臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第八一五號
上 訴 人 台北市政府財政局
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張世興 律師
複 代理人 陳在源 律師
陳建瑜 律師
被上訴人 丙○○ 住台北市○○街一三五號
訴訟代理人 林文淵 律師
複 代理人 乙○○ 住台北市○○街三十九號九樓
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十八日本院台
北簡易庭八十八年度北簡字第五五四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除減縮部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾捌萬參仟零壹拾玖元，及自民國八十八年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二八六地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺，各按該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十三萬零六百七十二元及自民國（下 同）八十八年一月一日起按年息百分之五計算之利息；並自八十八年一月一日 起至返還土地之日止按月給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二八六 地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺按各該土地 當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人對系爭土地應未曾有租賃關係存在： 原審認定系爭房屋對系爭土地自原所有權人陳壽健生前即有租賃關係存在，無 非以：⑴被上訴人提出建物附表及戶籍登記簿謄本在卷可稽，又因系爭房屋與 其前手王四民之先人王火木所有房屋（即崇德街一三九號）同時間興建，經現 場勘驗發現崇德街一三五號至一四三號房屋相毗鄰部分均保留台灣早期拱門式 通道，崇德街一三五號占用系爭土地部分之建物雖有部分整修仍保留數十年前 老舊建材，顯見系爭房屋在系爭土地興建年代有數十年之久，乃以此認定系爭 房屋非無權占用土地。⑵被上訴人所出具自民國四十二年至民國五十五年，由 訴外人陳壽健之繼承人陳炘，以「地主陳維炘—外五名」之名義，向王火木簽
收之租金收取簿，而認定王火木於陳壽健生前即與之訂立租賃關係，且此租賃 關係因繼承、買賣取得租賃物之法律關係，嗣後由被上訴人所取得。惟查： ⑴戶籍登記、房捐繳納等資料尚不足證明被上訴人係有權使用系爭土地： 被上訴人等於原審出具被證六、九、十五、十六、十八、十九號之戶籍謄本 、房捐查定通知書等資料，以為其被上訴人係有權使用系爭土地之證明，然 向來因地政、戶政與稅捐機關各自獨立運作之結果，縱然是無權占用土地之 違章建築，雖無建築執照及建物所有權登記，亦有可能取得戶籍資料，並有 繳納房捐之事實，此由土地登記規則第七十三條第二項及第三項規定，建物 與基地非屬同一人時，欲申請建物所有權第一次登記，除須出具曾於該建物 設籍之戶籍謄本或繳納房屋稅憑證外，尚須另附使用基地之證明文件，足明 此理。故前述證據至多僅能證明系爭房屋係被上所有，尚不足以證明被上訴 人係有權使用系爭土地。況被上訴人等至今無法出示系爭房屋之建物登記謄 本以證明其所有權，即系爭房屋至今無法辦理依土地登記規則辦理建物所有 權第一次登記，亦未曾請求就系爭土地設定地上權，按「依土地法第一百零 二條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求 出租人就租用土地為地上權設定之權利。」最高法院六十七年台上字第一０ 一四號著有判例。被上訴人既未能辦理建物所有權第一次登記，又未能對系 爭土地請求設定地上權，顯見被上訴人所主張之租賃契約並不存在。 ⑵被上訴人提出之租金收取簿縱具形式上之證據力，並不當然具備實質上之證 據力：
「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容 與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」最高法院二十二年 第二五三六號著有判例。被上訴人等提出之收據其上雖貼有印花稅票，且外 觀陳舊，不似臨訟偽造，然此至多能證明該租金收取簿確有形式真正之證據 力而已，即陳維炘，確曾以陳壽健全體繼承人之名義（上訴人主張陳維炘並 非以陳壽健全體繼承人之名義訂立租約及收取租金，請參見下述第５點說明 ），出具已收取被上訴人之前手所繳納租金之證明，尚不足以證明陳壽健確 有與被上訴人之前手訂立租賃契約之事實，亦不陳維炘確有代理陳壽健或其 繼承人全體收取地租之權，仍應審酌其他情事始得判斷其實質真正，先予敘 明。
⑶租賃契約若真存在，應有書面文件為憑：
本件系爭土地原為訴外人陳壽健所有。被上訴人主張系爭房屋前手王世民之 先人王火木，自原土地所有人陳壽健生前即訂有租賃契約，然我國以農立國 ，人民傳統以來最重視土地法律關係之確定，若王火木與陳壽健之間確訂有 租賃契約，則該租賃契約之內容中與本案有關者，例如簽訂時間為何？租金 計算方式？租金繳納期限？租賃關係終止之期限？其他終止契約事宜？上述 皆屬租賃契約重要事項，以我國人民重視土地關係之程度，必然訂有書面契 約，否則陳壽健何以保障自己及其子孫之收租權益？然被上訴人至今無法出 示由王火木與陳壽健簽署之系爭契約書面文件，王火木與陳壽健之任何簽名 、印章或指印亦無法出示，則原審僅憑一本租金收取簿，即斷言租賃關係確
自陳壽健生前即已存在，其推論過程實嫌過速。 ⑷被上訴人所傳證人皆未曾親見陳壽健收取地租： 被上訴人自本案開始堅持本案租賃關係始自陳壽健在世時即存在，卻無法提 出任何由陳壽健親筆簽名之書證，而租賃契約內容如何、從何時開始承租、 是否定有期限、有無其他附加條件或終止租約之規定，亦不得而知。其所傳 證人王胡琴、劉金明、程文來等人，於陳壽健生前亦皆未曾親眼見過租賃契 約內容，且均與被上訴人有相同利害關係，均與上訴人訴訟中（註：程文來 部分自承已向上訴人給付不當得利且另簽租約），是其證詞顯有偏頗，而不 足採。況前述證人年事已高，記憶容有模糊，證詞彼此亦有矛盾。例如在本 八十八年度訴字第一六五五號朱穗良等四人案件中八十八年六月二十九日言 詞辯論筆錄中，證人劉金明陳述：「我在家曾看過一次陳壽健來收租金…… 大概民國五十幾年曾見過陳壽健收租。」按陳壽健於民國三十八年即已死亡 ，焉有可能再到劉金明家收租？劉金明於本案 鈞院八十九年三月二十七日 筆錄中陳述：「租金是陳維炘來收的……我懂事的時候看到收租金的是陳維 炘。」，是其證詞顯然彼此矛盾。另證人王胡琴於上述另案中證稱：「我認 識朱金發，他也是向陳壽健承租……」，然實際上朱新發係於民國三十九年 十月二十八日始向陳金鳳購買︻參見上述該案件朱穗良等八十八年五月三十 一日民事答辯狀第一點︼，則朱新發如何於民國三十八年陳壽健死亡前向其 承租？是其記憶顯有錯誤。程文來於同次筆錄中陳述：「房子都是我大哥在 處理，租金收支簿是我大哥留下來的。」，被上訴人丙○○於同次筆錄之陳 述為：「我是五十三年八月買的，……姓陳的來收租金時，王四民跟姓陳的 講我的房子坐落有十幾坪，叫我付租金一起交給王四民，王四民再一起付給 姓陳的。」足見前述證人及被上訴人均自承未親自接洽承租或收租事宜，對 於陳壽健生前是否與其前手之先人訂有租賃契約一事亦未曾目睹，故其證言 僅係傳聞證據，不足採信。
⑸陳壽健自民國二十二年至死亡前未曾收取過分文地租，足見租賃契約並不存 在：
原審認為被上訴人與其附近鄰居相同，皆於陳壽健生前即與之訂立租賃契約 ，嗣後方由陳壽健之數名被繼承人繼受租賃契約，然被上訴人等所提兩件證 物，分別為附近住戶程文來執有之先人收據影本及劉金明執有之先人收據影 本，其收取期間為民國二十二年至四十年，收取人之簽名為陳維炘代陳壽健 之名義收取，足證陳壽健生前自民國二十二年至三十八年十月二十四日死亡 期間，未曾收取過分文地租。前揭收據一次收取十九年地租，亦顯違常情。 又前揭收據之收取日期為民國四十年九月十二日，其時陳壽健業已死亡，陳 維炘又焉能代其名義簽收地租？顯見相關收據皆炘假冒陳壽健之名簽收，陳 壽健生前並未訂有租賃契約。陳壽健生前既未曾與王火木及其鄰居等人訂立 過租賃契約，則前述租金收取簿之內容，顯係陳壽健之繼承人陳維炘，於陳 壽健死亡後，發現王火木等人及附近土地上其他住戶有未得允許自行蓋屋之 無權占有行為，為圖無權處分以取得地租利益，並排除其他繼承人之繼承權 益，而與王火木及附近數筆土地上其他住戶通謀虛偽，冒名製作上述收據，
以表彰並不存在之租賃契約，並於此後連年未經其他公同共有人之同意，收 取系爭土地之租金。
⑹陳維炘向同排住戶出具之租金字據，證明該住戶於陳壽健生前未曾繳納租金 ：
陳維炘向同排住戶程清松、劉得意出具之租金字據中，記載十九年之租金共 二百二十三元七角及二百五十三元四角，足見係一次繳納，而依劉得意之租 金收取簿記載，隔年即民國四十一年全年度之租金共一百六十七元四角，往 後每年之租金分別為一百三十一元六角、一百一十一元六角、一百三十元二 角，以此數額計算，則二百五十三元四角最多不過折合二年之租金而已，相 當於民國三十八年陳壽健死亡後，至民國四十年陳維炘出具字據為止兩年期 間之租金。即該證明書之內容縱為真實，至多僅能證明劉得意在陳壽健死亡 後曾繳交租金，換言之正好證明於陳壽健生前未租金。陳壽健既於生前長達 十九年未曾收取租金，足證同排住戶劉得意在陳壽健生前與其必無租賃關係 存在。
⑺被上訴人所傳證人之證言皆係傳聞證據，且內容與其他事實相矛盾： 按所謂證人，係指陳述自己關於某項事實之經歷之人，若證人並非親自目睹 ，而係間接聽自他人口中，則為傳聞證據，雖我國民事訴訟法對證據能力未 設明文規定，惟查最高法院八十八年度台上第二八一八號判決明白揭示：「 ……均屬傳聞證據，亦無證據能力」、同法院八十五年台上字第二一三九號 判決：「……其證言或屬傳聞證據，均不足採為證據」、同法院八十六年台 上字第三五九六號判決：「……自不得以此傳聞證據，而資被上訴人之論斷 。」等語，均明確排除傳聞證據之證據能力。被上訴人所傳證人王胡琴、程 文來、劉金明等人，雖係為系爭房屋同排房屋之但於陳壽健生前皆未曾親眼 見過租賃契約內容，亦未曾見過陳壽健與王火木之間有關租賃契約之任何行 為，其證詞亦有與事實及另案中之證詞甚多矛盾之處。例如證人王胡琴於本 案八十八年六月二十九日庭訊中證稱：「我們是向陳壽健租的，我從小的時 候就向他租，因他常來我家收租金。」又稱：「陳壽健常來收租金。」、「 我沒有看見簽契約」、「不知其收多少租金。」又證稱係於二十幾歲時見到 陳壽健來收取，一方面自承陳壽健從小就去他家收租，又稱二十幾歲時才見 到陳壽健，然王胡琴係民國十五年生，二十幾歲時至少為民國三十五年以後 ，距陳壽健死亡之時不遠，其時陳壽健是否已因病重無意思能力猶未可知， 又豈有可能「常來收租」？故此證詞自相矛盾，顯不可採。縱王胡琴曾見陳 壽健來訪，但既未見過簽約過程，亦不知租金多少，足見陳壽健當時至其家 中未必是收取租金，而是因其他原因拜訪，否則王胡琴與其夫結為夫妻多年 ，豈有不知其夫繳納多少租金，連約略數字都無法提出之理？若謂家中財務 係由其夫掌理故不知情，則又如何得知陳壽健登門拜訪係為收租之事？證人 劉金明於上述另案庭訊中證稱：「我常聽我父親說房子後段土地是陳健壽的 ，我在家曾看過一次陳壽健來收租金，……大概民國五十幾年曾見過陳壽健 收租金。」，按陳壽健於民國三十八年早已死亡，焉能於民國五十幾年前往 收租？證人程文來於本案庭訊中證稱：「我是聽我父親說的土地是向人租的
。」，顯見此二人亦未曾親見陳壽健之締約及收租行為，其證詞均屬傳聞證 據。由上述證詞與事實間之嚴重矛盾，即可知同排住戶之先人是否與陳壽健 訂有租賃契約，猶未可知，而縱使前述證人之先人確與陳壽健有訂約，未必 表示王火木與陳壽健間亦必有訂約，法院焉能僅以前揭證人之陳述，而認定 王火木與陳壽健間訂有租賃契約？
⑻系爭土地前手其他公同共有人皆不知有此地及租賃關係之存在，故相關收據 顯係陳維炘一人冒作：
系爭土地前手之一陳幸麗曾於另案具結供證，不知有此地及租賃契約存在之 事，縱然認為陳維炘身為伯父，對祖傳土地有處理權限，就相關處理事宜毋 須告知陳幸麗，斷不致連土地之存在也不使公同共有人知道之餘地，否則繼 承遺產之分配如何計算？故相關字據顯係陳維炘為獨佔陳壽健之遺產而冒作 。
⑼租賃契約之締結未得全體公同共有人同意：
若謂陳維炘與朱新發間之收取及繳納租金行為，其真意係自民國四十一年開 始締結租賃契約，然共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之 同意，民法八百十九條第二項定有明文。又，「共有財產非經共有人全體之 同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締 結買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效。」最高法院十八年上字第 六七六號亦著有判例。系爭土地之前手原為陳玉梅、陳維鎧、陳星發、陳幸 麗、陳瑞麗、陳維炘六人所共有，此有卷附土地登記簿謄本可稽，並為被上 訴人所是認，然系爭數筆土地前手之一陳幸麗，維炘共有系爭土地，卻於另 案即臺灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中八十九 年三月十五日準備程序具結供證：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道 出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地。」云 云可證。被上訴人出示之租金收取簿封面，僅標明「地主—陳維炘—外五名 」，此字句所示之「外五名」究指何人，其意不詳，且收取簿內歷年收據亦 僅有陳維炘之簽名，故前述租金收取簿不足以認定陳維炘係以全體共有人之 名義收取地租。按被上訴人之前手之先人王火木未經全體共有人之同意而承 租系爭土地，自不得謂就系爭土地成立合法有效之租賃關係，而由被上訴人 所取得。
⑽據上論結，被上訴人等所主張之租賃契約，應不存在，被上訴人等係自始無 權占有系爭土地。
㈡若系爭土地上果真存有租賃契約，亦已因國家之照價收買行為而消滅： 原審以系爭土地有租賃關係存在，而該租賃關係所以於照價收買後仍存續，無 非略以：⑴土地徵收係屬原始取得，照價收買之性質則稍有不同，其原有租賃 關係得隨同移轉，有內政部七十、八、十九台內地字第三四六九四號函可稽。 ⑵依台北市實施照價收買土地作業程序之規定，照價收買對於土地上非屬同一 所有權人之建築改良物不予補償，建築改良物所有權人既非照價收買之對象， 又未受補償，其權利自不因此受有任何影響，其所據以建築之土地租約，自仍 繼續存在等語。惟查：
⑴若無其他法律規定，租賃關係並不當然移轉於租賃物所有權受讓人： 基於債權相對性原則，唯有經由租賃物所有權受讓人之同意（例如：債權移 轉、債務承擔、債之主體變更）或法律規定（民法第四二五條買賣不破租賃 、土地法第七九條之一預告登記），租賃契約之效力始可能及於第三人，此 乃債權（債之關係）相對性原則當然之理。按民法第四百二十五條「買賣不 破租賃」之規定，使租賃物買收人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契 約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之一種特別 例外規定，在大陸法系國家並非理所當然之一般法理，例如日本民法即無此 規定，故民法第四百二十五條之規定不應任意擴，更不應逕適用於公法領域 。被上訴人對系爭土地原先縱有租賃關係，因上訴人既未同意承受租賃關係 ，若無其他法律規定，則其效力當不可能及於上訴人，合先敘明。 ⑵「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原 理原則，並不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為 如此：
民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買收人承擔租賃物 上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係 將債權予以物權化之規定，乃是民法體制上極為罕見的例外規定，在大陸法 系國家中絕非得當然適用於公法領域之法律一般原理原則，例如影響我國繼 受西方法甚深之鄰國日本，其民法即無此規定。故民法第四百二十五條之規 定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域。查目前有關照價收買之爭 議均係經行政爭訟程序而為之（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例 、五十四年判字第八一號判例），足見照價收買上行為，並非當然適用民法 上規定，若無其他公法上法律規定，則其效力當不可能及於原告。 ⑶照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之讓與及移轉取得有所不同，故 民法第四百二十五條並無適用餘地：
①照價收買有消滅土地上原有權利之效力：依平均地權條例第二十八條規定 ，土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發 給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人 、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權 利終止，即照價收買與一般民法上之移轉取得效力不同，得消滅土地上原 有之權利，故民法第四百二十五條並非可當然適用。 ②出租耕地經照價收買後，亦應辦理租約註銷登記：按「依本條例規定照價 收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市 ）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登 記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細則 第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照 價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受租賃關係。 ③照價收買所得土地雖得另行出售，但亦可作公用，並非無公益利用性質： 照價收買之相關規定中雖有得出售所得土地之規定，但法律條文皆用「得 」而非「應」字，即政府並無出售之義務，且未出售者依目前各級政府實
際運作上亦往往作為公用，故知照價收買雖有懲罰低報土地價值之土地所 有人之目的存在，但亦有高度之公益目的存在。 ④內政部台內地字第三四六九號函之見解縱使無誤，其適用範圍亦應僅限於 出租耕地：
內政部台內地字第三四六九號函之由來，係台北市政府關於照價收買之 土地為租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值 稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人一事，詢問內政部而作之函示。 蓋民國六十六年二月二日修正前之平均地權條例，其第十一條對於補償 承租人之規定僅限於依法徵收出租耕地之態樣，不及於照價收買（現行 法已將照價收買之態樣納入），而該條規定對佃農甚為優惠，明定政府 除應補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外 ，尚需由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之 三分之一，補償耕地承租人，即佃農亦得分享土地所有權三分之一之補 償費。為貫徹政府保護佃農政策，使佃農於照價收買時，其權益亦能與 依法徵收時類同，內政部乃作此函示。其作此函示時僅曾經就出租耕地 之態樣作考慮，不能逕類比於其他出租型態。何況上述函示僅是行政機 關之意見，未經行政法院或普通法院作成司法解釋，無法律地位，不能 拘束司法機關之見解，司法機關得依有效存在之法律，獨立審判認事用 法，自不待言。
按出租耕地對佃農之意義，遠較其他出租型態中租賃權人之意義為大， 其不僅只是對土地的利用關係，甚且是全家養家活口之經濟唯一來源。 故政府為貫徹保護佃農之政策，於土地相關法規往往有許多專就補償自 耕農而作之規定，例如現行土地法第三十三、三十四、一百零六至一百 二十四、第二百四十二條，平均地權條例第十一條、三十三、四十五、 六十三、七十七條等。司法院大法官會議釋字第二０八號解釋謂：「為 貫撤扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀國計民生均足 之基本國策，平均地權條例第十一條規定，依法徵用及撥用之土地為出 租耕地時，應就扣除土地增值稅後，補償地價餘款之三分之一補償耕地 承租人，其所稱之耕地承租人指承租耕地實際自任耕作之自然人及合作 農場而言。」足見相關規定係為保護自耕農所作之特別優惠，且其適用 對象並非形式上之承租人，而是實際上有自任耕作行為之人，對其他出 租型態自然不能適用。
況依民國四十年六月七日公布之三七五減租條例第六條第一項規定：「 本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止 或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」即出租耕地與一般租賃契 約不同，具備登記之公示要件，對交易第三人之保護業已充足，政府如 欲註銷租約亦需踐行一定程序（平均地權條例施行細則第四十七條第一 項、第二項參照）。反之，其他租賃契約既未經公示，相關證據僅存於 出租人與租賃人間，第三人無從得知此關係之存在，本已常造成一般人 民不動產買賣交易之困擾，若許租賃關係於政府照價收買後當然存續，
則倘政府收買後，已於土地上興建法院、市政府、捷運站等重大工程數 十年後，突然再有人出面主張與原土地所有權人訂有定期租賃契約，要 求政府拆除該建築返還土地，豈非浪費龐大人民納稅錢，對人民財產權 又有何保障？故上述內政部函示，其效力範圍應僅限於經登記公示之出 租耕地，不能適用於未經公示之其他租賃關係。 「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項 土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內 囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記 。」平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸 上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足 證照價收買並不繼受前租賃關係，內政部之見解顯然有誤。依舉重以明 輕之論理法則，經登記公示之耕地租約亦於照價收買後註銷，何況未經 登記公示之一般租賃契約？
⑸爭土地之所有權外其他權利，均業因照價收買程序而消滅： 依平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：①直轄市或縣（ 市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及 土地移轉之權利人或他項權利人。②受通知人應於通知送達之次日起五十日 內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者， 宣告其書狀、證件無效。③直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核 無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他 項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價 收買之土地，其所有權人應於竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其 土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送 法院裁定後強制執行。」，是土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權 利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基 上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程 序而遭宣告無效及權利終止，即與土地徵收等公權力行使之情形相同，是無 民法第四百二十五條規定之適用。故被上訴人等人縱就系爭土地原有租賃關 係，亦已因照價收買程序之完成而失其效力。何況，民法第四百二十五條買 賣不破租賃之規定，乃保護承租人利益而使債權物權化之特殊規定，其物權 化之性質，當以同樣對於土地之使用收益權為內容之「地上權」為其範型。 地上權因具備登記公示要件，對善意第三人保護較為周到，故對於未登記公 示租賃關係之承租人保護，不應超過對地上權人之保護程度。而依平均地權 條例第二十八條第二、三款及施行細則第四十六條，足顯示照價收買具有塗 銷地上權之效力，因此基於舉重以明輕之論理法則，照價收買自亦具有不繼 受土地原有租賃關係之效力。
⑹被上訴人所引之相關條文於本案照價收買行為時既未存在，應不得適用： 被上訴人引用平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程 序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在地上建築改良物與被照價 收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之
租賃權於照價收買後仍存續。惟查民國五十七年二月十二日總統令修正公布 全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述條文，且台北市實施照 價收買作業程序係於民國六十八年一月八日始訂定發布、高雄市實施照價收 買作業程序於民國七十年四月四日始訂定發布，即上訴人依照價收買取得系 爭土地前，尚無前述規定之存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使用 權源仍存續之依據。按租賃關係未經公示，本即易造成土地關係趨於複雜， 且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽 之租賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收 買等制度之目的難以實現。況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有， 即無租賃契約存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租 賃關係難以查證，自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。被上 訴人引用之前揭規定，實不足作為租賃關係存續之依據。 ⑺依法徵收之土地，對承租權亦不予補償：
原審採納被上訴人之主張，以為系爭租賃權未經補償，故租賃關係並不消滅 。但行政法院七十一年度判字第七六一號著有如下判決：「『被徵收之土地 所有權未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該 管市縣地政機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權 利以公告期滿之日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明 文。……被徵收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五 、三十府工三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物 之依法設定地上權或合法租賃公私土地之租賃權補助，係以拆除合法房屋為 限，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原告請求發給補助費，自非有理… …」亦即在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關 係早日明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地 之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因 未經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。 ⑻系爭租賃關係消滅雖未經補償，僅屬行政救濟問題： 按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公 法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須 有法律依據，亦即必須依法行政，此為民法法治國家行政法之基本原則。倘 若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益， 若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。 照價收買係屬行政處分，乃被上訴人及原審所是認，有關他項權利人及承租 人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，有平均地權條例施行細則第 四十六、四十七、四十八條等規定足稽。至於行政補償之相關規定是否完備 與妥適，洵屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債 務關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與 人民之間，亦不得將行政補償之相關規定，謂係他項權利人或出租人之權利 繼續存在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清，如此認事 用法，當屬違誤。況且系爭建物至今尚未辦理建物所有權第一次登記，即該
建物之所有權歸屬，既未經行政機關予以認定，亦未經司法機關以判決確認 ，則是否屬於被上訴人所有猶待證明，行政機關又如何能予以照價收買、如 何能予以補償？
⑼照價收買之土地與其上建物非屬同一人時，建物所有人是否應受補償，僅為 行政救濟問題，與租賃關係是否消滅並無關係： ①系爭建物雖未依法一併收買，惟被上訴人所引之相關條文於本案照價收買 行為時既未存在，應不得適用：被上訴人引用平均地權條例第三十四條之 規定，主張系爭房屋未經補償，故租賃關係並未消滅。惟查民國五十七年 二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並 無上述條文，且台北市實施照價收買作業程序係於民國六十八年一月八日 始訂定發布、高雄市實施照價收買作業程序於民國七十年四月四日始訂定 發布，即上訴人依照價收買取得系爭土地前，尚無前述規定之存在，自不 得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據。按未經公示之租 賃關係，本即易造成土地關係趨於複雜，且原土地所有權人若不服依法徵 收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租賃契約時，若承認該契約 於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度之目的難以實現。 況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約存續與否之 問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證，自不 應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。 ②平均地權條例施行細則第四十八條之規定，僅為指示相關機關處理方式之 原則性規定，與租賃關係是否存續無關：平均地權條例施行細則第四十八 條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地 上權人、土地承租人或房屋所有權人，此條文乃係規定系爭土地可得處理 之方式，非指原有之地上權關係、租賃關係、使用借貸關係或原無權占有 關係等等，繼續存在於台北市政府與原房屋所有人之間，而為台北市政府 讓售照價收買土地之對象。是故被告以平均地權條例第三十四條第一項但 書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不得一併收買， 即主張原租貸關係繼續存在於原告與被告之間，洵不足採。 ③依法徵收之土地，對未經登記之承租權亦不予補償：行政法院七十一年度 判字第七六一號曾著有如下判決：「『被徵收之土地所有權未經登記完畢 者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政機關聲 請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之 日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明文。……被徵 收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五、三十府工 三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設 定地上權或合法租賃公私土地之租賃權損失補助，係以拆除合法房屋為限 ，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原給補助費，自非有理……」亦即 在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日 明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行 政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未
經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。 ④系爭房屋倘未受補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否存續不可混為 一談：按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所 為發生公法上效果之單方行政行為。倘若行政處分影響第三人權益，若係 有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行 政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，歷次 行政法院早有判決（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例、五十四 年判字第八一號判例），而有關他項權利人及承租人因照價收買所影響之 權益，應予補償之問題，已有平均地權條例施行細則第四六、四七、四八 條等規定足稽，至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，洵屬另一問題 ，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務關係逕「移轉」至 政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之間，亦不得 以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或出租人之權利繼續存在， 否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清。 ⑤綜上所述，系爭房屋是否曾受補償，乃行政救濟制度問題，與民法第四百 二十五條是否適用於照價收買之情形並無關係。 ⑽被上訴人另舉民國五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣 省施行細則第一百零七條而為主張，並不足採： ①被上訴人舉民國五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣 省施行細則第一百零七條，主張地役權、地上權依當時規定得隨同移轉， 足見他項權利並非因照價收買而消滅云云。然而系爭土地係位於台北市， 自不應適用台灣省之施行細則。況且對照民國五十三年二月六日公布之都 市平均地權條例第十八條明定：「……應行照價收買之土地，其照價收買 之程序如左：……二、前款受通知人應於通知送達之次日起，六十日內呈 繳土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件。逾期不呈繳者，宣告 其書狀、證件無效。……」，依「明示其一者，排除其他」之法理，足見 前揭實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條之意思，在於除 地役權、地上權之外，其他一切他項權利皆因照價收買而消滅，否則何必 特別標明地上權、地役權得隨同移轉？故前揭條文非但無法證明租賃權得 於照價收買後隨同移轉，反而足以證明照價收買並不適用民法第四百二十 五條買賣不破租賃之規定，其效力除地上權、地役權外，得消滅其他如抵 押權、永佃權、典權、租賃權等之權利。倘若不採前述之解釋，則因母法 之法律效力優於子法，施行細則之規定不應牴觸法律規定，被上訴人所引 之施行細則規定亦屬無效，從而依當時法規，照價收買有消滅租賃契約之 效力，實無可置疑。
②被上訴人另引用前揭都市平均地權條例台灣省施行細則第一百一十六條之 規定，主張租賃關係仍然存在。然而該條之文字為：「本細則未修正公佈 前『原』屬於縣（市）政府所有之照價收買土地，依左列規定處理：…… 一、已出租者……」足見其下文所指之租賃關係，係屬照價收買後而於該 施行細則修正前出租之租賃關係，而且僅限於民國五十三年六月二十九日
公布之前發生之照價收買行為，至於此後之照價收買行為則不適用第一百 一十六條之規定。而系爭照價收買行為發生於民國五十四年，自不適用該 條之規定。
⑪照價收買不繼受土地原有租賃關係之法律見解，業經台灣高等法院八十八年 度上更（一）字第三六七號及八十九年度上易字第二八一號判決在案，足資 參照：有關系爭房屋同排住戶劉佳偟等人與上訴人間是否尚有租賃關係存在 之問題，臺灣高等法院八十九年度上易字第二八一號判決明確採取否定說的 立場，該判決中雖然對於上訴人認為陳壽健生前並無租賃契約，並質疑相關 書證乃其子陳維炘於其死後偽其名義所作，且相關人證之證言有虛偽不實或 年久記憶失真等種種主張，並無隻字說明為何不採之理由，而逕認系爭土地 於陳壽健生前即存在租賃契約，係顯有誤會，然而對於照價收買乃原始取得 ，不繼受土地原有租賃關係之法律見解，則明確採取肯定的立場，其要旨如 下：
①判斷照價收買是否繼受土地上原有租賃關係，應以照價收買行為發生時之 有效法令為斷，不得以事後公布之法令中有關買受地上物及補償等規定來 判斷其法律效力。
②土地上原有權利是否曾經補償，乃行政補償制度是否完備妥適之問題，與 該權利是否因照價收買而消滅並無關係。
③照價收買與民法上之一般私法讓與行為不同，屬公法上之處分行為，故若 無特別規定，並無民法第二十五條「買賣不破租賃」之適用。 ④經登記公示之耕地租賃契約，尚且因照價收買而消滅，則依舉重以明輕之 論理法則，未經登記公示之普通租賃契約，自更應照價收買而消滅。 ⑤法令規定照價收買程序完成後，有消滅土地上原有相關權利之效力。至於 土地上原有之地上物得否要求查估補償，要屬行政救濟問題。 ⑥台灣高等法院八十八年度上更（一）字第三六七號判決亦認為照價收買係 原始取得，不繼受前手之租賃關係。
據上論結，系爭土地係於民國五十四年二月十七日經依平均地權條例規定完成 照價收買程序，而於五十七年二月十六日完成登記，屬於台北市政府所有。至 於被上訴人與原地主間縱有租賃關係存在，亦未自動移轉而存在於台北市政府 與被上訴人之間。被上訴人等人繼續使用系爭土地，自應給付上訴人相當於租 金之利得，上訴人為本件請求，實有理由。
㈢系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年： 土地法第二十五條規定「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意 機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。 」，即省市縣政府就其所管公有土地，未經法定程序，不得訂立超過十年之租 賃契約，更不得訂立不定期租賃契約。又民國六十一年九月八日發布之台北市 市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定 期租賃關係者，應依本規則規定重行辦理訂約租用。」又建築基地及其他土地 ，其出租期限為十年以下，同規則第五十四條第一項第二款定有明文。故系爭 租賃關係縱使存在，且於照價收買台北市市有財產管理規則發布後存續，亦早
已因十年租約期限過後而消滅。
㈣按使用他人土地，應給付代價，乃係法律上理所當然之原則，亦符合公平正義 法則。本件被上訴人出示之租金收據，僅繳納至民國五十七年，此後至現今未 曾繳納分文地租，已坐享不當得利數十年。而有關使用他人土地之代價，土地 法第一百零五條及第九十七條規定業已予以保障，以不超過土地申請總價年息 百分之十為限，是無論就土地有無租賃關係，依法規暨實務見解均有適用，而 本件上訴人僅請求五年內土地價額年息百分之五之使用代價，此請求洵屬合理 正當。
㈤本件被上訴人無權占有之相當於租金之損害金（不當得利）及法定遲延利息， 以申報地價年息百分之五為標準，計算如后（註：依平均地權條例施行細則第 二十一條規定：「公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價」）： ⑴八十二年四月一日至八十三年六月三十日止： 19,500元×5㎡(286地號)×5％÷12×15月＝6,094元 19,500元×46㎡(287地號)×5％÷12×15月＝56,063元 ⑵八十三年七月一日至八十六年六月三十日止： 22,900元×5㎡(286地號)×5％×3年＝17,175元 22,900元×46㎡(287地號)×5％×3年＝158,010元 ⑶八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日止： 24,400元×5㎡(286地號)×5％×1.5年＝9,150元 24,400元×46㎡(297地號)×5％×1.5年＝84,180元