臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第485號
原 告 天晟育樂股份有限公司
法定代理人 陳良強
訴訟代理人 張義祖律師
被 告 莊明山
訴訟代理人 黃秋田律師
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國104 年9 月24日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造於民國103 年3 月17日簽訂不動產買賣契約書，約定由 被告以新臺幣（下同）12,658,650元買受坐落新竹縣關西鎮 ○○段000 地號、面積2988.2平方公尺土地，及約38坪道路 用地，且被告應於過戶完成時付款40% 即5,078,000 元。其 中系爭264 地號土地已於103 年4 月9 日過戶完成，但道路 未同步過戶，嗣於104 年5 月26日兩造即相約至羅秀茹代書 事務所辦理道路用地過戶手續，惟被告拒絕辦理，然原告過 戶約38坪道路用地係請款之停止條件，同時造成被告付款之 不利益，因此被告以拒絕受領之不正當行為阻其條件之成就 ，依民法第101 條第1 項規定，視為條件已成就，被告應於 104 年5 月26日受領遲延時給付價金5,078,000 元。(二)原告法定代理人陳良強於103 年4 月21日與被告協議「過戶 款於路權與微風之丘之主委協議完成後、買方可自由進出本 次購買之土地始付過戶款項」乙節，與系爭買賣契約之精神 ，尚稱符合，原告應予承認，惟該協議第5 行句點之外，不 知由何人添加括弧內載「路權產權亦需過戶持分」云云，係 屬無權處分，原告無法承認，故不生效力。
(三)兩造於103 年3 月17日簽訂之不動產買賣契約書附加條款第 7 條約定「本買賣道路約38坪」係指新竹縣關西鎮○○段00 0000○000000地號（合併自264-20地號）2 筆土地： １兩造於附加條款約定，為確保交換合併後之264-20地號為道 路使用，且264-20地號可通行至252 地號後，本契約始生效 力。嗣264-20地號土地於103 年8 月15日合併至252-73地號 ，面積1221.76 平方公尺，連同另筆路地即251-18地號土地 ，面積386.69平方公尺，合計面積1608.45 平方公尺，即48 6.56坪（1608.45 ×0.3025）。系爭同批買賣之其他區塊買 主均於103 年12月26日過戶路地所有權應有部分各1/12，即
各40.55 坪（486.56坪×1/12），並無任何爭議；且道路持 分面積40.55 坪已超過被告價購之38坪，足證同段239 、25 2 、228-1 地號及關西鎮○○段○○○○段00000 ○00000 ○00000 地號等6 筆土地，並非兩造之買賣標的。 ２兩造係於103 年3 月17日簽訂買賣契約，惟原告至104 年2 月10日始與袋地聯外道路共有人簽訂買賣契約，且賣方陳偉 峰等人與原告法定代理人陳良強、訴外人林鈺珍簽訂之土地 交換契約書和本契約有不可分之併存關係，該契約與本契約 係同時簽署及生效，產權移轉日期係106 年2 月10日。被告 自不能事後將此具備未來性及不確定性之6 筆土地持分，曲 解為包含在兩造買賣契約之內。因此，證人羅秀茹所稱「交 付過戶款的條件就是路權的產權也要過戶持分完畢才交款， 時間原告公司法定代理人說大約103 年5 、6 月就可以把道 路的持分過戶給被告」乙節，係指2 筆土地而言。 ３另原告與同批末6 位買受人簽訂之8 筆路地買賣約款，均載 明「道路面積約68坪，多退少補」，足證系爭「道路38坪」 ，不包括關西鎮○○段000 ○000 ○00000 地號及關西鎮○ ○段○○○○段00000 ○00000 ○00000 地號等6 筆土地。 ４又原告前於104 年2 月10日與訴外人陳偉峰等人簽訂土地買 賣契約書，由原告以1,500萬元買受關西鎮○○段000 ○000 ○00000 地號土地及關西鎮○○段○○○○段00000 ○0000 0 ○00000 地號土地之持分，被告位列此土地買賣契約書附 件三買方開發土地清冊及路權編號中第8 號，顯見上開6 筆 土地之84位共有人，業將被告編訂為8 號「路權」人，被告 已可暢行無阻，且符合兩造簽訂之買賣契約所示之「路權」 約定。原告與訴外人陳偉峰等人之約定，對原告之繼受人即 被告亦有效力，性質上屬利益第三人契約，被告對於債務人 即84位共有人，有直接請求給付之權。
(四)綜上，爰依民法第367 條規定及兩造不動產買賣契約書之法 律關係，聲明請求：
１被告應給付原告5,078,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２訴訟費用由被告負擔。
３原告願預供擔保，請准為假執行。
二、被告則以：
(一)原告法定代理人陳良強於103 年4 月21日與被告簽訂之原證 9 協議書，應對原告發生效力：
１訴外人陳良強為原告董事長，其對外自有權代表原告無疑。 參以系爭不動產買賣契約書，原告收受第二期款380 萬元支 票時，亦僅蓋用訴外人陳良強個人印章，並未使用原告大章
；又系爭簽約款及備證款2 期支票均係由同一帳戶（即0651 25006838號帳戶）提示，足證訴外人陳良強確實代表原告無 疑。
２另訴外人陳良強於簽訂系爭協議書時，攜來系爭不動產買賣 契約書原本，代書羅秀茹於完成協議書後方能黏貼系爭協議 書於系爭不動產買賣契約書上。且系爭協議書上蓋用之陳良 強印章與系爭不動產買賣契約書上陳良強印章之印文相同， 亦足證訴外人陳良強係代表原告，而非伊個人前來協議。(二)兩造約定之道路持分為8 筆土地：
１被告簽訂不動產買賣契約書前，曾前往買賣標的所在了解土 地狀況，當時被告係由新竹縣關西鎮中豐路往東安里11-13 鄰之產業道路進入，進入後右轉先見到警衛亭，有門禁管制 ，通過警衛亭後，再續行約400 公尺始抵達系爭264 地號土 地。被告當時獲告知，自警衛亭開始之道路，原告已準備約 1,500 萬元要買路權（道路持分），且被告亦會有持分，日 後通行無虞，此由證人羅秀茹之證述亦可知兩造當時買賣之 道路是指新竹縣關西鎮東豐段239 、252 、228-1 、252-73 、251-18及關西鎮○○段○○○○段00000 ○00000 ○0000 0 地號等8 筆土地之持分。
２依兩造間系爭不動產買賣契約書第1 條約定：「本買賣範圍 包括共同使用部分之應有部分在內…」、附加條款第7 條約 定：「本買賣道路約38坪依權狀登記為準，每坪壹萬貳仟元 ，於總價中互為找補，本道路之持分，須做產權移轉持分登 記，且賣方須保證買方擁有路權及通行權」，可知被告所擔 心者為系爭264 地號土地對外通行之問題，故而要求於契約 文字上保障被告之權益，方有上開文字之約定。又一般人不 會購買無對外聯絡道路之袋地，此係因袋地難以利用之緣故 ，被告復無特殊因素，設若系爭264 地號土地無法對外通行 ，被告豈可能買受系爭264 地號土地，因此被告簽約當時即 要求系爭264 地號土地應能對外通行無礙。又被告因擔憂道 路用地之持分移轉登記恐有困難，所以兩造方於第3 條買賣 價金付款方式約定第三期款5,078,000 元於過戶完成時給付 ，並於附加條款中第7 條約明，道路之持分須作產權移轉持 分登記，且賣方須保證買方擁有路權及通行權，以確保系爭 264 地號土地能對外聯絡通行無虞。
３本件原告僅將系爭264 地號土地所有權移轉登記予被告之配 偶莊吳採雲，上開土地移轉登記後，被告前往系爭264 地號 土地行經警衛亭時，仍遭阻止，經向原告反應，兩造於103 年4 月21日再於羅秀茹代書事務所商議，當時原告即承諾「 …過戶款於路權與微風之丘之主委協議完成後，買方可自由
進出本次購買之土地始付過戶款項，買方開立與尾款同額之 本票（本票號碼2559867 ）交予地政士保管，於過戶款交付 完成時，本票即交還買方。（路權產權亦需過戶持分）」。 由此協議書之簽訂，亦可知原告在兩造簽約前、簽約當時所 述與微風之丘主委協議買路權（道路持分）之事確屬事實。 ４再者，兩造對於原告於104 年2 月10日與訴外人陳偉峰等人 簽訂土地買賣契約書，被告列於該土地買賣契約書附件三買 方開發土地清冊及路權編號第8 號一情，並無爭執。本件若 如原告主張新竹縣關西鎮○○段000 ○000 ○00000 地號及 關西鎮○○段○○○○段00000 ○00000 ○00000 地號等6 筆土地不在買賣標的範圍內，原告又何需將被告列名該土地 買賣契約書中？因此自原告簽訂上開土地買賣契約書亦可知 兩造約定之道路持分係指8 筆土地，而非2 筆土地。 ５再依被證6 地籍圖可知，兩造約定之道路持分應包括新竹縣 關西鎮東豐段239 、251-18、252 、252-73、228-1 地號土 地及關西鎮○○段○○○○段00000 ○000 00○00000 地號 等8 筆土地，如依原告所主張，251-18地號土地顯與被告買 受之系爭264 地號土地能否通行無阻無關，而縱使經過252- 73地號土地通行，仍苦於252 、228-1 、239 地號等3 筆土 地及其上警衛室之阻礙，無從通行至產業道路上，故原告所 稱兩造買賣道路係指新竹縣關西鎮○○段000000○000000地 號（合併自264-20地號）2 筆土地，顯屬無據。(三)被告得以原告尚未完成前揭8 筆土地之過戶手續，為同時履 行抗辯，拒絕給付過戶完成款：
１兩造所約定原告應移轉之道路持分土地標的係指8 筆土地， 而非原告所稱之2 筆土地。原告亦僅於系爭協議書簽訂後歷 時約1 年，方與訴外人陳偉峰等人於104 年2 月10日簽訂土 地買賣契約書，然因上開土地買賣契約書第2 、5 條，係約 定於106 年2 月10日前辦妥移轉登記，故原告迄未完成道路 持分所有權移轉登記予被告。
２又系爭不動產買賣契約書特約事項約定：「252-48地號連接 252 地號之道路交換協議書，由賣方提供」，其目的亦係在 使264-20地號土地（即現252-73地號土地）能南通252 地號 土地，就此特約事項亦可見被告要求自系爭土地對外聯絡通 道均要能暢通之意，然此特約事項尚未完成，亦有證人羅秀 茹之證述可佐。
３本件原告尚未依系爭不動產買賣契約書附加條款第3 條約定 ，最遲應於103 年4 月15日完成8 筆道路土地持分之移轉登 記，亦未完成特約事項取得交換協議書，被告自有權拒絕給 付過戶完程款。
(四)綜上，爰答辯聲明：
１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於103 年3 月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），約定由被告以12,658,650元買受坐落關西鎮○○ 段000 地號、面積2988.2平方公尺土地（下稱系爭○○段 000 地號土地），及約38坪道路用地。兩造約定○○段000 地號土地坪價為13,500元，道路土地坪價為12,000元，道路 土地再依權狀登記為準於總價中找補，此有系爭買賣契約可 稽（見本院卷二第22-24 頁）。
(二)被告於103 年3 月17日給付原告126 萬元（被告簽發票載發 票日為103 年3 月17日，支票號碼為LP0254169 號，票面金 額為126 萬元之支票支付）；於103 年3 月25日給付原告38 0 萬元（被告簽發票載發票日為103 年3 月25日，支票號碼 為LP0254170 號，票面金額為380 萬元之支票支付）。合計 被告已給付簽約款及備證款共計5,060,000 元。第三期過戶 完成款5,078,000 元及其後之款項則尚未給付，有系爭買賣 契約所附之付款明細表、被告簽發之支票影本2 紙可證（見 本院卷二第30、35-36 頁）。
(三)被告前依系爭買賣契約書第5 條第3 款約定指定配偶莊吳採 雲為登記名義人，原告已將264 地號土地所有權於103 年4 月9 日以買賣為由移轉登記予莊吳採雲所有，有系爭買賣契 約、土地登記謄本附卷可參（見本院卷二第24頁、卷一第16 頁）。
(四)依系爭買賣契約附加條款第3條約定，本案最遲應於103 年4 月15日前完成產權移轉，有系爭買賣契約足稽（見本院卷二 第31頁）。
(五)被告與原告法定代理人陳良強於103 年4 月21日簽訂協議書 （下稱系爭協議書），於系爭協議書中約定：「民國103 年 4 月21日雙方協議過戶款於路權與微風之丘主委協議完成後 ，買方可自由進出本次購買之土地始付過戶款項，買方開立 與尾款同額之本票交予地政士保管，於過戶款交付完成時， 本票即交還買方」，有系爭協議書、本票各1 紙可考（見本 院卷一第39頁）。
(六)原告前於104 年2 月10日與訴外人陳偉峰等人簽訂土地買賣 契約書，由原告以1,500 萬元買受坐落關西鎮○○段000 ○ 000 ○00000 地號土地及關西鎮○○段○○○○段00000 ○ 00000 ○00000 地號土地之持分，被告位列此土地買賣契約
書之「附件三買方開發土地清冊及路權編號」之第8 號，有 土地買賣契約書附卷可按（見本院卷一第52-68-73頁）。四、本院之判斷：
原告主張：兩造於103 年3 月17日簽訂不動產買賣契約書， 約定由被告買受系爭○○段000 地號土地全部及約38坪道路 用地，被告應於過戶完成時付款40% 即5,078,000 元，系爭 ○○段000 地號土地已於103 年4 月9 日過戶完成，兩造嗣 於104 年5 月26日相約至羅秀茹代書事務所辦理○○段0000 00○000000地號（合併自264-20地號）2 筆道路用地過戶手 續，惟被告拒絕辦理，因被告以拒絕受領之不正當行為阻其 條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，視為條件已成就 ，被告應於104 年5 月26日受領遲延時給付過戶完成款5,07 8,000 元；原告法定代理人陳良強與被告於103 年4 月21日 協議內容和系爭買賣契約之精神尚稱符合，原告應予承認， 惟該協議第5 行句點之外之「路權產權亦需過戶持分」文字 不知由何人添加，係屬無權處分，原告無法承認而不生效力 等情。被告則以：系爭買賣契約附加條款第7 條約定：「本 買賣道路約38坪依權狀登記為準，每坪12,000元，於總價中 互為找補，本道路之持分，須做產權移轉持分登記，且賣方 須保證買方擁有路權及通行權」，可知被告所擔心者為系爭 ○○段000 地號土地對外通行之問題；系爭○○段000 地號 土地所有權於103 年4 月9 日移轉登記予被告之配偶莊吳採 雲後，被告前往系爭○○段000 地號土地行經微風之丘社區 警衛亭時，仍遭阻止，經向原告反應，兩造於103 年4 月21 日在羅秀茹代書事務所商議簽訂系爭協議書，原告承諾道路 產權亦需過戶持分，且兩造約定之道路持分非僅原告主張之 ○○段000000○000000地號2 筆土地，而係兼指不爭執事項 第㈥點之6 筆土地，而原告既尚未完成系爭8 筆土地之過戶 手續，被告自得為同時履行抗辯，拒絕給付過戶完成款等語 ，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠原告法定代理人陳 良強於103 年4 月21日與被告簽訂之系爭協議書內容為何？ 是否對原告發生效力？㈡兩造於103 年3 月17日簽訂之系爭 買賣契約附加條款第7 條約定「本買賣道路約38坪」係指新 竹縣關西鎮○○段000000地號、252-73地號（合併自264 -20 地號）2 筆土地，抑或指新竹縣關西鎮東豐段239 、25 1-18、252 、252- 73 、228-1 地號土地及關西鎮十寮段糞 箕窩段54-52 、54- 63、54-65 地號等8 筆土地？㈢原告依 系爭買賣契約請求被告給付過戶完成款5,078,000 元，有無 理由？被告抗辯原告尚未完成前揭8 筆土地之過戶手續，為 同時履行抗辯，拒絕給付過戶完成款，是否可採？茲分述如
下：
(一)原告法定代理人陳良強於103 年4 月21日與被告簽訂之系爭 協議書所載「路權產權亦需過戶持分」等文字，對原告發生 效力：
１查陳良強為原告之法定代理人，為原告所不爭執，並有被告 提出之公司變更登記表及公司基本資料查詢明細可稽（見本 院卷一第80、83頁）。陳良強於103 年4 月21日與被告簽訂 之系爭協議書記載：「民國103 年4 月21日雙方協議過戶款 於路權與微風之丘主委協議完成後，買方可自由進出本次購 買之土地始付過戶款項，買方開立與尾款同額之本票交予地 政士保管，於過戶款交付完成時，本票即交還買方」，則有 系爭協議書在卷可稽（見本院卷一第39頁）。惟系爭協議書 另以刮號記載「本票號碼2559867 」、「路權產權亦需過戶 持分」等字，則為原告所爭執，主張其法定代理人與被告協 議時未有該等文字之記載，係不知由何人添加，係屬無權處 分，對原告不生效力等語。
２經查，證人為兩造處理系爭買賣契約及協議書之代書羅秀茹 到庭結證：系爭買賣契約是我處理的…，兩造簽訂買賣契約 時，是原告公司法定代理人跟被告出面簽訂的…，系爭買賣 契約附加條款背面還有貼一張原告公司法定代理人跟被告簽 的字據（即系爭協議書）及本票，這也是我處理的，其上除 了簽名以外，其餘的字都是我寫的，兩造簽約的時候就有約 定要在103 年4 月15日過戶完成，但只過戶○○段000 地號 土地，道路的部分還沒有過戶，被告想要進去微風之丘社區 瞭解他買的地時，警衛不讓他進去，被告就滿緊張的，怎麼 買了地，也沒有辦法進去，所以就約原告公司的法定代理人 到我的事務所來協議這件事情，協議的過程很和諧，協議的 內容其實跟系爭買賣契約附加條款第6 、7 條一樣，只是加 強的意思，被告要跟原告公司確認一下過戶款交付的時間與 條件，交付過戶款的條件就是路權的產權也要過戶持分完畢 才交款，時間原告公司法定代理人說大約103 年5 、6 月就 可以把道路的持分過戶給被告，簽協議的當時還沒有辦法確 定時間，為了要保障原告公司，我有請○○段000 地號土地 登記名義人即被告的太太開立與過戶款同額本票；協議書上 面有兩個括號，一個是本票號碼，一個是註記「路權產權亦 需過戶持分」，這都是我寫的，這是在兩造協議的時候所寫 的，是同時寫的，是三方都在時寫的。（問：為何筆跡顏色 不太一樣？）我寫完協議書本文的時候就拿去影印，並張貼 在一式三份的契約上面，朗讀給兩造聽之後，被告反應不是 只有可以自由進出，而是要路權產權亦需過戶持分，被告這
樣反應，原告公司法定代理人同意，所以我才加註上去，再 由兩造簽名，本票號碼也是一樣的情形，是我影印完貼在契 約上後才開本票，所以本票號碼也是在雙方同意下事後加註 的…，103 年3 月17日簽約的時候，原告公司法定代理人有 帶原告公司的大章來，3 月25日被告付第二期款的時候，原 告公司法定代理人沒有帶原告公司大章，就蓋小章收款，4 月21日也是原告公司法定代理人本人來，並帶著買賣契約書 原本，也是帶同一個小章，過來簽協議書，所以我認為他是 代表原告公司，而且他帶的小章跟公司變更登記上的小章是 同一顆等語在卷（見本院卷二第106 頁反面至108 頁）。 ３按法人之一切事務，對外均由其法定代理人代表行之，故法 定代理人代表法人所為之行為，即屬法人之行為，本件由證 人羅秀茹之證詞可知，系爭協議書上以刮號加註、由被告配 偶莊吳採雲簽發、且與過戶完成款同額之5,078,000 元「本 票號碼2559867 」及「路權產權亦需過戶持分」等文字，確 係103 年4 月21日原告法定代理人陳良強與被告協議時，經 雙方同意所加註，而陳良強乃原告公司之法定代理人，其蓋 印於系爭協議書上之印文復為原告公司之小章，有原告之公 司變更登記表可資參照比對（見本院卷一第80頁），佐以被 告配偶莊吳採雲簽發與過戶完成款同額之本票，其上載明受 款人為原告公司（見本院卷一第39頁），暨兩造庭呈之系爭 買賣契約原本均將系爭協議書及本票黏貼裝訂於買賣契約「 附加條款」之後，足認陳良強係以原告法定代理人之身分， 代表原告公司與被告簽訂系爭協議書無訛，系爭協議書對原 告自生效力，原告主張系爭協議書上載「路權產權亦需過戶 持分」等文字不知何人添加，對其不生效力云云，即非可信 。
(二)兩造於103 年3 月17日簽訂之系爭買賣契約「附加條款」第 7 條約定「本買賣道路約38坪」係指新竹縣關西鎮東豐段23 9 、251-18、252 、252-73、228-1 地號土地及關西鎮十寮 段糞箕窩段54-52 、54-63 、54-65 地號等8 筆土地；原告 主張僅指其中○○段000000地號、252-73地號（合併自264- 20地號）2 筆土地，核非可採：
１兩造簽訂之系爭買賣契約附加條款第6 條約定：「目前252- 16地號和264-17地號圖斜線部分，正進行土地交換中，為確 保可通行至252 地號後，本契約始生效力」；第7 條則約定 ：「本買賣道路約38坪依權狀登記為準，每坪12,000元，於 總價中互為找補，本道路之持分，須做產權移轉持分登記， 且賣方須保證買方擁有路權及通行權」（見本院卷二第31頁 ）。惟系爭買賣契約中並未載明「本買賣道路約38坪」之土
地地號及所在位置，本件原告主張兩造買賣之道路僅指○○ 段000000地號、252-73地號等2 筆土地應有部分，並提出系 爭買賣契約所附之地籍圖為憑（見本院卷一第89頁，即原證 十）；被告則抗辯「本買賣道路約38坪」係指：東豐段239 、251- 18 、252 、252-73、228-1 地號土地及關西鎮十寮 段糞箕窩段54-52 、54-63 、54-65 地號等8 筆土地，並提 出地籍圖供參（見本院卷一第99頁，即被證6 ）。 ２按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及 論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要 目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號 、39年台上字第1053號判例意旨參照）。又解釋意思表示， 端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性； 是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效 果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之；關於法律行 為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任 意法規及誠信原則為標準，合理解釋之；其中應將當事人之 目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則 始終介於其間以修正或補足之（參最高法院88年度台上字第 1671號判決要旨參照）。
３經查，證人羅秀茹於本院另結證：系爭買賣契約第6 條是指 252-16及264-17地號土地，正進行土地交換中，252-16原來 是簡昌源的土地，264-17是原告公司的土地，252-16地號土 地東北方畫斜線的道路部分原來也是252-16地號土地，因為 原告公司開發裡面的土地，希望土地能通到252 地號土地的 道路，換地的話，原告公司就可以取得252-16地號的土地（ 該筆地號有部分土地可以通往252 地號的道路），換地是指 264-17地號土地西北方的不規則形狀的部分，與252-16地號 土地東北方的斜線部分互換，是兩塊地的部分土地互換，可 以參照分割合併後的地籍圖，這樣原告公司就可以取得原來 252-16地號土地東北方的斜線部分，通往252 地號土地的道 路。（問：第6 條的264-20地號土地可通行至252 地號土地 是什麼意思？）就是指原證十地籍圖下方黃色的道路可以通 到252 地號土地。兩造簽訂的買賣契約書附加條款第7 條「 本買賣道路約38坪」是指微風之丘社區的整個公共通行的道 路，38坪是原告公司提供給我的，是指微風之丘社區內的整
個公共通行道路，當時並沒有告訴我地號，但是從原證十的 圖可以看出包括264-20、252 、228-1 地號土地。微風之丘 社區的範圍比原證十的地籍圖還大，「本買賣道路約38坪」 是指被證6 所示塗顏色部分微風之丘社區整個公共通行道路 ，這樣的認知是原告公司告知我的，因為當時在簽約前，原 告公司的法定代理人告訴我他們已經花了1,500 萬元跟微風 之丘社區的主委協調好了，就是整個社區道路的持分要撥給 原告公司，使跟原告公司買地的買受人可以共有社區道路的 持分…，38坪是指被證6 所有土地按持分計算出來總共38坪 的意思，原告公司法定代理人說38坪是大約計算出來的面積 ，當下簽約的時候，只說路權大約38坪，因為沒有過戶，而 且原告公司與微風之丘社區也還沒有簽約，所以第7 條就特 別記載賣方要跟微風之丘社區處理好道路的問題，賣方要保 證買方擁有路權及通行權。（問：特約事項有寫到252-48地 號土地連接252 地號土地之道路交換協議書，由賣方提供（ 地籍圖紅色部分），上開特約事項的意思是什麼？）252-48 地號土地連接252 地號道路，使264-20地號道路無法連接25 2 地號道路，所以特約事項註明原告公司必須要取得252-48 地號土地該一小塊部分，使264-20地號道路連接252 地號道 路。我要求原告公司要提供土地交換協議書，因為252-48地 號土地是私人的（見本院卷一第105 頁反面至107 頁反面） 。此外，證人羅秀茹復證述：簽完買賣契約的時候，道路的 部分還沒有過戶，才有4 月21日的協議，協議完之後原告公 司就沒有來要求過戶款，因為原告公司知道路權過戶完才能 拿到過戶款，104 年3 、4 月時，原告公司法定代理人就拿 原證八原告公司跟微風之丘社區的買賣契約書來我的事務所 ，請我轉交給被告，這份原證八的買賣契約書內容是記載原 告公司要跟微風之丘社區80幾戶的人購買道路持分，原證八 的買賣契約附件三也有記錄編號8 是被告，可以證明就是原 告公司跟微風之丘社區買好道路持分後，告訴我他們已經有 進行買賣道路持分的事情，兩造的買賣契約跟原證八的買賣 契約是有連貫性的，原證八的買賣契約是購入6 筆道路土地 持分，加上兩造買賣契約附加條款所載的264-20地號道路土 地，以及原告公司法定代理人於104 年5 月26日給我一份資 料，上面記載251-18地號土地，所以總共是8 筆，簽系爭買 賣契約的時候，原告公司法定代理人有明確告知是微風之丘 社區整個社區道路，當時也不知道是幾筆，我是經由這樣整 個過程而得知是被證6 所載的8 筆等語甚明（見本院卷一第 108 頁正反面）。
４由證人羅秀茹之證詞，並參照附件一（即原證十）、附件二
（即被證6 ）、附件三（證人羅秀茹提出）等3 份地籍圖可 知，兩造簽訂系爭買賣契約約定之買賣標的除○○段000 地 號土地所有權全部外，另在「附加條款」第6 條特別約定原 告負有以其所有東豐段264-17地號土地與訴外人簡昌源所有 之東豐段252-16地號土地換地之義務，換地之目的在於確保 與被告購入之○○段000 地號土地相鄰之264-20道路（即合 併後之東豐段252-73地號土地）得向北通行至同段252 地號 道路【參附件三標示粉紅色、綠色部分】，且依買賣契約之 「特約事項」約定，原告亦負有換地取得東豐段252-48地號 東北角土地之義務，換地之目的亦在於確保與被告購入之○ ○段000 地號土地相鄰之264-20地號道路（即合併後之東豐 段252-73地號道路）得向南通行至同段252 地號道路【參附 件三標示紅色部分】。而兩造為前開特約、附加條款之目的 ，及被告向原告購買約38坪道路之原因，甚至於雙方嗣後簽 訂之系爭協議書約定「過戶款於路權與微風之丘主委協議完 成後，買方可自由進出本次購買之土地始付過戶款項」之目 的，均在於使被告購入系爭○○段000 地號袋地得對外通行 。此由原告於104 年2 月10日與微風之丘社區土地所有權人 即訴外人陳偉峰等人簽訂土地買賣契約書，由原告以1,500 萬元買受關西鎮○○段000 ○000 ○00000 地號及關西鎮十 寮段糞箕窩小段54-52 、54-63 、54-65 等6 筆地號道路之 應有部分，並將被告列於該土地買賣契約書「附件三買方開 發土地清冊及路權編號」之編號8 （參不爭執事項第㈥點） ，並於第11條第1 項特約約定「本件買賣標的乃買方（即原 告）為開發其所有如附件三所示之土地，供其土地日後通行 道路而承買」、「買方或買方之承買人就附件三之26單位土 地得依微風之丘社區之規約規定辦理，納入社區管理，遵守 社區管理規約，並依管理規約約定繳納管理費」等語（見本 院卷一第55頁），益資證明。
５原告雖主張兩造買賣之約38坪道路僅指○○段000000○0000 00地號2 筆土地應有部分【參附件一標示黃色部分】，惟上 開2 筆土地僅東豐段252-73道路（即重測前之246-20地號） 與被告購入之○○段000 地號土地相鄰，且該道路無法單獨 對外通行，必須透過北邊之東豐段252 、228-1 、239 等地 號道路始得對外通行【參附件二標示藍、紅、橘色部分】， 或透過南邊之同段252 地號土地、十寮段糞箕窩小段54-52 、54-63 、54-65 等地號道路始得對外通行【參附件二標示 藍、咖啡、粉紅、綠色部分】；原告所指另筆251-18地號道 路則未與被告購入之○○段000 地號土地相鄰，亦無法單獨 對外通行。原告上開主張顯難達到兩造於系爭買賣契約特約
事項、附加條款、及系爭協議書中欲使被告購入系爭○○段 000 地號袋地得對外通行之契約目的，難認符合當事人立約 時之真意，亦有悖於交易習慣。再審酌兩造事後簽訂系爭協 議書，原告並與訴外人陳偉峰等人簽訂土地買賣契約書，由 原告購入上開6 筆地號道路持分，並將被告列於該土地買賣 契約書「附件三」編號8 等立約前後之事實相互勾稽以觀， 兩造約定被告購入之約38坪道路應為被告抗辯之東豐段239 、251-18、252 、252-73、228-1 地號及關西鎮十寮段糞箕 窩段54-52 、54-63 、54-65 地號等8 筆土地，原告主張僅 指其中○○段000000地號、252-73地號（合併自264-20地號 ）2 筆土地，有背兩造立約時之真意，契約目的及交易習慣 ，而不可採。
(三)原告依系爭買賣契約書請求被告給付過戶完成款5,078,000 元，為無理由：
１按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就 或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，故 使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質；倘 當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定 之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋 為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至（最高法院88年 度台上字第1451號判決參照）。
２經查，原告前於104 年2 月10日與訴外人陳偉峰等人簽訂之 土地買賣契約書第2 條約定「上開買賣標的權利範圍係以買 方所提供附件三土地標示為基準單位，實際買賣標的權利範 圍以買方於106 年2 月10日前開發之單位數計算」、第5 條 第3 項約定「本件產權移轉登記買方得指定第三人為登記名 義人，但應於民國106 年2 月10日賣方備證用印前以書面為 之」（見本院卷一第52、53頁），足見原告雖簽訂上開土地 買賣契約購入系爭6 筆道路持分，惟訴外人陳偉峰等人所負 移轉登記6 筆道路持分之期限為106 年2 月10日，是原告迄 未取得系爭6 筆道路持分，亦未將系爭6 筆道路持分移轉登 記予被告，為其所不爭執；而系爭6 筆道路持分是否確實能 夠移轉登記至被告名下核屬不確定之事實，其等雖非以將來 客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發 生或消滅之「條件」，惟仍屬前揭最高法院判決所指之「契 約約款」，本件依兩造之約定，「被告應給付原告過戶完成 款」之義務履行既繫於「原告將系爭8 筆道路土地持分過戶 予被告」之不確定之事實，自應解釋為於其事實發生時，原 告請求被告給付過戶完成款之行使權利期限始屆至。 ３本件原告主張其無過戶系爭6 筆道路持分予被告之義務，系
爭6 筆道路持分及關西鎮○○段000000地號、252-73地號等 2 筆道路持分約38坪道路迄未移轉登記至被告名下，亦為原 告所不爭執，承前析述，被告交付過戶完成款5,078,000 元 之義務履行既繫於道路持分過戶至被告名下之不確定事實， 而該等事實既尚未發生，則原告行使請求給付過戶完成款之 權利行使期限，自難謂為已經屆至，從而，原告請求被告給 付過戶完成款5,078,000 元，為無理由，不應准許。被告雖 為同時履行抗辯，惟本件原告之一方有負先辦理過戶道路持 分之給付義務，故應無同時履行抗辯規定之適用，併此說明 。
(四)綜上析述，原告法定代理人陳良強於103 年4 月21日與被告 簽訂之系爭協議書，對原告發生效力；兩造於103 年3 月17 日簽訂之系爭買賣契約「附加條款」第7 條約定「本買賣道 路約38坪」係指東豐段23 9、251-18、252 、252-73、228- 1 地號土地及十寮段糞箕窩段54-52 、54-63 、54-65 地號 等8 筆土地；非僅限於原告主張之○○段000000地號、252- 73地號（合併自264-20地號）2 筆土地，被告交付過戶完成 款5,078,000 元之義務履行既繫於8 筆道路持分過戶至被告 名下之不確定事實，而該等事實既尚未發生，則原告請求給 付過戶完成款之權利行使期限，尚未屆至。從而，原告依民
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