臺灣臺東地方法院民事判決 103年度訴字第131號
原 告 唐兢堃
訴訟代理人 葉俊峰
寧國鈞
被 告 郭金珠
郭芊汎
陳佳真
陳佳蓉
陳卿綺
郭家君
郭炳宏
郭俊勤
兼 上二人
法定代理人 郭名宥
顏釉家
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年9月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丙○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○應自門牌號碼臺東縣臺東市○○○路○○○○○號房屋遷出，並將房屋返還原告。並自民國一○三年四月十八日起，至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰壹拾陸元。
被告丙○○、己○○、乙○○、寅○○應自門牌號碼臺東縣臺東市○○○路○○○○○號房屋遷出，並將房屋返還原告。並自民國一○三年四月十八日起，至遷出房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○負擔三分之一，被告己○○、乙○○、寅○○負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
（一）原告起訴時，另列郭國慶、郭宥家、郭惠萍為被告，後變 更聲明，不對上3人請求，另依戶籍登記資料，追加丁○ ○、己○○、寅○○為被告；關於被告使用房屋之相當租 金不當得利，則變更為自原告取得房屋所有權之翌日起算 （即自民國103年4月18日起算），均基於同一遷讓房屋原 因事實，其訴之變更，與民事訴訟法第255條第1項第2款 所設「請求之基礎事實同一者」等准許變更聲明之規定相 符，而為合法，應予准許。
（二）被告丙○○、癸○○、己○○、戊○○、丁○○、寅○○ 經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：門牌號碼臺東縣臺東市○○○路000○0號、467 之2號房屋（下分別稱467之1號房屋、467之2號房屋，合稱 系爭房屋）為原告於本院102年度司執字第10127號拍賣抵押 物強制執行事件（下稱系爭執行事件）中承受，經本院於10 3年4月17日核發權利移轉證書，現為原告所有，卻仍為被告 占有使用，被告現無法律上權源而占有系爭房屋，原告乃請 求被告遷讓返還系爭房屋，並自103年4月18日起至返還系爭 房屋止，按月給付相當於租金之不當得利，並依系爭房屋之 拍定價額新臺幣（下同）260萬元按週年利率20%計算金額。 聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自103年4月18日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付房屋及土地市價週 年利率20%計算之每月租金金額。
三、被告則以：訴外人郭金環、郭國慶為夫妻，郭金環為被告丙 ○○姊姊。系爭房屋及其坐落基地（臺東市○○段000地號 土地，下稱系爭土地，面積2,500平方公尺，系爭房屋之基 地僅為系爭土地之一部分）係被告丙○○向郭金環買受，因 當時法律限制，無自耕農身分之被告丙○○無法依買賣契約 登記為所有權人，故借名登記於郭國慶名下，由被告丙○○ 1家人實際占有、管理使用，被告丙○○已對郭金環、郭國 慶、原告及訴外人郭芷彣、郭宛華提起103年度訴字第50號 塗銷所有權移轉登記事件（下稱相關事件）。故系爭房屋為 被告丙○○所有，系爭執行事件與被告無關。聲明：原告之 訴駁回。
四、下述兩造不爭執事項，本院依民事訴訟法第270條之1逕認為 真正並據以為裁判資料：
（一）郭金環、郭國慶為夫妻關係，郭金環為被告丙○○姊姊。 郭宛華為郭金環女兒，郭芷彣為郭宛華女兒。
（二）關於相當租金不當得利之請求部分，原告同意於其主張有 理由時，不另行調查證據，由法院依系爭執行事件中原告 承受系爭房屋之價額260萬元，作為系爭房屋（含基地部 分）之市價，審酌適當金額。
（三）467之2號房屋未辦理保存登記，而系爭執行事件拍賣公告 所載併同查封拍賣之「增建3層水泥磚造鐵皮住宅」即為 467之2號房屋。
（四）兩造援引系爭執行事件、相關事件卷宗資料，作為本件判 決之證據資料。
五、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之」，為民法第767條 第1項前段關於物上請求權之規定。又「當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任。」為民事訴訟法第 277條前段關於舉證責任之規定。原告主張上情，為被告否 認，本件之爭執在於原告是否為系爭房屋之所有權人，及被 告是否無權占有。本院據既有證據資料判斷結果，認為原告 經系爭執行事件善意取得系爭房屋所有權，被告無得以對抗 原告之占有權源，謹敘理由如後：
（一）刑事程序認定之事實，與法律規定不符：①系爭土地原登 記為郭金環所有，系爭房屋原登記為郭國慶所有，均於 102年3月6日以贈與為原因，分別自郭金環、郭國慶移轉 登記為郭芷彣所有，復於102年4月2日以買賣為原因，自 郭芷彣移轉登記為訴外人劉成龍所有；郭金環、郭國慶於 101年12月11日，分別就其等名下之系爭土地、系爭房屋 設定第二順位抵押權予原告，並完成抵押權設定登記，登 記之擔保金額總金額為200萬元、擔保債權範圍為「101年 12月7日郭金環、郭國慶、郭春珠所簽之借據」（下稱系 爭抵押權），均有移轉登記資料、土地及建物謄本、異動 索引等件為憑（相關事件卷一第54至113頁、第130至139 頁），足以認定。②臺灣臺東地方法院檢察署檢察官104 年度偵字第532號起訴書以原告、郭金環、郭國慶、郭宛 華涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪嫌，而提起公訴 ，起訴事實包含「郭金環、郭國慶均明知，本案房屋係借 名登記於郭國慶名下，實際所有權人仍為丙○○，其等僅 為丙○○處理事務，有分割本案農地並返還本案房屋予丙 ○○之義務，應不得對本案房屋、農地為任何處分……嗣 於同年10月、12月間，以本案農地、房屋為抵押物，先後 2次設定抵押權予雖不知上開借名登記情事但知悉並無債 權債務關係，與郭宛華有使公務員登載不實犯意聯絡之甲 ○○，並簽發內容不實之本票1紙【面額新臺幣(下同)200 萬元】交予甲○○。102年6月間，郭金環、郭國慶承前不 法犯意，申請將本案農地全部及本案房屋贈與不知前情之 郭宛華之女郭芷彣(另為不起訴處分)，以此方式為違背其 任務之行為，足以生損害於丙○○。郭宛華復基於與甲○ ○共同使公務員登載不實犯意聯絡，於102年6月間，徵得 不知情之郭芷彣同意後，將已過戶登記為郭芷彣所有之本 案農地、房屋設定抵押權予甲○○。」③按「不動產物權 ，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記， 不生效力。」為民法第758條第1項規定，以「登記」作為
物權發生效力之要件，使物權得對抗第三人，達公示、公 信之效果。又「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或 第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動 產賣得價金優先受償之權。」則為民法第860條對抵押權 之定義規定。故抵押權設定除於當事人間成立「不移轉占 有而供擔保並優先受償」之約定外，應依上開規定辦理登 記，始發生法律行為效力，第三人藉由抵押權登記之公示 ，得對於不動產可能面臨抵押權追及之情形，進行評估， 達維持交易安全之目的；又抵押權設定之物權行為，與抵 押權擔保債權之債權行為，各自獨立，抵押權設定（物權 行為）成立與否，應視其是否滿足抵押權之上開要件並完 成登記，至於所擔保債權（債權行為）是否存在，則涉及 抵押權因缺乏從屬性而歸於消滅之法律效果，無關抵押權 之物權行為是否有效成立。因此地政機關於辦理抵押權登 記時，只確定當事人是否有為不動產設定抵押權之權利， 並明示所擔保債權之內容，達第三人可藉由登記內容評估 不動產價值之保護交易安全目的，關於抵押權所擔保債權 是否真正，則非地政機關於辦理抵押權登記時所應調查之 事項。因此土地登記規則第111條之1規定「申請普通抵押 權設定登記時，登記機關應於登記簿記明擔保債權之金額 、種類及範圍；契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約 金或其他擔保範圍之約定者，登記機關亦應於登記簿記明 之。」僅要求登記機關依申請人申請內容加以「記明」而 已。④因此，原告與郭金環、郭國慶辦理系爭抵押權登記 時，郭金環、郭國慶分別為系爭土地、系爭房屋所有權人 ，有為其等所有之不動產設定抵押權之權利，原告以自己 名義為抵押債權人，地政機關依法僅有依申請內容記明於 登記簿之法律權限，其等辦理抵押權登記，符合上開法律 規範，抵押權設定之物權行為因此有效成立，就此部分事 實，未觸犯刑法第214條「明知為不實之事項，而使公務 員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人 者」之規定。
（二）被告丙○○與郭金環、郭國慶間之借名登記契約，不能對 抗原告：借名契約乃民法未加定型之無名契約，其為民間 常見，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承 認其法律效力，而通常稱借名登記者，謂當事人約定一方 將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、 處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於 借名者與出名者間之信任關係，於其內部間仍應承認借名 人為真正所有權人。惟出名者違反借名登記契約之約定，
將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處 分，相對人為善意之第三人時，得因信賴登記之保護，主 張善意受讓。關於被告丙○○與郭金環、郭國慶間之借名 登記契約，原告並非契約當事人，依兩造提出之證據資料 ，本院無足認定原告知悉上開借名契約，是以原告信賴系 爭房屋、系爭土地之登記內容，因而與郭金環、郭國慶發 生借貸關係並設定系爭抵押權，自得主張抵押權之權利， 聲請法院對系爭房屋、系爭土地強制執行，而不受借名登 記契約拘束。原告既不受被告丙○○與郭金環、郭國慶間 之借名登記契約拘束，則關於該借名登記契約是否真正、 及其內容為何，與本件裁判結果無影響，不另予論述，相 關事件之判決結果，也與本件無涉，爰先為本件裁判。（三）原告因善意受讓取得系爭房屋、系爭土地之所有權：①原 告曾以郭金環、郭國慶積欠系爭抵押權之擔保債權，而向 本院聲請對系爭房屋、系爭土地強制執行，經本院102年 度司拍字第31號裁定准許強制執行，經本院查詢無誤（系 爭執行事件卷第4頁）。②關於原告對於郭金環、郭國慶 之借款，業據原告提出郭金環、郭國慶開立之本票明細、 及原告就借款資金來源之提款帳戶存摺影本為憑（相關事 件卷二第52至83頁）；且郭金環、郭國慶將其等名下系爭 房屋、系爭土地等不動產，設定系爭抵押權外，均另於 101年10月8日、102年6月17日設定擔保債權金額400萬元 、600萬元之抵押權予原告（參前述不動產謄本），顯示 郭金環、郭國慶確實對原告積欠債務而屆期未清償。③按 「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之 登記。」「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第 37條第1項、第43條規定，係為保護第三人交易之安全， 將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力 之規定，與民法第759條之1規定「不動產物權經登記者， 推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意 第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效 力，不因原登記物權之不實而受影響。」之規範相同，賦 與交易之第三人信賴登記而受保護之法律依據，信賴登記 之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發 生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行 為而取得者，即受上開規範之保護。原告以郭金環、郭國 慶積欠借款，乃以系爭抵押權強制執行裁定為執行名義， 追及抵押物，聲請對系爭房屋、系爭土地強制執行，嗣因 無人應買，由原告基於債權人地位依強制執行法第71條以 總價800萬元承受，其中系爭土地承受價額為540萬元，系
爭房屋為260萬元，原告繳足價款後，本院於103年4月17 日核發權利移轉證書，經本院查閱系爭執行事件卷宗無誤 ，足以認定。原告信賴系爭房屋、系爭土地之登記內容， 因而有後續之設定系爭抵押權、強制執行、承受不動產之 行為，應依土地法及民法上開規定受保護，取得系爭房屋 、系爭土地之所有權。
（四）被告無占有使用系爭房屋之合法權源：被告所主張之占有 權源，乃被告丙○○與郭金環、郭國慶間之借名登記契約 ，惟該借名登記契約不能對抗非屬契約當事人以外之原告 ，已如前述，此外，被告無法舉證其他占有權源，依兩造 舉證結果，本院無法認定被告對於系爭房屋有合法占有權 源。①按「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係， 受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有 人。」為民法第942條規定，所謂占有輔助人，重在其對 物之管領係受他人之指示；至是否受他人之指示，應自其 內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指之受 僱人、學徒或其他類似之關係。被告戊○○、丁○○2人 為未成年人，被告乙○○、寅○○為其法定代理人，有戶 籍資料在卷（本院卷第51、53頁），堪認被告戊○○、丁 ○○2人僅基於家屬關係，受被告乙○○、寅○○指示， 依附而居住，依前開規定為占有輔助人，不負占有人責任 ，原告對被告告戊○○、丁○○2人請求遷讓房屋，即無 理由。②關於467之1號房屋：被告丙○○、庚○○、辛○ ○、壬○○、癸○○5人將戶籍設於467之1號房屋，有戶 籍登記資料為憑（本院卷第42至50頁），且其等未反對占 有使用467之1號房屋之事實，堪認5人現正占有467之1號 房屋，應負遷讓返還467之1號房屋之責任。至於被告己○ ○、乙○○、寅○○則未設戶籍及於467之1號房屋，亦無 證據顯示其等現占有467之1號房屋，被告戊○○、丁○○ 則僅為占有輔助人，原告請求其等遷讓返還467之1號房屋 部分，則無理由。③關於467之2號房屋：被告己○○、戊 ○○、丁○○、乙○○、寅○○5人將戶籍設於467之1號 房屋，有戶籍登記資料為憑（本院卷第51至55頁），其中 被告戊○○、丁○○為占有輔助人，已如前述，被告己○ ○、乙○○、寅○○則未爭執占有467之2號房屋之事實， 堪認其等為467之2號房屋現占有人，應負遷讓返還責任， 被告丙○○於相關事件主張自己為系爭房屋真正所有權人 ，並主張占有系爭房屋，亦堪認為467之2號房屋之現占有 人，應與前3人共同負遷讓返還責任。
（五）相當於租金之不當得利：①「無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而 其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。故得 請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益。原告取得系爭房屋所有權後，被告丙○○、庚 ○○、辛○○、壬○○、癸○○仍繼續占有使用467之1號 房屋，被告丙○○、己○○、乙○○、寅○○占有使用 467之2號房屋，消極不遷讓並繼續占有使用系爭房屋，即 屬無法律上之原因而受利益，即獲有前述說明中相當於租 金之利益，應分別就467之1號房屋、467之2號房屋負返還 不當得利之責任。②另「城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息10%為限。」土地法第97條1 項定有明文。立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋 所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房 屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定，所謂年息 10 %為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價 額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關 係及社會感情等情事以為決定。原告同意以系爭執行事件 之承受系爭房屋之價額260萬元，作為系爭房屋（含基地 部分）之市價，並據以推算租金，本院審酌強制執行程序 經公開拍賣，其作價結果應與市場價格相當，乃以260萬 元作系爭房屋（含基地部分）之市價。又467之2號房屋未 辦理保存登記，而系爭執行事件拍賣公告所載併同查封拍 賣之「增建3層水泥磚造鐵皮住宅」即為467之2號房屋， 為兩造不爭執（不爭執事項第三點），467之1號房屋與 467之2號房屋2者坐落位置緊鄰，外觀結構相同，有照片 為憑（系爭執行事件卷第29頁），堪認兩者價值相當，各 價值130萬元。③本院據土地法上開規定意旨，審酌其「 交易情況普通」「新建土地不多」「地區未來發展潛力普 通」等鑑價報告所認定之因素（系爭執行事件卷第53至72 頁），認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，各按 房屋（含基地部分）之市價以5%計算年租金為適當，即46 7之1號房屋、467之2號房屋每月相當租金之不當得利均為 5,416元（130萬元×5%÷12＝5,416元）。原告請求被告 丙○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○自103年4月18 日起至遷讓返還467之1號房屋之日止，被告丙○○、己○ ○、乙○○、寅○○自103年4月18日起至遷讓返還467之2
號房屋，按月給付5,416元之範圍，於法有據（應負遷讓 返還系爭房屋之人，及每月相當租金之不當得利金額，整 理如附表所示）。
六、綜上，原告因善意受讓取得系爭房屋所有權，被告丙○○與 郭金環、郭國慶間之借名登記契約，其契約效力不能拘束原 告，亦不能作為對抗原告之占有權源，被告丙○○、庚○○ 、辛○○、壬○○、癸○○為467之1號房屋之現占有人，被 告丙○○、己○○、乙○○、寅○○為467之2號房屋之現占 有人，應負遷讓返還所占有房屋之責任，並賠償相當於租金 之不當得利。從而，原告請求被告丙○○、庚○○、辛○○ 、壬○○、癸○○遷讓返還467之1號房屋，被告丙○○、己 ○○、乙○○、寅○○遷讓返還467之2號房屋，並均自103 年4月18日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付5,416元之範 圍，於法有據，乃予准許；逾此部分之請求爰無理由，乃予 駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、85條。附表：
┌───────────┬────────────┬────────────────┐
│房 屋│應負遷讓返還房屋責任之人│每月相當租金之不當得利（新臺幣）│
├───────────┼────────────┼────────────────┤
│臺東市○○○路000○0號│丙○○、庚○○、辛○○、│5,416元 │
│ │壬○○、癸○○ │ │
├───────────┼────────────┼────────────────┤
│臺東市○○○路000○0號│丙○○、己○○、乙○○、│5,416元 │
│ │寅○○ │ │
└───────────┴────────────┴────────────────┘
中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 104 年 9 月 16 日
書記官 陳憲修