臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第387號
104年度重上字第57號
上 訴 人 吳明翰
陳正山
共 同
訴訟代理人 薛松雨律師
林佳薇律師
被上訴人 陳吉生
訴訟代理人 余育軍
劉炳烽律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對中華民國
103年2月14日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第51號、103年11
月17日臺灣臺北地方法院103年度重訴更一字第7號第一審判決均
提起上訴，本院於104年9月15日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
本件上訴人等人於原審起訴請求確認其等就附表一編號2、3 、6、10、12所示土地、及附表二所示建物有優先承買權（ 102年度重訴字第51號）。原法院於民國（下同）103年2月 14日以102年度重訴字第51號裁定（下稱原裁定）駁回上訴 人等人就上開土地部分之請求，並以102年度重訴字第51號 判決（下稱原判決）駁回上訴人等人就附表二所示建物之請 求。上訴人等人聲明不服，分別提起抗告（103年度抗字第 700號）與上訴（103年度重上字第387號）。本院另於103年 8月13日以103年度抗字第700號裁定廢棄原裁定，上訴人等 人復於103年11月7日原審言詞辯論期日撤回就附表一編號2 所示土地確認優先承買權之請求，有筆錄可稽（見原審重訴 更一字卷第37、41頁）。嗣經原審於103年11月17日以103年 度重訴更一字第7號判決駁回上訴人等人就附表一編號3、6 、10、12所示土地確認優先承買權之請求，上訴人等人聲明 不服提起上訴（104年度重上字第57號），經本院合併辯論 （未繫屬本院部分不再贅述），合先敘明。
二、上訴人主張：
㈠上訴人吳明翰於73年6月1日向訴外人致和皮革工業股份有限 公司（更名後為致和興業工業股份有限公司、下稱致和公司 ）承租附表一編號1、4、5、7、9、11、13、15、16、17、 18號所示土地；上訴人陳正山於73年6月15日向致和公司承
租附表一編號1、4、5、7、8、14、15號所示土地（下稱系 爭租約），約定租賃期間15年，上訴人等人並於上開土地上 興建廠房、辦公室及構築附屬道路。上訴人等人於租賃期限 屆滿後，仍依契約約定方式給付租金，就上開土地繼續使用 、收益，致和公司從未為反對之意思，則依民法第451條規 定，系爭租約應視為以不定期限繼續契約。
㈡嗣因致和公司之債權人向原法院民事執行處（下稱執行法院 ）聲請就附表一、二所示不動產為強制執行（93年度執字第 4927號清償債務強制執行事件、下稱系爭執行程序），經執 行法院於94年2月24日將附表一、二所示不動產合併拍賣， 由被上訴人應買拍定。上訴人等人則先後於94年3月1日、94 年3月4日向執行法院主張依民法第426條之2、土地法第104 條第1項規定，就上開土地有優先承買權。惟被上訴人否認 之，上訴人等人遂向原法院提起確認優先購買權之訴，經本 院另案97年度重上更㈠字第133號民事判決認定上訴人等人 就附表一編號1、4、5、7、15所示土地有共同優先承買權， 吳明翰就附表一編號9、11、13、16、17、18所示土地有優 先承買權，陳正山就附表一編號8、14所示土地有優先承買 權確定（下稱前案確定判決）。
㈢執行法院既將附表一、二所示不動產定為一標方式合併拍賣 ，並由被上訴人應買拍定，則被上訴人即應受合併拍賣之條 件拘束，不得僅就合併拍賣之部分標的為購買，故上訴人等 人即得按拍定結果，就附表一所示土地全部行使優先承買權 。又附表二所示建物坐落於新北市○○區○○段○○○段 000地號（業經前案確定判決認上訴人等人有優先購買權） 、355-4地號土地，且系爭執行程序既以一標方式合併拍賣 ，則為使土地及建物同歸於一所有權人，上訴人等人就附表 二所示建物亦應享有優先承買權。被上訴人否認上訴人等人 就附表一編號3、6、10、12所示土地及附表二所示建物之優 先購買權，顯係權利濫用。爰依土地法第104條第1項前段規 定，求為判決：確認上訴人等就附表一編號3、6、10、12所 示土地及附表二所示建物有優先承買權等語（惟原審為上訴 人等敗訴之判決，上訴人等據此提起上訴。）並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人等就附表一編號3、6、10、12 所示土地及附表二所示建物有優先承買權。
三、被上訴人則以：上訴人等人欲於系爭執行程序中行使優先承 買權，僅得就合併拍賣不動產中有優先承買權者主張承買。 上訴人等人就附表一編號3、6、10、12所示土地及附表二所 示建物並無優先承買權，自不因執行法院定合併拍賣之執行 方法，致使上訴人等人取得優先承買權。且執行法院於拍賣
附表一、二所示不動產時，上訴人等人原即無地上權，自亦 無優先承買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：
㈠94年2月24日系爭執行程序就執行債務人致和公司所有如附 表一、二所示不動產合併進行第二次拍賣程序，經被上訴人 應買拍定。
㈡上訴人另案以其等與致和公司間就附表一所示土地有租賃契 約為由，於94年6月14日向原法院起訴請求確認上訴人就附 表一所示部分土地有優先承買權。原法院以94年度重訴字第 220號判決駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服提起上訴， 經最高法院發回本院更審，嗣經本院以97年度重上更㈠字第 133號判決確認上訴人吳明翰、陳正山就附表一編號1、4、5 、7、15所示土地有共同優先承買權；吳明翰就附表一編號 9、11、13、16、17、18所示土地有優先承買權；陳正山就 附表一編號8、14所示土地有優先承買權，並經最高法院以 99年度台上字第151號民事判決駁回被上訴人之上訴確定。 ㈢上訴人依上開確定判決行使優先承買權，於100年7月8日向 執行法院繳納附表一編號1、4、5、7、8、9、11、13、14、 15、16、17、18所示13筆土地之拍賣價金。上訴人於同日另 向執行法院聲請一併就附表一編號2、3、6、10、12所示5筆 土地及系爭建物優先承買，惟經司法事務官於100年8月8日 駁回渠等之聲請，上訴人不服而聲明異議，經原法院以100 年度事聲字第284號裁定駁回異議，上訴人提起抗告，經本 院100年度抗字第1781號裁定駁回抗告。上訴人提起再抗告 ，經最高法院101年度台抗字第337號裁定駁回再抗告確定。五、兩造爭執要點為：上訴人就附表一編號3、6、10、12所示土 地及附表二所示建物有無優先承買權？茲就兩造爭點及本院 得心證理由分述如下：
㈠按土地法第104條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租 人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地上之房 屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院 65年台上字第530號民事判例意旨參照）。優先承買權既為 法律所明定，即不得任意創設。次按同一法院拍賣數不動產 時，原則上應分別拍賣，例外於具備下列要件時得合併拍賣 ：⑴拍賣之數不動產位於同一法院。⑵數不動產利用上有牽 連關係（參照張登科，強制執行法，第335頁，101年8月修 訂版）。故執行法院將數不動產合併拍賣，目的雖亦在於使 歸屬於同一人使用，以增加經濟效用，提高拍賣價格，惟並 無創設優先承買權之效力。因此僅就部分標的有優先承買權 之人，不因合併拍賣之執行方法而取得其他標的之優先承買
權，且執行法院亦不得要求僅對部分標的有優先承買權之人 承買全部標的（同此見解，參照最高法院97年度台抗字第 602號、101年度台抗字第337號民事裁定意旨）。 ㈡次按土地法所稱之優先承買權，屬於形成權，一旦行使該權 利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人 按其與第三人約定之同一條件補訂書面契約。又強制執行法 上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍 賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院 拍賣數筆不動產之情形，若經執行法院代債務人（出賣人） 定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，則主張優先 承買權之人固應為合併購買之表示，始得認其已依同一條件 行使優先承買權。惟主張優先承買權之人，仍然必須就全部 執行標的均有優先承買權，且必須為合併承買之表示，始為 依同一條件行使優先承買權。
㈢上訴人雖援引最高法院100年度台再字第46號、100年度台上 字第432號、103年度台上字第1248號、第1787號、第1794號 判決意旨，主張優先承買權人應受執行法院合併拍賣之條件 拘束，而得就無優先權之標的合併承買等語。惟細繹上開判 決事實，均為土地共有人依土地法第34條之1第4項規定主張 優先承買權之情形，則優先承買權人原即就拍賣標的全部、 或執行法院合併拍賣之數筆土地全部享有優先權，卻僅就其 中部分土地行使優先承買權，故優先權人即必須受合併拍賣 條件之拘束，而應為合併承買之表示，與本件係就原無優先 承買權部分為主張，並不相同。故上訴人依據上開判決主張 就執行法院所定合併拍賣條件，優先承買權人得依同一合併 拍賣條件優先承買原無優先權之標的等語，並不可採。 ㈣另最高法院102年度台上字第26號判決係認為，農地共有人 於出賣其農地應有部分及坐落該農地上之農舍時，雖非土地 法第34條之1第4項規定範疇，惟綜觀上開土地法第34條之1 第4項及農業發展條例第18條第4項中段規定之原規範意旨， 乃屬漏洞，自應依漏洞補充之方法作目的性擴張，將土地法 第34條之1第4項規定所取得之優先承購權範圍，擴及於農地 之應有部分及該農地上所坐落之農舍，以符合並貫徹該二條 項立法之規範目的，其案例事實與本件亦不同，自無從為比 附援引。至於最高法院65年度台上字第853號判決所示情形 ，為土地共有人違反土地法第34條之1第4項規定時之效力爭 議；100年度台上字第2019號判決所示情形，則為關於承買 價格之爭議，均與優先承買權之存否無關。此外最高法院 100年度台上字第663號判決意旨雖謂：「拍賣公告並載明『 倘租地建屋人欲行使優先承買權，應依拍賣條件，就編號1
-4（即系爭執行標的）一併承買』……則被上訴人就系爭執 行標的全部即有優先承購權存在」等語，係指拍賣公告已定 一併承買為條件，與本件仍不相同，自不足以為有利於上訴 人之認定。是上訴人此部分主張，均屬無據。
㈤經查上訴人等人固然就附表一編號1、4、5、6、7、8、9、 11、13、14、15、16、17、18所示土地有優先承買權，固經 前案確定判決認定在案，有判決影本可稽（見原審卷一第44 至54頁）。嗣經執行法院將附表一、二所示不動產合併拍賣 ，有拍賣公告影本可證（見執行卷A-6卷第278至306頁）。 惟上訴人等人就附表一編號3、6、10、12所示土地與附表二 所示4筆建物，並無法定優先承買權，且附表二所示4筆建物 ，亦無應與附表一編號1、4、5、7、8、9、11、13、14、15 、16、17、18所示之土地一併移轉之法律規定，則依上說明 ，上訴人等人自無從主張就附表一編號3、6、10、12所示土 地及附表二所示建物一併優先承買。是上訴人等人此部分主 張，即屬無據。
㈥又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 固有明文。經查附表二編號1所示建物坐落於附表一編號4、 12所示土地上，附表二編號2、3、4所示建物均坐落於附表 一編號4所示土地上，且上訴人等人並非附表一編號4、12所 示土地所有人，有土地及建物登記謄本、建物平面圖影本可 稽（見執行卷A-8卷第247頁、原審卷一第79至81、228至243 頁）。則上訴人等人既非附表一編號3、6、10、12所示土地 之地上權人、典權人或承租人，亦非附表二所示建物之基地 所有人，則依土地法第104條第1項規定，上訴人等人僅得就 其等所承租之土地主張優先承買權，不得就附表一編號3、6 、10、12所示土地與附表二所示建物主張優先承買權。上訴 人等人雖主張：附表二所示建物均坐落於附表一編號4所示 土地上，而上訴人等人就該土地有優先承買權，則為使土地 及建物同歸一人，俾發揮經濟效用，應使上訴人等人優先承 買等語。惟承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地 時之優先承買權，具有相對的物權效力，與執行法院將數不 動產合併拍賣以提高拍賣價格之情形不同，故上訴人等人之 主張，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人等依土地法第104條第1項前段規定，主張 就附表一編號3、6、10、12所示土地及附表二所示建物有優 先承買權，並非正當。原審為上訴人等敗訴之判決，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，
應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 蕭詩穎
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌──┬────────────────────────┬────────┐
│編號│土地標示 │所有權應有部分 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│1. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │21/48 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│2. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/6 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│3. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│4. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│5. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│6. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│7. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│8. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│9. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│10. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│11. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│12. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│13. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│14. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│15. │新北市○○區○○○段○○○段000000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│16. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│17. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────────┼────────┤
│18. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
└──┴────────────────────────┴────────┘
附表二：
┌──────────────────────────────────────┐
│建物 │
├──┬──┬───────────┬────────┬───────┬───┤
│編號│建號│坐落土地地號 │建物門牌號碼 │所有權應有部分│備註 │
├──┼──┼───────────┼────────┼───────┼───┤
│1. │10 │新北市五股區觀音坑段坑│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │口小段344、355-4 地號 │路三段二號之三 │ │ │
├──┼──┼───────────┼────────┼───────┼───┤
│2. │7 │新北市五股區觀音坑段坑│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │口小段344地號 │路三段二號 │ │ │
├──┼──┼───────────┼────────┼───────┼───┤
│3. │8 │新北市五股區觀音坑段坑│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │口小段344地號 │路三段二號之一 │ │ │
├──┼──┼───────────┼────────┼───────┼───┤
│4. │9 │新北市五股區觀音坑段坑│新北市五股區凌雲│全部 │已拆除│
│ │ │口小段344地號 │路三段二號之二 │ │滅失。│
└──┴──┴───────────┴────────┴───────┴───┘