臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 104年度苗簡字第309號
原 告 祭祀公業法人苗栗縣謝廷紀公嘗
法定代理人 謝成登
訴訟代理人 江錫麒律師
柯宏奇律師
被 告 謝滿雄
訴訟代理人 謝白日
徐麗昭
謝細雄
被 告 謝金順
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104 年8 月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告謝滿雄、謝金順應自門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里00鄰○○街000 巷00號房屋遷出，並將該房屋騰空交還原告。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣伍萬壹仟柒佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
被告謝滿雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里00鄰○○街00 0 巷00號（舊址：苗栗縣苗栗市○○里00鄰○○00號）係未 辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），為原告所有，作為祭祀 公業謝氏宗祠使用。被告謝滿雄等2 人無權占用該宗祠兩廂 ，經原告多次請求搬遷均未予置理，為此爰依民法第767 條 規定請求提起本訴、返還系爭房屋，並聲明：如主文第一項 所示。
二、被告則以：
㈠被告謝滿雄部分：系爭房屋建造完成後，祭祀、朝暮燒香均 由居住於此之訴外人即被告謝滿雄父親謝清潤負責，被告謝 滿雄於謝清潤過世後管理系爭房屋至今，並經原告發予住持 證書。今上任原告法定代理人謝成登僅為將其祖產申請為古 蹟，得以免其地價稅，故以修繕系爭房屋為由，要求被告謝 滿雄遷離系爭房屋，然系爭房屋之地價稅長年均係被告謝滿 雄繳納並管理系爭房屋40年，且原告法定代理人謝成登曾口 頭表示修繕完畢後同意被告謝滿雄返回系爭房屋居住，若原
告不願意被告謝滿雄回去居住，則請求原告給予合理之補償 金。
㈡被告謝金順部分：原告法定代理人謝成登與被告謝金順均係 原告之派下員，謝清潤與原告間曾合意由原告無償提供系爭 房屋供謝清潤一家使用，而謝清潤以維護相關祭祀業務、活 動作為代價，是原告與謝清潤間成立一使用管理之契約，而 被告等2 人於謝清潤過世後，繼承該使用管理契約。另原告 法定代理人謝成登曾口頭承諾系爭房屋未來繼續提供給予被 告等2 人繼續居住，基於誠信原則，並輔以上開使用管理契 約，應認被告等2 人有權占有系爭房屋，又原告未依法召開 派下員大會、決議，違反祭祀公業條例第33條第1 項第5 款 及第6 款規定，是原告向被告等2 人請求返還系爭房屋，其 起訴應不合法等語資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張系爭房屋為原告所有，作為原告謝氏宗祠使用 ，且系爭房屋已成為苗栗縣限定的歷史建築物等情，業據其 提出苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書影本、法人登記證書 影本、苗栗縣政府國際文化觀光局苗文資字第0000000000號 函與苗栗縣政府公告（見卷第6-9 頁、第175-183 頁）為證 ，且為被告等2 人所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告等2 人無權占有系爭房屋等節，則為被告所 否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：被告等2 人是 否無權占用系爭房屋？
㈠按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他 方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421 條第1 項、第422 條分別訂有明文。雙方若就 租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合 致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要；復按租 期之約定，並非租賃契約之絕對要件，不動產租賃未以字據 訂立租約者，固視為不定期限之租賃（最高法院80年度臺上 字第217號判決要旨參照）。
㈡查被告謝金順於民國104 年8 月28日言詞辯論期日中自承： （法官：認為有權居住在該處，是因為有繳納租金？）是。 租金是用抵地價稅及奉香打掃房屋的費用等語（見卷第212 頁），且原告之管理委員會於90年預算討論會中亦將系爭房 屋出租於被告謝滿雄，並由被告謝滿雄支付地價稅，有預算 討論會紀錄及地價稅、房屋稅繳款書在卷可稽（見卷第193 -194頁），又被告等2 人事實上支付地價稅及房屋稅（見卷
第91-118頁），被告謝金順亦自承：是。同意通過開會紀錄 的每一條等語（見卷第207 頁），縱被告等2 人並未簽訂租 約，亦僅係未以字據訂立，依上開規定，視為不定期限之租 賃。是原告主張被告等2 人不願簽約，因而不生租賃關係云 云，應不足採。
㈢又按土地法第100 條第1 款所謂出租人收回重新建築，係以 充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要 者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係 由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均 非所問（最高法院70年台上字第1401號判例參照）。次按土 地法第100 條第1 款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為 限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利 用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院64年台上字第1387號 判例參照）。
㈣查系爭房屋係於22年竣工，並於98年5 月19日登錄為歷史建 築，因年久失修、毀損嚴重，供人住居有安全疑慮等情，此 有苗栗縣政府國際文化觀光局苗文資字第0000000000號函（ 見卷第175 頁）在卷可證，足證系爭房屋客觀上有重建之必 要，又被告等2 人持續占用系爭房屋，影響文化古蹟保存， 致客家委員會暫不予補助重建，有客家委員會客會產字第00 00000000號函文（見卷第184-185 頁）在卷可查，依上開說 明，系爭房屋有客觀上重建之必要，且如不收回有礙都市發 展，致系爭房屋難以整修，是原告自得依土地法第100 條第 1 款之規定終止租賃契約，並以起訴狀之送達為終止租賃契 約之意思表示，從而原告之主張並非無據，洵屬正當。 ㈤末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。又租約終止後，出租 人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租 人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占 有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度臺上字第 801 號判例要旨參照）。是原告與被告等2 人間就系爭房屋 之不定期租賃契約已合法終止，被告等2 人繼續占有系爭房 屋，即屬無權占有，原告自得基於所有權請求被告等2 人騰 空遷讓並返還系爭房屋。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被 告等2 人應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予 准予。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於本件判 決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序之訴
訟，所為如主文第1 項所示被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。又被告陳 明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。而原告陳明願供擔保請准宣告假執 行，僅係促使本院依職權宣告假執行，不另為准駁之諭知， 附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第 2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
苗栗簡易庭 法 官 周靜妮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 賴柏仲
中 華 民 國 104 年 9 月 11 日