臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第286號
上 訴 人 盧炳宏
盧泰良
盧美慧
盧妍霓
兼上列4 人
共 同
訴訟代理人 盧國智
上 列 5 人
共 同
訴訟代理人 陳魁元律師
複 代 理人 陳豐裕律師
被 上 訴人 柯欐潔
陳添桂
邱螺蘭
上 列 3 人
共 同
訴訟代理人 李金澤律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國102 年7 月
25日臺灣高雄地方法院101 年度重訴字第23號第一審判決提起上
訴，本院於104年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地、給付相當租金之利益部分，及該部分假執行之宣告，暨駁回上訴人後開第三項之訴部分、訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開命上訴人拆屋還地及給付相當租金之利益廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
確認上訴人於高雄市○○區○○段000 地號土地上，如附圖一編號1 所示，面積17.26 平方公尺部分出賣時，有優先購買權。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○○000 ○00地號土地 於民國53年6 月20日因實施平均地權條例，而分割出過田子 段367-12地號等土地。又其中過田子段367-12地號土地再於 67年間經土地重測改為高雄市○○區○○段000 地號土地（ 下稱系爭土地）。而系爭土地現為被上訴人柯欐潔、陳添桂 、邱螺蘭所共有，應有部分依序為1/2 、1/4 、1/4 。上訴 人於其上自行興建建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路 00號房屋，下稱系爭房屋）而無權占用系爭土地上，如附圖 一編號1 ，面積共17.26 平方公尺土地。使被上訴人無法使
用該部分系爭土地而受有損害。上訴人無權占用系爭土地， 已受有相當於租金之不當利益，被上訴人自得請求上訴人給 付按該部分系爭土地按申報地價年息10/100計算相當於租金 損害之不當得利。又雖上訴人主張其為系爭土地之共有人， 且為部分系爭土地之地上權人，復就系爭土地擁有租賃權， 具有優先購買權云云。惟上訴人所提證物無法證明其或其父 親盧延慶為系爭土地之共有人，亦無法證明其就系爭土地有 任何地上權或租賃權存在。又縱上訴人就系爭土地擁有租賃 權，亦因其後改建建物之行為，而使原有之租賃權歸於消滅 ，且使被上訴人得以終止兩造間之租賃契約。爰依民法第76 7 條、第179 條、第184 條第1 項規定，提起本件訴訟，聲 明：㈠上訴人應連帶將坐落系爭土地上，如附圖一編號1 部 分，面積17.26 平方公尺之建物即系爭房屋拆除，並將該土 地返還被上訴人。並應連帶給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各 新台幣（下同）8 萬6036元、4 萬3018元、4 萬3018元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，暨自100 年10月1 日起至拆除系爭房屋返還該土 地之日止，按月給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各2201元、11 01元、1101元。㈡前開請求除按月給付部分外，其餘部分願 供擔保，請准宣告假執行。至於就上訴人所提反訴部分，則 以：縱訴外人蔡歪、盧延慶為系爭土地原共有人保證責任旭 建築信用購買利用組合（下稱旭信組合），或更名之保證責 任高雄市建築信用合作社（下稱高市建築合作社）之股東， 均無法逕此認定蔡歪或盧延慶就系爭房屋之基地即如附圖二 編號57所示之系爭土地具有所有權，況依上訴人提出之契約 書所載地號，與系爭土地亦不相合。又蔡歪與旭信組合簽訂 之契約書並非買賣契約，而應屬使用借貸或租賃性質之契約 ，且該契約早於37年1 月10日即因期間屆滿而消滅。縱有不 定期租賃關係存在，亦因上訴人其後改建系爭房屋，而使租 賃關係消滅，且使被上訴人取得可終止不定期租賃契約之權 。又雖旭信組合係日據時代之過田子367 番-3土地所有權人 ，惟當時旭信組合僅有部分持分，旭信組合就過田子367 番 -3地號土地上之建物所為出租行為，未經其他共有人同意， 對其他共有人自不生效力。故被上訴人受讓取得系爭土地全 部所有權前，既無對全體共有人有效之租賃契約存在，本件 自無買賣不破租賃之適用等語置辯，並答辯聲明：反訴原告 （即上訴人）之訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地於日據時代之所有權人為旭信組合， 上訴人之先祖輩蔡歪為旭信組合之股東，依法即應有系爭土 地之共有權，且蔡歪曾與旭信組合簽訂一契約，承租系爭土
地及其上建物。其後並於35年10月3 日再與旭信組合合意將 上開旭信組合出資證券權利人及契約之簽約人名義變更為上 訴人之父盧延慶。在盧延慶履行上開契約完畢後，即於37年 1 月10日取得包括系爭土地及其上建物之所有權，同時亦因 取得建物所有權之故而取得地上權。況光復後旭信組合更名 為高市建築合作社，盧延慶亦於35年11月1 日入社認股為高 市建築合作社之股東。是光復後，盧延慶依然持有系爭土地 共有權。再者，上訴人之先祖母黃碖亦曾向被上訴人之前手 即高市建築合作社承租系爭土地，是上訴人依法繼承合法擁 有，為系爭土地之共有人，並非無權占有。又上訴人既應認 係系爭土地共有人，有優先承買系爭土地之權利。而系爭土 地出賣時，前所有權人均未依土地法第34條之1 及第104 條 之規定，通知上訴人行使優先購買權，因之，無論被上訴人 如何取得系爭土地，對於上訴人而言，取得程序顯有瑕疵， 係為違法取得。況被上訴人明知系爭土地上有建物存在，且 土地建物所有權不同的情況下，仍願意購買系爭土地，顯非 善意，而得適用民法第425 條之1 之規定，推定在系爭房屋 得使用之期限內有租賃關係存在，並推定被上訴人默許上訴 人繼續使用系爭土地等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠被上 訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。又上訴人另反訴主張：系爭土地 於日據時代所有權人為旭信組合，上訴人之先祖輩蔡歪為旭 信組合股東，依持持有系爭土地共有權，並向旭信組合租賃 使用其提供之宅舍、宅舍基地及公廁水井街道（即附圖二編 號12、57土地）。嗣於35年10月3 日蔡歪與旭信組合合意將 前揭旭信組合出資證券權利人及租賃契約乙方簽約人之名義 變更為盧延慶。光復後，旭信組合更名為高市建築合作社， 盧延慶於35年11月1 日入社認股為高市建築合作社之股東。 是光復後，盧延慶依然持有系爭土地共有權。又上訴人之先 祖母黃碖於43年間亦因租賃而就附圖二編號57（原判決誤載 為61前半段，見本院卷㈡第178 頁背面）土地部分存有不定 期租賃關係。縱系爭土地輾轉轉讓登記予被上訴人，依買賣 不破租賃之規定，黃碖就如附圖二編號57（即附圖一編號1 部分）所示部分系爭土地仍有不定期租賃存在，而現由上訴 人繼續持有。上訴人先祖既或因出資認股或租賃，依法持有 系爭土地共有權及所有權，復世居60餘年未曾間斷，因在日 據時代係以租賃為分期付款買賣不動產之方式，租金等同分 期款，且按上開契約第4 條約定「乙方完成前述使用費之支 付時，甲方將第1 條所示物件無償提供予乙方」。盧延慶早 自37年1 月10日即付清系爭房屋使用費，上訴人繼承持有自
用，未有非法占用情事。縱被上訴人登記為系爭土地權利人 之過程為善意，惟被上訴人登記時盧延慶未被告知，依土地 法第104 條第2 項規定，其不得對抗盧延慶之優先購買權。 爰依土地法第34條之1 第4 項、第104 條第1 項規定，提起 反訴，並聲明：確認上訴人就系爭土地有優先購買權，命被 上訴人塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人與被上訴人補 訂書面契約，以同一價格承購，並協同辦理所有權移轉登記 。
三、本件原審判決：㈠上訴人應連帶將系爭土地上如附圖一編號 1 所示部分，面積17.26 平方公尺之系爭房屋拆除，並將土 地返還被上訴人。㈡上訴人應連帶給付被上訴人各如原判決 附表二所示39個月相當租金之利益之金額、利息。㈢上訴人 應自100 年10月1 日起至返還第1 項所示土地之日止，按月 連帶給付被上訴人各如原判決附表二所示每月相當租金之利 益之金額。㈣訴訟費用由上訴人連帶負擔16/100。㈤前開第 1 項於被上訴人以原判決附表三編號三所示之供擔保得假執 行之金額為上訴人供擔保後，得為假執行；但上訴人如以原 判決附表三編號三所示之供反擔保得免為假執行之金額為被 上訴人預供擔保後，得免為假執行。㈥前開第2 項於被上訴 人分別以原判決附表四編號三所示之供擔保得為假執行之金 額各別為上訴人供擔保後，各得為假執行；但上訴人如各以 原判決附表四編號三所示之供反擔保得免為假執行之金額為 被上訴人預供擔保後，各得免為假執行。㈦上訴人之反訴駁 回。㈧反訴訴訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服，上訴 聲明求為判決：㈠原判決關於上訴人部分之判決、假執行之 宣告及駁回上訴人後開第三項之訴部分暨訴訟費用之裁判均 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。㈢確認上訴人於系爭土地上，如附圖一編號一 所示，面積17.26 平方公尺部分出賣時有優先購買權。㈣第 一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明： ㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。（原審就其 餘共同被告劉昇煌、劉秋和、聶劉月足，楊劉月霞、鄭劉寶 珠、吳劉美月、劉清良、吳東穎、林祈福等人為敗訴判決後 ，該共同被告均未提上訴，已確定在案，不予載述。）四、兩造不爭執之事項如下：
坐落高雄市○○區○○○000 ○00地號土地，於53年6 月20 日因實施平均地權條例而分割出過田子段367-12地號等土地 ，又其中過田子段367-12地號土地再於67年間經土地重測改 為高雄市○○區○○段000 地號土地（即系爭土地）。而系 爭土地現為被上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭所共有，其應
有部分依序為1/2、1/4、1/4。
五、兩造爭執之事項為：㈠被上訴人請求上訴人連帶將系爭土地 上，如附圖一編號1 所示部分，面積17.26 平方公尺之系爭 房屋拆除，並將該土地返還被上訴人，有無理由？㈡被上訴 人請求上訴人連帶給付使用補償金即相當於租金之不當得利 ，有無理由？如有理由，其金額應以若干為適當？㈢上訴人 請求確認其就系爭土地上，如附圖一編號1 所示之土地有優 先購買權，有無理由？
六、被上訴人請求上訴人連帶將系爭土地上，如附圖一編號1 所 示部分，面積17.26 平方公尺之系爭房屋拆除，並將該土地 返還被上訴人，有無理由？
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條 之1 定有明文。又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有 特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租 賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係 至該特定房屋不堪使用消滅（最高法院85年度台上字第790 號判決要旨參照）。
㈡被上訴人雖主張上訴人於系爭土地上，如附圖一編號1 （即 附圖二編號57），面積17.26 平方公尺土地自行興建系爭房 屋，無權占有系爭土地云云，然為上訴人所否認，並辯稱： 系爭土地於日據時代之所有權人為旭信組合，上訴人之先祖 輩蔡歪為旭信組合之股東，且於昭和18年（即民國32年）1 月10日與旭信組合訂立契約書（稱系爭契約），約定蔡歪自 昭和18年1 月10日起至昭和23年1 月10日止，按月繳納使用 費，而得使用旭信組合所有系爭土地上之高雄市過田子367 番之3 地上建物（即系爭房屋），並於蔡歪完成前揭使用費 之支付時，旭信組合將前揭建物無償提供予蔡歪，而由蔡歪 取得前揭建物所有權。嗣旭信組合又與蔡歪及上訴人之父盧 延慶於民國35年10月3 日訂立約定書，承認系爭契約書之簽 約人由蔡歪變更為盧延慶（下稱系爭承認變更名義約定書） ，由盧延慶受讓系爭契約書之一切權利義務。因盧延慶已依 約於民國37年1 月10付清前揭使用費，即已買受取得系爭房 屋之所有權（按上訴人於本院捨棄關於盧延慶因係旭信組合 之股東，而取得系爭土地共有權之主張，見本院卷㈡第179 頁）。依民法第425 條之1 第1 項規定，在系爭房屋得使用 期限內，推定盧延慶及其後續權利人，就「過田子367-3 番
地」與旭信組合及其後續權利人間皆存有租賃關係。再者， 上訴人之祖母黃碖亦曾向被上訴人之前手即由旭信組合所改 組之高市建築合作社承租系爭房屋所坐落之系爭土地，上訴 人基於繼承關係，繼承系爭房屋之所有權及對系爭土地之租 賃關係，並非無權占有等語。並提出系爭契約書、系爭承認 變更名義約定書，地租往來簿摺附卷為證（見原審卷㈠第28 5 頁至第288 頁、第289 頁至第290 頁、原審卷㈡第42頁、 第43頁）。經查：
①坐落高雄市○○區○○○000 ○00地號土地於53年6 月20日 因實施平均地權條例而分割出過田子段367-12地號等土地， 又其中過田子段367-12地號土地再於67年間經土地重測改為 高雄市○○區○○段000 地號土地（即系爭土地）等情，已 為兩造所不爭執。又過田子367 番-3地號土地原為旭信組合 （嗣更名為高市建築合作社）與陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、 陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳田漳等7 人（下稱陳啟峰等7 人）共有，陳啟峰等7 人各應有部分719/40033 ，旭信組合 應有部分35000/40033 等情，有過田子367 番-3（即367-3 ）地號土地總登記簿1 份在卷足憑（見原審卷㈢第205 頁至 第208 頁）。又依旭信組合與蔡歪於民國32年（即昭和18年 ）1 月10日所訂立系爭契約書第1 條約定：「供乙方（即蔡 歪）使用之與甲方（即旭信組合）擁有相關物件，其使用期 間及使用費，係如末尾所示。但附屬之便所為乙方共用。「 末尾表示」則記載：「高雄市過田子367 番-3地上建設」， 使用費之繳納期間「自昭和18年1 月10日至昭和23年1 月10 日」（見原審卷㈠第287 頁）。另依系爭契約書第4 條約定 ：「乙方完成前述使用費之支付時，甲方將第1 條所示物件 無償提供予乙方」等語（見原審卷㈠第286 頁背面）是蔡歪 於前揭使用費之繳納期間完成前述使用費之支付時，旭信組 合即將高雄市過田子367 番-3地上物件（即系爭房屋）「無 償提供」予蔡歪等情，應無疑義。至於系爭契約書第5 條約 定：「因使用物件之毀損遺失所造成之損失，及與本合約有 關之一切費用均由乙方負擔，且對使用物件負有良善之保全 義務。」、第6 條約定：「乙方對於使用物件，如未取得甲 方承諾，則禁止施作組合所定住宅，畜舍及其附屬設備以外 之工作物，或予以轉貸、抵押、擔保。」等語。無非係旭信 組合於依第4 條約定，將第1 條所示物件無償提供予蔡歪前 之使用物件限制，自無礙於蔡歪依系爭契約書第4 條約定， 係取得第1 條所示物件所有權而非物件使用權之認定。又旭 信組合於民國35年10月3 日與蔡歪及盧延慶訂立系爭承認變 更名義約定書（見原審卷㈠第289 頁、第290 頁），承認系
爭契約書之簽約人由蔡歪變更為盧延慶；由盧延慶受讓系爭 契約書之一切權利義務。是以上訴人所辯盧延慶因已依約於 民國37年1 月10日付清前揭使用費，即已買受取得系爭契約 書第1 條所示物件（即系爭房屋）之所有權，上訴人亦因繼 承關係，而擁有系爭房屋之所有權等語，即屬有據，堪予採 信。
②系爭房屋（即高雄市○○區○○○路00號）係由高雄市○○ 區○○○巷00號整編而成，此有高雄市苓雅區戶政事務所門 牌整編證明書附卷可稽（見本院卷㈡第183 頁）。而黃碖於 民國43年4 月起至45年8 月曾向旭信組合更名之高市建築合 作社繳納系爭土地上，如附圖二編號57房屋（即系爭房屋） 所占用土地之租金等情，亦有地租往來簿摺1 份在卷足憑（ 見原審卷㈡第42頁、第43頁），且黃碖及盧延慶於民國44年 2 月17日即設籍居住高雄市○○區○○○巷00號，黃碖並於 49年1 月1 日起在該址經營雜貨店（即鎰進商號）等事實， 亦有戶籍謄本，高雄市稅捐稽徵處乙種營業登記證各1 份在 卷可參（見本院卷㈡第184 頁至第187 頁）。至於上訴人所 提出黃碖向高市建築合作社繳納地租之往來簿摺（見本院卷 ㈡第185 頁、第186 頁）所載之土地固為「過田子367 番基 地」，然於黃碖繳納土地租金之民國43年至45年間，已有36 7-3 地號土地存在而黃碖及盧延慶於民國44年2 月17日即設 籍於367-3 地號土地上之系爭房屋，亦如前述，倘黃碖係承 租367 地號土地，而非367-3 地號土地，衡情應無於租用36 7 地號土地後，卻一直居住於非其租用之367-3 地號土地之 系爭房屋之理。此外參酌高市建築合作社確為367 地號土地 及367-3 地號土地共有人之一，以及黃碖及上訴人長期以系 爭房屋占用之部分係位於系爭土地上，先前均未經系爭土地 共有人提出異議等情觀之，足認前揭繳納地租之往來簿摺所 載「過田子367 番基地」應係為「過田子367 番-3」地號之 省略記載，則黃碖向高市○○○○○○○○○○地○○○○ ○○○○○○○○○○000 ○00○○○○○○段00000 ○地 號土地無訛。是被上訴人主張上訴人所提出黃碖向雄市建築 合作社繳納地租之地租往來簿摺為「過田子367 番基地」地 號，而系爭土地當時地號為「過田子367 番-3」地號，黃碖 所租用之基地與系爭土地無關云云，即無足採信。綜上，足 徵上訴人所辯其父盧延慶依系爭契約書之約定，已因付清使 用費而買受取得系爭房屋之所有權，其祖母黃碖亦曾因之向 高市建築合作社承租系爭房屋所坐落之系爭土地等情，應屬 有據，堪予採信。又黃碖於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之 使用收益，而高市建築合作社及被上訴人均無即表示反對之
意思，則依民法第451 條、第425 條第1 項規定，其租約並 不當然消滅，而應視為以不定期限繼續契約。至於被上訴人 雖主張旭信組合就過田子367 番-3土地僅有部分持分，其就 該土地上之建物所為系爭契約書之出租行為，未經其他共有 人同意，對其他共有人自不生效力，本件自無買賣不破租賃 之適用云云，然旭信組合及高市建築合作社既得長期將過田 子367 番-3土地出租予黃碖及訴外人陳砂等15人（見本院卷 ㈡第141 頁）並收租，其他共有人未予干涉或主張權利亦歷 時久遠，其應有得其他共有人之同意而屬有權為之，應堪認 定。況被上訴人之系爭土地所有權係輾轉買受自旭信組合、 高市建築合作社之買賣受讓人，自應受系爭契約書、租賃契 約之拘束。是被上訴人前揭主張，應無足採取。 ③系爭房屋經本院委由財團法人高雄市建築師公會鑑定其材質 、屋齡。其鑑定結論為：⒈鑑定標的物三多四路56號係於84 年6 月2 日自「意誠一巷18號」整編而成。又「意誠一巷18 號」係於42年6 月1 日自「城西一巷8 號」整編而成，現（ 104 ）年仍有人設籍該址。⒉經比對周遭地理環境，民國66 年8 月4 日、69年5 月17日及70年10月7 日等3 紙空照圖所 示研判，鑑定標的物現況位置於民國66年8 月4 日、69年5 月17日及70年10月7 日等3 紙空照圖片，均有房屋存在。另 鑑定標的物管線多為外露明管、內磚牆面立鋼柱歪斜凹凸不 平，顯見鑑定標的物多仍維持為舊有跡象。⒊綜上，本鑑定 標的物經以材質結構判斷，門牌設立時間、空照圖比對、房 屋契約書及使用相關佐證，應可推估屋齡有72年（見外放鑑 定報告書第4 頁）。而系爭鑑定報告係綜合門牌設立時間， 空照圖比對，材質結構判斷，房屋契約書及使用相關佐證而 予以推估鑑定，自屬已盡鑑核之途徑，其鑑定結果，應可採 信，是系爭房屋現仍堪使用，應無疑義。被上訴人主張，系 爭房屋之原始建物已達不堪使用之狀況，縱認有不定期租賃 契約存在，亦已因之而消滅云云，即屬無據，應不足採信。 ⒋綜上，上訴人所辯其父盧延慶已依系爭契約書第4 條及系爭 承認變更名義約定書之約定，自旭信組合買受取得系爭房屋 之所有權，且其祖母黃碖就系爭房屋所坐落之系爭土地亦曾 向高市建築合作社承租，並已成為不定期租賃關係，現因系 爭房屋仍堪使用，依民法第425 條之1 第1 項之規定，推定 盧延慶及其後續權利人（即上訴人）就「過田子367-3 番號 」（即系爭土地）與旭信組合及其後續權利人（即被上訴人 ）皆存有租賃關係等情，揆諸首開說明，應屬有據，堪予採 信，從而被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋無權占有被上 訴人所有系爭土地上，如附圖一編號1 所示部分，面積17.2
6 平方公尺，爰請求上訴人連帶將系爭房屋拆除，並將該土 地返還被上訴人，即屬無理由，不應准許。
七、被上訴人請求上訴人連帶給付使用補償金即相當於租金之不 當得利，有無理由？如有理由，其金額應以若干為適當？ 按上訴人所有系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地如附圖一 編號1 所示部分，推定存有不定期租賃關係，而非無權占有 ，已如前述，是被上訴人請求上訴人連帶給付使用補償金即 相當於租金之不當得利，即為無理由，不應准許。八、上訴人請求確認其就系爭土地上，如附圖一編號1 所示之土 地有優先購買權，有無理由？
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位受有侵害之危險，而此項危險得 以對被告之確認判決除去者而言。故確認法律關係成立或不 成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律 上利益，縱其所確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起 （最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件上訴人主 張其就系爭土地上，如附圖一編號1 所示，面積17.26 平方 公尺部分有優先購買權，然為被上訴人所否認，致使上訴人 就前揭土地部分得否優先購買，在私法上之地位不明確，有 受侵害之危險，而此項危險得以對被上訴人就優先購買權存 在之確認判決除去，是上訴人提起本件確認之訴，自有即受 確認判決之法律上利益，應准予提起。
㈡次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立 買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104 條第1 項前段、第2 項後段分別定有明文。又土地法第104 條第1 項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買 之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣 契約者，依同條第2 項規定，其契約不得對抗優先購買權人 。故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因 買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最 高法院101 年度台上字第1716號判決要旨參照）。 ㈢經查上訴人所有之系爭房屋就系爭土地上，如附圖一編號1 所示，面積17.26 平方公尺部分，有不定期租賃關係，已如 前述，上訴人即為該部分基地之承租人，其於該部分基地出 賣時，有依同樣條件優先購買之權，且不因被上訴人係於其 後輾轉買受該部分基地而有異。是以上訴人請求確認其於系 爭土地上，如附圖一編號1 所示之土地（即系爭房屋之基地
）出賣時有優先購買權，揆諸上開說明，即屬有理由，應予 准許。
九、綜上所述，上訴人所有之系爭房屋就其基地與被上訴人存有 不定期租賃關係，而非無權占有，被上訴人以上訴人所有系 爭房屋無權占有伊所有系爭土地上，如附圖一編號1 所示部 分土地，而請求上訴人應連帶拆屋還地，及給付相當於租金 之不當得利部分，即屬無理由，不應准許。又上訴人係其所 有房屋基地之承租人，於該基地出賣時，有依同樣條件優先 購買之權。乃原審疏未詳查，就前開部分均為上訴人敗訴之 判決，並就被上訴人請求上訴人連帶拆屋還地、給付相當於 租金之不當得利勝訴部分，依兩造之聲請，分別酌定相當擔 保金額，併予宣告假執行及免為假執行，即有違誤。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由 本院將原判決此部分暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均 廢棄，並改判如主文第二項、第三項所示。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之 結果無影響，爰不一一論述。
、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝
法 官 謝靜雯
法 官 吳登輝
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
書 記 官 施耀程
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。