臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第647號
原 告 潘秀安
訴訟代理人 傅文民律師
複代理人 朱冠
高烊輝律師
被 告 張正龍
訴訟代理人 王昭婷律師
溫尹勵律師
複代理人 陳協德律師
被 告 明月摘星樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 林光明
訴訟代理人 陳為元律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104 年9 月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告張正龍應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟零叁拾捌元，及其中新臺幣柒拾伍萬壹仟零叁拾捌元自民國一百零二年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨其餘新臺幣捌拾萬元自民國一百零四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張正龍負擔百分之八十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告張正龍供擔保後，得假執行。惟被告張正龍如以新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟零叁拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第256 條、第255 條第1 項第3 款分別定有 明文。查原告起訴狀誤載被告明月摘星樓公寓大廈管理委員 會（下稱被告管委會）為伯爵山莊二期摘星明月大樓管理委 員會，於民國102 年8 月14日具狀更正（見本院卷一第165 頁）。其起訴主張被告應對原告所有之新北市○○區○○街 000 巷00號11樓（嗣變更門牌號碼為新北市○○區○○路00 0 巷00號11樓）房屋（下稱系爭房屋）失火毀損回復原狀之 必要費用負連帶賠償責任，爰為一部請求，並聲明：被告應 連帶給付原告新臺幣（下同）180 萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。嗣原告以下 列原因先後為訴之變更：①系爭房屋修復期間受有102 年6 月1 日起至103 年5 月31日止，以每月租金1 萬2,000 元計 算，合計14萬4,000 元之租金損失，請求系爭房屋修復費用 165 萬6,000 元及租金損失14萬4,000 元，合計180 萬元， 並變更利息請求時點（見本院卷二第70頁）。②系爭房屋修 復期間受有102 年6 月1 日起至104 年3 月31日止，以每月 租金1 萬2,000 元計算，合計26萬4,000 元之租金損失，及 系爭房屋因火災致鄰居死亡，衍生系爭房屋貶值損害21萬3, 874 元，請求系爭房屋修復費用132 萬2,126 元、租金損失 26萬4,000 元及貶值損害21萬3,874 元，合計180 萬元，並 變更利息請求時點（見本院卷三第18至20頁）。③系爭房屋 修復期間受有102 年6 月1 日起至104 年6 月30日止，以每 月租金1 萬2,000 元計算，合計30萬元之租金損失，就系爭 房屋貶值及修復費用分別請求50萬元、100 萬元，合計180 萬元，並請求其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止；其餘80萬元自104 年9 月15日起至清償日止，均按年 息5%計算之利息（見本院卷三第78、91至92頁）。另陳明請 求系爭房屋之修復費含原告委請建築師辦理室內裝修工程、 變更使用執照及消防設備工程之勞務費19萬元（見本院卷三 第25頁背面）。核其更正被告管委員名稱，為更正事實上之 陳述；其不變更請求金額，就系爭房屋修復、貶值與租金等 項目為不同數額之主張，僅為損害賠償範圍之陳述，均不涉 及訴之變更或追加。其變更利息請求，則為減縮應受判決事 項之聲明，依前揭規定，均應准許。
二、按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨 在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維 護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無 實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員 會之名義為交易者比比皆是，除民事訴訟法於第40條第3 項 ：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力 」規定外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明定：「管 理委員會有當事人能力」，承認管理委員會具有成為訴訟上 當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相 關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6 條第3 項、 第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第 22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書規定實體法上具享 受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類 紛爭有固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或
區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受有損害，應 由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之 權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依 上開條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分 所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速、簡易確 定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司 法資源之不必要耗費，否則公寓大廈管理條例規定管理委員 會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意，最高法院98 年度台上字第790 號判決參照。故原告以被告管委會疏未維 護社區消防設備，對被告管委會訴請損害賠償，依上開說明 ，被告管委會有訴訟實施權，被告管委會主張其為非法人團 體，無侵權行為能力等語，無足採信。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、被告張正龍向原告承租位在明月摘星樓公寓大廈（下稱系爭 社區）之系爭房屋，約定每月租金1 萬2,000 元，租期至10 2 年5 月31日止（下稱系爭租約）。
㈡、被告張正龍於101 年9 月20日上午在系爭房屋臥室使用電氣 不當，所使用之延長線有受擠壓或拉扯之可能，致系爭房屋 於當日上午10時20分許發生火災（下稱系爭火災事故），造 成系爭房屋受有內部設備遭燒毀，金屬門及鋁門窗變形、牆 壁內層脫落、紅磚裸露、馬桶及浴缸爆裂、天花板鋼筋裸露 及地磚鬆動爆裂等損害。
㈢、原告與被告張正龍簽署之系爭租約第12條約定，被告張正龍 應以善良管理人之注意義務使用系爭房屋，負有抽象輕過失 責任，應依系爭租約對其過失行為造成之損害負賠償責任。㈣、依公寓大廈管理條例第36條第2 款、第12款等規定，系爭社 區共有、共用部分之修繕與一般改良，及公共安全檢查與消 防安全設備檢修之申報及改善之執行，均為被告管委會之法 定職務，由被告管委會負責，被告管委會為消防法第2 條規 範之管理權人。被告管委會疏未維護消防設備，任由系爭社 區存有地下室之「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦 切停」、每層樓梯間之「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水 警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等違反 消防法第6 條之情事，致系爭火災事故發生時，系爭房屋屋 內之火警探測器及自動灑水設備無法正常運作，未能及時滅 火導致嚴重損害，亦應負損害賠償責任。
㈤、被告張正龍使用電氣不當造成系爭火災事故發生，依系爭租 約第7 條、第12條約定及民第184 條第1 項前段侵權行為之 規定，應負損害賠償責任。被告管委會疏未維護系爭社區消
防設備致損害擴大，依民法第184 條第2 項侵權行為之規定 ，亦應負損害賠償責任。其等共同不法侵害原告權利之侵權 行為，依民法第185 條第1 項規定連帶負損害賠償責任。㈥、請求損害賠償範圍：
１、系爭房屋本體回復原狀費用：系爭房屋本體回復原狀必要費 用計210 萬9,875 元（見原證7 ）。另原告依被告管委會所 請，支出「末端壓力表增設含配管」、「主幹管電焊」、「 火警迴路短路重配查修」等費用1 萬6,800 元，被告張正龍 亦應賠償，請求依鑑定報告、補充或更正事項說明及附件、 建築師吳世欣開立之19萬元收據，為一部請求100 萬元。２、系爭房屋因系爭火災事故導致鄰居死亡，市價貶值至少15% ，以應有市價950 萬元計算，一部請求房屋貶值損害50萬元 。
３、原告自101 年9 月20日迄今無法使用系爭房屋，受有相當於 租金之財產上損害，以系爭房屋每月租金1 萬2,000 元計算 ，自系爭租約約滿翌日102 年6 月1 日起至104 年6 月30日 止，共受有30萬元之損害。
㈦、對被告答辯之陳述：
１、系爭房屋由被告張正龍取得實際支配管理權，消防法第2 條 規定之管理權人，應指被告張正龍，原告不因消防設備設置 問題負與有過失責任。又系爭租約第7 條與第12條為不同之 規範，不能合併解讀，系爭租約第12條已約定提高被告張正 龍負有善良管理人之注意義務。系爭房屋出租期間如有任何 問題，經被告張正龍通知，原告皆協同完成修理，未轉嫁修 繕義務。
２、侵權行為損害賠償請求權與民法第434 條為不同請求權基礎 ，無得類推或互為影響，系爭租約中既特約不採重大過失， 侵權行為亦應以抽象輕過失為責任標準。
３、系爭房屋回復原狀必要費用中之變更使用執照，為取得裝修 許可之前提，與系爭火災事故有因果關係。被告張正龍施作 之室內地面防水工程僅係災後救急措施，不能取代日後房屋 施作之防水工程，無從自原告請求金額中扣除。系爭火災事 故確因被告管委會疏未維護消防安全設備，任意關閉自動灑 水系統之幫浦，造成火勢持續擴大無法撲滅，被告管委會應 負連帶賠償責任。至被告張正龍支出之消防設施費5 萬4,83 1 元，依鑑定報告書八㈩⒏所載，為被告張正龍應負回復原 狀之範圍，無法抵銷。被告張正龍主張以墊付之瓦斯管線費 1 萬2,300 元、管道間給排水管修復費2 萬3,508 元及系爭 租約押租保證金3 萬元抵銷，原告無意見。
４、被告管委會所稱原告改造系爭房屋之消防水管，非屬實在。
㈧、聲明：①被告應連帶給付原告180 萬元，及其中100 萬元自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其 餘80萬元自104 年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告張正龍部分：
１、系爭房屋屋內使用之延長線購買不及1 年，亦非用於耗電量 大之電器，就系爭火災事故發生僅有輕過失，民法第434 條 為強制規定，不得以契約排除，否則有違保障承租人經濟弱 勢之立意，系爭租約第12條約定提高注意義務，應結合第7 條解讀為對房屋耗材而非本體，非對失火責任之特別約定。２、侵權行為之過失責任程度亦應受契約責任調整，被告張正龍 是否構成侵權行為，應以重大過失為標準。
３、就原告請求損害賠償範圍：
⑴、系爭房屋本體回復原狀費用：①系爭房屋陽台現況與使用執 照不符所生變更使用執照費用，與系爭火災事故無因果關係 ，被告張正龍不負此部分賠償責任。②原告於原證7 所列「 修復管道間排水管費用」、「客廳、地坪廁所、廚房、陽台 防水」二項工程，被告張正龍已委外施作完成，不得再請求 該部分施工費用。③系爭房屋本體回復原狀費用經鑑定為11 5 萬1,388 元，折舊費除鑑定報告所載12萬4,982 元（小數 點四捨五入，以下同）外，應以系爭房屋於起訴時屋齡為29 年又2 日，參考鑑定報告附件十「長期修繕項目與週期」表 、附件十一「給排水管路組成元件之耐用年限」表所載，除 建築物結構體耐用年限為50年外，其餘之耐用年限平均值均 在30年以下，而系爭房屋之裝潢、設備及管線幾已超過使用 年限，殘餘價值相當於0 元，鑑定報告附件九之項目，認應 為如下之折舊始合理：⒈附件九第1 頁第1 至13項應折舊75 % 。⒉附件九第1 頁第14至19項應折舊50% 。⒊附件九第2 頁電氣工程第1 至8 項、第11至15項應折舊50% 。⒋附件九 第2 、3 項給水工程第1 至5 項應折舊50% 。⒌附件九第3 頁衛浴設備工程第1 至11項應折舊50% 。核算應再加計折舊 50萬2,693 元，總計折舊62萬7,675 元。⑵、否認系爭房屋發生系爭火災事故後，價格貶損達15%。⑶、原告請求相當於租金之財產上損害，應證明系爭房屋得連續 不間斷順利出租，及符合民法第216 條第2 項規定得視為所 失利益。
４、本件火災鑑定結果確認系爭房屋屋內之火警探測器及自動撒 水設備於事發當時無正常運作，原告依消防法第6 條第5 項 負有維護屋內火災警報器及自動撒水設備功能正常運作之義
務，然系爭房屋屋況不佳，裝潢、電器消防設備均已老舊， 原告出租前應檢修消防設備以維安全，不應將修繕義務轉嫁 被告張正龍。被告張正龍承租期間，被告管委會曾調查是否 更新屋內消防設備，被告張正龍詢問原告未獲回應。系爭房 屋配電箱無熔絲開關之靈敏度疑因老舊鈍化，未於案發第一 時間跳脫斷電，上情均為損害擴大原因，原告與有過失。５、抵銷項目：①依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，專有 部分之修繕應由區分所有權人負擔，被告張正龍於101 年9 月9 日為原告墊付2 萬4,300 元瓦斯管線費用，經原告同意 以當月租金扣抵，尚餘1 萬2,300 元。②被告張正龍為原告 支出系爭房屋管道間排水管費用2 萬3,508 元，得請求原告 返還代墊款。③被告張正龍為原告支出系爭房屋安全性必要 消防設施費用5 萬4,831 元，得請求原告返還代墊款。④系 爭租約於102 年5 月31日期滿，被告張正龍尚未取回之押租 保證金3 萬元。
㈡、被告管委會部分：
１、公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，專有部分之管理權人 應為區分所有權人，共用部分經區分所有權人授權後，管理 權人始為管委會。系爭房屋為屋齡30年以上之房屋，其專有 部分室內管線及消防設備老舊損壞，原告不曾維修，系爭火 災事故之發生應歸責於原告。
２、系爭火災事故發生前，被告管委會定期委外保養消防設備， 已善盡管理責任，系爭火災事故時，消防員可使用消防用水 救火，證明系爭社區之消防設備能正常運作。原告依新北市 消防局於系爭火災事故發生後之102 年9 月22日檢查結果， 逕認系爭社區於系爭火災事故發生時存有「室內消防栓泵浦 切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、 「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不 足」等情，係倒果為因，實乃系爭社區之消防設備於系爭火 災事故中毀損，如未將設備關閉，大樓消防水管將有漏水情 形，經新北市消防局通知限期改善，已委請消防公司處理並 通過檢查。
３、系爭火災事故發生後，被告管委會會同人員前往系爭房屋， 發現原告為防止其室內消防系統老舊致消防水管鏽蝕漏水， 將消防水管截斷裝上龍頭鎖死，以解決漏水問題，造成火災 發生時消防用水無法到達，使室內消防設備無法正常作用， 系爭火災事故發生及損害擴大與被告管委會無涉，原告應自 行負責。另民法第184 條第2 項在適用上僅推定過失，未推 定因果關係，原告須就因果關係舉證。
４、同意系爭房屋總價以950 萬元計算，否認系爭房屋於系爭火
災事故後價格貶損15%。
㈢、均聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受 不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房屋為原告所有，於93年6 月1 日起租予被告張正龍， 並簽署系爭租約，被告張正龍曾繳付押租保證金3 萬元予原 告。
㈡、系爭租約第7 條約定：「乙方（即被告張正龍）於租賃期限 內應保持房屋內各項裝修及水電衛生配備完整，如有污損及 遺失，應負還原及賠償之責任義務。」、第12條約定：「乙 方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗 拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責 ……。」等語。
㈢、系爭房屋所在之系爭社區屬集合住宅。
㈣、系爭房屋於101 年9 月20日上午10時20分許發生系爭火災事 故。
㈤、系爭火災事故發生後，新北市政府消防局於101 年9 月22日 派員至系爭社區檢查，發現系爭社區存有「室內消防栓泵浦 切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、 「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不 足」等違反消防法第6 條之情事。
㈥、系爭火災事故發生時，系爭房屋屋內之火警探測器及自動灑 水設備均未正常運作，致未能即時滅火。
㈦、系爭社區規約第12條規定：「共用部分之修繕，由管理委員 會為之……。」、第19條第1 項規定：「主任委員對外代表 管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例（即公寓大廈 管理條例）第三十四條規定事項。」等語。
㈧、公寓大廈管理條例於92年12月31日經修正公布全文63條，修 正前同條例第34條乃關於管理委員會職務之規定，修正後關 於管理委員會職務之規定移至同條例第36條。㈨、被告張正龍曾於101 年9 月9 日，代原告墊付瓦斯管線費用 2 萬4,300 元，經以當月租金抵扣，尚餘1 萬2,300 元。㈩、被告張正龍曾於102 年6 月6 日僱工施作如被證10發票上所 載「灑水設備工程」，支出5萬4,831 元。、被告張正龍曾於101 年9 月26日僱工施作如被證8 發票上所 載「管道間給排水管路維修工程」，支出2萬3,508元。四、兩造爭點：
㈠、原告依租賃契約債務不履行之法律關係，請求被告張正龍賠 償損害，有無理由？
１、系爭房屋失火原因為何？
２、被告張正龍有無與原告約定就輕過失之失火亦負責任？３、系爭房屋失火是否因被告張正龍違反善良管理人之注意義務 或有重大過失導致？
㈡、原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告張正龍賠償 損害，有無理由？
１、被告張正龍如與原告約定就輕過失之失火負責任，原告依民 法第184 條第1 項前段規定請求被告張正龍賠償之注意義務 為何？
２、被告張正龍有無違反侵權行為之注意義務？㈢、原告依民法第184 條第2 項規定，請求被告管委會賠償損害 ，有無理由？
１、被告管委會就系爭社區共用部分是否為消防法第2 條之管理 權人？
２、系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切 停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉 」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之 情事，於系爭火災事故發生前是否已存在？與系爭火災事故 之擴大是否有相當因果關係？
㈣、原告得請求損害賠償之數額為何？
㈤、原告是否與有過失？
㈥、被告張正龍以代墊瓦斯管線費1 萬2,300 元、消防設施費5 萬4,831 元、管道間給排水管路維修工程費用2 萬3,508 元 及系爭租約押租保證金3 萬元抵銷，有無理由？五、得心證之理由：
㈠、原告依租賃契約債務不履行之法律關係，請求被告張正龍賠 償損害，有無理由？
１、系爭房屋失火原因為何？
原告主張被告張正龍於101 年9 月20日上午，在承租之系爭 房屋臥室使用電氣不當，其使用之延長線因有擠壓或拉扯之 可能，致系爭房屋於同日上午10時20分許發生系爭火災事故 等情，業據提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、新北市政 府消防局提供火災調查內容、房屋安全鑑定報告書等件為證 （見本院卷一第12至15、17至44頁），並經本院調取系爭房 屋火災原因調查鑑定書（見本院卷一第100 至160 頁）及本 院102 年度審易字第1451號被告張正龍過失致死刑事案卷核 閱。觀諸上開火災原因調查鑑定書中火災原因調查鑑定書摘 要五、火災原因研判欄內記載：「㈠起火戶：…本案起火戶 為○○區○○街000 巷00號11樓。㈡起火處：⒈檢視該址廚 房上方天花板受燒剝落…該址廚房、客廳、玄關等處係遭該 址餐廳處延燒所致。⒉檢視浴廁1 、2 上方天花板…顯示該
址浴廁1 、2 、主臥室、書房等處係遭該址餐廳處延燒所致 。⒊檢視餐廳東側牆面受燒燒白…顯示該址餐廳係遭該址臥 室延燒所致。⒋檢視該址臥室西、東側牆面牆面塗料受燒燒 失…顯示該區係由臥室東北側附近處起燃向四周擴大延燒。 ⒌依本案目擊者張正龍之談話筆錄及現場表示，火災初期經 前往臥室入門口查看時，係發現於該址臥室東北側上方處有 火煙冒出。⒍是以綜合上述現場燃燒痕跡、火流方向、目擊 者談話筆錄等資料，研判本案起火處所係位於○○區○○街 000 巷00號11樓臥室東北側附近處所。㈢起火原因研判：… 4 、電氣因素引燃可能性之研判：⑴案發後調查人員檢視該 址客廳西北側配電箱內無熔絲開關發現有跳脫情形，顯示該 址於案發時應為通電狀態。⑵於現場勘查時，將該址臥室東 北側處附近掉落書本及碳化物移除後，檢視該處發現之斷裂 電源線有遭地面殘留物品壓住之情形…張正龍表示該電源線 應為設置於該處之延長線…張員表示該址臥室東北側有置放 書櫃、鐵架塑膠衣櫥、衣櫥下方置有塑膠收納箱等物品…發 現之斷裂電源線，恐因該處置放之家具物品而造成有擠壓或 拉扯之可能。⑶…發現之斷裂電線經內政部消防署鑑驗、分 析後，鑑定結果為：熔痕巨觀及微觀特徵與導線短路所造成 之通電痕相同。⑷…經排除其他可能發生之原因後，研判本 案起火原因以電氣因素引燃之可能性較高。」七、結論欄記 載：「起火戶（處）：○○區○○街000 巷00號11樓臥室東 北側附近處所。起火原因：本案起火原因係以電氣因素引燃 之可能性較高。」等語（見本院卷第102 至103 頁），參酌 證人即系爭火災事故承辦人黃章委於本院證稱：系爭房屋客 廳西北側變電箱無熔絲開關有跳脫，無熔絲開關不是上ON、 下OFF ，而是在中間（即本院卷一第132 頁照片27），代表 案發時有通電，但遇到異常電流狀況而跳脫斷電，但無熔絲 開關跳脫是火災造成之結果，不是火災原因。之後判定起火 處在書房旁臥室中書櫃、塑膠衣櫥附近，就在該臥房內尋找 起火原因，有在該臥室東北處發現斷裂之電源線，被告張正 龍表示那是延長線，送鑑定結果是導線短路，就是俗稱的短 路或電線走火，專業用語為電源線短路，就像水管短路一樣 ，如果電線擠壓或彎曲，那邊能量會變大，溫度會變高，長 期以來，會造成絕緣劣化或老舊，原本也許120 度才會起火 ，可能變成70度就起火，而電氣因素是火災原因的歸類大項 ，才會把電源線短路之火災原因記載為電氣因素等語（見本 院卷二第17至19頁），足認原告此部分主張尚屬有據，被告 復不爭執，堪信為真實。
２、被告張正龍有無與原告約定就輕過失之失火亦負責任？
⑴、按民法第434 條之排除同法第432 條規定之適用，固僅在保 護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之 特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失 之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難 謂為無效，最高法院89年度台上字第1416號、102 年度台上 字第2002號判決參照。查系爭租約第12條明文：「乙方（指 被告張正龍）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地 變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損 害賠償之責。」等語，有系爭租約可佐（見本院卷一第14頁 ），顯見原告與被告張正龍約定除天災地變外，被告張正龍 應以善良管理人之注意使用房屋，排除民法第434 條規定之 適用，依上開說明，其等特約難謂無效，被告張正龍應依系 爭租約約定，就輕過失之失火亦負責任。被告張正龍主張民 法第434 條為強制規定，不得以契約排除適用，委無足採。⑵、被告張正龍另主張系爭租約第12條應與第7 條：「乙方（指 被告張正龍）於租賃期限內應保持房屋內各項裝修及水電衛 生配備完整，如有污損及遺失，應負還原及賠償之責任義務 。」之約定結合解讀，均係就房屋耗材非就房屋本體之規範 ，亦非失火責任之特約。然細繹系爭租約第7 條之文義，係 針對屋內裝修及水電衛生配備有「污損」與「遺失」時，所 負還原與賠償責任之規範；第12條之文義，為關於使用房屋 毀損時注意義務之約定，系爭租約第7 條與第12條之關係， 至多遇有房屋毀損涉及系爭租約第7 條規定之還原及賠償責 任，應以違反系爭租約第12條約定之注意義務與否為據，難 認該等約定均僅就房屋耗材之規範，而系爭租約第12條既為 房屋毀損注意義務之約定，該約定與民法第434 條規定因失 火造成房屋毀損之注意義務不同，自為關於失火原因造成房 屋毀損論責時之特約，被告張正龍此部分主張，亦無足信。３、系爭房屋失火是否因被告張正龍違反善良管理人之注意義務 或有重大過失導致？
按民法第434 條所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之 注意而言；欠缺善良管理人之注意或欠缺與處理自己事務為 同一之注意者，非所謂重大過失，最高法院22年上字第2558 號、65年台上第2421號判例參照。查系爭火災事故係被告張 正龍在系爭房屋臥室東北側放置書櫃與鐵架塑膠衣櫥處，所 使用之延長線遭擠壓或拉扯，致電源線短路所致，已如上述 ，而被告張正龍在起火處使用之延長線購買不及1 年，為被 告張正龍陳明在卷（見本院卷一第203 頁），足見該延長線 尚屬新穎，設置延長線亦非長久之事實。又依新北市政府消 防局火災原因調查鑑定書所附起火處平面配置示意圖、拍攝
照片位置示意圖及起火處採證照片，可知起火處放置塑膠衣 櫥鐵架之牆面，設有一電源孔，消防局人員於火災撲滅後採 得之斷裂電源線位在該電源孔附近等情（見本院卷一第115 、116 、144 至157 頁），足以推認被告張正龍係將延長線 插附在塑膠衣櫥鐵架後方電源孔之事實。衡諸設置延長線時 ，不能有擠壓或拉扯，以免電線短路致肇火災，為一般人使 用延長線均知應注意之事項，被告張正龍陳明其為大專畢業 ，任職工程師，有新北市政府消防局談話紀錄可佐（見本院 卷一第110 頁），難以諉為不知。其設置延長線之時間，不 論早或晚於塑膠衣櫥鐵架，均應注意留設可供延長線移動之 空間，避免塑膠衣櫥鐵架或其他物品擠壓，或因延長線設在 塑膠衣櫥鐵架後方而強予拉扯之情狀，而延長線是否遭擠壓 或拉扯，於設置或平日使用延長線時應能觀察可知，被告張 正龍疏未注意，任由延長線處於擠壓或拉扯之情狀，顯然欠 缺普通人應盡之注意，其過失情節核屬重大，應認系爭火災 事故係其重大過失導致。
㈡、原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告張正龍賠償 損害，有無理由？
１、被告張正龍如與原告約定就輕過失之失火負責任，原告依民 法第184 條第1 項前段規定請求被告張正龍賠償之注意義務 為何？
按租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失 為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第434 條已有特別 規定，承租人之失火僅為輕過失時，出租人自不得以侵權行 為為理由，依民法第184 條第1 項之規定，請求損害賠償， 最高法院22年上字第1311號判例參照。本件原告主張被告張 正龍所負民法第184 條第1 項前段規定之損害賠償責任，因 原告與被告張正龍間為租賃關係，依上開說明，被告張正龍 就租賃物因失火毀損滅失之過失責任，應依民法第434 條之 特別規定，以其有重大過失為限。
２、被告張正龍有無違反侵權行為之注意義務？ 被告張正龍在系爭房屋起火處設置延長線時，有欠缺普通人 應盡之注意之重大過失，使延長線處於擠壓或拉扯之狀態， 致肇系爭火災事故，均如前述，其注意義務之違反，符合承 租物侵權行為所定注意義務之要件。
㈢、原告依民法第184 條第2 項規定，請求被告管委會賠償損害 ，有無理由？
１、被告管委會就系爭社區共用部分是否為消防法第2 條之管理 權人？
⑴、按公寓大廈管理條例第7 條規定：「公寓大廈共用部分不得
獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專 用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有 部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各 巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁 、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之 規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活 利用上不可或缺之共用部分。」；消防法第2 條、第6 條第 1 項分別規定：「本法所稱管理權人係指依法令或契約對各 該場所有實際支配管理權者；其屬法人者，為其負責人」、 「本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所， 應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備 設置之標準，由中央主管機關定之」等語。另共用及約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之；管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、 修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條 第2 款亦有明文。
⑵、查系爭房屋位在屬集合住宅之系爭社區，被告管委會為系爭 社區之管理委員會，有建物登記謄本及新北市汐止區公所函 文暨所附被告管委會報備資料可佐（見本院卷一第12、179 至196 頁）。又系爭社區設置之火警及消防灑水系統，位在 地下室、樓梯間及頂樓等公設部分，此經證人即受被告管委 會僱用檢查消防設備之潘春進證述明確（見本院卷一第287 至289 頁），足認系爭社區設置火警及消防灑水系統之地區 為系爭社區之共用部分，應由被告管委會負責清潔、維護、 修繕及為一般之改良，系爭社區規約第12條亦規定：「共用 部分之修繕，由管理委員會為之……。」等語（見本院卷一 第187 頁），被告管委會依消防法第2 條規定，即為該共用 部分之管理權人，依消防法第6 條規定，負有設置並維護該 大樓消防安全設備之責。
２、系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切 停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉 」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之 情事，於系爭火災事故發生前是否已存在？與系爭火災事故 之擴大是否有相當因果關係？
⑴、原告主張被告管委會疏未維護消防設備，任由系爭社區存有 「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防 栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受 信總機預備電源不足」等情狀，為被告管委會否認，並以上 開情詞置辯，應由原告負舉證責任，原告為此提出新北市消 防局違反消防法案件限期改善通知單及請求傳訊潘春進為證
。觀諸原告提出之上開通知單固載明系爭社區有上開「室內 消防栓泵浦切停」等違規情事，然該次檢查為系爭火災事故 發生後之101 年9 月22日，無從逕為系爭火災事故發生時， 被告管委會負責維護之消防設備存在上開缺失之事實。然依 證人潘春進於本院證稱：我任職鑫縈消防有限公司，自76年 起即從事消防工作，在被告管委會大樓檢查火警、消防系統 有1 年多，每個月都檢查、測試全部消防系統1 次，如以手 開啟消防馬達即泵浦的控制開關即水閘閥，查看幫浦是否正 常、打開消防栓及連接管查看水壓夠不夠、以電的短路及溫 度測試火警自動警報設備，並查看授信總機的電源等，做簡 單的保養，填具簡單的檢查表，如有東西壞掉會建議被告管 委會修理。我只有做樓梯間等公設部分，各區分所有權人室 內的消防、火警系統我沒辦法檢查。101 年8 月保養時，屬 於住戶的灑水管線老舊，幾乎都有漏水的狀況，而系爭社區 的自動灑水系統同時有警報功能，系統是有水壓才會啟動灑 水，灑水後才啟動警報器，整個系統是地下室的幫浦打水至 主幹管，然後接分支管進到家裡，主幹管於10、11、12樓各 設1 組警報逆止閥，用來控制室內的灑水，而幫浦是以水壓 控制，各個管線必須保持水壓，確保管線內有水，如管線失 壓，幫浦就會啟動打水打到管線內，如管線本身有漏，水打
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