臺灣屏東地方法院民事判決 104年度屏簡字第255號
原 告 鄧林鈺雯
訴訟代理人 鄧文宇
被 告 江冠樺
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年10月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼屏東縣屏東市○○里○○○○○○號房屋回復原狀並騰空交還原告。
被告應自民國一０二年十一月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元，暨自民國一０二年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：其所有門牌號碼屏東縣屏東市○○里○○0○00 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期限自民國 （下同）98年7月1日至99年6月30日止，租金為每個月新台 幣（下同）7,000元，應於每月5日前繳納租金，嗣雙方於租 賃期限屆滿後，未再另訂租賃契約，而被告仍為系爭房屋之 使用收益，已視為不定期租賃。詎被告自102年11月1日起即 未再依約繳納租金，經原告屢次催討，被告均置之不理。嗣 原告同意自102年11月1日起4個月不收租金，以利被告另覓 新租處，俟4個月屆至後，原告要求被告返還系爭房屋，被 告以未覓得新住處，而拒絕返還，亦未繳納任何租金。二造 於103年2月曾至里長處協調租金等事宜，被告當場同意給付 前積欠之租金，惟被告仍未依約給付，原告遂於103年2月27 日以存證信函通知被告終止租賃契約，並應於103年3月27日 前搬離系爭房屋，詎被告仍置之不理。嗣原告向法院提起訴 訟時，二造原協議以280萬元出售系爭房屋予被告，並約定 於104年5月5日簽訂買賣契約並交付二成總價予原告，原告 遂撤回訴訟。惟屆期被告藉詞推拖，迄今未簽訂買賣契約， 被告以欲購買系爭房屋為由，拒絕給付租金，復以系爭房屋 路權有爭議不願意履行系爭房屋買賣之約定，實已無交易誠 信，原告已解除與被告間就系爭房屋的買賣契約，被告應依 租賃關係終止的規定，返還系爭房屋，並給付積欠的租金， 爰起提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告抗辯：不否認自102年11月起即未繳納租金，確有欲向 原告購買系爭房屋之意，惟系爭房屋為社區型房屋，社區內 的道路原告並沒有持分，因此貸款會有問題，且怕嗣後會有
他人主張權利，影響通行，故未於5月5日履行買賣契約給付 頭期款的約定。買賣契約無法成立，係因原告的產權有問題 ，可歸責於原告，原告不得再向其收取租金等語。並聲明： 原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為其所有，二造間曾訂立租賃契約，期限 屆至後未訂立新約，現為不定期租賃，被告自102年11月起 即迄今未給付租金，亦拒絕返還系爭房屋，原告業已於103 年2月27日向被告為終止租賃契約之意思表示之事實，業據 其提出房屋租賃契約書、存證信函、103年房屋稅繳款書、 土地及建物所有權狀影本各1份為證，且為被告所不爭執， 堪信為真正。
四、原告請求被告返還系爭房屋並給付積欠之租金及相當於租金 之不當得利，是否有據，茲審酌如下：
㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之。民法第440條第1項、第2項前段、第455 條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查本件被告自 102年11月1日起即未支付租金，此為被告所不否認，其雖以 本欲向原告買受系爭房屋，係因可歸責於原告之因，致買賣 契約無法成立，故原告不得向其收取租金並請求返還系爭房 屋等語置辯，惟查，原告是基於租賃契約之法律關係向其請 求，而上開租賃關係，經原告終止，依上開法文之規定被告 即負有返還租賃物，及支付積欠租金的義務，此顯與買賣契 約是否成立無涉。再者，二造前雖以買賣系爭房屋為協商解 決遲延支付租金的方式，惟該買賣契約因被告遲未履行，業 經原告解除，此有存證信函在卷可稽（見本院卷第41頁）， 則自無以買賣契約做為免給付租金的的條件存在，況被告所 謂原告系爭房屋的產權有問題，除經原告提出系爭房屋的權 狀，證明原告確有完整產權，且經證人即被告委託辦理系爭 房屋買賣的代書陳佑而到庭證稱：（法官：房子買賣目前進 行到什麼程度？）被告說要買一間房子，不知道可以貸款多 少，請我幫他估價，我就幫他送銀行鑑價，有請兩間銀行估 價。（當初有無提到道路有問題？）我沒有提到這個問題， 銀行也沒有說道路產權有問題，房子是可以貸款的等語（見 本院卷第53頁背面），可認系爭房屋是得以辦理過戶或貸款 ，道路產權並無爭議。又證人蔡晉成即系爭房屋所在之里長 到庭證稱：（法官：是否了解系爭房屋？）在民國約90年左
右，曾經有一個人拿權狀來跟我說這個社區對外道路的所有 權是他們老闆的，他要我找住戶出來商討路權問題，後來我 向他們表示那邊公告地價很便宜，你們老闆既然標很多地， 去別的地方要，後來他們就不了了之，到現在都沒有人來找 我們，沒有人封過路，我也不曉得那個權狀是真的假的。（ 原告訴訟代理人：102年底我們與被告在你那邊談租金未付 的事情時，是否有提到路權的問題？）那個時候沒有談到租 金，是在90幾年的時候，我到第一鄰鄰長那邊，被告父親剛 好回來所以知道道路曾經有封路的事情等語。（見本院卷第 54頁背面），是依證人所述，僅得知該社區道路曾有人欲主 張權利，惟該人究為何人，是否為真正權利人無從得知，且 被告父親於90幾年間即得知曾有人欲封路，被告於該時當即 會得知此情事，惟其仍於103年與原告協議購買系爭房屋， 則其現主張道路產權有爭議而未履行買賣契約，是否為拒絕 給付租金之推辭，要非無疑，復被告未能提出任何證據證明 系爭房屋所謂道路產權有爭議，難為有利於其之認定，其此 以抗辯而拒絕給付租金，顯無理由。另依系爭房屋租賃契約 第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼 續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（ 即原告...」，此有租賃契約在卷可稽（見本院卷第5頁）， 是被告積欠租金已逾2個月，原告亦已定相當期限催告被告 給付，被告仍未為給付，則原告終止兩造間之租賃契約，並 請求被告回復原狀騰空返還系爭房屋，依前揭規定並無不合 ，應予准許。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文；次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人 之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念， 故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍 ，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例 、97年度台上字第294號判決意旨參照）。按本件被告於102 年11月1日即未再繳納租金，於租賃契約終止前即負有給付 租金之義務，業如上述，則原告請求自102年11月1日起至終 止日之103年2月27日按月以7,000元計算之租金，自屬有據 。另原告於103年2月27日合法終止系爭租賃契約一節，業如 前述，則被告自系爭租賃契約終止翌日即103年2月28日起已 無占有使用系爭房屋之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還 系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，而受有相當於租金之不 當得利，揆諸前揭規定及判例意旨，是原告予以合併計算自 積欠日起至租約終止時，依租賃契約的法律關係，於契約終
止後依不當得利之法律規定，請求被告給付自102年11月1日 起至返還前開房屋之日止，按月給付原告7,000元為有理由 ，應予准許。
㈢、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1項 、第233條第1項前段、第203條定有明文。被告既遲延給付 租金，依上開規定，原告請求被告給付自102年11月1日起至 清償日止，是按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予 准許。
五、綜上所述，本件原告依民法第440條第1項、第2項前段、第 450條第2項、第455條前段、第767條第1項前段、第179條前 段規定，請求被告將系爭房屋回復原狀返還原告，並自102 年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元 ，及自102年11月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，為有理由，應予准許。又本件原告係適用簡易訴訟程 序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
屏東簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
書記官 鄭美雀