臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1719號
原 告 臺北市北投區文化社區管理委員會
法定代理人 洪德芳
訴訟代理人 許俊仁律師
被 告 劉祐瑄
訴訟代理人 陳佩麗
上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國104 年8 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時聲明請求：（一）被告應將 坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土 地）如起訴狀之附圖所示A 、B 部分土地返還予全體共有人 （實際位置及面積依地政機關測量為準）。（二）被告應給 付原告新臺幣（下同）7 萬5,000 元及自民國103 年11月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告 應自起訴狀繕本送達翌日起至土地返還日止，按月給付原告 1 萬元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院囑託 臺北市士林地政事務所（下稱士林地政事務所）現場測量原 告主張遭被告占用之系爭土地面積後，於104 年4 月9 日另 具狀將訴之聲明第1 項變更為：被告應將如附圖所示a 部分 土地面積36.62 平方公尺、b 部分土地面積7.45平方公尺及 c 部分土地面積56.38 平方公尺均返還予全體共有人（見本 院卷第159 頁）。經核原告前揭變更，於變更前後均係基於 主張被告無權占有系爭土地，並請求被告返還占用之土地予 全體共有人之同一基礎事實，僅係依地政機關測量之結果而 對於請求返還土地之位置、面積有所調整，訴訟資料均可相 互援用，故其所為應受判決事項聲明之變更，核與首揭法條 規定相符，在程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：臺北市北投區文化社區（下稱系爭社區）原係臺 北市政府國民住宅處（下稱國宅處，現併入臺北市政府都市 發展局，下稱臺北市都發局）興建之國民住宅，於77年間辦 理建物第一次所有權登記，系爭社區坐落於系爭土地及臺北 市○○區○○段0 ○段000 地號土地上，由門牌號碼單號為
臺北市○○區○○○路00號至89號之1 至7 樓，及雙號為同 址28號至162 號之1 至7 樓，合計共700 戶所組成，系爭社 區於國宅處管理時期曾成立系爭社區互助會，嗣伊於97年間 成立後，業經臺北市政府同意備查在案，國宅處並將系爭社 區管理事務移交予伊。系爭社區住戶初期使用汽車者不多， 故初未設有社區停車位之使用規定，由住戶自行使用，嗣因 系爭社區住戶使用汽車數量漸增致停車位不敷使用，故於86 年間，當時之系爭社區互助會乃公布「加強停車位及車位維 護費收費管理細則」（下稱系爭管理細則），規定社區住戶 每戶僅能配租1 個停車位，倘住戶有租用需求時，應依序登 記於車位等待名單，待有住戶出售房屋或停止承租停車位時 ，再依序遞補。上開社區停車位使用方式行之多年，至97年 國宅處將社區管理事務移交予伊之後仍沿用迄今。臺北市都 發局於101 年8 月7 日公開標售原為臺北市所有，前供國宅 處在系爭社區作為辦公室使用之臺北市○○區○○段0 ○段 00000 ○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路00號1 樓 （下稱系爭建物）暨其座落之系爭土地（權利範圍為23660 分之115 ），共同使用部分建號則為同段21329 建號（權利 範圍為7000分之34），由被告於同年9 月間得標承購，並於 同年10月26日辦畢所有權移轉登記。系爭土地暨共同使用之 建號建物為系爭社區之區分所有權人所共有，核屬系爭社區 之共用部分，並無任何約定由被告專用之情形存在，依公寓 大廈管理條例第36條第2 款及第11款規定，上開共用部分由 伊負責修繕、維護及管理。詎被告未經伊同意，自103 年3 月17日起在系爭建物前、後方如附圖所示ａ、ｂ、c 部分之 空地及站台，擅自停放車輛及占有使用，而上開空地及站台 均坐落在系爭土地上，是被告此舉顯屬無權占用，且亦違反 系爭社區住戶規約第15條第1 項有關住戶對共用部分之使用 應依其設置目的及通常使用方法為之，不得擅自占用或停放 車輛之規定。縱認系爭社區中與系爭建物同排，門牌號碼為 單號之1 樓住戶依歷來習慣得獨自無償使用其等建物前方及 後方之空地，惟被告所承購系爭建物之前任所有權人即臺北 市，因無使用系爭建物暨其前、後方空地之需求，故系爭社 區互助會早在國宅處尚未移交系爭社區管理事務予伊之時期 ，即已將系爭建物前方如附圖所示a 部分空地劃設停車格並 出租予其他住戶停放車輛，由此足認臺北市業已拋棄對系爭 建物前、後方空地之專有使用權，被告承購後自應受拘束， 而無從取得專用附圖所示a 、b 、c 部分空地及站台之權利 。爰依民法第184 條第1 項、第767 條第1 項、第821 條、 公寓大廈管理條例第36條第13款、第9 條第4 項及系爭社區
住戶規約第15條第1 項規定，請求被告返還其無權占用如附 圖所示之ａ、ｂ及c 部分土地予全體共有人，並給付其自10 3 年3 月17日起至同年10月31日止因無權占用上開部分土地 所受相當於租金之不當得利暨自同年11月1 日起算之法定遲 延利息，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至被告返還上 開土地之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利等語。並 聲明：（一）被告應將如附圖所示a 部分土地面積36.62 平 方公尺、b 部分土地面積7.45平方公尺及c 部分土地面積56 .38 平方公尺均返還予全體共有人。（二）被告應給付原告 7 萬5,000 元及自103 年11月1 日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。（三）被告應自本起訴狀送達翌日起至 土地返還日止，按月給付原告1 萬元。（四）願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：原告成立之目的係在執行區分所有權人會議決議 事項及管理維護公域大廈事務，其僅為非法人團體性質，不 具實體法上之權利能力，自無權限請求伊返還如附圖所示a 、b 、c 部分土地，故本件原告有當事人不適格之問題。系 爭社區不論是門牌號碼單號或雙號建物之1 樓住戶，均得無 償使用附連在其等所有建物之前、後方法定空地以停車、植 栽或設置庭院造景，此為系爭社區住戶約定成俗之習慣，伊 於購買系爭建物暨其座落之基地時，即知悉此默示分管之狀 態。與系爭建物同排，門牌號碼為單號之建物，除系爭建物 及現供原告作辦公室使用之門牌號碼臺北市○○區○○○路 00號1 樓建物（下稱系爭27號建物）前方，業經原告劃設停 車格出租予系爭社區住戶使用外，其餘1 樓建物前方空地均 無劃設任何編號之停車位，亦無任何1 樓住戶因使用其建物 前方空地停放車輛而須繳納停車費之情，至系爭管理細則應 係規範非附連在門牌號碼單號及雙號1 樓建物前、後方之法 定空地，而由原告在系爭社區另行設置之地上或地下室停車 位。伊所有之系爭建物前、後方空地應為伊專屬使用的法定 空地，該法定空地係供1 樓住戶對外聯通，具有輔助日常生 活機能所不可或缺之使用功能。系爭建物原為國宅處之辦公 室，屬臺北市在系爭社區未出售之保留戶，因先前空置無人 使用，故無人主張使用該建物前、後方法定空地之權利，致 系爭建物前方空地遭原告擅自劃設停車格出租予社區住戶停 車，惟伊既已買受系爭建物暨座落之基地，伊即要主張1 樓 住戶得使用建物前、後方法定空地之使用權，原告雖主張伊 之前手臺北市已拋棄對空地之使用權利，然未舉證以實其說 ，顯見其主張之拋棄並不生效力。原告占用系爭建物前方空 地劃設停車格之行為，不僅違反與系爭建物同排之單號建物
1 樓住戶得獨自使用建物前、後方空地之默示分管狀態，亦 已經影響到伊對外通行之權利，伊曾依民法第767 條規定請 求原告塗銷停車格線，然未獲原告置理，伊不得已始將車輛 停放在如附圖所示a 部分之空地，自行排除侵害。至附圖所 示b 部分站台伊未為任何搭建或有何占用情形，而附圖所示 c 部分之空地，伊母親即伊之訴訟代理人陳佩麗雖有在該處 整理草叢及維護環境，並種植蕃薯藤供鄰居摘採，然未妨礙 其他社區住戶穿越該處通行。又系爭建物前方空地另因原告 擅自劃設機車停車格供社區住戶無償使用，故遭他人停放多 輛機車，則原告請求伊連同遭他人占用部分均須給付相當於 租金之不當得利，顯不合理，縱認伊應給付相當於租金之不 當得利，亦應以系爭社區地上停車位租金即每月700 元計算 方屬合理，原告據以請求之計算基準過高等語置辯，爰聲明 ：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、整理兩造不爭執之事實：
㈠坐落於系爭土地及臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地 上，由門牌號碼單號為臺北市○○區○○○路00號至89號之 1 至7 樓，及雙號為同址28號至162 號之1 至7 樓，合計共 700 戶所組成之系爭社區，原為國宅處興建之國民住宅，於 77年間辦理建物第一次所有權登記。（見本院104 年8 月20 日言詞辯論筆錄，本院卷第18頁、第92頁、第215 頁） ㈡系爭建物及系爭27號建物原均為臺北市所有，系爭建物先前 供國宅處作為其在系爭社區之辦公室使用；系爭27號建物則 供系爭社區互助會作辦公室使用，嗣原告於97年間成立後， 續由原告作辦公室使用迄今。（見本院104 年4 月14日準備 程序筆錄，本院卷第166 頁、第210 頁）
㈢原告依公寓大廈管理條例之規定於成立後申請報備，於97年 1 月23日經臺北市政府同意備查，現任主任委員為訴外人洪 德芳。（見本院卷第13頁至第15頁）
㈣臺北市都發局於101 年8 月7 日公開標售系爭建物暨其座落 之系爭土地（權利範圍為23660 分之115 ），共同使用部分 建號為同段21329 建號（權利範圍為7000分之34），由被告 於同年9 月間得標承購，並於同年10月26日辦畢建物暨土地 所有權移轉登記。（見本院卷第16頁至第19頁、第95頁至第 101頁）
㈤系爭社區於86年間由系爭社區互助會訂立系爭管理細則，該 細則第5 條規定：「為了公平原則，社區住戶只能一戶配租 一個車位，如有住戶超過一個車位者，要求一律將多有車位 繳回，以示公平。」；又系爭社區有停車需求之住戶，得洽
原告登記於車位等待名單，依序遞補租用系爭社區之停車位 。（見本院卷第89頁至第91頁）
㈥與系爭建物同排，建物門牌號碼為單號之1 樓住戶，均得無 償使用該建物1 樓前、後方之空地；至系爭建物及系爭27號 建物1 樓前方空地，前為原告劃設停車格出租予系爭社區之 其他住戶使用。（見本院104 年4 月14日、5 月26日準備程 序筆錄，本院卷第48頁、第133 頁、第142 頁、第165 頁反 面至第166 頁、第188 頁、第209 頁、第211 頁） ㈦原告主張被告占用系爭土地之面積，經本院會同兩造及士林 地政事務所地政人員至現場履勘，測量結果分別為a 部分（ 前方空地）36.62 平方公尺、b 部分（前方站台）7.45平方 公尺、c 部分（後方空地）56.38 平方公尺。對照本院卷第 101 頁之系爭建物原始平面圖，其上所示之前、後方平台係 指系爭建物滴水線以內之部分，而原告聲請測量之b 部分前 方站台及c 部分後方空地，對照該建物平面圖，係指自該建 物平面圖所示前、後方平台以外（即建物滴水線以外）之部 分進行測量。（見本院104 年1 月16日勘驗測量筆錄，本院 卷第103 頁、第112 頁、第113 頁）
四、本院之判斷：
原告主張被告於101 年10月26日登記取得系爭建物暨該建物 座落基地之應有部分之所有權後，自103 年3 月17日起即擅 自在附圖所示a 部分土地停放車輛，另亦占用附圖所示b 、 c 部分，而上開3 部分土地既位在系爭社區區分所有權人所 共有之系爭土地上，核屬系爭社區之共用部分，由原告負責 管理及維護，然被告未得其同意即擅自無權占用，已侵害全 體共有人之權利，故被告應返還上開占用部分土地予全體共 有人，同時應給付原告相當於租金之不當得利部分，為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：（一） 原告提起本件返還共有物事件之訴，當事人是否適格？（二 ）原告請求被告返還如附圖所示a 、b 、c 部分占用之土地 予全體共有人，有無理由？（三）原告得否請求被告給付相 當於租金之不當得利？如得請求，則被告應給付之數額為何 ？茲分述如下：
㈠原告提起本件返還共有物事件之訴之當事人適格。 ⒈本件被告固辯稱原告為系爭社區之管理委員會（下稱管委會 ），屬於功能性集合體，為區分所有權人的執行單位，不具 人格，其不得有反屋主之侵權行為云云。惟按所謂「當事人 適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決 而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事 人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的
之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之 當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法 律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之 訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事 人適格即無欠缺。次按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定 ，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設 立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公 寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法 人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中 ，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第 40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有 當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委 會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴， 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條 例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第 2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書 ，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資 格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法 院96年度台上字第1780號、98年度台上字第790 號判決要旨 參照）。
⒉經查，系爭社區係由門牌號碼單號為臺北市○○區○○○路 00號至89號之1 至7 樓，及雙號為同址28號至162 號之1 至 7 樓，合計共700 戶所組成，原告依公寓大廈管理條例之規 定於成立後申請報備，於97年1 月23日經臺北市政府同意備 查，現任主任委員為洪德芳等節，為兩造所不爭執，業如前 述，且有原告所提公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府 103 年7 月18日府都建字第00000000000 號函在卷可稽（見 本院卷第13頁至第15頁），堪認原告既係依公寓大廈管理條 例規定，合法成立之管理組織，則依該條例第38條規定，自 有當事人能力。又依原告主張遭被告無權占用如附圖所示a 、b 、c 部分，均係坐落在系爭土地上，而系爭土地係由系 爭社區之區分所有權人所共有，則依公寓大廈管理條例第3 條第4 款及原告所提系爭社區現行有效之住戶規約（見本院 卷第20頁至第28頁）第2 條第1 項第2 款之定義，核屬系爭 社區之共用部分，復依公寓大廈管理條例第36條第2 款、第 11款、第13款及系爭社區住戶規約第14條規定，系爭社區共 用部分之管理、維護、修繕及設備之點收及保管等事項，均 屬原告負責處理事務之範疇。現原告以被告違反對共用部分 依其設置目的及通常使用之方法，無權占有如附圖所示a 、
b 、c 部分之土地，已侵害系爭社區其餘共有人之權利為由 ，依民法第184 條第1 項、第767 條第1 項、第821 條、公 寓大廈管理條例第36條第13款、第9 條第4 項及系爭社區住 戶規約第15條第1 項規定，請求被告返還其占用之土地予全 體共有人，並給付相當於租金之不當得利，當屬原告行使其 對系爭社區共用部分之管理權限，則揆諸前揭最高法院判決 見解及法條、系爭社區住戶規約之規範意旨，原告就上開共 用部分之管理、使用或收益，自有訴訟實施權，且為適格之 當事人。況被告於本院準備程序中，經受命法官當庭提示公 寓大廈管理條例第38條之規定予其閱覽後，亦表示「如果住 戶對於規約約定的事項有違反的話，管委會當然可以代為處 理」等語（見本院卷第81頁正、反面），益見被告並未否認 原告就系爭社區共用部分之管理及維護，執行區分所有權人 會議之決議事項，乃至於對違反住戶規約者之處置，確實被 賦予一定之管理權限，是以原告基於其管理權之行使而與被 告間衍生本件之私法上爭議，其自為適格之當事人。至原告 本件之請求有無理由，尚涉及被告是否為無權占用系爭土地 、是否違反系爭社區住戶規約之約定等實體爭執事項，要屬 別一問題。故被告前揭所辯原告欠缺當事人適格云云，洵非 可採。
㈡原告請求被告返還如附圖所示a 、b 、c 部分占用之土地予 全體共有人，為無理由。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權 占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當 權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理 由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。而所 謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有 提供或容忍占有使用之義務而言，故主張法律關係存在之當 事人，應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證 責任。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共 有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干 涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所 謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其 有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或 特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之 意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院83年
度台上字第1377號、99年度台上字第790 號、100 年度台上 字第2103號等判決要旨參照）。
⒉經查，原告主張被告未經其同意，自103 年3 月17日起，在 如附圖所示a 部分之前方空地自行停放車輛、在c 部分之後 方空地整地後種植作物等情，為被告及其訴訟代理人陳佩麗 當庭所自承（見本院104 年4 月14日準備程序筆錄，本院卷 第165 頁正、反面），且經被告陳報其將汽車停放在系爭建 物前方空地及系爭建物後方空地經其與陳佩麗整地前、後變 化情形之照片共9 張在卷可憑（見本院卷第63頁、第132 頁 、第153 頁至第155 頁、第158 頁），堪認原告所述為真。 至附圖所示b 部分之前方站台，雖被告辯稱其未如與系爭建 物同排之其他單號建物1 樓住戶般，有將建物自滴水線向外 搭蓋違建之行為，其認為其他住戶向外搭蓋違建之舉方屬所 謂占用站台之情形，且其他1 樓住戶得獨自使用其建物之前 方站台亦為約定俗成之習慣云云（見本院104 年度4 月14日 準備程序筆錄，本院卷第165 頁反面、第200 頁），惟被告 既未否認其係經由附圖所示b 部分站台出入系爭建物之事實 ，甚謂與系爭建物同排之其他單號建物1 樓住戶均有排他使 用建物前方站台之情形，以此適足推論如附圖所示b 部分之 前方站台亦為被告占有使用之事實，至被告所稱其他住戶自 建物滴水線向外搭蓋違建之行為，要屬該等住戶是否違反建 築管理法規或是否另涉及無權占用系爭土地之問題，而與被 告有無占有使用b 部分土地事實之認定無涉，併予敘明。 ⒊惟查，被告雖有占用如附圖所示a 、b 、c 部分土地之行為 ，業經論述如前，然其辯稱與系爭建物同排之建物門牌號碼 單號之住戶間，在未特別約定下，長年下來已形成由各該建 物1 樓之住戶獨自、無償使用該建物前方空地、站台及後方 空地之習慣，則其既於101 年10月26日以買賣為原因登記取 得系爭建物暨其坐落基地之所有權，自得本於上開系爭社區 1 樓住戶間約定成俗之習慣，作為其占有使用系爭建物前、 後方空地之合法權源等語，並提出與系爭建物同排，門牌號 碼為單號之建物1 樓住戶專屬使用建物前、後方空地以停放 車輛、設立候選人競選服務處、佈置庭院造景、盆栽架或種 植作物等照片共16張為證（見本院卷第60頁至第62頁、第64 頁、第146 頁、第152 頁、第156 頁至第157 頁），而上揭 建物門牌號碼單號1 樓住戶得獨自使用建物前、後方空地之 情形為原告所不爭執，復稱：「長久以來管委會（即原告） 沒有對1 樓住戶使用門前空地種植盆栽或是其他做競選總部 的情形做特別的約束。」、「與被告同排單號的1 樓住戶， 他們確實自己獨自使用門前及門後空地」、「單號1 樓可以
獨自使用門前及後院的空地是約定俗成，一開始這個社區的 車輛沒有這麼多，就由所有的住戶各自停車，1 樓的住戶也 因此停放車輛在其住家門口…1 樓住戶也只能停放在他自家 門口的車位，不能再分配承租其他的車位。關於後院的部分 ，也是由1 樓的住戶獨自使用。」、「文化三路單號1 樓住 戶使用門前及門後的空地目前不用支付對價」、「1 樓住戶 後來就使用他們門前的空地停車，等待名單上面所列的1 樓 住戶後來就沒有排停車位。」、「（問：如果29號1 樓之前 、後空地由非29號1 樓之人占用，29號1 樓之住戶可否要求 管委會作何處理？）這部分我現在沒有辦法回答，但是代理 人認為應該由該住戶主張其自己之權利，由該住戶自行要求 排除。」等語（見本院104 年1 月9 日準備程序筆錄、104 年4 月14日準備程序筆錄、104 年5 月26日準備程序筆錄、 104 年8 月20日言詞辯論筆錄，本院卷第80頁反面、第165 頁反面至第166 頁、第188 頁、第189 頁、第215 頁反面） ，綜此足認被告所稱與系爭建物同排，建物門牌號碼為單號 之住戶間，確實存在由該建物1 樓住戶單獨、無償使用1 樓 建物前、後方空地，彼此互不干涉之習慣，揆諸前揭判決要 旨，堪認上開習慣具有共有人間實際上劃定使用範圍，對各 自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益， 各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所之特徵，而應認系 爭社區中建物門牌號碼為單號之住戶間，就系爭土地之使用 存有默示分管契約。
⒋原告固另稱系爭社區係從臺北市○○區○○○路00號1 樓開 始之單號1 樓住戶得獨自使用建物前、後方空地，被告所稱 之習慣或默示分管契約並不適用於系爭建物及系爭27號建物 ，蓋系爭建物及系爭27號建物原均為臺北市所有，因國宅處 或臺北市政府先前並未使用該等建物1 樓前、後方空地，並 自86年起即由系爭社區互助會在該等建物前方空地劃設停車 格出租予系爭社區住戶使用，由此可認臺北市已拋棄其使用 空地之權利，並將該權利返還全體共有人云云。惟按共有物 分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法 第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其 未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法 之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有 人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585 號判 決要旨參照）。經查，系爭建物及系爭27號建物前為臺北市 所有，分別供國宅處及系爭社區互助會作辦公室使用，嗣該 等建物前方空地已由系爭社區互助會劃設停車格出租予系爭 社區住戶使用等情，為兩造所不爭執，已如前述，惟細繹前
揭默示分管契約之定義及分管契約成立、終止要件之見解， 可推認系爭社區建物門牌號碼單號住戶形成1 樓前、後方空 地由1 樓住戶獨自無償使用此種默示分管契約時，理應為系 爭土地全體區分所有權人共同形成之默契，而未特別排除當 時共有人之一之臺北市於外，至多僅係臺北市歷年來就其所 有之系爭建物及系爭27號建物，因其未如其他住戶般實際居 住、出入於系爭社區，故未曾積極行使或主張其依前揭默示 分管契約得以排他、無償使用該等建物前、後方空地之權利 而已，尚難以其單純之沉默即認定其有拋棄使用該等建物前 、後方空地之意思。而系爭社區互助會雖自86年起即將系爭 建物及系爭27號建物前方空地劃設停車位出租予社區住戶， 然觀之系爭建物部分，倘僅係因前任所有權人臺北市或其使 用單位國宅處未曾積極行使或主張占有使用該建物前方空地 之權利，即合理化系爭社區互助會擅將系爭建物前方空地劃 設停車格並出租予社區住戶停放車輛，進而收取租金之行為 ，再由原告據以主張系爭建物之使用狀態被排除於默示分管 契約之外，恐有本末倒置之虞。況原告雖稱前揭默示分管契 約不適用於系爭建物及系爭27號建物，然並未具體說明系爭 社區互助會得在系爭建物及系爭27號建物前方空地劃設停車 格並出租之依據或係由何人授權所為等情，且原告雖聲請傳 喚證人即系爭社區住戶彭慶雲到庭說明系爭建物前方空地之 停車位出租、使用情形，惟觀諸證人彭慶雲之證言，至多僅 足證明其曾租用劃設於系爭建物前方空地之綠二停車位，並 因此支付停車費予原告之事實，然其就系爭社區建物門牌號 碼單號1 樓住戶使用建物前、後方空地之情形、系爭建物、 系爭27號建物於國宅處管理時期之使用情形、其開始在系爭 建物前方停放車輛之時點是否在國宅處搬遷之前等問題均稱 不清楚，另表示其沒有聽說系爭建物及系爭27號建物之前任 所有權人曾表示過任何有關拋棄使用該等建物前、後方空地 使用權利之訊息等語（見本院104 年5 月26日準備程序筆錄 ，本院卷第190 頁至第191 頁、第195 頁正、反面），而此 均無足證明系爭社區之住戶於形成前揭默示分管契約時，有 特別排除系爭建物及系爭27號建物住戶使用該等建物前、後 方空地權限於外之意。又原告當庭雖曾提及：「86年時尚未 成立管委會，當時是由國宅處管理監督，因為車輛變多，才 制定管理細則，當時有沒有針對1 樓住戶可否獨自使用1 樓 門前的停車位等事宜做過通盤的檢討，因為管理單位不同， 也無書面資料，所以無法考證，但是確定使用情形一直延續 到今日」等語（見本院104 年4 月14日準備程序筆錄，本院 卷第166 頁），然由此尚無從認定系爭社區於86年間制定系
爭管理細則時，系爭土地之全體共有人就已存在之默示分管 契約曾同意為任何變更或終止之表示，故亦難以此推論系爭 社區於86年間制定系爭管理細則時，即已改變前揭默示分管 契約之內容，是以，建物門牌號碼單號1 樓住戶得單獨、無 償使用建物前、後方空地之情形方延續迄今，而綜此均不足 以使本院就原告之主張為有利之認定。
⒌原告雖復提出臺北市都發局於103 年5 月12日之北市都企字 第00000000000 號函（見本院卷第94頁），並援引該函內容 中提及系爭建物前方劃設之2 個停車格及後方防火巷土地， 係坐落於系爭土地，而由系爭社區各所有權人共同持分，非 供特定專用等語，據以主張系爭建物之前任所有權人臺北市 確已拋棄對系爭建物前、後方空地之使用權利，故被告應受 其前手拋棄權利之意思表示所拘束，而無權占有使用系爭建 物之前、後方空地云云。繹之臺北市都發局上開函文內容， 係就證人彭慶雲陳情有關被告前向該局標購之房地範圍是否 包含系爭建物前方之2 個停車格及後方防火巷之土地等問題 ，檢附該公告標售案之相關資料說明先前出售之房地範圍， 並說明系爭建物前方劃設之停車格及建物後方之防火巷土地 所在地號，均為系爭土地，而系爭土地既為系爭社區之區分 所有權人所共有，則依土地所有權屬共有之狀態，敘明系爭 建物前方空地之停車格及後方防火巷土地應屬非供特定共有 人或住戶專用。然承前所述，系爭建物前為臺北市在系爭社 區未出售之保留戶，並供國宅處作為辦公室使用，而國宅處 僅為國民住宅之管理、監督單位，是以無論國宅處或臺北市 ，歷來均未有人長期實際居住、使用系爭建物，致系爭建物 經年處於閒置狀態，則系爭建物之前任所有權人既未長期實 際使用系爭建物或居住於系爭社區，實難期待其能依上開默 示分管契約之內容，以其為建物門牌號碼單號之1 樓住戶身 分，積極主張對系爭建物前、後方空地之使用權利，遑論於 函文內容中提及系爭土地上存有默示分管契約或就各棟建物 1 樓前、後方空地有約定供特定人專用等情，故原告執上開 函文作為臺北市已拋棄其對系爭建物前、後方空地使用權利 之證明，容有誤會。本件被告所稱系爭社區中門牌號碼單號 之住戶，已形成1 樓住戶得獨自無償使用1 樓前、後方空地 之默示分管契約，既為原告部分承認，而原告復未能提出該 默示分管契約有特別約定排除系爭建物所有權人對其前、後 方空地使用權限之證據，此外，依其所提系爭管理細則、證 人彭慶雲之證言及前揭臺北市都發局函文，均不足以使本院 形成系爭建物之前任所有權人臺北市已為拋棄系爭建物前、 後方空地使用權限之心證，則被告於取得系爭建物暨其座落
基地之所有權後，自得援引上開默示分管契約作為其占有使 用系爭建物前、後方空地之合法權源。從而，被告既非無權 占有如附圖所示a 、b 、c 部分之土地，自未因此侵害系爭 土地其他共有人之權利，亦非屬對系爭社區共用部分之使用 未依其設置目的及通常使用方法為之，而有違反公寓大廈管 理條例第9 條第2 項及系爭社區住戶規約第15條第1 項規定 之情形，是原告依民法第184 條第1 項、第767 條第1 項、 第821 條、公寓大廈管理條例第36條第13項、第9 條第4 項 及系爭社區住戶規約第15條第1 項規定，請求被告將其占用 之上開部分土地返還予全體共有人，具無理由。 ㈢被告於取得系爭建物暨其坐落基地之所有權後，占有使用如 附圖所示a 、b 、c 部分之土地，非屬無權占有系爭土地乙 節，既經本院認定如前，則原告併依民法第179 條規定主張 被告應給付因占用上開部分土地所獲得相當於租金之不當得 利云云，亦屬無據，無從准許。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第184 條第1 項 、第767 條第1 項、第821 條、公寓大廈管理條例第36條第 13款、第9 條第4 項及系爭社區住戶規約第15條第1 項等規 定，請求被告返還如附圖所示a 、b 、c 部分土地予全體共 有人，另請求被告給付7 萬5,000 元暨自103 年11月1 日起 算之法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還 上開土地之日止，按月給付原告1 萬元部分，均無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰無逐一論述之 必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 1 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 蔡志宏
法 官 蘇珈漪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 1 日
書記官 簡吟倫