七七六號函釋：建築物昇降 設備管理辦法第四條規定：「本辦法所稱之昇降設備為設置於建築物內之昇降 機、自動樓梯或其他類似之昇降設備。」，而反訴被告於民國八十五年預售現 瑒展示「加即多GAGIDO自動昇降設備」即在第四條規定之內，且未取得使用許
可証後，即逕行施工興建展示，不僅違反營建署與使用執照之規定，且明顯誘 引詐欺消費者之意圖甚明。鈞院為了解「加即多」自動設備，是否屬夾層屋？ 是否違反相關營建法規？足否領有建造方可施作？而向內政部營建署函詢（詳 八十九年六月十六日三五八四二號函），現業經該署明確答覆1.加即多設備如 作建築物樓地板之用，就非昇降設備，屬建築物主要構造之一部份，2.設計須 符合建築法令有關樓層高度、面積、載重，3.需申請當地主管建築機關之審查 許可，並發給執照，方能建築，否則即為違章建築，至於系爭房屋可否裝置「 加即多」，有無違反建築法規，應由所轄直轄市建築主管機關查明（詳八十九 年七月四日內政部營建署八九營建字二一一一八號），現系爭本案：１．現由 台北市政府工務局（建築主管機關）發放之八十七年使用執照第四０三號附表 注意事項中明確登記：「本建築物樓層中任意加設夾層者，均屬違建，不因『 使用材質』而視為室內裝修，違者除應無條件接受拆除，且應自行負擔拆除費 用」可知，本案若裝設「加即多」即屬違建。２．購買戶胡小琴（YES 世貿莊 敬路六巷九號二樓）於民國八十九年元月七日以建商（即反訴被告）於廣告宣 傳單刊登可裝璜「活動樓板」夾層，向建管處請示，建管處回函表示會遭查報 拆除。３．購買戶張勝東（YES 世貿大樓莊敬路六巷十三號四樓）於民國八十 九年元月六日以建商（即反訴被告）極力推薦「GAGIDO加即多自動昇降」可裝 璜夾層，向台北市建管處申請，亦同遭建管處函覆不可施作，否則會遭查報拆 除。４．由上述可知，被告所辯「加即多自動升降設備」未違反相關營建法規 ，顯不足採。
（九）反訴被告所辯，謂民國八十五年五月「YES世貿」現場樣品夾層屋照片中一樓 之設備是供二樓以上參考，並非指向店面，顯屬強詞奪理：１、反訴被告說明 現場樣品夾層屋照片中一樓之設備是供給二樓以上作為範本，並非指向一樓店 面，惟反訴被告在銷售時，並未加以標明，而誘引消費者上門，其自始隱瞞施 詐，實至為彰顯。２、另反訴被告明知建造大樓前，未有夾層屋之設計，即使 一樓高度四米一五，經過「結構與消防安全鑑定報告」後，仍列屬違建，列入 分期分類拆除，但反訴被告膽敢於民國八十七年十二月三日發函給原告，謂自 使用執照核發日起四個月（其實市府規定是自產權移轉日起四個月）應完成「 隔層裝璜」...... 至遲應於民國八十八年二月底前完成...... 否則所施設之 「隔層」勢必遭市府列為違建，意含在民國八十八年二月底前完成「隔層裝璜 」，即為合法，逾期則遭市府列為違建，由此可証，其現場樣品屋亦包含一樓 店面，豈不信而有徵？事實上一樓購買戶，雖名為店面，但亦可作為辦公室或 其他用途，其設備裝潢自與二樓無異，現在反訴被告未加標明且發函應限期施 作夾層屋之情形下，豈不足以証明，所謂現場夾層，係供二樓參考，純係臨訟 卸責。反訴被告於銷售期間，除展示固定夾層屋外，另展示油壓夾層屋（正確 原名為加即多GAGIDO自動昇降設備），除當場雇有小姐公開操作油壓柱（油壓 夾層屋必須在建築物四周固定設置油壓柱，事實上該現場樣品油壓夾層屋之油 壓柱即固著於建築物構造體，如牆面及樓板......），才能自由啟動昇降油壓 夾層屋，另外公然分發「加即多GAGIDO自動昇降設備」資料九張，右上角蓋「 環泥建設...... 」章，內容說明該「加即多GAGIDO自動昇降設備」擁有中華
民國專利証書，且獲營建署認可，以誘騙消費者上當，另說明並分發該設備產 品適用範圍包括樓高三米四、三米六、四米六之挑高屋，店面以及一般住家樓 高三米以下建築物...... 等，查係爭大樓樓高四米一五，依反訴被告所分發 之加即多說明書，自在可合法施作夾層屋範圍之內，豈能空口徒說，該現場樣 品夾層屋之設備，並不包括一樓店面在內？
（十）查反訴被告公開分發「加即多GAGIDO自動昇降設備」產品適用範圍明列「店面 」於其中，反訴原告夫婦訂約前，以坪數太小為由，不擬訂約，時任反訴被告 副理，現任經理之方瑞宏即向反訴原告宣稱，樓高四米一五，可施作合法夾層 屋，增加一層使用面積。嗣後又於八十七年十二月三日發函給一樓購買戶，明 示至遲應於八十八年二月底前完成「隔層裝璜」；否則勢必遭市府列為違建（ 詳八十九年四月七日準備書續狀原証十九），旋於八十八年三月初（按反訴原 告交屋日為八十八年七月一日），方經理親自電告反訴原告快交屋，快施作合 法夾層屋，則所辯稱係提供二樓以上住戶不包括一樓店舖，欲如何自圓其說。 根據消費者保護法第十一條及施行細則第九條規定：該二間精美非法樣品夾層 屋既經反訴被告所設及展示，即必須列入「YES世貿」買賣契約定型契約條款 ；另按消費者保護法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其 對消費者所負之義務，不得依於廣告之內容，現反訴被告無法依廣告及現場樣 品屋給付合法夾層屋，自屬給付不能，實無庸置疑。（十一）系爭建物確有以下之瑕疵：１、系爭建物之樓高確不足四米一五：按建築技 術規則建築設計施工編第一條第十款，有「樓高」與「淨高」之區分（詳八 十九年七月十八日台北市政府工務局北市工建字第八九三一八００七００號 函），一般消費者購買房屋時，在意者是「室內高度」（即天花板之淨高） ，而樓層高度，（依上開技術規則規定，因需扣除按地板水泥厚度，由於不 知水泥厚度，因而根本不需加以瞭解），由此可見，所謂之樓高，應指「室 內之高度」而言，現反訴被告為專業建築公司，在對「樓高」與「淨高」之 區分無困難之下，捨棄上開二詞不用，而卻使用更讓消費者更容易指係室內 淨高之「挑高」，則反訴被告自始即蓄意訛詐，實至為彰顯。另退萬步而言 ，如反訴被告所言，所謂「挑高」系指「樓層高度」可採時，惟系爭房屋依 反訴被告所聘鄭秋榮建築師設計之B-B橫向剖面圖可知（自建管處檔案室調 出），樓地板為一０-一二公分，因而一樓樓高四一五公分扣除該一０-一二 公分，實際樓高應是四０五-四０三公分，但現在樓高為三九四公分，樓高 顯然不足，退萬步而言，如需再加磁磚厚０．六公分，舖水泥沙二公分，樓 地板厚度以一０-一二公分來加以計算，則一樓樓高四一五公分，扣除上述 總厚度約有一二．六-一四．六公分，一樓實際樓高應是四０二．四公分-四 ００．四公分，但鈞院於民國八十九年一月二十三日前往現場勘驗時，松勤 街九號是三九四、三九四、三九五公分，松勤街五號是三九四、三九四、三 九七公分，由此可見，系爭樓高亦顯不足四米一五，實不容反訴被告狡辯。 ２、乾式施工法確實無法懸掛倒懸式廣告招牌︰查ＹＥＳ世貿大樓是屬住商 辦公大樓，而反訴原告所購為商業店面，直立式廣告招牌（又稱側懸式廣告 招牌）之設置，為商業界所必備，為此反訴原告請示台北市政府公寓大廈科
，信義計劃區可否設置側懸式廣告招牌，及乾式施工法無法掛上側懸式廣告 招牌，如何處理時，該科於民國八十九年二月二十九日以北市工建寓字第八 九六二二九三六００號函覆，台北市信義計劃區可設置側懸式廣告招牌，惟 需依相關法規辦理；查乾工施工法根本無法懸掛側懸式廣告招牌，此由自八 十七年十二月二十三日交屋以來，一樓商業店面，迄今仍因無法施工，而無 一掛上側懸廣告招牌以及反訴被告請人代為設計側懸式廣告招牌，並約定於 民國八十八年九月委請新聯陽銷售餘屋時，願製作側懸式廣告招牌以為範本 ，但迄今仍因施工確有困難，而未施作懸掛，以及反訴被告檢呈施作案例照 片均屬嵌牆式招牌，無一倒懸式廣告招牌可資佐證。反訴被告辯稱，依契約 不得破壞大樓外觀，故不得施作倒懸式廣告招牌，惟查：Ａ棟後陽台增設鋁 門窗及冷氣外移，是由反訴被告二次施工所為，除已觸犯建築法規外，則所 辯不得「破壞外觀」才不施作倒懸式廣告招牌，欲如何自圓其說？另反訴被 告辯稱，依建築規劃書，為統一本大樓之風貌，區內之建物均不得架設直立 式（建管處正確名稱為側懸式）廣告招牌，惟反訴原告請示台北市政府公寓 大廈科，該科於民國八十九年二月二十九日以北士建寓字第八九六二二九三 六００號函覆：「台北市信義計劃區可設置側懸式廣告招牌」，另反訴被告 前亦委請專業銷售公司設計「直立式」廣告招牌，但因反訴被告採用「乾式 施工法」，導致無法懸掛，始終無法解決，廣告招牌問題，由此可見，反訴 被告所辯，因受信義計劃所限，不得懸掛直立式廣告招牌，顯屬臨訟卸責之 說詞。３、反訴被告所辯未裝設鋼捲門，係配合法令變更或配合基地外觀而 變更設計，純係臨訟之說詞︰按系爭房屋自建造YES世貿大樓起始，乃至完 工時止，消防法令未有變更，況真有法令變更，則反訴被告為何始終未通知 反訴原告知悉變更之理由，而於訴訟中才提出如此之主張，欲如何自圓其說 ？另依鄭秋榮建築師所設計並呈報建管處之竣工圖觀之，該處係應安裝「鋼 捲門」；按竣工圖是建築完工後最後向建管處核報之建築圖，於領取使用執 照後即不得更改，否則即為違章。倘若如反訴被告所言，為講求氣派美觀， 不用「鋼捲門」，擅改「強化玻璃」代之，則反訴被告又何需聘請建築師精 心設計？又怎會將數百萬元建築讓建管處單位列為違章之理？再查系爭地點 為防火巷，一旦發生火災，「強化玻璃」根本不能阻隔火勢，因此鄭秋榮建 築師不得不依建築法規規定，設計安裝「電鋼捲門」，由此可見，反訴被告 所言為「兼顧外觀，並無任何違約」，顯無可採。再查ＹＥＳ世貿大樓契約 書附件六大樓管理公約第伍條第十一款規定：本大樓之外觀及公共設施，應 按建方設計交屋時起之原貌，永久維護使用，各住戶不得因個別需要，自行 加以破壞、變更、違章後增改使用，現Ａ棟後陽台增設鋁門窗及冷氣外移， 是由反訴被告二次施工所為，除已觸犯建築法規外，更係帶頭「破壞基地外 觀」，則被告所辯係為兼顧外觀，才加以變更，純係信口雌黃。４、反訴被 告未依竣工圖施工，顯己違約：按竣工圖乃是建築物興建完成後，向建築主 管機關呈報之最後建築圖說，未依法定程序辦理變更，即屬違建，現松勤街 七號一樓邊間防火巷之落地大玻璃窗，反訴被告未依鄭秋榮建築師之設計裝 設「ＳＤＩ鋼捲門」，改設大玻璃窗，此與竣工圖明顯不符，當屬違約。
５、依反訴被告所辯「中國國際CNS防火鐵門之分類」，反訴被告所提供之 鐵捲門確屬「鋼材」，惟依一般社會觀念，所謂「鋼捲門」，自指設「不生 銹」之鋼捲門而言，「鋼捲門」與「鐵捲門」二者分界懸殊，不可混為一談 ，而非以會生銹，且可以磁鐵吸住之「鍍鋅鋼片」而言，由此可証，反訴被 告偷工減料，亦至為彰顯。反訴被告主張尚未辦理交屋，無權主張瑕疵擔保 ，顯屬無據，因為：最高法院五十一年台上字第九三一號判決：物之出賣人 對於買受人所負瑕疵擔保之責任，固以物依民法第三百七十三條之規定，危 險移轉於買受人時，有瑕疵存在為要件，但在危險移轉前，買受人已發覺其 物有瑕疵，倘出賣人並沒有免負擔保責任的特約，則其確定的拒絕擔保，買 受人仍然可以解除契約。最高法院七十四年度台上字第一七九六號判決：民 法第二百六十四條第一項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，所謂他方未為對待給付，應包括他 方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙 務有償契約，買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責 於出賣人之事由致生物的瑕疵時，自得依上述規定，主張同時履行抗辯。最 高法院七十七年度第七次民事庭會議決議：出賣人就其交付之買賣標的物有 應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣 人之事由所致者，則出賣人除負有物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任；買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法 第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依民法第三百六十四條規定請 求另行交付無瑕之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人仍可行使同時履 行抗辯權。
（十二）本件反訴被告無法給付合法夾層屋，且經催告又不補正瑕疵，反訴原告自得 依法解除契約：查反訴原告於交屋前發現「非法違建夾層屋」，曾於民國八十 八年四月六日、八十八年四月十九日、八十八年五月三日、八十八年七月二十 二日四度以存証信函請求反訴被告解決，並於民國八十八年四月二十三日、八 十八年五月七日、八十八年七月七日三度聯合多人前往反訴被告公司會談，但 反訴被告均不具誠意解決，後又於八十八年七月一日交屋前發現反訴被告不依 鄭秋榮建築師設計之八四建字第三一一號竣工圖擅改「鋼捲門」為「鐵捲門」 ，以致未交屋前即已生銹，復不安裝反訴原告丙○○（松勤街七號一樓）邊間 防火巷之「鋼捲門」與「樓高不足」「無法裝設側懸式廣告招牌」等諸多瑕疵 ，且經反訴原告以存証信函於八十八年六月二十五日、八十八年九月二十日、 八十八年九月二十七日、八十八年十月十二日、八十八年十一月一日五次催告 ，但反訴被告均置之不理，依民法第二五四條之規定：契約當事人之一方遲延 給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內仍不履行者，反 訴原告得解除契約，且系爭本案，反訴被告又無法給付合法夾層，渠違約在先 ，自當依「ＹＥＳ世貿」買賣契約第十六條違約處理，才合買賣契約的精神， 否則「ＹＥＳ世貿」多位斷頭戶無錢繳款，已夠同情，反訴被告依然按照買賣 契約第十六條違約處理，全額沒收斷頭戶一百萬元不等之已繳價款，為此懇請 鈞院能依「ＹＥＳ世貿」買賣契約第十六條違約之約定，依法判決，無任感荷
。
（十三）查反訴被告來函要求給付買賣價金時，反訴原告均以買賣標的有瑕疵及不完 全給付，一再去函加以抗辯，而反訴被告均置之不理，因而反訴原告拒絕繳納 買賣價金又何來違誤之有？另按買賣係互負債務之契約，於他方當事人未為對 待給付前，得拒絕自己之給付，現反訴被告就反訴原告去函置之不理，反訴原 告自不負延遲責任，渠主張業於八十八年十月四日以原証五號律師函行使契約 解除權，解除契約買賣契約，自屬依法無據；因而在契約有效存續中，反訴原 告依法解除契約，又何來違誤之有？
（十四）查系爭建物，於申請建造執照時，並無夾層設計，樓地板面積為四００．七 五平方公尺，而反訴被告設計至四０三．七八平方公尺，法定容積率為四六０ ．七七％，反訴被告已使用至四六０．七二％，此為竣工圖面積計算表所明載 ，顯然法定容積業已全部用罄，反訴原告按現行法令，無法以變更設計之方式 申請補建夾層，其給付已不能，縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疵無法 補正，準用給付不能規定，且系爭夾層有隨時被拆除之危險，反訴原告拒絕給 付價金，並依法解除契約，顯屬依法有據。
（十五）查反訴被告施以詐術，致使反訴原告陷於錯誤，而購買系爭房屋，原告已依 民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示，另退步而言，系爭夾層屋因容積率已 用罄，反訴原告按現行法令無法以變更設計之方式申請補建夾層，自屬給付不 能，縱非給付不能，亦屬不完全給付，其瑕疵無法補正，準用給付不能之規定 ，原告亦已依民法第二百二十六條、第二百二十七條、二百五十六條及三百五 十九條規定，解除契約在案。
（十六）反訴被告應返還反訴原告所繳價金：按民法第一百十四條規定：「法律行為 經撤銷者，視為自始無效，本件反訴被告因反訴原告已為撤銷意思表示，即屬 自屬無法律上原因受利益致他人受損害，應依民法第一百七十九條規定，返還 其利益，即原告已付價金之返還，又依民法第二百二十六條、二百五十六條及 第三百五十九條解除契約後再依民法第二五九條回復原狀之規定，反訴被告自 應將反訴原告乙○○已繳買賣價金及稅款等合計四百十六萬七千六百元及反訴 原告丙○○所繳二百九十萬零七千六百元返還。（十七）反訴被告應依約給付反訴原告違約金：查兩造契約第十六條約明，賣方違約 時買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地價款全部退還買方外， 並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，現系爭房地買賣總價分別為一 千五百萬元及一千零三十萬元，因而反訴被告自應分別給付反訴原告乙○○三 百萬及反訴原告丙○○二百零陸萬元之違約金。三、證據：提出八十五年五月三十一日夾報廣告單、「自動昇降設備，房間立現」廣 告單、反訴被告公司銷售小姐介紹夾層屋時之照片四張、預定房屋土地買賣契約 書、繳款明細表、反訴被告八十七年十二月三日函、台北市政府工務局八十七年 十二月二十三日書函、台北市政府工務局八十八年三月三十一日書函、台北市政 府工務局使用執照、大門照片二張、防火巷未裝電動鋼捲門照片二張、台北吳興 街郵局第一四八二號函、鈞院八十七年度重訴字第一二三號判決、剪報乙則、申 請書及建築管理處書函、反訴被告銷售時之廣告單節本、樣品屋拍攝照片、蓋有
反訴被告公司章之加即多廣告單、反訴被告八十七年十二月三日函-與原證六相 同、反訴原告申請書及內政部營建署書函、台北市政府八十八年十一月二十六日 書函、胡小琴申請書及台北市政府建築管理處書函、張勝東申請書及台北市政府 建築管理處書函、橫向剖面圖、行政院公平交易委員會處分書、反訴原告函、最 高法院判決要旨、建造執照一樓平面圖、竣工圖面積計算表、八十五年五月現場 樣品夾層屋所拍照片三十七張、反訴被告於建造本大樓前，未向台北市建管處申 請報備，暗中私造之兩座樣品夾層屋之公文、行政院公平交易委員會訴願決定書 、ＹＥＳ世貿房屋價目一覽表一份、ＹＥＳ世貿大樓二樓以上通道鋼板門之照片 三張、ＹＥＳ世貿大樓契約書附件六一份、內政部營建署公文（建築技術規則建 築設計施工編第一六四條之一）一份、ＹＥＳ世貿大樓住戶規約第二十三頁坪數 計算方法及反訴被告夾曾屋詐欺金額等影本為證。乙、反訴被告方面：
一、聲明：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，反訴被告願提供現金或萬通商業銀行可轉讓定期存單為擔保 ，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）反訴被告未曾於預售ＹＥＳ世貿時，在廣告上刊載任何夾層屋設計之彩面立面 實景剖視圖示或夾層屋之照片。查反証一之夾報廣告單及反証三、反証十七、 反証三十之照片，係屬裝潢活動樓板後之實景圖及照片，合先敘明。反訴被告
, 台灣公司情報網