損害賠償等
臺灣高等法院(民事),消上字,104年度,1號
TPHV,104,消上,1,20150923,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度消上字第1號
上　訴　人　百家資產顧問有限公司
　　　　　　（原名百家不動產仲介有限公司)　
兼　　　上
法定代理人　秦啟宏　
上　訴　人　徐道安　
共　　　同
訴訟代理人　王家鋐律師
複　代理人　吳雨珊　
被　上訴人　盧春芳　
訴訟代理人　林長青律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年1
1月20日臺灣臺北地方法院102年度消字第15號第一審判決提起上
訴，本院於104年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人連帶給付超逾新臺幣壹佰玖拾肆萬壹仟元，及自民國一０二年七月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之九十七 ，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國101 年12月間收受上訴人百家 資產顧問有限公司（原名百家不動產仲介有限公司；下稱百 家公司）刊登法拍屋代標廣告，對於其中臺灣臺北地方法院 101年度司執字第74618號執行事件之拍賣標的即坐落新北市 ○○區○○段000地號土地權利範圍1/5，及其上同段0000建 號即門牌號碼新北市○○區○○○街000號1樓房屋（含地下 室共同使用0000建號應有部分10000 分之1666；上開房屋與 土地下合稱為系爭法拍屋）附「二停車位」深感興趣。經伊 配偶張湘凌以電話聯繫百家公司，因上訴人即受僱於百家公 司之營業員徐道安宣稱：系爭法拍屋有兩個停車位且地點良 好；上訴人即其時受僱擔任百家公司業務主管之秦啟宏更表 示：系爭法拍屋所附二車位中，其一車庫停車位價值新臺幣 （下同）150萬元，其一地下室停車位價位為200萬元；伊遂 於101年12 月16日前往百家公司再為洽詢，秦啟宏除再次強 調系爭法拍屋有二停車位並再計算其價值外，並保證以系爭 法拍屋地點、附二車位、及即將進行三拍等優異條件，實屬



自住投資兩相宜物件云云，徐道安亦從旁附和；伊遂同意以 拍賣底標1685萬元之2％（即33萬7000 元）為委任代標報酬 ，與百家公司簽署專任委託代標契約（下稱系爭代標契約） ，嗣並依秦啟宏、徐道安之建議以2188萬9900元之價格得標 。然伊事後查知系爭法拍屋所在「新店市○○○街000 大樓 」（下稱系爭大樓）地下室僅有4個車位，自92 年間起已由 該大樓2至5樓住戶分管使用，1 樓住戶並無分管使用之權利 。至於由系爭大樓住戶約定由1樓住戶於1樓前院增設之所謂 車庫停車位，則非正規車位，隨時有遭拆除之可能，如停車 並將阻礙住戶正常進出且有消防安全疑慮。百家公司既為不 動產經紀業者，並為代標不動產之專業機構，徐道安及秦啟 宏均為不動產經紀人員，竟未盡最基本之注意及查證義務， 而以「法拍屋附二停車位」之錯誤資訊誤導伊支出33萬7000 元之代價簽署系爭代標契約，並同意以2188萬9900元高價得 標系爭法拍屋，縱非出於故意，亦顯有重大疏失，所為並造 成伊至少受有相當於2個停車位價值即以車庫停車位150萬元 、地下室停車位200萬元計算之損失計350萬元。爰於原審以 先位之訴依民法第184條、第185條、第188條第1項前段、第 28條、公司法第8條第2項、公司法第23 條第2項、不動產經 紀業管理條例第26 條第2項規定，聲明求為：百家公司、秦 啟宏、徐道安及時任百家公司負責人之原審共同被告楊璧寧 應連帶給付被上訴人350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止之法定遲延利息；及以備位之訴依民法第535 條、 第544條、第244 條、第227條及消費者保護法第7條第3項規 定，聲明求為：百家公司應給付被上訴人350 萬元及法定遲 延利息。【原審就被上訴人先位之訴，判決百家公司、秦啟 宏、徐道安應連帶給付被上訴人地下室停車位損害賠償200 萬元，及自102年7月10日起至清償日止按週年利率5 ％計算 之利息；另駁回被上訴人先位其餘之訴（即駁回上訴人先位 請求百家公司、秦啟宏、徐道安連帶給付車庫停車位之損害 賠償150 萬元及利息，暨先位對楊璧寧全部之訴）。另就備 位之訴部分，判決駁回被上訴人請求百家公司賠償車庫停車 位損害150 萬元本息部分；就備位其餘之訴（即請求百家公 司賠償地下停車位200 萬元本息部分），則因判決該部分先 位之訴為有理由，故未予裁判。百家公司、秦啟宏、徐道安 對原審判決對渠等不利部分不服上訴。被上訴人就原審判決 其敗訴部分未據聲明不服，嗣提起附帶上訴後復經撤回（本 院卷第90頁）；對原審備位之訴亦表示不再主張（本院卷第 90頁背面）；是以關於被上訴人先位請求車庫停車位損害賠 償150 萬元本息部分，及先位對楊璧寧之訴，暨全部備位之



訴，均非本院審理範圍，於茲不贅】。答辯聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：百家公司係受被上訴人委任向法院代理投標買 受系爭法拍屋，所刊登廣告及提供予被上訴人關於系爭法拍 屋之資訊，完全以法院拍賣公告及不動產登記謄本內容為依 據，並無故意隱瞞資料或未盡調查義務之情事。上訴人係綜 合當地市場房地產交易行情、未來房價趨勢等，本於善良管 理人之注意義務，向被上訴人詳盡說明義務，被上訴人亦係 於詳細審閱上訴人所提供相關資料並多次到現場勘查後，始 簽訂系爭代標契約，嗣並自行決定以2188萬9900元價格投標 後順利得標，且已完成系爭法拍屋之產權過戶及交屋程序， 並取得法院核發之權利移轉證明書及完成移轉登記，且無任 何設定抵押權或其他用益物權及擔保物權等負擔，堪認上訴 人已依系爭代標契約之本旨履行契約義務完畢。事實上被上 訴人於原審所爭執一樓車庫停車位問題，乃其於簽約前即已 明瞭並接受，上訴人並無絲毫隱瞞；至於地下室停車位部分 ，伊已依法院拍賣公告及謄本本記載如實提供資訊，亦無任 何故意或過失之侵權行為。且被上訴人得標系爭法拍屋之拍 定價格，換算每坪單價為42.94 萬元，對照內政部不動產實 價登錄網站所公布系爭法拍屋附近成交行情均價50.02 萬元 ，每坪價差達7.08萬元，總價相差360.65萬元，堪認其拍定 系爭法拍屋非但無任何損失，於轉手時更有可觀之獲利。況 被上訴人雖無法使用系爭大樓地下室停車位，然既已取得地 下室共同使用0000建號之部分所有權登記，自不得逕以車位 價格計算損害。從而被上訴人依民法侵權行為及不動產經紀 業管理條例第26條第2 項等規定，請求上訴人連帶給付損害 賠償，自屬無據等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件被上訴人主張：伊係於101 年12月間收受百家公司刊登 系爭法拍屋附「二停車位」之代標廣告，因而與受僱百家公 司擔任營業員之徐道安，以及時任百家公司業務主管之秦啟 宏接洽，渠等並表示系爭法拍屋附有前院車庫停車位及地下 室停車位各一；伊乃於101年12 月16日與百家公司簽訂系爭 代標契約，約定由伊支付以法院公告拍賣底標1685 萬元之2 ％即33萬7000元作為報酬，委託百家公司代標系爭法拍屋； 並由徐道安及秦啟宏負責簽約並承辦受託相關業務；嗣系爭 法拍屋由伊以2188萬9900元之價格得標，且已取得權利移轉 證書辦理所有權移轉登記及交屋完畢等情，業據提出代標廣 告、物件調查表及系爭代標契約等件（均影本）為證（原審



卷第9頁至第11頁、第13頁、第14 頁），且為上訴人所不爭 執（原審卷第174頁正、背面，第212 頁，第217頁背面、第 218頁），應與事實相符。
四、又被上訴人主張：伊於得標後，始查知上訴人所謂系爭法拍 屋住戶可得使用之1 樓前院車庫停車位並非合法；另系爭法 拍屋所在系爭大樓地下室即0000建號全部僅設置2 個合法停 車位，且非屬系爭法拍屋住戶分管使用；上訴人竟未盡不動 產經紀業者最基本之注意及查證義務，即以系爭法拍屋附有 二個合法停車位之錯誤資訊，誤導伊支出上開委任報酬與百 家公司簽署系爭代標契約，並以2188萬9900元得標系爭法拍 屋；其中就伊無法使用地下室停車位部分，已致伊受有該車 位200 萬元價值之損失，應由上訴人連帶賠償等語，雖經上 訴人否認，並以前揭情詞置辯。然查：
㈠系爭法拍屋所在系爭大樓地下室即0000建號依使用執照及建 物測量成果圖確僅設有2 個合法停車位乙節，業據建物登記 謄本載明（原審卷第115 頁），並有建物測量成果圖影本可 稽（原審卷第117頁）；且其現況雖規劃有4個停車位，然系 爭大樓1樓至5樓住戶於92年12月間即已簽訂住戶公約約定「 地下室4 個停車位，全體住戶同意由貳樓、叁樓、肆樓、伍 樓管理使用，其分管使用依照停車位協議書辦理，全體住戶 並有義務與責任轉知將來之承受人或承租人，地下室停車位 不得單獨租售」等語，則有「新店市○○○街000 號大樓住 戶公約」影本可稽（原審卷第17頁）。系爭大樓全體住戶復 於95年10月22日簽署「新店市○○○街000號1樓前院增設停 車位協議書」，協議內容略為：同意將現有車道縮減50公分 ，以不影響整棟房屋結構及公共安全為原則，施工增設1 樓 前院車位，其費用由1 樓住戶支付，如因不符建築法令致遭 政府取締需回復原狀，所有費用均由1 樓住戶承擔等語，亦 有該協議書影本足據（原審卷第18頁）。再對照系爭法拍屋 法院拍賣公告備註欄記載：「共同使用0000建號因係拍賣不 動產應有部分，且無約定特定分管標的，拍定後不點交」之 拍賣條件；併參以由被上訴人提出系爭大樓1 樓車庫停車位 現況照片影本（原審卷第15頁、第16頁），可知被上訴人於 拍定系爭法拍屋後，雖取得系爭法拍屋即系爭大樓1 樓區分 所有權人之資格，對系爭大樓地下室即0000建號亦取得共同 使用之應有部分；然其對於地下室所規劃之停車位確全無分 管使用之權利。至於經協議由1 樓住戶分管使用之前院車庫 停車位雖可供被上訴人停放車輛使用，然該車位亦屬非經建 管單位核准擅自改建之停車位至明。經核上情確與上訴人於 其前揭代標廣告、物件調查表所敘述系爭法拍屋附「二停車



位」云云相左；亦與上訴人徐道安、秦啟宏於向被上訴人一 再強調：系爭法拍屋可使用車位除1 樓車庫停車位外，尚包 括地下室停車位云云，顯然不符。則被上訴人主張：上訴人 提供「二停車位」之錯誤資訊誤導伊簽約委託代標系爭法拍 屋等語，自非無稽。
㈡次按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自 己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注 意為之，民法第535 條定有明文。又按經營仲介業務者，應 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，並應告知買受 人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，及協助買受 人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條 例第24之2條規定甚明（本院卷第126頁）。再按法院拍賣不 動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業 務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與不動產 經紀業管理條例第4條第5款所稱之「仲介業務」無異，故以 代理投標為業務者應為該條例第4條第4款規定之經紀業，並 應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受該條 例之規範。經查上訴人百家公司所營事業包括不動產買賣業 、不動產租賃業、仲介服務業等情，有公司變更登記表及公 司章程影本可稽（原審卷第87頁背面、第88頁）；另承辦系 爭代標契約相關業務之秦啟宏及徐道安均具有經紀營業員之 資格乙節，亦據提出不動產經紀營業員證明影本為憑（本院 卷第114頁、第115頁）。渠等既均從事不動產代理投標之仲 介業務，自應受前揭不動產經紀業管理條例規定之規範。再 參諸百家公司乃有償受託處理系爭法拍屋之代標業務，於簽 約時提供予被上訴人之「代標流程表」之首項並載有「提供 及評估物件」乙項，於「法拍屋代標三大服務保證」乙欄更 詳載有「註四：查明附屬建物有無在拍賣範圍內、停車位有 無他人佔用、有無第三人陳報租約、拍定後是否確定點交」 等語明確（原審卷第228頁）；另系爭代標契約第8條則約明 「甲方（即百家公司）保證本件代標標的物產權清楚，絕無 糾葛，且不得有損害產權情事發生，且得標時甲方應協助乙 方（即被上訴人）辦理後續點交事宜」等語，亦有系爭代標 契約影本足據（原審卷第14頁）。益徵上訴人除於契約雙方 確認代標標的後，應依被上訴人授權之金額代理投標，並於 得標後使被上訴人取得所有權及完成點交之外，於評估及確 認投標物件之階段，更需依不動產經紀業管理條例第24之2 條規定，本於渠等專業調查，並提供關於代標標的包括停車 位之占有使用狀況及是否點交在內等必要且正確之資訊，始 得謂已盡其受託處理事務之善良管理人義務，洵無疑義。



㈢上訴人雖抗辯：關於地下室停車位部分，伊等係按不動產登 記謄本及法院拍賣公告如實提供資訊，已盡善良管理人之注 意義務，並未不法侵害被上訴人權利，亦未違背不動產經紀 業管理條例相關規定，被上訴人請求伊等應連帶給付損害賠 償，顯屬無據云云。惟查：
⒈系爭法拍屋即0000建號建物登記謄本之「建物標示部」係登 載為「共有部分：○○段0000建號266.26平方公尺。權利範 圍：10000分之1666。其他登記事項：使用執照字號：87 店 使字第732號；停車位共計：2位」之情，有建物登記謄本可 稽（原審卷第115 頁）。另系爭法拍屋之法院拍賣公告係於 附表「備考欄」記載：「含共同使用部分0000建號之持分、 停車位2位」，於使用情形乙欄則說明「...。另共同使用部 分0000建號因係拍賣不動產所有權之應有部分，且無約定特 定分管標的，拍定後不點交」等語明確，有拍賣公告影本為 據（原審卷第232 頁背面）。細繹以上建物登記謄本及拍賣 公告之文義，顯已說明系爭法拍屋0000建號之共同使用部分 0000建號本身，依其使用執照係設置有2 停車位，惟系爭法 拍屋就0000 建號之共同使用權利範圍僅有10000分之1666， 且無約定特定分管之標的，故於拍定後不點交之事實至明。 百家公司既身為不動產經紀業者，徐道安及秦啟宏並均具有 經紀業務員資格，有公司變更登記表及不動產經紀營業員證 明影本為憑（原審卷第87頁背面，本院卷第114頁、第115頁 ），衡情應有正確解讀上開建物登記謄本及法院拍賣公告之 能力。況依0000建號之建物測量成果圖亦記載該建號主要用 途為「共同使用」，其上確僅繪製編號1、2計二個停車位之 事實，有建物測量成果圖影本可憑（原審卷第69頁）。而依 土地法第79條之2及土地登記規則第24條之1並無申請核發建 物測量成果圖之資格限制，依政府資訊公開原則，任何人均 得付費調閱建物測量成果圖，並得以臨櫃或以網路電傳方式 申請謄本閱覽等情，則有新北市政府地政局104年8月27日新 北地資字第0000000000號函及新北市新店地政事務所104年9 月1日新北店地資字第0000000000號函可參（本院卷第111頁 、第112 頁）。堪認上開建物測量成果圖乃一般人均可調取 查閱之政府公開資訊；且上訴人既身為不動產仲介業者，對 此應知之甚明，自非不得調取該0000號建物測量成果圖，俾 以正確瞭解系爭法拍屋共有使用之地下室停車位合法設置情 形，並據以提供被上訴人判斷是否委託代標及決定投標價格 時所需正確完整之資訊。然渠等於受託處理系爭代標業務期 間，從未調取該圖面以確認系爭大樓地下室停車位設置情形 乙節，業據秦啟宏、徐道安自承明確（原審卷第214頁、第2



20頁）；益證上訴人確有未盡其調查系爭法拍屋相關資訊之 義務至灼。則被上訴人指摘：上訴人處理委託事務顯有疏失 等語，核屬有據。
⒉上訴人雖另抗辯：伊等為瞭解系爭大樓地下室停車位使用情 形，曾向該大樓住戶進行訪查，並據以認定系爭法拍屋住戶 於地下室確有可得使用之停車位，已盡注意義務云云；然卻 始終未能陳明所詢問之大樓特定住戶以供傳訊為證。再參諸 上訴人秦啟宏陳稱：「住戶是說地下室是坡道平面，但是沒 有表示有幾個車位」、「（問：你們有去詢問系爭房屋可以 使用以及有產權的車位到底有幾個嗎？）沒有」、「（問： 那你們如何判斷系爭房屋是有一個有產權的合法停車位？） 第一從法院的公告，第二從謄本上的記載」、「（問：你當 時有調查過這個停車位有無相關的分管協議嗎？）徐道安有 去問，不知道是二樓還是三樓表示，你又不是所有權人，你 沒有權利知道這個，等你標到了再來講」、「我們在還沒標 之前，我們有自己調二樓到五樓的謄本來看，當時二樓到五 樓的謄本都寫兩個停車位，我們就推測是否每個住戶都有兩 個機械停車位。所以我們才會去問」等語（原審卷第214 頁 正、背面）。可知上訴人對於系爭大樓地下室停車位之數量 、系爭法拍屋住戶究竟得否使用大樓地下室停車位及車位是 否有合法產權各節，並非無疑，經訪查系爭大樓住戶後亦未 能查悉確認系爭地下室停車位之使用情形。則渠等竟悖於不 動產仲介專業，疏未調取地下室即0000建號建物測量成果圖 等必要資料再為查明確認，復未將其疑慮據實告知被上訴人 ，即率以渠等對於建物登記謄本及法院拍賣公告之錯誤解讀 ，恣意推測系爭法拍屋除得使用前院車庫停車位外，於地下 室尚附有一合法產權之停車位，再將此不實資訊提供予被上 訴人，致被上訴人誤信並簽署系爭代標契約且為投標；上訴 人所為顯未盡其善良管理人注意，顯有過失，且已違反前揭 不動產經紀業管理條例第24之2 條規定不動產仲介業者所應 履行之義務，應堪認定。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1 項、第2項 定有明文。又按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者 ，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及 監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而 仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188條第1 項規定亦有明文。再按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷



業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經 紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定甚明。茲查：
⒈關於徐道安、秦啟宏係受僱於百家公司之經紀人員，於執行 依系爭代標契約受託之代標業務時，違反不動產經紀業管理 條例第24之2條之保護他人之法律，未盡渠等應負不動產仲 介業者之善良管理人注意義務，而錯誤提供系爭法拍屋附有 包括地下室合法停車位之不實資訊，顯有過失等情，業經認 定於前。又被上訴人主張：伊因上訴人錯誤提供系爭法拍屋 附有二停車位之不實資訊，因而與百家公司簽訂系爭代標契 約，並因秦啟宏及徐道安評估車庫停車位價值150 萬元、地 下室停車位價值200 萬元，乃同意由上訴人以2188萬9900元 代理投標並得標拍定，然系爭法拍屋事實上並無地下室停車 位可資使用，故伊確受有相當於該車位價值之損害等語，則 據提出電子郵件影本為證（原審卷第240 頁）。經核上開電 子郵件之寄件者載為「徐小安」，郵件內並記載有「投資公 式：此物件投資客抓實際成交60萬；此物件權狀50.97 坪， 車位抓約12坪，50.97－12＝38.97〈房子坪數〉；38.97×6 0萬＝2338.2萬元，2338.2萬元＋地下車位200萬＋車庫車位 150萬＝2638.2萬元；此物件主建34.03坪，抓整理裝潢每坪 3萬約100萬元，2638萬〈實際可成交〉－100萬裝潢費＝253 8萬元；投資客抓利潤皆以實際可成交約一成五＝ 2538萬元 ×15％= 395萬元；2538－395＝2143萬元←此為可投標金額 ，《剩下看由現場人多少，在增減投資金額》」等語（原審 卷第240 頁）。徐道安並陳稱：上開電子郵件確係由伊寄發 予被上訴人之配偶張湘凌，其上記載者乃秦啟宏於法院投標 當天向被上訴人解說時計算之投資公式等語（原審卷第218 頁背面）。秦啟宏復自承：伊確曾本於專業告知被上訴人前 院停車位價值大概是150萬元，地下停車位是200萬元等語（ 原審卷第212 頁）。據上各節，堪信被上訴人主張：伊委託 代標之投標價金確包含為取得地下室停車位之對價200 萬元 ，惟於得標後並無地下室停車位可供使用致受有損害等語， 洵屬有據。且被上訴人所受前揭損害，與徐道安、秦啟宏執 行仲介業務時未盡善良管理人之注意義務並錯誤提供系爭法 拍屋附有地下室合法停車位之不實資訊間之因果關係，亦堪 予認定。至於上訴人另抗辯：依被上訴人得標系爭法拍屋之 拍定價格換算每坪單價為42.94 萬元，與其附近房屋成交行 情差價達每坪7.08萬元，顯見其拍定系爭法拍屋並無損失云 云，雖提出系爭法拍屋附近買賣房價調查資料及內政部不動 產實價登錄資料等件（均影本）為憑（原審卷第37頁至第41



頁）。然被上訴人因得標系爭法拍屋所受之盈虧，與其是否 因無法使用系爭大樓地下室停車位所受損害之認定，顯然無 關；上訴人執此抗辯：被上訴人並未受有損害云云，自不足 採取。本件徐道安、秦啟宏違反不動產經紀業管理規則第24 之2 條規定，於執行仲介業務時因過失造成被上訴人之損害 ，已臻明確；百家公司復未能就其對所僱用之徐道安、秦啟 宏之選任及監督已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不 免發生損害各節，舉證以實其說。從而被上訴人主張：上訴 人應依民法第184條第2 項、第188條、不動產經紀業管理條 例第26條第2 項規定，就伊所受上開損害負連帶賠償責任等 語，於法自無不合。
⒉又被上訴人主張：伊既無地下室停車位可供使用，所受損害 自應以上訴人於建議投標價格時所核估地下室停車位價值20 0 萬元計算，並得以景瀚不動產估價師聯合事務所同額之鑑 定結果為佐云云，固據提出前揭電子郵件影本為憑（原審卷 第240頁），並有景瀚不動產估價師聯合事務所103年7 月25 日103景估字第0044 號函檢送不動產估價報告書存卷足據（ 函附原審卷第200頁；另詳估價報告書第43 頁，報告書另併 卷外放）。然經核上揭電子郵件記載「投資公式：此物件投 資客抓實際成交60萬，此物件權狀50.97坪，車位抓約12 坪 ，50.97－12＝38.97〈房子坪數〉，38.97 ×60萬＝2338.2 萬元，2338.2萬元＋地下車位200萬＋車庫車位150萬＝2638 .2萬元，...」等情（原審卷第240頁），再對照建物登記謄 本記載0000 建號面積（登記面積1層112.50平方公尺、附隨 建物陽台面積11.65平方公尺）換算坪數約37.56坪；0000建 號面積（登記266.26平方公尺，權利範圍10000分之1666 ） 換算坪數約13.42坪，合計約50.98坪（原審卷第115 頁）； 可知上訴人於建議投標價格時，應係單純以主建物（即0000 建號）之面積評估房屋之價格為2338.2萬元後，再加計前院 車庫停車位150萬元及坐落0000建號之地下室停車位200萬元 之估價而得。故上開投資公式中所謂地下室停車位200 萬元 ，顯然係包括系爭0000建號權利範圍10000分之1666 之產權 登記及對於該車位實際使用收益權能之價值在內至明。又被 上訴人於得標系爭法拍屋後，既已取得0000建號權利範圍應 有部分10000分之1666 之持分登記；則其所損失者，自應以 其無法使用收益系爭大樓地下室停車位之損害估算之，始為 合理。則被上訴人主張：得逕以上訴人於受託代標時所建議 之地下室停車位價值200 萬元，及上開估價報告書最後結論 估算系爭地下室車位價格為200 萬元，據以認定伊因上訴人 所為致受之損害云云，衡情自有可議。上訴人抗辯：被上訴



人雖無法使用系爭大樓地下室停車位，然既已取得地下室共 同使用0000建號之部分所有權登記，自不得逕以車位價格計 算損害等語，應屬可取。。
⒊本院審酌被上訴人已登記取得系爭大樓地下室即0000建號之 持分權利，惟無法就地下室停車位為使用收益乙節，既如前 述。則關於被上訴人所受之損害，自應以系爭大樓地下室停 車位使用收益權能之價值以為估定。茲參考景瀚不動產估價 師聯合事務所所提供估價報告書中，除以比較法評估系爭大 樓地下室停車位價格為205萬9000 元外（詳估價報告書第26 頁），併同時採取「收益法之直接資本化法」評估該車位之 「收益價格」（計算公式：不動產收益價格＝淨收益/ 收益 資本化率），亦即：採擇與系爭大樓地下室停車位條件相近 之停車位為比較標的，就各標的之成交租金按區域因素及個 別因素進行比較調整後，決定本件地下室停車位租金單價為 月租4200元；再以年租金收入加計押金及押金孳息收入、並 扣減空置損失及裝修抵減損失後之有效總收入，扣除以地價 稅、房屋稅、管理費等費用推估約佔總收入15％之總費用後 ，核算出該車位淨收益應為每年4萬2518 元。另採用市場萃 取法，即考量系爭大樓地下室停車位與當地類似產品間關於 流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素並加以 比較調整，決定本件地下室停車位扣除折舊提存率後收益資 本化率為1.60％；再以系爭大樓地下室停車位屋齡15年、殘 餘價格率5 ％，推估建物折舊提存率為2.66％，建物價值比 率約為22.24 ％，應加計折舊提存率0.59％，然後決定該車 位之收益資本化率為2.19％。最後再依首揭計算公式，以前 述系爭大樓停車位之淨收益（即4萬2518元/年）及收益資本 化率（2.19 ％），核估該車位之收益價格為194萬1000元（ 即4萬2518元/年÷2.19％ ≒194萬1000元）等情，有估價報 告書可憑（詳估價報告書第30頁至第39頁；報告書存卷外放 ）。並考量上開「收益法之直接資本化法」既係以系爭大樓 地下室停車位之收益情形為基礎推估其「收益價格」，核應 可採為核估本件被上訴人因無法使用系爭大樓地下室停車位 所造成使用收益損失之準據。從而被上訴人於本件可得請求 之損害賠償應以該地下室停車位前揭收益價格194萬1000 元 為限，其超逾此部分之請求，自未能准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第2項、第185條、第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求百家公 司、徐道安、秦啟宏應就被上訴人因無法使用系爭大樓地下 室停車位部分，連帶賠償被上訴人194萬1000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日即102年7月10日起（送達回證附於原審卷第



25頁至第27頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原 審就上開應准許部分，判決上訴人應如數連帶給付，於請求 權基礎中引用民法第184條第1項前段部分，與本院雖有不同 ，結論則無二致，仍應予維持；上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就超逾上 開應准許部分（即原審判准上訴人連帶給付200 萬元本息－ 應准許194萬1000元本息＝5萬9000元本息部分），判決上訴 人敗訴，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，並改判如主文第 2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第2項、第450條、第79條、第85條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯
法 官 李瑜娟
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
書記官 強梅芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。