臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1437號
上 訴 人 孫盼盼
訴訟代理人 宋重和律師
陳哲宇律師
被上訴人 蘇文瑜
訴訟代理人 黃達元律師
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國一０三年九月
二十九日臺灣臺北地方法院一０三年度訴字第一０四七號第一審
判決提起上訴，本院於民國一０四年八月十八日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面
被上訴人於民國一０二年四月二日與訴外人「住商不動產仁 愛光復加盟店」好厝多不動產經紀股份有限公司（以下簡稱 好厝多公司）訂立一般委託銷售契約，約定自同日起至翌年 三月十五日止由被上訴人委託好厝多公司銷售坐落臺北市○ ○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍五０五四００分 之二五三之土地，及其上建號同段第二六一０號、門牌號碼 臺北市○○區○○○路○段○○號十三樓之二十房屋（以下 合稱本件房地），如在一０二年十二月十六日後簽約，委託 銷售底價為新臺幣（下同）九百四十萬八千元，並同意好厝 多公司代為收受定金；上訴人於同年五月三十日簽立買賣議 價委託書，出價九百五十五萬元，已高於被上訴人委託好厝 多公司銷售之底價，上訴人並於翌日簽發面額一百萬元、票 據號碼ＣＤ八二一二五五四號之支票一紙，經好厝多公司代 收並交付「收款／繳款單」，上載收受上訴人給付之一百萬 元定金支票，好厝多公司並將議價委託書、定金支票提示予 被上訴人知悉，獲被上訴人確認、同意，另約定同年十二月 十六日下午一時在好厝多公司簽立書面契約，被上訴人從未 爭執不同意上訴人以支票支付定金，縱認好厝多公司越權代 理，該等代理權之限制上訴人並不知悉，依民法第一百零七 條規定不得對抗善意無過失之上訴人，是兩造間業就本件房 地成立買賣契約。詎被上訴人無正當理由拒絕履行兩造間買 賣契約，經上訴人於同年十二月二十六日定期催告被上訴人 履行，被上訴人仍未履行，上訴人乃於一０三年一月十日為 解除兩造間買賣契約之意思表示，爰依買賣議價委託書第四 條第四款約定、民法第二百四十九條第三款之規定，請求被
上訴人加倍返還所受領之定金共二百萬元，及支付自起訴狀 繕本送達翌日起算之法定利息（原審為上訴人全部敗訴之判 決，上訴人就敗訴部分全部上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人應給付上訴人二百萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面
被上訴人與好厝多公司間就本件房地所訂一般委託銷售契約 書明文約定：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載 為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力 」，而被上訴人之委託銷售底價經載明在「委託銷售／出租 契約變更同意書」（下稱變更同意書）上，於一０二年十二 月十六日前為一千零七十八萬元，一０二年十二月十六日以 後為九百八十萬元，上訴人出價自始未達委託銷售底價，好 厝多公司無權代被上訴人收受定金，被上訴人亦未曾同意上 訴人之出價，故未在上訴人之買賣議價委託書上簽名，兩造 間並未成立買賣契約，本件並無民法第一百零七條規定之適 用，且被上訴人亦未曾同意以支票作為定金，本件上訴人交 付好厝多公司之支票未經提示兌現，上訴人分文未出，竟向 被上訴人請求二百萬元，顯失公平等語，資為抗辯。答辯聲 明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假 執行。
三、本件上訴人主張被上訴人於一０二年四月二日與訴外人好厝 多公司訂立一般委託銷售契約，約定自同日起至翌年三月十 五日止由被上訴人委託好厝多公司銷售本件房地，並同意好 厝多公司代為收受定金，上訴人於同年五月三十日簽立買賣 議價委託書，出價九百五十五萬元，並於翌日簽發面額一百 萬元、票據號碼ＣＤ八二一二五五四號之支票一紙，經好厝 多公司代收並交付「收款／繳款單」，上訴人於同年十二月 二十六日定期催告被上訴人履行契約，被上訴人仍未履行， 上訴人於一０三年一月十日為解除買賣契約之意思表示之事 實，已經提出確認書、買賣議價委託書、「收款／繳款單」 、臺北杭南郵局第二八０一號、臺北法院郵局第二七號存證 信函為證（見原審卷第十一至十七、一七九至一八一頁）， 核屬相符，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實，但上訴 人主張被上訴人與好厝多公司間約定委託銷售底價為九百四 十萬八千元，兩造間業已就本件房地成立買賣契約部分，則 為被上訴人否認，辯稱：其與好厝多公司間委託銷售契約所 訂之底價依簽約日期區分為一千零七十八萬元及九百八十萬 元，上訴人出價未達底價，亦未獲其同意，兩造間並未就本
件房地成立買賣契約，且其未同意以支票作為定金等語。四、茲分述如下：
（一）按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代 理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第 一百六十七條定有明文。代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權之限制 及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過失而不 知其事實者，不在此限；訂約當事人之一方，由他方受有 定金時，推定其契約成立，同法第一百零三條第一項、第 一百零七條、第二百四十八條亦有明定。民法上所謂代理 係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為 ，該代理人之意思表示對本人發生效力而言，故必先有代 理權之授與，而後始有民法第一百零七條前段「代理權之 限制及撤回，不得以之對抗善意第三人」規定之適用，最 高法院六十二年台上字第一０九九號著有判例闡釋甚明。 亦即代理人以本人名義所為意思表示得直接對本人發生效 力者，以該代理人有代理權，且所代為之意思表示在代理 權限內為前提，而代理人代理權之有無（代理權之內涵及 範圍），除法律規定外，咸以本人授與代理權之意思表示 內容為斷，如超出所授與之代理權，代理人即無代理權， 既無代理權，自無民法第一百零七條規定之適用，非謂代 理人一經本人表示授與代理權，不問其代理權之內涵及範 圍為何，均取得類似法定代理人之全面、概括授權、以本 人名義所為行為均得直接對本人發生效力、進而適用民法 第一百零七條之規定。
以不動產經紀（仲介）為例，我國不動產交易經由不動產 經紀（仲介）業者居間已行之有年，為國人所熟悉，買方 對於仲介人員僅在符合賣方指定之物件、底價、交易條件 情況下，始有權利代理賣方一節，均知之甚稔，交易習慣 上買方需於出價獲得賣方確認後，始能確認仲介確有獲賣 方授權、有權代理賣方或依賣方之指示行事，在此之前買 方因未能直接與賣方往來，固無法驗證仲介之代理權限， 但此一風險為買方所明知，且得透過要求取得賣方簽認文 件、定金數額多寡、交付途徑、履約保證等方式加以控制 、降低。如謂仲介人員一經賣方表示授與代理權，不問其 代理權之內涵及範圍為何，均取得類似法定代理人之全面 、概括授權、以賣方名義所為行為均得直接對賣方發生效 力，代理權之內涵及範圍反成為民法第一百零七條所定「 代理權之限制」，賣方必須擔負舉證證明買方因過失不知 仲介人員代理權限制之責（以上僅係假設），無異指賣方
一旦委託仲介業者銷售其不動產，仲介人員即得以任何價 格、任何交易條件出售賣方之不動產、不受賣方委託銷售 價格、條件之限制，賣方將擔負難以預期與控制之風險， 顯然悖於買、賣雙方之意思，並有礙不動產交易及居間（ 仲介）制度之健全運作。
（二）本件上訴人請求被上訴人給付二百萬元，無非以被上訴人 與好厝多公司間就本件房地訂有委託銷售契約，被上訴人 並授權好厝多公司代收定金，而其已出價九百五十五萬元 並交付面額一百萬元之定金支票，經好厝多公司代被上訴 人收受，兩造間就本件房地已成立買賣契約，被上訴人無 正當理由拒不履行，經上訴人合法解除為論據。揆諸首揭 法條、說明，本件首應審究者，厥為：好厝多公司收受上 訴人交付之面額一百萬元支票，是否直接對被上訴人發生 效力而得認為被上訴人收受上訴人之定金、就本件房地以 九百五十五萬元與上訴人成立買賣契約？亦即好厝多公司 在本件情形（上訴人出價九百五十九萬元買受本件房地， 並以面額一百萬元支票作為定金）有無代被上訴人收受上 訴人支票作為定金之權利？
１被上訴人與好厝多公司間委託銷售契約書面首即記載「受 託人好厝多公司接受委託人蘇文瑜（即被上訴人）之委託 仲介銷售下列房地產，經雙方磋商後合意訂定條款如下， 以資共同遵守」，第一條記載本件房地標示，第二條記載 「委託銷售價格：委託人願意出售之土地、建築改良物總 價壹仟壹佰萬元整，以上合計壹仟壹佰萬元整」，第三條 記載「付款方式及應備文件：第一期（簽約款）總價款百 分之十、第二期（備證款）總價款百分之十、第三期（完 稅款）總價款百分之十、第四期（交屋款）總價款百分之 七十‧‧‧」，第三條下方註明：「茲確認以上基本銷售 條件無誤，並同意授權受託人代為收受買方支付之定金」 且由被上訴人簽名（見原審卷第三十頁），雙方同日另簽 訂變更同意書，略記載：「‧‧‧茲因實際考慮與必要， 雙方一致同意修正原委託契約書事項如下：委託銷售底 價為玖佰捌拾萬元整‧‧‧上述價格不含本人（屋主） 應繳之特種貨物稅（奢侈稅），若於一０二年十二月十六 日前，本人同意出售價格為一千零七十八萬，一０二年十 二月十六日起則同意依九百八十萬出售（含百分之四服務 費），若買方同意一０二年十二月十六日後簽約，則依九 百八十萬（含百分之四）同意出售」（見原審卷第三一頁 ），被上訴人授與好厝多公司代理權之意思表示既列在雙 方間委託銷售契約書面第三條下方，且文字明揭「茲確認
以上基本銷售條件無誤，並同意授權受託人代為收受買方 支付之定金」，變更同意書復僅修正委託銷售底價，則被 上訴人僅在「買方就委託銷售契約第一條所載標的（即本 件房地）出價在契約第二條所載委託銷售價格（一０二年 十二月十五日以前簽約者為一千零七十八萬元，一０二年 十二月十六日以後簽約者為九百八十萬元）以上，且付款 時程合於契約第三條所載（簽約、備證、完稅各給付總價 款百分之十，交屋給付總價款百分之七十）」情形，授與 好厝多公司代為收受買方定金之權利，並非概括授權好厝 多公司在任何情況下均得代被上訴人收受買方定金，與前 開要件不符之情形（例如：標的非本件房地、超出本件房 地或僅本件房地之一部，出價未達一千零七十八萬元或九 百八十萬元之委託銷售價格，無法於簽約、備證、完稅時 各給付總價款百分之十之價金、無法於交屋時付清全部價 金，甚至以其他物品或權利代替金錢之交付等），好厝多 公司即未獲授權、無代被上訴人收受買方定金之權利，亦 無民法第一百零七條規定之適用。
２上訴人雖主張被上訴人與好厝多公司間委託銷售契約第二 條之「委託銷售價格」與變更同意書第一、三點所載「委 託銷售底價」均為九百四十萬八千元，並引證人即好厝多 公司營業員柯言達、單位主管張勝毅之證述為憑。 ①其中柯言達在原審證稱：「‧‧‧被證二（即變更同意書 ）是改成九百八十萬元含百分之四服務費，如果達到九百 四十萬八千元，就滿足被告（即被上訴人）要賣的條件‧ ‧‧底價是九百八十萬含百分之四服務費，且依據被證一 （即一般委託銷售契約書）第八條第一款，所以只要金額 達到九百四十萬八千元，賣方就同意，無須再寫書面‧‧ ‧百分之四只是服務費最高的上限‧‧‧上限是百分之四 ，如果成交金額低於九百八十萬，服務費就是九百八十萬 與九百四十萬八千之間的差額」（見原審卷第七八至八三 頁筆錄），在本院到庭證稱：「（法官問：契約裡面所載 之居間報酬數額，在更易的時候，是否需要同時做書面更 動？）與客戶只要雙方合意，口頭書面都可，公司並沒有 要求一定要改書面‧‧‧屋主的底價是九百四十萬八千元 。（法官問：委託銷售底價金額不含仲介報酬？）一般契 約上就有註明是內含服務費。（法官問：被上訴人與你任 職的公司間所簽立的委託銷售契約何處記載內含服務費之 委託銷售底價是九百四十萬八千元？）在變更同意書第三 點的其他變更內容是記載九百八十萬元含百分之四服務費 。（法官問：契約上記載委託銷售底價是九百八十萬元，
此記載方式與一般記載完全相同，何以認為被上訴人委託 銷售底價是上面沒有出現的九百四十萬八千元此一金額？ ）我認為九百八十萬元扣掉百分之四的服務費就是九百四 十萬八千元‧‧‧（問：被證一第五條關於服務報酬約定 在本件如何計算？）依照變更同意書，就是以成交價扣除 九百四十萬八千元」（見本院卷第七十至七二頁筆錄）。 ②張勝毅則在本院到庭證稱：「‧‧‧底價是兩個價格，九 百八十萬元是含百分之四服務費，另一個金額一千零七十 八萬也有含服務費‧‧‧我有問過柯（柯言達）為何有兩 個價格，他告訴我是因為賣方就是要實拿九百四十萬八千 元，超過的部分就是我們的服務費或服務費加上奢侈稅， 如果出不到九百八十萬元，我們自己決定是否要出售‧‧ ‧所以這樣的意思，底價就是九百四十萬八千元‧‧‧如 果收了買方的錢，我們同意折佣就當作定金，不同意折佣 就繼續協商，收受定金前先討論是否折佣或收受後再討論 都有可能」（見本院卷第七四至七六頁筆錄）。 ３然查：
①證人柯言達、張勝毅均任職好厝多公司逾六年，本件兩造 間爭執非唯導因於好厝多公司「在上訴人僅出價九百五十 五萬元並以支票作為定金情形下，代被上訴人收受該紙支 票」之行為，且兩造間是否就本件房地成立買賣契約，攸 關好厝多公司是否得向兩造請求合計達買賣總價百分之五 （被上訴人以總價百分之四計付報酬、見原審卷第三十頁 一般委託銷售契約第五條第一款，上訴人以總價百分之一 計付報酬、見原審卷第十一頁確認書「其他約定與說明」 第一點）、共數十萬元之居間仲介報酬，其中柯言達甚且 得分受好厝多公司所取得服務報酬之半數（見本院卷第七 十頁筆錄），是本件訴訟結果於柯言達、張勝毅有法律上 、經濟上利害關係，所述顯有偏頗之虞，已難遽採。 ②且解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七 年上字第一一一八號著有判例可資參照。本件被上訴人與 好厝多公司間一般委託銷售契約書第二條記載「委託銷售 價格：委託人願意出售之土地、建築改良物總價壹仟壹佰 萬元整，以上合計壹仟壹佰萬元整」，變更同意書則記載 「茲因實際考慮與必要，雙方一致同意修正原委託契約書 事項如下：委託銷售底價為玖佰捌拾萬元整‧‧‧上 述價格不含本人（屋主）應繳之特種貨物稅（奢侈稅）， 若於一０二年十二月十六日前，本人同意出售價格為一千
零七十八萬，一０二年十二月十六日起則同意依九百八十 萬出售（含百分之四服務費），若買方同意一０二年十二 月十六日後簽約，則依九百八十萬（含百分之四）同意出 售」，前已載明，關於被上訴人委託好厝多公司銷售本件 房地之「底價」為何，文義已甚為清晰明瞭、無須別事探 求，自不得捨契約文字而更為曲解，指被上訴人委託好厝 多公司銷售本件房地之價格、底價非書面文字記載之「九 百八十萬元、一千零七十八萬元」。
③又被上訴人與好厝多公司間一般委託銷售契約書、變更同 意書左側均有「※為維護權益，所有權力義務皆以本契約 所載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不 生效力」之字樣（見原審卷第三十、三一頁、本院卷第一 八二、一八三頁），而一般委託銷售契約書第二條及變更 同意書第一、三點明定被上訴人委託銷售之價格、底價一 ０二年十二月十五日以前簽約者為一千零七十八萬元、一 ０二年十二月十六日以後簽約者為九百八十萬元，一般委 託銷售契約書第五條第一款及變更同意書第三點亦明定買 賣成交者，好厝多公司得向被上訴人收取以實際成交價百 分之四計算之服務報酬，並無隻字片語記載「九百四十萬 八千元」此一金額，或「買方出價未達底價，好厝多公司 仍得自行決定服務報酬之數額後，代被上訴人同意以低價 成交」，尤無「成交價高於底價時，方以買賣總價百分之 四計算服務報酬，買方出價低於底價時，被上訴人與買方 是否成交及成交價，非依買賣雙方之意思，而繫諸好厝多 公司是否接受服務報酬數額，好厝多公司仍得收取成交價 與其自行計算之特定數額間差額作為服務報酬」之約定， 則被上訴人與好厝多公司無論曾否另以口頭協議上情，既 未載明在委託銷售契約書面，均不生效力。
④況定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 ，消費者保護法第十一條第二項規定甚明。本件好厝多公 司為提供不動產居間服務之企業經營者，被上訴人與好厝 多公司間所簽立之一般委託銷售契約書係依照好厝多公司 預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為定型化契約甚 明，該契約之條款如有疑義，自應為有利於消費者即被上 訴人之解釋，即買方出價金額未達契約書面所載底價，買 賣即不成交，被上訴人即未授權好厝多公司收受定金，無 任憑好厝多公司為有利於己之解釋，致買方出價金額未達 契約書面所載底價，被上訴人仍需以低價成交並支付好厝 多公司該公司自行決定數額之服務報酬之理。
⑤柯言達、張勝毅之證述有偏頗之虞，且與被上訴人與好厝
多公司間一般委託銷售契約、變更同意書之約定歧異，委 無可採。柯言達、張勝毅之證述既無可採，並無證據足認 被上訴人與好厝多公司間委託銷售契約第二條之「委託銷 售價格」與變更同意書第一、三點所載「委託銷售底價」 為九百四十萬八千元，而被上訴人僅在「買方就本件房地 出價在委託銷售價格（一０二年十二月十五日以前簽約者 一千零七十八萬元，一０二年十二月十六日以後簽約者九 百八十萬元）以上，且付款時程合於契約第三條所載」情 形，授與好厝多公司代為收受買方定金之權利，本件上訴 人僅出價九百五十五萬元，前已述及，未達被上訴人委託 好厝多公司銷售本件房地之底價，好厝多公司並無代被上 訴人收受定金之權利，堪以認定。
４上訴人復主張好厝多公司（柯言達）代被上訴人收受上訴 人面額一百萬元定金後，曾將議價委託書、定金支票提示 予被上訴人知悉，獲被上訴人確認、同意云云，亦經被上 訴人否認，上訴人仍援引證人柯言達及好厝多公司營業員 粘錦芳之證述，以及柯言達所提存證信函為證。惟： ①本件訴訟結果於柯言達有法律上、經濟上利害關係，所述 顯有偏頗之虞，尚難遽採，前業提及，且柯言達、粘錦芳 經隔離訊問結果，柯言達證稱：「‧‧‧決定後我就發簡 訊給買賣雙方，然後我就和粘錦芳一起開車去西門町被上 訴人的店給她看買賣議價委託書和定金支票，被上訴人有 同意，並提醒我一０二年十二月十六日才簽約‧‧‧車子 是我開的，我臨停在被上訴人店門口‧‧‧（法官問：何 以在原審說被上訴人只有回覆你『這樣你也要賺』？）她 有說這句話，我認為她這句話的意思是同意‧‧‧她是先 看了買賣議價委託書和定金，說好，然後才說那句話，我 們在那裡待了五分鐘左右‧‧‧我發簡訊時就有告知簽約 時間和地點，見面後還有再提醒他當天來簽約，被上訴人 很在意這點，隔天還有打電話跟我確認時間」（見本院卷 第七一、七二頁筆錄），粘錦芳則證稱：「‧‧‧我那時 剛從秘書轉業務，所以柯帶我去學習‧‧‧柯拿買賣議價 書和支票給被上訴人看，跟她說已經成交，被上訴人就說 好、知道了，但要等十二月奢侈稅過後才可以簽約，之後 在她店裡待了三十分鐘到一小時，中間我們一直等被上訴 人空閑的時候，我們是坐捷運去。（法官問：有無聽到被 上訴人說『這樣你也要賺』這句話？被上訴人有無任何質 疑金額的表示？）沒有，只有說好、知道了，但有說要等 奢侈稅過後才能簽約」（見本院卷第七三頁筆錄），柯言 達、粘錦芳二人就前往被上訴人店面之方式、停留期間久
暫等細節，所述已有歧異，而粘錦芳如確陪同柯言達前往 被上訴人之店面，全程在旁見習、觀察柯言達處理通知被 上訴人關於上訴人之出價及定金事宜，對於被上訴人與柯 言達間之對話豈會未全部聽聞？粘錦芳當日是否確陪同柯 言達前往被上訴人店面，已非無疑；參諸柯言達在原審係 以「斡旋單」稱呼上訴人所書立之買賣議價委託書（見原 審卷第八十頁筆錄），亦從未敘明當日陪同其到場之人為 粘錦芳，且粘錦芳亦未實際參與本件居間（仲介）事務， 所述顯係聽聞柯言達轉述、附和柯言達所述，亦難採憑。 ②又上訴人出價九百五十五萬元所填寫之買賣議價委託書， 下方以粗黑字體標繪：「□賣方不同意依上開內容出售。 □賣方同意依上開內容出售。保證金（定金）□由受託人 轉交賣方無誤；□因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原 貸款金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管。賣方 簽名：＿＿＿、時間：＿＿＿」、「買方取回議價金簽認 ：本議價因□期滿未經賣方簽認、□賣方簽認前買方撤回 議價，故議價金返還買方。買方簽收：＿＿＿」欄位（見 原審卷第十二頁），柯言達如確曾告知被上訴人關於上訴 人之出價數額及出示該紙買賣議價委託書，何以未明確勾 選前述項目後要求被上訴人在買賣議價委託書上簽名？該 欄位事涉兩造間買賣契約是否成立及保證金（定金）之去 向、保管，是否正確記載及有無經被上訴人簽名確認，於 上訴人關係重大，蓋於上訴人取得被上訴人簽名確認文件 前，上訴人無從驗證仲介人員是否有權代理、所為是否合 於被上訴人指示，前業敘明，上訴人又何以竟始終對之毫 不聞問？甘於僅僅執有柯言達簽名其上、無任何被上訴人 簽名、亦無任何好厝多公司印文之「收款／繳款單」（見 原審卷第十三頁），悖於事理常情。
③再者，被上訴人與好厝多公司間一般委託銷售契約第七條 「受託人之義務」第七款約定「受託人應於收受定金後之 二十四小時內送交委託人」，但好厝多公司、柯言達從未 將上訴人所交付之面額一百萬元支票交付被上訴人，此經 被上訴人陳明在卷，核與柯言達所提存證信函之記載一致 （見本院卷第八一、八二頁「支票由本人所屬之住商不動 產仁愛光復加盟店保管中，台端可隨時向本人索取」）， 柯言達如確曾告知被上訴人關於上訴人九百五十五萬元之 出價及以面額一百萬元之支票作為定金情節，並出示該紙 支票，獲被上訴人確認、同意，好厝多公司、柯言達當日 何以未直接將該紙支票交付予被上訴人，而於數月後始以 存證信函要求被上訴人隨時向其索取？亦與情理有違。
④至柯言達所提存證信函，考其內容為柯言達個人委託律師 於一０二年八月二十七日寄發予被上訴人，稱柯言達已依 約順利協助被上訴人找尋買受人，買受人同意以被上訴人 授權條件購買本件房地，並支付定金一百萬元，援引民法 第二百四十八條、第二百四十九條規定，請被上訴人務必 遵期履行買賣契約（見本院卷第八十至九十頁深坑郵局第 一０四號存證信函暨附件）。柯言達如於一０二年五月三 十日業已告知被上訴人關於上訴人之出價及以支票支付定 金，並獲被上訴人之確認、同意，以好厝多公司於九十三 年間設立、從事不動產經紀業近十年，並加盟「住商不動 產」之不動產居間專業知識及經驗，何需營業員柯言達以 個人身份委請律師寄發存證信函予被上訴人？何以遲至同 年八月底始寄發存證信函？存證信函中何以未載明請求被 上訴人締約（與上訴人簽立買賣契約）之日期、時間、地 點？又何以未明確記載買賣價金數額為低於委託銷售底價 之九百五十五萬元？該紙存證信函仍不足以證明柯言達曾 將記載上訴人出價九百五十五萬元之議價委託書、定金支 票提示予被上訴人知悉，獲被上訴人確認、同意。 ⑤參諸被上訴人從未向好厝多公司或柯言達要求交付是紙支 票，是紙支票迄未經提示兌現，此經上訴人自承明確（見 本院卷第一二二、一六五頁書狀、第一七二頁筆錄），被 上訴人收受上訴人於一０三年一月十日寄發、表示解除兩 造間不動產買賣契約之臺北法院郵局第二七號存證信函後 （見原審卷第十六、十七頁），同年月十五日覆函表示： 「台端率以存證信函要求履約，應先釐清貴我雙方是否就 買賣契約必要之點，即『價金』及『標的物』意思一致， 此涉及契約之『成立」或『不成立』‧‧‧」（見原審卷 第一三一頁），明示對於兩造間就本件房地價金意思表示 是否一致存有疑慮，被上訴人未在買賣議價委託書上簽名 、未實際收受上訴人交付之面額一百萬元支票，亦從未索 取該紙支票或表示與上訴人間成立買賣契約，柯言達所提 存證信函有諸多異於常情之處，柯言達、粘錦芳之證述尚 難採憑，被上訴人在原審辯稱柯言達從未告知上訴人出價 九百五十五萬元或出示該紙買賣議價委託書，而係向其謊 稱有人出價已達委託銷售底價之九百八十萬元，意圖以低 價出售本件房地、詐取其服務報酬等語，非無可採，上訴 人所提證據尚不足以證明被上訴人曾同意就本件房地以低 於委託銷售底價之九百五十五萬元與上訴人成立買賣契約 、收受上訴人以支票給付之定金。
（三）定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：㈢契約因
可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人 應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款固 有明文；本件被上訴人僅在「買方就本件房地出價在委託 銷售價格以上，且付款時程合於契約第三條所載」情形， 授與好厝多公司代為收受買方定金之權利，本件上訴人僅 出價九百五十五萬元、未達被上訴人委託好厝多公司銷售 本件房地之底價，亦無證據足認被上訴人曾同意就本件房 地以低於委託銷售底價之九百五十五萬元與上訴人成立買 賣契約、收受上訴人以支票給付之定金，好厝多公司並無 代被上訴人收受定金之權利，好厝多公司收受上訴人交付 之面額一百萬元支票對被上訴人不生效力，無從據以推定 兩造間就本件房地成立買賣契約，此經本院審認如前，被 上訴人既未收受上訴人交付之定金，兩造間亦未就本件房 地成立買賣契約，即無買賣契約因可歸責於被上訴人之事 由致不能履行、被上訴人應加倍返還其所受定金之可言。 至上訴人簽立之買賣議價委託書，未經被上訴人簽名，前 業載明，被上訴人既未簽名表示同意，自不受該紙買賣議 價委託書之拘束。
（四）況本件上訴人僅交付好厝多公司（柯言達）面額一百萬元 之支票一紙，因而執有柯言達出具之「收款／繳款單」， 且該紙支票迄未經提示兌現，迭已敘及，上訴人實際並未 支出任何金錢、難認受有損害，上訴人於一０三年一月十 日以臺北法院郵局第二七號存證信函為解除買賣契約之意 思表示後，迄今已逾二年六月猶堅不向好厝多公司（柯言 達）索還是紙支票，執意向被上訴人請求二百萬元金錢， 顯非有據。
五、綜上所述，本件被上訴人僅在「買方就本件房地出價在委託 銷售價格以上，且付款時程合於契約第三條所載」情形，授 與好厝多公司代為收受買方定金之權利，本件上訴人僅出價 九百五十五萬元、未達被上訴人委託好厝多公司銷售本件房 地之底價，亦無證據足認被上訴人曾同意就本件房地以低於 委託銷售底價之九百五十五萬元與上訴人成立買賣契約、收 受上訴人以支票給付之定金，好厝多公司並無代被上訴人收 受定金之權利，好厝多公司收受上訴人交付之面額一百萬元 支票對被上訴人不生效力，無從推定兩造間業就本件房地成 立買賣契約，且買賣議價委託書未經被上訴人簽名，不得拘 束被上訴人，況上訴人並未實際支出任何金錢、難認受有損 害，從而，上訴人依民法第二百四十九條第三款規定、買賣 議價委託書第四條第四款約定請求被上訴人給付二百萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，洵屬無據，不應
准許。原審就上開不應准許之請求，為上訴人敗訴之判決， 理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列， 併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭
法 官 洪文慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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