臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第467號
原 告 韓 敏
何大成
曾福鄉
周銘霆
陸志騫
黃明宗
許庭文
林淑惠
周嘉儀
劉美伶
徐瑞芬
李明德
巫曼文
李福壽
王芷翎
孫佩山
林昭武
高秋霞
陳增武
邱裔均
鄭敬真
陳李美珠
李仰高
郭永為
郭衣玲
高錫樵
顧正喬
姚吳麗玲
張本中
何嘉雯
共 同
訴訟代理人 黃淑芬律師
李兆環律師
上 一 人
複 代理人 劉齊律師
被 告 肯仲建設股份有限公司
法定代理人 曾景祺
被 告 曾信妹
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國104年9月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款載有明文。查 本件原告起訴請求為：被告應連帶給付原告各人如起訴狀附 表1項次十一所示之金額（見本院卷一第17至20頁），及均 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。嗣於民國104年7月9日以民事準備書（五）狀變更其聲明 為：被告應連帶給付原告如104年7月9日民事準備書（五） 狀附件1項次十一所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷五第23頁至第 31頁）。上開擴張聲明之請求基礎事實同一，經核與前開規 定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告分別以購買預售屋、成屋及二手屋等方式購買被告肯仲 建設股份有限公司（下稱肯仲公司）為房屋出賣人、被告曾 信妹為土地出賣人，即被告所興建、坐落於新北市○○區○ ○段000○000○0○地號，門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000號、232號等土地內建築基地，所興建之地上20層、地 下4層之「中興馥」大樓（下稱系爭大樓）。原告各自購買 之樓層、簽約日期、門牌號、坪數、價金（房屋以及土地、 停車位）等如起訴狀附表一所示。被告曾信妹為本件土地出 賣人，分別與原告編號1韓敏至編號14王芷翎等簽訂土地預 定買賣契約書，與原告編號15孫佩山至編號24顧正喬等簽訂 土地買賣契約書，依據「房屋預定買賣契約書」第26條第3 項、「土地預定買賣契約書」第15條第3項約定（預售屋部 分），及「房屋買賣契約書」第18條第2項、「土地買賣契 約書」第15條第2項約定（成屋部分），可知本件房屋以及 土地買賣契約連帶履行，對於任何一部份違約其餘均視為違 約。詎被告竟將原本應登記屬於地下樓層車位共同持分之部 分，登記為大公持分（即由原告等全體住戶分擔），藉此提 高公設比例並使包括原告的每位住戶所購買之大公坪數增加 ，而向原告收取原本無須支付之買賣價金，被告等因此合計 超收新臺幣（下同）139,095,895元。為此，爰依民法第354
條第1項、第359條、第360條、第227條第1項、第179條前段 、第182條第2項、第184條第1項、第185條第1項、第213條 第2項等規定及物之瑕疵擔保、不完全給付、不當得利、侵 權行為損害賠償等法律關係，請求被告等應連帶負擔，並請 求本院擇一為勝訴判決。
二、原告購買情形如下：（以下所稱原告編號及其所承購之房屋 門牌號碼均如附表所示）
(一)原告編號1韓敏至編號14王芷翎（購買預售屋部分）：原告 編號1韓敏至編號14王芷翎均為系爭大樓預售期間，於97年6 月至99年間購買系爭大樓房地，並於如起訴狀附表一項次三 所載簽約日期，分別於同日與被告肯仲建設公司簽訂「房屋 預定買賣契約書」，並與被告曾信妹簽訂「土地預定買賣契 約書」，原告編號1韓敏至編號14王芷翎等所購買系爭大樓 約於100年8月24日以後陸續辦理房地所有權移轉過戶予原告 等名下。其中原告編號2何大成，總計向被告購買二戶房屋 ，即新北市○○區○○路0段000號10樓、232號7樓。(二)原告編號15孫佩山至編號24顧正喬（購買成屋部分）： 原告編號15孫佩山至編號24顧正喬，於系爭大樓房地興建完 成後購買附表編號15至24所示房地，並分別如起訴狀附表一 項次三所載日期，於同日與被告肯仲建設公司簽訂「房屋買 賣契約書」，並與被告曾信妹簽訂「土地買賣契約書」。(三)原告編號25姚吳麗玲、編號26張本中、編號27何嘉雯（購買 二手屋部分）：
原告編號25至27姚吳麗玲等三人雖均為二手買戶，然三人之 前手均為向被告購買系爭房地之預售屋買戶；原告編號25 姚吳麗玲係於101年7月23日向前手柯浩明購買系爭中興路3 段230號2樓之房地，前手柯浩明係於系爭大樓預售階段，即 向被告購買前開230號2樓之房地，除其後出售予姚吳麗玲外 ，並另出具「不動產買賣權利轉讓協議書」將其對於被告之 買賣契約權利義務轉讓與原告姚吳麗玲。原告編號26張本中 係於99年12月31日向前手陳鵬文購買系爭中興路3段230號4 樓之房地，前手陳鵬文係於系爭大樓預售階段，即向被告等 購買前開230號4樓之房地，除其後出售予張本中外，並另出 具協議書將其對於被告基於買賣契約之權利義務轉讓與原告 張本中。原告編號27何嘉雯係於102年8月26日向前手藍國榮 購買系爭中興路3段232號5樓之房地，前手藍國榮係於系爭 大樓預售階段，即向被告等購買前開232號5樓之房地，除其 後出售予何嘉雯外，並另出具「轉讓協議書」將其對於被告 基於買賣契約之權利義務轉讓與原告何嘉雯。
三、被告將原本應登記在「停車位空間」之坪數刻意登記在「公
設空間」藉此獲取不法暴利之手法：
(一)蓋一般地下室依使用功能區分為「公設空間」和「停車位空 間」二個部分。「公設空間」屬房屋權狀共同持有的一部分 ，係以面積大小計價，並且每坪銷售金額與住戶購買自己房 屋室內獨有空間完全一樣，因此如果被告想要獲取更高銷售 金額以獲取最大利潤，一定會盡量將持份面積做大，公設比 就越高，銷售總價亦相對越高。「停車位空間」則是以停車 位數量計價，每個車位的售價是一固定金額，跟面積大小無 關，亦即每個停車位持份面積多寡並不影響銷售總價。故對 於被告而言，增加停車位面積完全無利可圖，因而盡量利用 住戶不了解建築法規專業知識之弱勢，將原本應登記在停車 位之坪數轉而登記在大公坪數，藉此虛灌大公面積向住戶收 取每坪高達數十萬之金額而獲取暴利。
(二)由於地下室「公設空間」和「停車空間」基本上是二種屬性 不同的公設空間，因此一般會將二者分別編定為二筆不同建 號，並由具有權利義務之所有權人（註：購買房屋之人未必 會一同購買停車位）分別持份。因此，被告如要將「停車空 間」面積灌水到「公設空間」面積內，首先必須讓二種面積 混淆模糊化，也就是將二者編定為同一筆建號，亦即本件登 記在新北市○○區○○段0000○○○○號。如此一來，一般 人從權狀上只能看到二者合併的總面積及自己的持份比例， 但卻無從得知全社區公設總面積的正確數字。且被告為將「 停車空間」面積灌水到「公設空間」面積內，在買賣合約書 中規定：「合約和權狀登記之『停車位持份面積』如有增減 ，買賣雙方互不找補。」乃係被告為日後將「停車空間」面 積灌水到「公設空間」面積預留伏筆。事實上，一般預售屋 買賣契約對於主、附建物面積發生增減即須進行找補，為何 停車位會互不找補呢？這固然是因為停車位持分多寡並不影 響其使用功能，但建物如未變更設計，總面積即不會發生增 減，那麼為何還會發生所謂「停車位」持份面積差異，並且 幾乎都是停車位持份面積減少，而不是增加呢？這正是被告 故意將停車位面積減少、藉此灌水到大公面積的原因。(三)本件系爭大樓地下室1至4樓均是依據竣工圖施工，依據系爭 大樓地下室1至4樓竣工圖圖面，可一一計算出「公設空間」 中的各個部分面積如機房、發電機室等各區塊面積，加總起 來即為真正的「公設空間」總面積，而因地下室總面積＝公 設面積＋停車位面積，因此只要先依據竣工圖計算、加總出 公設空間總面積，再用地下室總面積扣掉公設面積的餘數， 即是停車空間的面積總和。是依據竣工圖，分別實際計算大 公面積以及停車位面積後，再比對本件簽署之「房屋預定買
賣契約書」等相關關於停車位以及大公面積登記之規定，即 可證實被告等確實有將原本依據契約約定，應登記於停車位 面積虛灌到大公面積，而就虛灌大公面積再向原告索取原本 原告等根本無需支付之高額價金，致使原告等受損甚鉅。四、本件被告利用將應登記在停車位面積虛灌至大公面積，藉此 向原告等不當收取高額房價，構成民事上詐欺、物之瑕疵、 不當得利及侵權行為：
(一)依據原告與被告肯仲公司簽署之「房屋預定買賣契約書」第 1條『買賣標的』：二、汽車位部分：「…本汽車停車位車 位面積約為14坪（含車道及其他必要空間，坪數以地政機關 最後登記之坪數為準）」。是以依據契約約定，停車位面積 除停車格外尚含車道及其他必要空間。而前開「房屋預定買 賣契約書」第1條所指停車位面積約為14坪，是指二個停車 位，因本件原告幾乎都買兩個停車位，因此一個停車位約僅 登記7坪面積，比較一般如系爭大樓戶數極少（總計三十多 戶）多登記停車位10至12坪，即可看出本件停車位面積合理 的低，而大部分被挪至大公面積。再者，系爭房屋預定買賣 契約書等約定之「大公面積」之計算方式，乃依據前開「房 屋預定買賣契約書」第3條『共用部分項目、面積及面積分 配比計算約定』：「前條共用部分包括：二、全部分擔之共 用部分包括：2、全棟公設：（一）包含地下一、二、三、 四層之樓梯間、梯廳、電梯間、管道間、機械室、發電機室 、台電配電室、污水機房、水箱、消防磊浦室、供管委會使 用設備空間、防空避難室（未做汽車停車位部分）及其他公 共設施之必要空間、屋頂突出物及必要空間（含樓梯間、機 房、水箱等）。…3、除前各款外依法令應列入共同使用部 分之項目皆屬之。…三、前項共用部分面積之分擔計算方式 係依買受本戶專有部分面積（含主建物、附屬建物）佔全區 專有部分面積總和之比例計算之」。
(二)然因系爭大樓大公以及車公係混合登記在同一新北市○○區 ○○段0000○號，依該4141建號謄本登記總面積48 86.30平 方公尺，其實際內含項目明細詳如原證14，該建號包含地下 室1至4樓。依據4141建號建物謄本標示部資料，可知地下室 B1F～B4F各層登記總面積（包含地下室全部公設及停車位面 積）為：地下室總面積＝790.61m2×4層＝3162.44㎡（956. 64坪）。再根據4141建號建物謄本停車位資料，可知全社區 停車位共計69位，每位持份佔10000分之48，故全部停車位 登記面積總和為：停車位面積＝4886.30×（48/10000×69 ）＝1618.34㎡（489.55坪）。因此依據前述4141建號建物 謄本「地下室1至4樓總面積」、「停車位總面積」可計算出
大公面積：地下室總面積＝停車位面積＋大公面積；大公面 積＝地下室總面積－停車位面積。則本件系爭大樓地下室1 至4樓實際登記給全體住戶之公設面積總和為：大公面積＝ 3162.44－1618.34＝1544.10㎡（467.09坪）。然而，經比 對被告所提供之竣工圖，計算系爭大樓房屋預定買賣契約書 第3條所約定之全棟地下室所有公共設施真正之面積總和僅 為434.17㎡（131.34坪），然本件依據4141建號謄本所顯示 ，地下室1至4樓登記為大公面積竟高達1544.10㎡（467.09 坪），換言之，地下室大公面積有高達1544.10㎡－434.17 ㎡＝1109.93㎡（335.75坪），再加上1樓車道（87.90㎡） ，被告亦以登記大公出售，總計1197.83㎡（362.34坪）， 均係從停車位面積挪移虛灌而來。
(三)上開虛灌在大公面積多出來的坪數即1197.83㎡（362.34坪 ），原本無論依據本件契約約定以及地下室竣工圖圖面顯示 ，均原本應當要登記「停車位的持分面積」，然如前分析， 被告明知如果登記在「停車位的持分面積」並無法增加銷售 金額，是以故意登記在大公面積，再藉此向原告等每位住戶 收取不該另外收取的每坪金額。原告每位被虛灌大公面積坪 數以及損失金額如民事準備（五）狀附件1項次十一顯示， 總計受損金額達139,095,895元，致使原告等受損甚鉅。五、至有關被告所提出本件係爭大樓車公以及大公面積計算表、 圖示，並非買賣合約之一部分（相反的，原告等起訴狀原證 15之圖表則是依據合約約定內容之大公、車公所劃分），被 告亦從未提供給任何住戶參考。至於被告於計算表中所劃分 之四種區域（紅色、綠色、橘色、黃色），除無合約之依據 外，其區域範圍之劃分明顯有違常理，並與實際使用者之使 用頻率及習慣南轅北轍，極不合理。故被告應說明此四種區 域範圍歸類之法理依據、合約依據以及分類原則，然被告迄 今並未加以說明。其次，被告所提出四種顏色區域範圍之劃 分及面積計算表，均係臨訟所拼湊而得，其歸類毫無原則可 言，並充滿錯誤及矛盾之處，例如：B2F全為停車空間，在 車位20號右側黃色三角形部分，公設完全無使用必要，卻被 歸為共用面積；但在B3F之同一位置，反而被歸為綠色車道 （B3F反而有一大公電信機房）。且B2F、B3F整層全為停車 空間，樓電梯間右側空間被歸為共用空間（黃色），但到了 B4F有許多機房，該處反而又變成車道（綠色）。不同樓層 之同一位置，卻有二種分類方式，不僅自相矛盾，而且分類 方式明顯不合邏輯。再者，B3F車位35號右側與車道間區域 ，被告可能主張因進出大公時並不會使用到，而被被告歸為 車道（綠色），但周邊其他進出大公同樣不會使用到的空間
（例如：B3F樓電梯間右側與車道間黃色空間，出入電信機 房完全無須經過該空間），卻又被歸為共用面積（黃色）， 令人不解差異為何？最重要者，系爭大樓一樓依據竣工圖應 列為車道部分竟為被告以大公出售，依據本件4141建號大公 ＋車公測量成果圖第2頁之圖面及面積計算式所示，全社區 停車空間之車道並不僅限於地下室而已，1樓尚有一段進出 地下室必須經過之車道連接馬路，尺寸及面積為：6.96×（ 12.105＋0.525）＝87.90㎡＝26.59坪。此段車道在測量成 果圖上明確標示有『車道』二字，顯然亦應為停車位持份面 積之一部分，然被告所提出每個車位持份7.09坪之計算表， 卻完全疏漏此部分面積未計。換言之，被告自承1F車道已被 當作大公出售給住戶（若如此，被告已明顯違反合約規定， 侵犯住戶權益並涉及詐欺）。此外，此部分未計入停車位面 積，則表示被列為大公，若以全社區平均銷售單價500,000 元/坪計算，此1F車道面積價值高達26.59×500,000＝13,29 5,000元，將此部分車道灌為社區大公，明顯侵犯住戶權益 ！另根據4141建號大公+車公測量成果圖，係將該車輛行進 空間整個均標示為車道，寬度為6.96公尺，並未限制車道寬 度僅於3.5公尺之範圍內，然被告前開書狀之圖表卻將車道 僅畫為3.5公尺，與本建號測量成果圖不同，顯見被告刻意 縮減車公面積進而創造大公面積的極大化。
六、關於本建案地下室之各項空間應歸屬於車公或是大公，被告 提出之書狀以及圖表均刻意扭曲為大公，明顯與兩造契約約 定以及法令規定不符：
(一)根據竣工圖圖號A1-2面積計算表，地下1、2、3、4層，整層 均作為停車空間。其中地下1層，防空避難室亦為整層兼作 停車空間，面積即如B2F～B4F，均為743.63㎡，並非如被告 計算表所言，僅10個停車格視為停車空間而已。停車空間非 僅指停車格，尚包括車道及車輛進出所需使用之必要空間， 三者缺一不可，否則車位即無法正常進出使用，此乃一般大 眾通常之認知。根據合約第三條第二項第2款大公之內容包 含『其他公共設施之必要空間』，應認是大公一定會使用到 的位置始為『必要』，才有討論大公是否需要分攤，以及該 分攤多少的意義，若大公無使用必要的空間，自應視為停車 空間，大公即無分攤之必要。又依建築技術規則建築設計施 工編第62條第3款規定停車空間樓層淨高不得低於2.1m。本 件地下室1～4樓除機房、樓電梯間外，其他所有空間均受淨 高2.1m之規範，足證該等空間皆屬停車空間之一部分。(二)至被告主張地下室結構體不得約定給停車位，否則將違反公 寓大廈管理條例等云云，然該約定並非約定專用，而係公寓
大廈管理條例第10條第2項所稱之約定共用，故並未違反公 寓大廈管理條例之規定。再者，所謂約定專用，其法令依據 為公寓大廈管理條例第7條及第23條，乃「使用權」之規範 ；然本件為權狀登記爭議，乃「所有權」之規範，屬地政登 記問題，二者法律屬性截然不同，原告亦已舉證各大知名建 商將地下室結構體約定給車位共用之諸多實例，足證被告所 持理由錯誤，全不可採。故地下室本質既為停車空間（尤其 B2F、B3F更無疑義），結構體自應視為停車空間之一部份， 由停車位持份，被告將地下室結構體歸為大公乃錯誤作法。 另有關B1F～B4F進排風管道之設置依據，係根據建築技術規 則設計施工編第61條之規定，乃停車空間所應設置（並無法 令規定各公設機房須強制設置進排風管道）。此見「建築技 術規則」設計施工編第61條規定亦明。是B1F～B4F進排風管 道為停車空間之一部分，非屬大公，被告將此部分列為大公 明顯抵觸法令。
(三)本件所有停車格連接車道部分之角度，均為九十度，故均受 「建築技術規則」設計施工編第61條規定：「地下室停車空 間、車道：（三）停車位角度超過六十度者，其前方車道之 寬度應為五‧五公尺以上。」之約束，即各停車格前方五‧ 五公尺範圍內均為車道一部分，非如被告所述，車道範圍（ 綠色）僅限定於寬度3.5公尺之範圍內。換言之，被告將所 有停車格前方畫定為黃色共用區域，實際依法均應為綠色車 道之一部份。又關於車格連接車道部分：此部分僅車輛進出 車格有使用之必要，亦僅此功能，大公則完全無使用之必要 （連一般需要都稱不上），依常理之認知，本應視為車道之 一部分。進出停車格時所需使用之進退、迴轉空間，均屬車 道之一部分。被告於計算表中主張每戶分攤車道1/1000，請 提出其法理依據及合約依據為何？再者，進出各機房僅須使 用樓電梯間即可，並無使用車道之必要，何以要分攤車道？ 退步言，縱有可能使用到車道，但考慮使用頻率，再對照樓 電梯間完全歸為大公，使用最頻繁者卻為車位所有人，何以 車位完全無須分攤樓電梯間？故住戶並無分攤車道之必要， 該1/1000完全沒有任何法理、合約及實際需要之依據。(四)系爭房屋預定買賣契約書所約定之停車空間包含車格、車道 及其他必要空間，以下應視為停車空間之「必要空間」：1 、車格與主車道連接部分乃進出車格所必須使用，進出公設 空間完全無需使用，故應為車道之一部分。2、其他車格與 車道間面積為車輛進出、迴旋、行進間避免衝撞之緩衝空間 、車輛會車、人員閃避所需之其他空間，非位於各機房門口 進出動線之空間，亦均應由車位完全分攤，與大公何干？3
、車格與車格間之空間為車位使用人上下車及進出通行所必 需使用，公設亦全無使用之需要，自屬停車位之必要空間， 與大公何干？故大公有分攤責任者，應僅限自樓電梯廳出入 口，連接各機房出入口之動線範圍而已，其他部分大公均無 使用需要，自無分攤之義務。另建築技術規則已明確規定地 下室法定停車空間，每個車位可免計40㎡之容積（12.10） 坪（建築技術規則建築設計施工篇第60條第7款），該40㎡ 中已包括每個停車位所應分攤之車格、車道、必要空間。本 件被告已享受該免計容積之優惠規定，卻又回過頭來，將車 道及必要空間之範圍劃定作扭曲之解釋，並制定不合理之分 配原則，利益均自己獨享，欺瞞不諳建築法規的消費者（即 原告等人），此作法豈符公平正義？亦有違消費者保護法對 消費者權益保護之規定。
(五)因之，原告為便於本院對照被告所提圖表，於民事準備（五 ）狀之附件2，亦以粉紅色、綠色、橘色及黃色表示被告所 劃分之區域，然因在計算地下1至4層各樓層停車位面積時， 均應包含停車格、車道以及必要空間，故圖中粉紅色及綠色 區域均同為停車位面積，實無區分之必要，又原告發現本件 1樓依竣工圖列為車道部分竟為被告以大公出售，該部分面 積為87.90平方公尺（26.59坪），自應記入被虛灌之總評數 ；而原告提出新版的B1至B4與1樓車道面積計算圖表後，迄 今未見被告表示任何意見，足見被告所辯係臨訟拼湊，顯不 可採。
七、另被告所辯稱「依房屋買賣契約約明汽車停車位面積約7坪 ，故被告肯仲公司亦如數移轉建物所有權予諸承購戶，則公 司已完全依照房屋買賣契約履行，本件無物之瑕疵」等語， 上開辯詞明顯倒果為因，蓋原告等向被告等購買者並非只有 停車位而已，還包含房屋以及公共設施，如前所述，依據「 房屋預定買賣契約書」第3條約定之公共設施比對竣工圖計 算，原本應該只有131.34坪，亦即其餘的都應該是停車位面 積。然由於停車位面積即使增加亦不會因此增加銷售金額（ 蓋均以每個車位單價計算），增加停車位面積完全無利可圖 ，本件被告因而利用住戶不了解建築法規專業知識之弱勢， 將原本應登記在停車位之坪數轉而登記在共用部分坪數。依 據契約書第7條第1項約定：「本契約地下一、二、三、四層 ，除第3條所列地下層共用部分外，其餘屬汽車停車位承購 戶所有，由乙方另行出售之」、第2項約定：「未購買汽車 停車位之承購戶，已充分認知本房地總價不包括汽車停車位 價款，且所購買房屋坪數其公共持分面積亦未包含停車位之 持分面積」──即已明訂，停車位面積不包含第三條的公共
設施面積（大公面積），詎料被告將依據契約第1條契約約 定之應登記成停車位面積登記成大公設施，從131.34坪膨脹 成467.09坪，藉此向原告等住戶違法收取高額大公設施金額 之暴利。故系爭大樓地下室總面積為3162.44平方公尺（956 .64坪），實際上大公面積為434.17平方公尺（131.34坪） ，故實際總停車位面積應為：地下室面積3162.44平方公尺 （956.64坪）－實際大公面積434.17平方公尺（131.34坪） ＝2728.27平方公尺（825.3017坪）；則每個停車位應為 11.9609坪（計算式：停車位總面積825.3017坪/69個停車位 ＝11.9609坪）。則被告自始即已預計將原本應當登記為車 公面積，虛灌至大公面積藉此獲取暴利，足見本件被告辯稱 車位每個只有7坪明顯不合常情等語。
八、並聲明：(一)被告等應連帶給付原告等各人如104年7月9日 民事準備書（五）狀附件1項次十一所示之金額，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二) 原告等願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告二人間無連帶債務關係，原告請求被告連帶給付為無理 由；本件契約未明示被告須負連帶債務責任，也無法律規定 ，故原告請求被告連帶給付為顯無理由。至於原告所引契約 約定，係為免土地與房屋產權分離之連動約定，與被告等是 否應負連帶債務責任無關，而且被告亦無違約情事，原告主 張顯無理由。此外，沒有任何法律規定包括「中興馥」在內 之建築案件，其公設比必須在何一比例之下，故「中興馥」 建案之公設比縱有較其他建案稍高之情形（被告就此有爭執 ），亦非法律所不允，而且對照原證三至十三號系爭房屋買 賣契約（尤其第二條房屋出售面積約定及原告起訴狀附表1 項次七：二者完全相符；且由建物買賣契約第二條所示房屋 共用部分面積除以本戶房屋面積（簡單除法），即可得出公 設比（以原告黃明宗為例，契約約定之公設比為0.34，另汽 車停車位亦需分擔少許公設比），何來被告詐欺及原告不知 而陷于錯誤？此外，系爭買賣契約為私法契約性質，本當事 人契約自由原則，自得由兩造合意決定買賣面積之內容（包 含公設比），自無所謂詐欺或侵權行為、不當得利等等。系 爭契約復已清楚揭露買賣房屋之全部坪數及明白分項區分出 共用部分面積坪數等，並由原告先行審閱契約條款後同意簽 立，則何來顯失公平之說？
二、且被告肯仲公司與原告於系爭房屋買賣契約第2條中合意約 明房屋買賣坪數（包括主建物面積、附屬建物面積及大、小 公共用部分面積）外，另就汽車停車位之持分面積部分已於
第1條第2項之「買賣標的」約明：（一個）汽車停車位面積 約7坪，而事實上被告肯仲建設公司亦如數移轉建物（含專 有部分及車位部分）所有權予諸承購戶，則被告肯仲公司已 完全依照房屋買賣契約履行，本件無物之瑕疵。而且上開被 告肯仲公司與原告間之約定，係成立於簽約時，不是簽約後 新生之事項，故本件與不完全給付無涉。另被告肯仲公司已 完全依照買賣約定坪數（車位部分依第一條約定為一個車位 約7坪，房屋部分如第二條所示）移轉所有權予原告，則被 告肯仲公司自無不完全給付、不當得利、侵權行為之情形。 況被告曾信妹為地主，已依土地買賣契約移轉土地所有權予 原告，此為原告所不爭執；建物部分之坪數爭議與被告曾信 妹無關，就被告曾信妹部分而言，更不生物之瑕疵、不完全 給付或不當得利或侵權行為問題。再者，系爭房屋買賣契約 第一條「買賣標的」已明定：被告肯仲公司出售之每個汽車 停車位面積為約7坪，按共69個停車位計算，肯仲建設公司 出售之汽車停車位總面積為約483坪（7坪×69＝483坪）， 但原告計算所謂「汽車停車空間」為共2788.24㎡（609.10 ㎡+ 740.63㎡+ 740.63㎡+697.887㎡）折合843.44坪（0.30 25㎡/坪×2788.24㎡＝843.44坪），顯然超過被告肯仲公司 與原告（暨其他汽車停車位承購戶）約定之共69個汽車停車 位總出售面積（483坪），故原告主張顯與系爭房屋買賣契 約第一條「買賣標的」之約定不符，自無足採。又本件買賣 契約既已約定為買賣標的之每一個汽車停車位面積為約7坪 ，則超過部分自非屬購買範圍，故不生挪用屬汽車停車位之 大公之問題。再單由原告未將防空避難室之面積列入為全棟 公設之事實，並對照系爭房屋買賣契約第三條二、2、(一) 約定（防空避難室為全棟公設即大公）即可知本件原告主張 與系爭契約約定不符，原告起訴狀之計算式，除了與系爭契 約約定不符外，其計算式也全無依據。更甚者，本件建物已 領得使用執照及完工交屋（含所有權移轉登記完畢），不論 就預售屋或成屋言，均已超過兩年，迄原告為本件請求止， 均無任何爭議，依民法第356條規定，縱有物之瑕疵，亦應 認為原告已承認所受領之物，而不得更為主張。另就成屋買 賣部分言，係以已完成保存登記之土地及房屋所有權狀影本 作為附件合意為買賣（也是汽車停車位一個約7坪），並已 依約完成所有權移轉登記超過兩年，更何來詐欺、不完全給 付、侵權行為或不當得利之規定適用？
三、本件係原告起訴，主張及舉證責任在原告不在被告，原告應 證明所謂每個停車位應為12坪，而不能為契約第一條所明定 之7坪之事實為真，始能據此主張被告有不法侵權行為或不
完全給付及物之瑕疵擔保等情。又系爭房屋預定買賣契約書 第1條第2項「買賣標的」之汽車位部分，已載明停車位之規 格；以原告韓敏之房屋預定買賣契約書為例：「長505公分 ，寬220、230公分」，並載明「汽車停車位（二個）面積約 14坪（含車道及其他必要空間）」；準此約定可知：單以停 車格言：每一停車格面積分別為5.05ｍ×2.20ｍ×0.3025坪 /㎡＝3.36坪，及5.05ｍ×2.30ｍ×0.3025坪/㎡＝3.52坪而 已，以7坪相減之之餘額即為所稱車道及必要空間，故系爭 契約約定每個停車位約7坪含車道及其他必要空間何錯之有 ？又本件房屋預定買賣契約第2條已列明各項房屋面積（主 建物面積、附屬建物面積及共用面積等），均符合消保法規 定。至於原告所引自104年1月1日起生效之新規定於本件自 無適用餘地，更與本件爭議無關。而且該尚未生效之新規定 也未限制停車位面積之約定計算方式，更不足證明原告之 本件主張之計算方式為有理。
四、系爭大樓停車位全部設在地下室第1至4層，而地下室第1至 4層均為系爭大樓之共有部分，非區分所有物之專有部分， 性質上為共用部分，故系爭停車位屬4141建號（大公）乃必 然之理，對承購汽車停車位者而言，僅就該特定編號位置有 約定專用權之分管觀念（見房屋預定買賣契約第19條一、明 定：依本約第一條第二、三所示位置，編號歸購買戶使用， 及該契約之附件十一），而非區分所有專有性質，故系爭 B1～B4汽車停車位只能屬4141建號（本件建物之全部公共設 施建號只有4141、4142及4143三個），自無原告所謂將汽車 停車位混在大公建號中之問題。況因汽車停車位買賣面積依 系爭房屋預定買賣契約第一條約定為每個汽車停車位約7坪 ，故全部大公（4141建號）扣除每個汽車停車位登記面積 7.09坪，其餘即為系爭房屋預定買賣契約第三條二、之全部 分攤之共用部分包括屬當層公設之地上層當層樓梯間、梯廳 （第三部貨梯用）、電梯間及管道間；及屬全棟公設之地下 1,2,3,4層之樓梯間、梯廳、電梯間、管道間、機械室、發 電機室、台電配電室、污水機房、水箱、消防泵浦室、供管 委會使用設備空間、防空避難室（未作汽車停車位使用即停 車格部分）及其他公共設施之必要空間（其中部分預先劃為 機車停車位及備供如供住戶停放自行車等之使用）、屋頂突 出物及必要空間……。則本件兩造主張差異處即在原告認為 4141建號扣除特定空間，其餘即為汽車停車位空間，但被告 不同意原告前開主張，因為兩造間就預售部分已約明每個汽 車停車位買賣坪數為約7坪（成屋買賣部分，其契約條款與 預售屋不同，且成屋部分更是以已登記權狀作買賣標的，根
本無所謂灌水問題），原告不得無視房屋預定買賣契約書第 一條「二、買賣標的」約定，反主張每個汽車停車位登記面 積應超過7坪，而其他大公面積應減少。又系爭房屋預定買 賣契約第三條二、已明定：1.未作汽車停車位部分之防空避 難室屬大公，但原告卻無視該約定；2.除了列舉之設備外， 另有「其他公共設施之必要空間」（如房屋預定買賣契約書 之附件三已劃有若干機車停車位，其他未預先劃設部分，則 可留供汽車以外車輛，如自行車、機車停放之用），則原告 一概認為係汽車停車空間等云云，自無可憑。此外，系爭汽 車停車位非區分所有專有部分買賣，充其量為約定專用，而 依公寓大廈管理條例第七條第三款規定，公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁等之構造不得為約定專用部分，但原告起 訴狀竟連主要樑柱、承重牆壁等亦認為屬汽車停車位者所有 ，顯非有理。系爭房屋預定買賣契約書第一條二、約明每一 個汽車停車位買賣面積約7坪，係含停車位（格）及車道及 其他必要空間，係指除停車格每個約3坪餘，其餘差額坪數 係分擔車道及其他必要空間（如應分擔大公），不是車道全 數由汽車停車位承購戶專有或專用，因為如地下室第1層之 防空避難室，依契約第三條二、2、(一)係屬全棟公設，另 地下室第2至4層之車道為使全體區分所有權人為使用該樓層
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