臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度簡字第4號
原 告 周春伸
訴訟代理人 張益隆律師
被 告 莊俊仁
訴訟代理人 莊永銅
被 告 彭瑞清
受 告知人 林木城
廖玉鳳
蘇俊琳
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104 年10月6 日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠受告知人即訴外人蘇俊琳、廖玉鳳於民國97年6 月11日，與 原告（原名：周閃，99年11月11日更名）分別簽立「台灣省 山地保留地使（租）用權利讓渡契約書」，將渠等對於南投 縣仁愛鄉○○段0000地號土地（以下不引縣、鄉、段）之使 用權利讓渡予原告。另一受告知人即訴外人林木城則於97年 7 月9 日與訴外人梁梅花訂立「山地保留地使用權利讓渡契 約書」，約定由林木城（以下與蘇俊琳、廖玉鳳合稱林木城 3 人）取得76地號土地（與76-1地號土地合稱系爭土地）之 使用權，因該地仍屬原住民保留地，不能辦理所有權移轉登 記，乃約定繼續登記於梁梅花名下，林木城並於次日即97年 7 月10日將76地號土地之使用權，以新臺幣（下同）800,00 0 元讓渡予原告。梁梅花則於100 年4 月25日將系爭土地所 有權移轉登記予訴外人梁金花。因原告僅係自林木城3 人受 讓土地之使用權而非所有權，且原告與林木城簽訂之讓渡契 約書，係屬約定負擔移轉所有權登記之債權契約，未違反民 法第71條前項規定或第246 條第1 項之規定，且因原告非原 住民，故契約約定由具原住民身分之梁梅花為登記所有權人 ，並非以不能之給付為標的，上開讓渡契約並非無效。 ㈡原告於97年11月28日與被告訂立租賃契約（下稱系爭契約） ，將系爭土地全部出租予被告種植茶樹，租賃期間自102 年 至113 年，被告以每年春、冬2 季之茶葉收獲量中之15% 做 為租金給付原告；114 年至116 年，以每年春、冬2 季茶葉 收獲量，其中20% 做為租金給付原告。雙方並約定分配之茶 葉收獲成數，如被告係以「茶菁」讓茶場收購，則雙方所得
收獲價金依上揭比例分配；如係被告自行採採、製茶，則應 分配「茶乾」予原告，但製茶、採茶費用須按分成比例負擔 。且因茶樹之種植最快須3 年之成長，始能收獲茶葉，兩造 乃約定自102 年起開始計算並給付租金。
㈢原告於簽訂系爭契約後，即將系爭土地全部交予被告占有使 用，詎102 年間被告於系爭土地收獲之春、冬2 季茶葉均已 採收製作並銷售予茶廠，被告竟以系爭土地非登記為原告所 有，渠等已與土地登記名義之所有權人另外達成協議等藉口 ，拒不依約給付租金予原告。103 年春、冬2 季之茶葉收獲 亦同。迭經催討，被告均置之不理，被告顯有給付遲延之情 形，爰依法請求被告賠償因遲延所生之損害合計588,000 元 。因被告係共同與原告訂立系爭契約，就其應付之給付義務 ，於契約內並未約明各負擔若干比例，法律亦未規定，被告 即應平均分擔，各應給付原告294,000 元。 ㈣原告並未與被告合意解除系爭契約，被告亦無法定解除契約 之原因存在，且未行使解約之意思表示，故兩造間之系爭契 約之租賃關係仍然存在。雖原告曾於100 年3 月1 日與訴外 人紀永興就系爭土地簽訂買賣契約，並收受紀永興交付之定 金，然因紀永興未給付其餘買賣價金，原告亦未將系爭土地 移轉予紀永興占有，雙方並於101 年2 月7 日合意解除就系 爭土地簽訂之買賣契約，原告無息退還受領之定金。則原告 與紀永興就系爭土地買賣契約之簽訂與解除，均不影響兩造 間就系爭土地之租賃關係，且依民法第425 條之規定，縱原 告將系爭土地出售予紀永興，亦不影響兩造間系爭契約之效 力。而系爭土地已由原告交付予被告占有使用，縱被告於90 年或100年2月後，未占有使用系爭土地，仍應依系爭契約給 付租金。爰依系爭契約提起本訴，並聲明：被告應各給付原 告294,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：
㈠被告莊俊仁部分：
⒈系爭契約已於100 年3 月1 日因原告將系爭土地轉讓與紀永 興而解除，且伊已將系爭土地交付紀永興占有耕作，原告請 求伊給付租金並無理由。
⒉倘認系爭契約尚未解除，100 年5 月間系爭土地登記之所有 權人梁金花，向紀永興請求返還土地，因紀永興與原告無法 提出合法占有使用系爭土地之證明，紀永興遂於100 年5 月 21日，將系爭土地返還梁金花，梁金花並於100 年6 月7 日 通知原告，其已收回系爭土地之權利，原告不得再主張為系 爭土地之權利人，原告並於101 年2 月7 日將紀永興交付之
買賣轉讓金返還，故系爭契約已因可歸責原告而給付不能。 況伊並未於系爭土地耕種，自無法給付茶菁予原告，原告既 無系爭土地之所有權，復喪失系爭土地之占有及使用權利， 自不得主張受益權利，請求伊給付租金，並無理由。 ⒊原告就系爭土地之權利係自林木城3 人受讓而來，而林木城 係受讓自梁梅花，且林木城與梁梅花係成立不定期限租用耕 地之契約，林木城再轉讓系爭土地予原告，屬違反土地法第 108 條耕地轉租之禁止規定，依同法第114 條第6 款規定得 終止租約。梁金花於100 年7 月27日以存證信函通知林木城 終止租約，而系爭土地亦由梁金花收回，梁金花、梁梅花均 表示76-1地號土地自始未出售、出租、轉讓，原告無從依系 爭契約主張權利。並聲明：如主文第1 項所示。 ㈡被告彭瑞清部分：被告確實曾向原告承租系爭土地，然與原 告於簽訂系爭契約之同日，另簽訂之茶園管理雙方訂定契約 （下稱管理契約）約定，如未於系爭土地耕作，契約即自動 消失，如被告未依約給付租金，契約即不成立。伊自98年起 即未於系爭土地耕作，且並未使用系爭土地，管理契約應已 失效，況原告已於100 年3 月1 日與紀永興就系爭土地另簽 訂買賣契約，自不得請求伊給付租金。並聲明：如主文第1 項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠蘇俊琳與原告於97年6 月11日，就76-1地號土地簽立原證一 之契約書。
㈡廖玉鳳與原告於97年6 月11日，就76-1地號土地簽立原證二 之契約書。
㈢林木城與梁梅花於97年7 月9 日，就76地號土地簽立原證四 之契約書。
㈣林木城與原告於97年7 月10日，就76地號土地簽立原證五之 契約書。
㈤兩造於97年11月28日，就系爭土地簽立原證八之系爭契約。四、兩造爭執事項：
㈠兩造於97年11月28日簽立之系爭契約，是否已經合意解除？ ㈡原告依系爭契約請求被告給付租金，有無理由？五、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 為民事訴訟法第277 條本文所明定。故民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上第917號判例參照）。本件原告主張兩造於97
年11月28日，就系爭土地簽立系爭契約，並移轉系爭土地之 占有予被告，乃以系爭契約請求被告給付租金，並提出系爭 契約為憑（見本院卷第24頁）。被告固對兩造於97年11月28 日就系爭土地簽立系爭契約一情不爭執，然否認占有使用系 爭土地，且依系爭契約約定，被告未給付租金契約即不成立 為由，拒絕給付租金。則原告應舉證證明被告依系爭契約確 有負擔給付租金之義務。經查：
⒈細究系爭契約之內容，除有兩造共同開發部分外，尚有關於 原告將系爭土地租予被告使用之約定，應認系爭契約為租賃 與合夥之混合契約。針對本件原告請求被告給付租金部分， 即應審酌兩造關於租用系爭土地之約定內容。
⒉因系爭契約除關於栽種方法，以及分配之茶葉收獲成數，如 被告以茶菁讓茶場收購，則雙方所得收獲價金依比例分配； 若被告自行採採、製茶，則應分配茶乾予原告，但製茶、採 茶費用須按分成比例負擔等合夥性質之約定外，針對原告提 供系爭土地租予被告之租金部分，則約定自102 年至113 年 ，被告以每年春、冬2 季之茶葉收獲量中之15% 做為租金給 付原告；114 年至116 年，以每年春、冬2 季茶葉收獲量， 其中20% 做為租金給付原告等語。亦即，關於被告向原告租 用系爭土地之租金金額並非固定，兩造於系爭契約係約定依 茶葉收穫量之一定百分比作為計算基準，必以系爭土地實際 之茶葉收穫量為母數，方得確定被告應給付之具體租金金額 。
⒊然原告除僅引用行政院農業委員會公布之102 年農業統計年 報，關於南投縣種植茶數每公頃可收取之茶葉數量，及提出 聯合茶廠每台斤收購價格、現場種有茶樹之照片（見本院卷 第25頁、第26頁、第84頁至第87頁），而依系爭土地面積， 估算系爭土地種植茶樹可能之收成狀況外，並未提出確切證 據證明系爭土地於租約期間內確實種植茶樹而有如上開估算 之實際收成數量等節為真實。故依上開說明，本件原告未能 舉證證明系爭土地實際茶葉之收取狀況，則原告援引以系爭 土地茶葉收穫量計算租金之系爭契約約定，請求被告給付租 金，不足採信。
㈡再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合 於約定使用、收益之狀態。因契約互負債務者，於他方當事 人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；因不可歸責於雙方 當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給 付之義務。民法第421條第1項、第423條、第264 條第1項本
文及第266條第1項前段分別定有明文。故租賃雖為債之契約 ，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約 並非無效。惟出租人仍須交付合於所約定之使用收益目的之 租賃物予承租人，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀 態。經查：
⒈本件被告固抗辯系爭土地為原住民保留地，於97年間耕作權 人為梁梅花，原告就系爭土地與被告簽訂系爭契約，違反法 令規定，系爭契約應為無效等等，並引用土地登記第二類謄 本及異動索引為據（見本院卷第42頁至第47頁）。然依上開 說明，系爭契約不因系爭土地所有權人或耕作權人非原告而 無效，兩造仍應受系爭契約效力之拘束。惟系爭契約屬雙務 契約，承租人即被告負擔給付租金之義務，出租人即原告則 應將系爭土地交付被告使用收益，並於租賃期間保持合於系 爭契約約定之使用收益狀態，兩造之義務相互間並存在對待 給付關係。若不可歸責於被告之事由，導致原告無法將系爭 土地交付被告，或租賃期間保持合於系爭契約約定之使用收 益狀態，則被告可免為給付租金之義務；且被告於原告交付 系爭土地，或將系爭土地回復合於系爭契約約定之使用收益 狀態前，更得拒絕給付租金。
⒉證人紀永興於104 年6 月23日本院審理時到場證稱：本院卷 第55頁之100 年3 月1 日收受訂金收據及鈞院卷第56頁之10 0 年5 月21日點交書上的紀永興是我簽的；我與原告簽契約 想向他買系爭土地，因為原告說土地的使用權是他的，所以 我才與他簽買賣，我與他談的是土地的使用權利，隔沒多久 ，有一位姓高的茶友告知我，有一位梁姓地主即梁金花在找 我，梁金花告訴我土地是他的，他沒有賣給任何人，也沒有 出租給任何人，後來我才會去簽點交書；系爭土地是被告開 發的，被告跟原告間有一個契約，所以我才跟原告談買賣； 我與被告有付錢向被告買耕作權，洽談的價金是1,280,000 元，但我只有實際給付880,000 元給被告彭瑞清，另還有40 0,000 元本來是要給被告莊俊仁的，但我還沒有給付；系爭 土地在我與原告簽約時就是我在耕作，因為梁金花來找我又 出示權狀正本，所以才未與原告完成交易，原告也將定金還 給我；系爭土地目前仍由我使用中等語（見本院卷第152 頁 至第153 頁）。
⒊另於100 年4 月25日取得系爭土地所有權之梁金花，則於10 0 年6 月7 日寄發存證信函予原告，檢附點交書告知系爭土 地係由紀永興無權占用，而非被告占有使用，並業經所有權 人收回占有支配，並再與他人成立租賃之法律關係，依法使 用收益中，勿再對外宣稱擁有系爭土地之權利，或妨害、干
涉土地之使用等語（見本院卷第57頁至第61頁）；而100 年 5 月21日簽訂之點交書則記載：紀永興將占有之系爭土地全 部，依現狀返還點交予所有權人梁金花占有等語（見本院卷 第56頁）；紀永興則與梁金花另於100 年5 月21日就系爭土 地簽訂土地租賃契約（見本院卷第103 頁）。綜觀紀永興之 證述及上開存證信函、點交書之內容，並審酌紀永興與梁金 花於10 0年5 月21日簽訂之土地租賃契約，縱於兩造簽訂系 爭契約時，原告交付系爭土地予被告使用收益，然自100 年 5 月21日起，因原告非系爭土地所有權人，而遭斯時土地所 有權人梁金花收回等不可歸責被告而應歸責原告之事由，目 前由紀永興占有使用中，足見100 年5 月21日以後，原告並 未依系爭契約將系爭土地保持由被告占有而合於用益之狀態 ，且因原告未提出證據說明如何可向梁金花主張移轉土地占 有，並交付被告使用收益之權利，而陷於給付不能之狀態。 依上開說明，本件因原告自100年5月21日起即無法依系爭契 約，履行將系爭土地交付被告，並保持合於系爭契約約定之 使用收益狀態之義務等不可歸責被告而應歸責原告之事由， 則被告可於100年5月21日後免為給付租金之義務，並於原告 交付系爭土地前拒絕給付租金。故原告主張被告應給付自 102年起，依茶葉收穫量之比例給付租金，自不足採。六、綜上所述，本件原告未能舉證證明系爭土地茶葉之實際收取 狀況，且未履行交付並保持系爭土地合於系爭契約約定之使 用收益狀態之義務，從而，原告依系爭契約訴請被告各給付 原告294,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請，即失所依附，應併駁回之。七、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後， 認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再逐一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
書記官