臺灣臺南地方法院民事判決 104年度簡上字第28號
上 訴 人 家閤不動產經紀有限公司
法定代理人 王秉霖
訴訟代理人 黃海山
被 上 訴人 施富仁
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年12
月23日本院新市簡易庭103年度新簡字第402號第一審判決提起上
訴，經本院於民國104年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國101年1月1日與上 訴人之業務代表黃海山簽立不動產委託銷售契約書，委託上 訴人居間仲介出售其所有坐落在臺南市○區○○段000地號 土地（下稱系爭土地），委託銷售總價為新臺幣（下同）14 0萬元，委託期間自101年1月1日起至102年12月31日止。而 黃海山曾多次帶客戶參觀系爭土地，客戶之出價亦皆在底價 之上，然被上訴人卻一直不願成交且不斷抬高售價。嗣有客 戶即訴外人范朝棟於102年6月21日交付10萬元斡旋金予上訴 人，並出價165萬元欲購買系爭土地，其出價已高出底價甚 多，詎被上訴人仍不願簽訂買賣合約，待委託期間屆滿後， 隨即與訴外人范朝棟私下交易，以規避上訴人應收之服務報 酬。又上訴人長期為系爭土地廣告、介紹、帶看，上訴人於 被上訴人私下與訴外人范朝棟成交後，曾請求被上訴人給付 應付之服務報酬，惟被上訴人拒不給付，上訴人因此受此不 法侵害，且為顧及業務代表生計，爰依系爭不動產委託銷售 契約書第5條、第11條第1項第3款之約定提起本件訴訟，請 求被上訴人給付服務報酬68,400元及違約賠償金68,400元， 合計共136,800元。並聲明：被上訴人應給付上訴人136,800 元。
二、被上訴人於原審辯稱：被上訴人未曾自上訴人處收受關於仲 介客戶即訴外人范朝棟之資訊，上訴人亦從未提供訴外人范 朝棟之資料予被上訴人，核與系爭不動產委託銷售契約書第 11條第1項第3款約定之要件不符，是上訴人請求被上訴人給 付違約賠償金68,400元，顯無理由。再者，委託期間屆滿後 ，被上訴人亦非自行出售系爭土地，而係另委託仲介業者鄭 淼泉處理，故依系爭不動產委託銷售契約書第11條第1項第3 款但書之約定，上訴人自不得對被上訴人請求違約賠償。又 衡諸常理，若被上訴人為規避仲介費用而私下與訴外人范朝
棟交易系爭土地，則何必另外委託仲介業者鄭淼泉出售系爭 土地，並支付仲介服務費用予鄭淼泉？由此足證上訴人之主 張悖於事實。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原 判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分請求判決：被上訴 人應給付上訴人68,400元。其上訴理由略以： ㈠訴外人范朝棟係以土地開發、興建房屋為業，訴外人黃昶明 、鄭淼泉均為訴外人范朝棟之業務代表，上訴人曾提供黃昶 明、范朝棟之名字予被上訴人，並向被上訴人口述關於訴外 人范朝棟之資料予被上訴人，且上訴人亦有提供訴外人范朝 棟與上訴人所簽訂之買賣斡旋金契約（原審卷第10頁）予被 上訴人，請被上訴人簽名，然被上訴人不願意簽名，是上訴 人確實曾提供其仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予被上訴 人。
㈡又仲介系爭土地買賣之訴外人鄭淼泉並非合法之不動產經紀 業者，蓋訴外人鄭淼泉僅有證照，並未依不動產經紀法規登 錄不動產經紀公司，故訴外人鄭淼泉並非合法之仲介；至其 所開立予被上訴人之收據（本院103年度新簡字第283號卷第 22頁）亦非公司所開立，可證系爭收據為偽造。 ㈢從而，上訴人主張依系爭委託銷售契約書第11條第1項第3款 之約定，請求被上訴人應給付服務報酬68,400元，應屬有據 。
四、被上訴人於本院則辯稱：上訴人主張依系爭委託銷售契約書 第11條第1項第3款之約定，請求被上訴人應給付服務報酬68 ,400元，顯無理由：
㈠上訴人未曾提供其仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予被上 訴人：
⒈被上訴人尚未與上訴人簽立不動產委託銷售契約書前，訴 外人黃昶明曾前來找尋被上訴人，希望被上訴人將系爭土 地出售給他，因此被上訴人與訴外人黃昶明有交換過名片 ，黃昶明之名字並非上訴人所提供予被上訴人。另訴外人 鄭淼泉為仲介，其亦係於被上訴人尚未與上訴人簽立不動 產委託銷售契約書前前來找尋被上訴人，希望被上訴人將 系爭土地交由其仲介出售。至訴外人范朝棟與被上訴人間 則互不相識。
⒉嗣兩造簽立不動產委託銷售契約書後，被上訴人委託上訴 人銷售系爭土地期間，上訴人雖曾告訴被上訴人有人出價 165萬元欲買受系爭土地（被上訴人原定出售總價為171萬 元，上訴人雖以171萬元過高而以140萬元與被上訴人簽約 ，然因被上訴人原預定之底價高於165萬元，被上訴人太
太反對以165萬元出售系爭土地而作罷），然上訴人並未 提供其仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予被上訴人，亦 未提供訴外人范朝棟與上訴人所簽訂之買賣斡旋金契約（ 原審卷第10頁）予被上訴人過目，被上訴人係於本案起訴 後始知悉有系爭買賣斡旋金契約之存在，況系爭買賣斡旋 金契約上之賣方同意欄內亦無被上訴人之簽章，故由此足 證上訴人未曾提供其仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予 被上訴人，是依系爭不動產委託銷售契約書第11條第1項 第3款本文之約定，上訴人自不得請求被上訴人給付服務 報酬68,400元。
㈡被上訴人委託上訴人銷售系爭土地期間屆滿後，被上訴人並 非自行出售系爭土地，而係另委託不動經紀業者鄭淼泉仲介 出售系爭土地，鄭淼泉並開立仲介服務費用之收據交予被上 訴人收執（本院103年度新簡字第283號卷第21、22頁），故 上訴人辯稱鄭淼泉之仲介公會證書及上開仲介服務費用收據 係虛偽云云，顯屬主觀上臆測之詞，是依系爭不動產委託銷 售契約書第11條第1項第3款但書之約定，上訴人亦不得請求 被上訴人給付服務報酬68,400元。
㈢並聲明：上訴駁回。
五、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下： ㈠兩造不爭執之事項：
⒈被上訴人於101年1月1日與上訴人簽立不動產委託銷售契 約書，委託上訴人居間仲介出售其所有坐落在臺南市○區 ○○段000地號土地（即系爭土地），委託銷售總價為140 萬元，委託期間自101年1月1日起至102年12月31日止。 ⒉系爭委託銷售契約書第5條第1項、第11條第1項第3款分別 約定：「買賣成交者，受託人（即上訴人）得向委託人（ 即被上訴人）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分 之4。」、「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已 完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬 ，並應全額1次付予受託人：…㈢受託人已提供委託人曾 經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內 ，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲 介成交者，不在此限」。
⒊訴外人范朝棟於102年6月21日交付10萬元斡旋金予上訴人 ，並與上訴人簽訂買賣斡旋金契約，委託上訴人以總價16 5萬元向被上訴人斡旋購買系爭土地，斡旋金有效期間至1 02年6月24日止，嗣上訴人於斡旋期滿後將斡旋金10萬元 返還予訴外人范朝棟。另系爭買賣斡旋金契約上之賣方同 意欄內並無被上訴人之簽章。
⒋訴外人范朝棟於103年1月10日經由訴外人鄭淼泉之居間仲 介，以總價171萬元向被上訴人購買系爭土地，並辦畢所 有權移轉登記。
㈡兩造之爭執事項：上訴人主張依系爭委託銷售契約書第11條 第1項第3款之約定，被上訴人應給付服務報酬68,400元，有 無理由？
⒈上訴人是否曾提供其仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予 被上訴人？
⒉仲介系爭土地買賣之訴外人鄭淼泉是否為不動產經紀業者 ？
六、本院得心證之理由：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事 裁判參照）。本件上訴人係主張依系爭委託銷售契約書第11 條第1項第3款之約定：「委託人如有下列情形之一者，視為 受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服 務報酬，並應全額1次付予受託人：…㈢受託人已提供委託 人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月 內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲 介成交者，不在此限。」請求被上訴人給付服務報酬68,400 元，而被上訴人雖不爭執其於系爭委託銷售契約書所約定委 託之期間屆滿（即102年12月31日）後未逾2個月期間即於 103年1月10日將系爭土地出售予上訴人曾仲介之客戶即訴外 人范朝棟，然否認上訴人曾提供其有關范朝棟之相關資料， 則依前開舉證責任分配之說明，自應由上訴人就其曾提供其 仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予被上訴人乙節負舉證之 責。
㈡而上訴人雖主張其曾提供范朝棟之名字予被上訴人，並向被 上訴人口述關於訴外人范朝棟之資料，且亦提供訴外人范朝 棟與上訴人所簽訂之買賣斡旋金契約（原審卷第10頁）予被 上訴人，請被上訴人簽名云云，並提出該買賣斡旋金契約（ 原審卷第10頁）為憑，然為被上訴人所否認，而觀諸該買賣 斡旋金契約上之賣方欄位並無被上訴人之簽名，是上訴人縱 曾提出該買賣斡旋金契約欲供被上訴人簽名，惟被上訴人既 拒簽，亦未曾持有或留下該買賣斡旋金契約，則上訴人主張 其曾提供訴外人范朝棟之資料予被上訴人云云，實難遽採； 且依該買賣斡旋金契約中買方欄位之記載，僅有范朝棟之姓 名及身分證字號，並無其他可供聯絡如電話、地址等資料，
是被上訴人縱於上訴人提出該買賣斡旋金契約欲供其簽名時 曾看過買方之姓名，亦難憑此即得與訴外人范朝棟取得連繫 ，是上訴人主張其曾提供范朝棟之資料予被上訴人，尚難憑 採。
㈢況證人即訴外人范朝棟於原審亦到庭結證稱：其於102年6月 21日曾交給上訴人10萬元斡旋金，希望以總價165萬元購買 系爭土地，然上訴人於3天斡旋期滿後將錢退還，說地主不 賣；惟於今年（103年）年初，最初的仲介鄭淼泉找其說地 主現在要賣了，總價為171萬元，其在簽約前沒有與被上訴 人接觸過等語，足認被上訴人辯稱其並未取得上訴人所提供 之客戶資料而與買方范朝棟聯繫並進而簽訂系爭土地之買賣 契約等情為可採。
㈣本案事證已臻明確，兩造其餘之爭點（即仲介系爭土地買賣 之訴外人鄭淼泉是否為不動產經紀業者），因上訴人既未能 舉證證明其曾提供仲介之客戶即訴外人范朝棟之資料予被上 訴人，則訴外人鄭淼泉是否為該條款所稱之「不動產經紀業 者」，自不影響判決之結果，本院認毋庸再予以審酌，併附 敘明。
七、綜上所述，上訴人主張其曾提供仲介之客戶即訴外人范朝棟 之資料予被上訴人乙節，既未能舉證以實其說，自無足憑採 ；而被上訴人抗辯其係經由其他仲介即訴外人鄭淼泉之仲介 出售系爭土地、並未規避仲介服務報酬之給付等情，應為可 信。從而，上訴人主張依系爭委託銷售契約書第11條第1項 第3款之約定，請求被上訴人應給付服務報酬68,400元，為 無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合， 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 林福來
法 官 林雯娟
法 官 洪碧雀
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 23 日
書記官 黃稜鈞
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