臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第130號
原 告 劉陳秀菊
訴訟代理人 羅秉成律師
戴愛芬律師
被 告 曾勝淇
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國104 年9 月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○○段○○地號土地上如附圖所示B 部分房舍、面積二九平方公尺，G 部分草皮花園、面積二平方公尺，I 部分狗舍、面積二平方公尺，J 部分狗舍、面積五九平方公尺；及同段一一八地號土地上如附圖所示A 部分房舍、面積二００平方公尺，D 部分水泥地、面積八三平方公尺，E 部分草皮花園、面積一七一平方公尺，H 部分狗舍、面積一二平方公尺之地上物全部拆除，將上開土地返還予原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將坐落新竹縣橫山 鄉濫子段尖筆窩小段21、118 、294 、295 、296 、298 、 299 等地號土地（下稱系爭土地）上之地上物全數拆除，將 上開土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應給付原告新臺 幣（下同）20,664元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；另應自民國（下同）104 年7 月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告4,133 元；嗣經本院於民國（下同）104 年8 月18日會同兩造及新 竹縣竹東地政事務所進行現場測量後，原告於本院104 年9 月21日言詞辯論期日更正訴之聲明為：㈠被告應將坐落新竹 縣橫山鄉○○段○○○○段00地號土地上如附圖所示B 部分 房舍、面積29平方公尺，G 部分草皮花園、面積2 平方公尺 ，I 部分狗舍、面積2 平方公尺，J 部分狗舍、面積59平方 公尺；及同段118 地號土地上如附圖所示A 部分房舍、面積 200 平方公尺，D 部分水泥地、面積83平方公尺，E 部分草 皮花園、面積171 平方公尺，H 部分狗舍、面積12平方公尺
之地上物全部拆除，將上開土地返還予原告及全體共有人。 ㈡被告應給付原告20,664元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息；另應自104 年7 月 1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告4,133 元等情 ，有同日更正訴之聲明狀在卷可參（見本院卷第300 頁）， 核屬更正事實上之陳述，參諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣坐落新竹縣橫山鄉濫子段尖筆窩小段21、118 、294 、29 5 、296 、298 、299 等地號之系爭土地為被告曾勝淇與原 告劉陳秀菊及其他人所共有，有土地登記簿謄本可憑。被告 未得原告劉陳秀菊及其他共有人之同意，即在系爭土地上搭 蓋鐵皮屋等地上物供作服務處使用，有現場照片可證，顯然 侵害原告劉陳秀菊及其他共有人之所有權，構成無權占有。 又原告劉陳秀菊曾委請律師發函被告，請其於函到七日內自 行將系爭土地上之地上物拆除，將土地返還原告劉陳秀菊及 其他共有人，並經被告於104 年5 月5 日收受，然被告收受 律師函迄今仍未予置理，原告劉陳秀菊依據民法第828 條第 2 項規定準用第821 條規定，對被告提出拆屋還地之訴訟， 應有所據。
㈡、查被告占有原告共有之系爭土地，致原告無法對之使用收益 ，則被告自受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租 金之損害，是原告依據民法第179 條之規定，訴請被告返還 自起訴起回溯五年相當於租金之不當得利，應有所據。又城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息百分之十為限，此為土地法第97條第1 項所明定。系爭土 地之申報地價為28元，被告無權占用之面積共4,428 平方公 尺，原告按持分比例，依申報現值年息百分之10計收租金之 標準，計算被告自99年7 月1 日起至104 年6 月30日止所積 欠租金之不當得利之數額共計20,664元【計算式：28x4428x 10%x5x1/3=20,664】。另被告自104 年7 月1 日起至返還系 爭土地之日止，應按年給付原告4,133 元【計算式：28x442 8x10%x1/3 =4,133】。
㈢、對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭土地原為原告之父陳鏡財與其他共有人所共有，而陳鏡 財於73年6 月18日死亡後，原告及陳鏡財之其他繼承人等即 因繼承取得該不動產之共有權利，僅是在完成繼承登記前， 不得為物權處分而已。被告曾勝淇係於96年間取得系爭土地 之持分2/3 ，而與原告劉陳秀菊及其他人所共有，被告雖為 系爭土地之共有人，然未得原告劉陳秀菊及其他共有人之同
意，即在系爭土地上搭蓋鐵皮屋等地上物供作服務處使用， 有現場照片可證，且被告於本院履勘時，業已陳述：該建物 乃其取得共有權後所新建，揆諸上開法文意旨，被告未得其 他共有人之同意，而搭蓋地上物使用，顯然侵害原告劉陳秀 菊及其他共有人之所有權，構成無權占有。
⒉被告雖主張其於系爭土地上曾有三七五租約，故有占用權源 云云；然觀諸被告提出80年間出租人「陳鏡財、陳華雄、陳 英岳」、承租人「曾倉助」之租約，姑不論該承租人乃曾倉 助，並非被告曾勝淇，且出租人之一即原告之父陳鏡財早於 73年間即已過世，自無可能於80年間尚與曾倉助簽立耕地三 七五租約，顯見被告提出之租約有效性，實有疑義。甚者， 被告所主張之三七五租約業經承租人曾倉助申請終止登記， 並經新竹縣橫山鄉公所於96年3 月2 日核准終止，有被告提 出新竹縣橫山鄉公所函文可參。則自該日起，承租人曾倉助 因租約終止而無繼續占用系爭土地之合法權源，更遑論被告 自始並非三七五租約之承租人，更無占用之權利。被告主張 其因三七五租約而有占用權源，顯無依據。
㈣、訴之聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○○段00地號土地上 如附圖所示B 部分房舍、面積29平方公尺，G 部分草皮花園 、面積2 平方公尺，I 部分狗舍、面積2 平方公尺，J 部分 狗舍、面積59平方公尺；及同段118 地號土地上如附圖所示 A 部分房舍、面積200 平方公尺，D 部分水泥地、面積83平 方公尺，E 部分草皮花園、面積171 平方公尺，H 部分狗舍 、面積12平方公尺之地上物全部拆除，將上開土地返還予原 告及全體共有人。
⒉被告應給付原告20,664元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息；另應自104 年7 月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告4,133 元。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、早於38年6 月20日，被告之先祖父曾鼎城與原告之先祖父陳 道河等人間訂有耕地三七五減租在案，俟兩造之先祖父先後 相繼死亡後，辦理更換租約為：被告之叔叔曾倉助（借名簽 訂租約）及原告之父親陳鏡財與第三人陳華雄、陳英岳間之 租約在案。又被告成年後，被告之叔叔曾倉助將本案土地交 付被告開墾、耕作、管理使用，期間租金皆由被告支付繳納 予陳侃良（陳英岳之合法繼承人），嗣土地所有權人陳侃良 、陳華雄於95年12月31日與被告簽訂不動產買賣契約書在案
，為辦理土地所有權移轉登記，遂於96年1 月29日先行辯理 租約變更登記及併案辦理租約終止登記在案，又於96年6 月 22日辦理買賣登記完畢在案；而因原告之父親陳鏡財（73年 6 月18日）已死亡，無法同時讓售其應有部分3 分之1 ，當 時只好先暫時擱置，俟其辦畢繼承登記後再行協議承購。截 至104 年5 月間，原告之弟陳英興協同訴外人李國榮代書至 被告居所，洽談土地買賣或土地分割事宜，孰料於商談協議 進行中，竟收訖原告拆屋還地之訴訟事；事前，原告之女兒 亦曾找被告洽談土地承購事宜，被告告知原告需辦畢陳鏡財 之繼承登記後才能辦理土地買賣情事等語，然原告之土地持 分係屬公同共有3 分之1 ，於公同共有關係存續期間不得分 割及處分不動產之規定，原告享用拆屋還地迫使被告承買土 地之方法，顯然錯誤。此外，被告所搭建之地上物係設立村 長辦公室使用，並無不當得利之情形。準此，本案土地從被 告與原告間已有三代租約及占有使用之事實，被告係屬有權 占有及有正當權源使用，故原告提起本件訴訟顯無理由。㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落新竹縣橫山鄉濫子段尖筆窩小段21、118 、294 、295 、296 、298 、299 等地號土地之系爭土地為被告曾勝淇與 原告劉陳秀菊及其他人所共有，有土地登記簿謄本可憑。被 告在上開土地上搭蓋鐵皮屋等地上物供作服務處使用。㈡、被告占用系爭土地位置面積經本院勘驗現場囑託竹東地政測 量如附圖複丈成果圖。
㈢、系爭土地原有耕地375 租約，原承租人曾鼎城，後由曾倉助 所繼承，曾倉助於96年3 月2 日申請終止租約。被告於96年 5 月24日取得系爭土地，應有部分3 分之2 。㈣、原告就系爭土地與其餘共有人陳華展等與其他共有人公同共 有3 分之1 應有部分。
四、本件爭點：
原告依民法第767 、828 第2 項、821 條之規定請求被告拆 除系爭土地上建物並返還土地，如訴之聲明狀所載，並請求 不當得利，如訴之聲明是否有理由？
五、法院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占
有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權 源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由 ，有最高法院72年台上字第1552號判決意旨可參。本件原告 主張兩造均為系爭土地之共有人，被告所有之地上物占用系 爭土地等事實，業據原告提出土地登記謄本、現場照片等為 證（見本院卷第22至23頁、第83至128 頁），並經本院於10 4 年8 月18日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所人員至現場 勘驗明確，製有勘驗筆錄（見本院卷第147 頁至第149 頁） 及新竹縣新竹縣竹東地政事務所於104 年9 月25日以東地所 測字第0000000000號函覆如附圖所示之土地複丈成果圖附卷 為憑（詳本院卷第303 頁、第304 頁），且被告就此並不爭 執，足見原告此部分之主張，堪信為真實。
㈡、被告辯稱兩造間就系爭土地存有耕地三七五減租租約，為原 告所否認，並以前詞置辯；本院乃依職權函詢新竹縣橫山鄉 公所，該公所函覆稱：系爭土地原為新竹縣橫山鄉私有耕地 三七五租約「南昌字第131 號」承租耕地，出租人為陳英岳 、陳勝富、陳鏡財等3 人，承租人為曾鼎城。出租人陳英岳 死亡後由陳侃良繼承（收件號：96年1 月30日0000000000號 ），陳勝富過世由陳華雄繼承。「南昌字第131 號」原承租 人曾鼎城死亡後，由曾倉助申請繼承並經80年11月11日府地 權字第96798 號函逕行核定。承租人曾倉助於96年3 月2 日 單方申請租約終止登記，經本所96年3 月2 日橫鄉民字第00 00000000號函核准並經新竹縣政府96年3 月13日府地權字第 0000000000號函同意備查。系爭土地經新竹縣竹東地政事務 所96年3 月22日東地字第57180 號函通知辦理塗銷三七五註 記完畢等情，有新竹縣橫山鄉公所104 年8 月27日橫鄉民字 第0000000000號函暨檢附之系爭土地三七五租約相關資料在 卷可參（見本院卷第158 頁至第166 頁），足認上開土地原 有之「南昌字第131 號」私有耕地三七五租約前於96年3 月 2 日業經核准終止，並於96年3 月22日塗銷登記在案無訛。 又證人林曾佑妹及李金龍固到庭分別證稱：被告房子及旁邊 的土地，從我小時候就知道是我父親在耕種的；我已經住在 該處60幾年了。被告的土地是375 得來的等語（見本院卷第 299 頁背面）；惟被告係於96年5 月24日以買賣為原因向前 手即訴外人陳侃良、陳華雄購買系爭土地應有部分各3 分之 1 ，並於96年6 月22日完成所有權移轉登記等情，有土地登 記謄本及新竹縣竹東地政事務所104 年9 月1 日東地所登字 第0000000000號函暨檢附之土地登記申請書、土地買賣所有 權移轉契約書、土地所有權狀、異動所引等在卷可參（分別 見本院卷第86頁至第127 頁、第167 頁至第228 頁），斯時
系爭土地上原有之「南昌字第131 號」私有耕地三七五租約 既已終止，且經塗銷註記，已如前述，則被告自無從主張系 爭土地仍存有耕地三七五減租租約，是被告辯稱依「南昌字 第131 號」私有耕地三七五租約，伊係有權占用系爭土地乙 節，自屬無據。
㈢、復按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用 收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任 何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利 益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共 有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例可資參照） 。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項固定有 明文。惟該條文係於98年1 月23日修正公布，並自公布後6 個月施行，民法物權編施行法第24條第2 項可資參照。復並 無得溯及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有 物之管理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約 另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。查門牌號碼 新竹縣橫山鄉○○村○○○000 號房屋（下稱系爭房屋）為 被告於96年搭建，係被告所有等情，業據被告陳明在卷（見 本院卷第148 頁背面），並有新竹縣政府稅捐稽徵局104 年 6 月26日新縣稅東字第0000000000號函暨檢附之房屋稅籍證 明書（見本院卷第77至79頁），則系爭房屋為民法820 條第 1 項修正前起造完成，自應依修正前之規定論斷，被告雖為 共有人之一，就系爭土地特定部分之使用收益，仍應徵得共 有人全體之同意，否則即屬無權占有而侵害其他共有人之權 利。又被告迄至本院言詞辯論終結前，均未能提出相關事證 舉證證明業經系爭土地之全體共有人同意使用該特定區域， 則被告依修正前民法第820 條第1 項規定，未得全體共有人 同意使用系爭土地之特定範圍，自屬無占有權源。且縱認被 告係於民法第820 條第1 項修正後，始於系爭土地上搭建地 上物，然被告就系爭土地之應有部分並未『逾』三分之二， 且被告亦未能舉證其已取得共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意，是被告占用系爭土地特定範圍使用，即無合 法權源，而屬無權占有。
㈣、次按，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特 定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經 他共有人全體之同意，而就共有物之全部或一部任意占有使 用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有
權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分， 最高法院83年度台上字第541 號裁判要旨可考。再按，所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨 害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、 中段分別定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，亦為民法第821 條所明定。查本件原 告既為系爭土地之共有人之一，被告未與系爭土地之其他共 有人就系爭土地成立分管約定，亦無法舉證證明其占有使用 系爭土地如附圖A 、B 、D 、E 、G 、H 、I 、J 所示部分 土地之正當權源，已詳如前述。從而，原告依民法第767 條 、第828 條第2 項、第821 條之規定，請求被告應將系爭21 地號土地上如附圖所示B 部分房舍、面積29平方公尺，G 部 分草皮花園、面積2 平方公尺，I 部分狗舍、面積2 平方公 尺，J 部分狗舍、面積59平方公尺；及同段118 地號土地上 如附圖所示A 部分房舍、面積200 平方公尺，D 部分水泥地 、面積83平方公尺，E 部分草皮花園、面積171 平方公尺， H 部分狗舍、面積12平方公尺之地上物全部拆除，將上開土 地返還予原告及其他共有人全體，即屬有據，應予准許。㈤、第按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條亦有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相 當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占用系爭土地，業 據認定如前，縱被告係搭建服務處供居民使用，然被告仍受 有使用土地之利益，並致系爭土地之所有權人受有損害，揆 諸上開規定，被告本應給付相當於租金之利益。惟按，繼承 人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同 共有，民法第1151條定有明文。又公同共有物之處分及其他 之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同 意；公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同 共有物；民法第828 條第3 項、第829 條亦有明定。再「應 繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務，所得繼承之比例 ，並非對於個別遺產之權利比例。共同繼承之遺產，在遺產 分割前，係屬全體繼承人公同共有，並無應有部分可言，各 繼承人尚不得按其應繼分之比例行使權利。」（最高法院84 年度台上字第1922號判決要旨）；「公同共有人請求與公同 共有人共有一物之其他分別共有人分割共有物，係公同共有 權之行使，依上開法條規定，應得公同共有人全體之同意。 」（最高法院86年度台上字第1436號判決要旨）；「繼承人
有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共 有，繼承人自不得在分割遺產前，主張遺產中之特定部分， 由其個人承受。」（最高法院30年上字第202 號判例）；「 繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為 公同共有，而依民法第827 條第2 條規定，各公同共有人之 權利，及於公同共有物之全部，故各共有人無所謂有其應有 部分，不得提起交還自己部分之訴。」（最高法院81年度台 上字第1555號判決要旨）；「繼承人因繼承而取得之遺產， 因該遺產受侵害所生之損害賠償債權，乃公同共有債權，為 全體繼承人公同共有，則繼承人即公同共有人中一人或數人 ，在分割遺產前，不得請求就自己可分得之部分為給付。」 （最高法院87年度台上字第2473號判決要旨）。本件原告就 系爭21、118 地號土地應有部分1/3 部分雖因繼承關係而為 公同共有人之一，惟依前揭規定及說明，遺產分割前，為全 體繼承人公同共有，並無應有部分可言，非經全體繼承人同 意，繼承人之一不得任意處分。又原告既未連同除其之外系 爭土地應有部分三分之一之公同共有人一同起訴，且未證明 其已得該等其餘繼承人之同意而起訴請求被告返還相當於租 金之不當得利，又依其關於不當得利之聲明顯非係為全體公 同共有人之利益而為請求，揆諸前開說明，原告請求被告給 付原告相當於租金之不當得利部分，於法自有未合，不應准 許。
㈥、綜上所述，原告本於民法第767 、828 第2 項、821 條共有 物返還請求權，請求被告拆除新竹縣橫山鄉○○段○○○○ 段00地號土地上如附圖所示B 部分房舍、面積29平方公尺， G 部分草皮花園、面積2 平方公尺，I 部分狗舍、面積2 平 方公尺，J 部分狗舍、面積59平方公尺；及同段118 地號土 地上如附圖所示A 部分房舍、面積200 平方公尺，D 部分水 泥地、面積83平方公尺，E 部分草皮花園、面積171 平方公 尺，H 部分狗舍、面積12平方公尺之地上物全部拆除，將上 開土地返還予原告及全體共有人，為有理由，應與准許。至 逾上開範圍之請求，尚非有據，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法， 經審酌核與判決結果無影響者，無庸一一贅敘，附此敘明。七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 亦失所附麗，併予駁回。
八、本件原告僅就相當不當得利租金之請求敗訴，惟被告長期占 用原告系爭土地，本件訴訟費用仍應由被告負擔為適當，附
此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
竹東簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
書記官 何尚安