臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第509號
原 告 黃烱發
訴訟代理人 王燕玲律師
複 代 理人 黃慕容律師
被 告 李羽薇即李鄭金菊之承受訴訟人
訴訟代理人 李怡德
被 告 鄭志芳
被 告 鄭博元
被 告 謝宇智即鄭如茵之承受訴訟人
上二人共同
訴訟代理人 林準裕
被 告 黃秀莉
訴訟代理人 黃俊榮
被 告 鄭中誠
法定代理人 莊碎蓉
訴訟代理人 蘇清水律師
陳世勳律師
謝育錚律師
被 告 陳彥宇即鄭健安之承受訴訟人
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國104年9月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市安南區鎮○段0000○0000地號土地按附圖乙案所示合併分割，即：
㈠編號Ａ部分面積338.71平方公尺土地分歸被告鄭中誠。㈡編號Ｂ部分面積153.1平方公尺土地分歸被告李羽薇。㈢編號Ｃ部分面積204.13平方公尺土地分歸被告鄭志芳。㈣編號Ｄ部分面積459.29平方公尺土地分歸被告黃秀莉。㈤編號Ｅ部分面積340.21平方公尺土地分歸原告。㈥編號Ｆ部分面積273.66平方公尺土地分歸被告陳彥宇。㈦編號Ｇ部分面積68.04平方公尺土地分歸被告鄭博元、謝宇智 按所有權應有部分各二分之一分別共有。
被告鄭中誠、陳彥宇應補償予應受補償之人暨補償金額如附表四所示。
訴訟費用由兩造按附表一內「1368地號土地各共有人權利範圍比例」負擔。
事實及理由
一、被告陳彥宇經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市安南區鎮○段0000地號面積385.52平方公尺土地 ，及同段1368地號面積1451.62平方公尺之土地（下稱系爭 土地），地目均為建，均為住宅區，為兩造所共有，各共有 人所有權應有部分比例如附表一所示。系爭土地並無不能分 割之情形，復無不分割之協議，因分割方法不能以協議方式 決定，彼此關係益趨複雜，為此訴請裁判分割。又系爭二筆 土地相鄰，共有人及權利範圍大致相同，為土地有效利用及 經濟效益，爰請求准予合併分割。
㈡原告主張如附圖甲案所示之分割方法，蓋依此分割方案，除 編號G土地外，其餘編號A、B、C土地南鄰長溪路3段380巷約 8米寬道路，編號F、E、D土地北鄰長溪路3段418巷6米寬計 畫道路，目前均為已供公眾通行往來之道路，且分割後各共 有人所分得之各筆土地鄰路寬度之比例與其原持分面積亦屬 相當，土地價值之差異亦較小，有華聲科技不動產估價師事 務所估價報告書所附各編號土地單價調整推算表（第41頁） 、各共有人增減差額分析表、各共有人應受補金額配賦表（ 第8一11頁）可稽。編號G土地雖僅西側鄰目前寬約3.5米之 未開闢6米計畫道路，然因其土地面積僅68.04平方公尺，於 使用上應無不便利或不利益之處，且被告鄭博元、謝宇智（ 鄭如茵之繼承人）亦同意此方案，故應屬可採之分割方案。 至於被告李羽薇主張之乙案，原告與被告黃秀莉所持有之土 地面積分別高達340.21平方公尺、459.29平方公尺，然僅西 側鄰現況為3.5米至1.5米寬窄不一之未開闢6米計畫道路， 有卷附勘驗測量筆錄可稽，將來對外僅得賴該小路對外通行 ，無法使土地為有效之規劃利用，對於土地之經濟效益影響 甚大，對於原告及被告黃秀莉顯失公平。且屬於該6米計畫 道路中之1370－1地號土地，佔該6米計畫道路之大部分面積 ，非兩造所有，目前有他人之建築物佇立其上，有卷附現場 照片為憑（原告所呈民事準備書㈠狀附件2編號14照片）， 而原告所分得之編號E土地，其位置恰位於最窄之約1.5米寬 處，於6米計畫道路徵收開闢前，顯無法為適當之對外通行 。復依前揭華聲科技不動產估價師事務所估價報告書所附推 算表、配賦表內容觀之，乙案各共有人所分得之各筆土地鄰 目前已供公眾通行往來之長溪路3段380巷、418巷寬度比例 與其原持分面積差異甚大，土地價值之差異亦較大，應補償 或受補償之金額較高，顯非較適當之分割方式。又本件如依 甲案所示方法分割，經鈞院囑託華聲科技不動產估價師事務 所鑑價結果，認原告、被告鄭中誠、陳彥宇應補償予應受補 償之人暨金額如附表二所示，有該估價報告書可參，原告同
意上開鑑定結果。
㈢聲明：系爭二筆土地按附圖所示甲案合併分割。三、被告之抗辯：
㈠鄭志芳部分：
原告是最晚取得所有權人的人，當時取得時就是土地的北方 及東方的地方，也就是甲案被告李羽薇分配的位置上，若按 照甲案分割的話，原告就是獲利最多的人，且若是按照甲案 分割的話，被告鄭志芳現有建物只能保留主建物的部分，農 具的儲藏室及衛浴間部分都要拆掉了。對於補償的方案無意 見。並聲明：請求按附圖乙案分割。
㈡李羽薇部分：
按定共有物之分割方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方 法適當，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用關係、 共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應 有部分之比值是否相當，並應依共有物之性質，斟酌其分割 後之經濟效用，為適當且公平之分割（最高法院94年度台上 字第1149號、93年度台上字第802號判決意旨參照）。系爭 土地為建地，位於臺南市安南區長安里內，區域內土地多供 作住宅使用，因此決定系爭土地之分割方案，首應考量分割 後各筆土地是否適於建築、可供分得之共有人為最大效益之 使用，以收地盡其利之效，並符合各共有人間之公平與合理 。依原告提出之甲案分割，其餘共有人均可分得地形方正之 土地建築使用，然僅被告分得之編號D部分，深度達34.2公 尺，然臨路寬度僅4.48公尺，地形細長、狹窄，顯然不利於 將來建築使用，此方案實非合理。況甲案編號D土地上現有 由第三人占有之建物最多（即現況圖dl－d7部分），如採甲 案，被告如分得該部分之土地，事實上無法建築利用，將來 必須另行訴訟請求第三人拆屋還地，於該訴訟判決確定前， 尚須負擔訴訟、時間、勞費成本，以及第三人占有系爭土地 致無法使用土地之不利益，其餘共有人所分配之位置，則無 土地被占用須另行訴訟或拆遷之問題，上開分割後所衍生之 不利益均獨由被告承受，對被告顯然不公。反之如採被告主 張之乙案，各筆土地分割後長度均未超過30公尺、寬度均大 於5.5公尺，地形均屬方正完整，並無狹窄難以建築利用之 問題，且各共有人所分得之位置，亦符合渠等之意願，並可 確保共有人鄭中誠、鄭志芳於系爭土地上所有之建物免於拆 除，減省拆遷成本。至系爭土地上為第三人無權占有建物（ 即現況圖dl－d7）部分，為共有人黃炯發、黃秀莉、謝宇智 及鄭博元所分得，然該建物所占用共有人陳彥宇、黃炯發、 黃秀莉分得之土地面積不大，縱因此衍生拆遷爭議，共有人
黃炯發、黃秀莉等人尚有大片空地可供作建築或其他使用， 至共有人謝宇智及鄭博元分得之土地上，僅有第三人所建造 編號dl之磚造平房，產權相對單純，如衍生搬遷爭議亦不致 曠日廢時。故相較於甲案將所有拆遷問題由被告承受，其餘 共有人則可享受分割後利用空地之利益，顯然於各共有人間 並不公平；採乙案則無所有不利益概由一人承受之結果，基 於公平原則，系爭土地應採乙案分割較為適當合理。關於系 爭土地分割後之補償方案，經鈞院囑託華聲不動產估價師事 務所就原告所提出之甲案、及被告提出之乙案鑑價結果，系 爭土地採乙案分割後之總價值高於採甲案分割之總價值，顯 見採乙案分割，可提昇系爭土地整體經濟價值及效用，使全 體共有人得共享其利，實為較佳之方案。如採原告主張之甲 案分割，被告分得系爭土地最為狹窄難以利用，且其上為他 人占用之建物最多，將來衍生之搬遷糾紛最為複雜，受補償 之金額反不如被告黃秀莉，實非事理之平，該鑑價報告就此 部分未加以考量，容有不當。綜上所述，系爭土地採乙案分 割，各筆土地地形方正、適於建築，土地整體經濟價值最高 ，對各共有人間亦最為公平合理。並聲明：請求按附圖乙案 分割。
㈢鄭博元、謝宇智部分：
附圖甲案的位置對我們來說比較適合，乙案的部分對我們來 說比較不利，因為照乙案的分得的部分有他人占用。對鑑定 的補償方案無意見。並聲明：請求按附圖甲案分割。 ㈣黃秀莉部分：
⒈同意被告李雨薇之分割方案（即乙案），然關於土地補償價 格差異鑑定部分，原告提列案分割補償計算內容，有打壓被 告權利土地範圍分割後價格，並直接影響補償金額權益，其 中提列甲案E區分割後約4%下跌率與相鄰G區14%下跌率、D區 9%下跌率，價差率125%至250%倍。另乙案d區分割後約4%下 跌率與鄰e區6%下跌率，補償價差率50%倍，請原告說明其大 差距落差緣由？未釋疑前請庭上切勿輕易採用。依據估價報 告書7－11頁紀錄甲、乙案還原計算如下：
（甲案還原計算結果）
┌──┬───┬─────┬─────┬─────┬─────┬───────┐
│編號│持有人│1356/1368 │持分地分割│持分地分割│分割獲利率│條件說明 │
│區號│ │持分面積㎡│前單價 │後單價 │ 漲+/跌- │ │
│ │ │ │（元/㎡） │（元/㎡） │ （%） │ │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│1/A │鄭中誠│ 338.71 │14,372.31 │15,972 │+11.130 │面向12米大路並│
│ │ │ │ │ │ │且鄰6米巷道土 │
│ │ │ │ │ │ │地縱深？/街道 │
│ │ │ │ │ │ │鄰用率4% │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│2/B │黃烱發│ 340.21 │14,372.31 │14,520 │+ 1.027 │面向12米大路 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深/街道 │
│ │ │ │ │ │ │鄰用率18% │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│3/C │鄭志芳│ 204.13 │14,372.31 │14,230 │- 1 │面向12米大路 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深/街道 │
│ │ │ │ │ │ │鄰用率12% │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│4/D │李雨薇│ 153.10 │14,372.31 │13,068 │- 9.075 │面向單6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約36米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率8% │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│5/E │黃秀莉│ 459.29 │14,372.31 │13,794 │- 4.024 │面向單6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約36米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率25%│
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│6/F │陳彥宇│ 273.66 │14,372.31 │14,520 │+ 1.027 │雙面向2處6米巷│
│ │ │ │ │ │ │道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約10米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率29%│
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│7/G │鄭博元│ 34.02 │14,372.31 │12,342 │-14.127 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約6米 │
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率2% │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│8/G │謝宇智│ 34.02 │14,372.31 │12,342 │-14.127 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約10米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率2% │
├──┴───┼─────┴─────┴─────┴─────┴───────┤
│ │ 1837.14 │
└──────┴───────────────────────────────┘
疑問如后:
⑴A、B、C條件雷同均鄰靠12米大馬路，可靠大馬路店面之勢 ，為全區地價最高區域，何故B之價差獲利為l%？C沒升反降 -1%？
⑵F夾雙巷道何故價差獲利為l%？而G夾A、F之間面雙巷道路中 間，土地縱深約10米為何分割後下降幅度達14%？
⑶D、E條件雷同均被包袱6米巷之最末端，何故價差比225%倍 ？D、G何故價差比350%倍？
（乙案還原計算結果）
┌──┬───┬─────┬─────┬─────┬─────┬───────┐
│編號│持有人│1356/1368 │持分地分割│持分地分割│分割獲利率│條件說明 │
│區號│ │持分面積㎡│前單價 │後單價 │ 漲+/跌- │ │
│ │ │ │（元/㎡） │（元/㎡） │ │ │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│1/a │鄭中誠│ 338.71 │14,381.65 │16,262 │+13.075 │面向12米大路並│
│ │ │ │ │ │ │且鄰6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深？/街 │
│ │ │ │ │ │ │道鄰用率？ │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│2/b │李雨薇│ 340.21 │14,381.65 │14,084 │- 2.07 │面向12米大路 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深/街道 │
│ │ │ │ │ │ │鄰用率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│3/c │鄭志芳│ 204.13 │14,381.65 │14,230 │- 1.054 │面向12米大路 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深/街道 │
│ │ │ │ │ │ │鄰用率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│4/e │黃烱發│ 153.10 │14,381.65 │13,504 │- 6.103 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約27米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│5/d │黃秀莉│ 459.29 │14,381.65 │13,794 │- 4.086 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約27米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│6/f │陳彥宇│ 273.66 │14,381.65 │14,810 │+ 2.978 │雙面向2處6米巷│
│ │ │ │ │ │ │道，土地縱深約│
│ │ │ │ │ │ │12米/街道鄰用 │
│ │ │ │ │ │ │率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│7/g │鄭博元│ 34.02 │14,381.65 │12,778.01 │-11.151 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約12米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率 │
├──┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤
│8/g │謝宇智│ 34.02 │14,381.65 │12,778.01 │-11.151 │面向6米巷道 │
│ │ │ │ │ │ │土地縱深約12米│
│ │ │ │ │ │ │/街道鄰用率 │
├──┴───┼─────┴─────┴─────┴─────┴───────┤
│ │ 1837.14 │
└──────┴───────────────────────────────┘
疑問如后:
⑴a、b、c條件雷同均鄰靠12米大馬路，可靠大馬路店面之勢 ，為全區地價最高區域，何故之價差高達14%？何故b、c實 際獲利區域分割後反降低地價？
⑵f夾雙巷道實際獲利區域，何故價差獲利約3%？而g隨其後， 鄰巷道路已加寬，土地深度縮短約12米，極大利益於設立成 戶，實際為極大獲利單位，為何分割後價值卻下降幅度跳達 -11%？
⑶d、e條件雷同且相鄰，均夾雜在6米巷之中段，土地深度長 達近27米，不利於發展，何故兩者價差比落差高達50%？ ⒉本人對各分割補償建議如下列甲、乙二案分割補償建議方案 ，如不贊同此案者，是否同意該區號土地位置互換？（甲案分割補償建議方案，附註：漲+為須支付補償金額/跌-為 受補償金額。）
┌──┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│編號│補償金額 │1356/1368 │持分地分割│持分地分割│分割獲利率│
│區號│ （元） │持分面積㎡│前單價 │後單價 │ 漲+/跌- │
│ │ │ │（元/㎡） │（元/㎡） │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│1/A │ 827,566 │ 338.71 │14,372.31 │16,815.6 │ +17% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│2/B │ 635,648 │ 340.21 │14,372.31 │16,240.71 │ +13% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│3/C │ 381,396 │ 204.13 │14,372.31 │16,240.71 │ +13% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│4/D │ -605,984 │ 153.10 │14,372.31 │10,419.92 │ -27.5% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│5/E │-1,817,951│ 459.29 │14,372.31 │10,419.92 │ -27.5% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│6/F │ 432,643 │ 273.66 │14,372.31 │15,953.26 │ +11% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│7/G │ 48,894 │ 34.02 │14,372.31 │15,809.54 │ +10% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│8/G │ 48,894 │ 34.02 │14,372.31 │15,809.54 │ +10% │
├──┴─────┼─────┴─────┴─────┴─────┤
│ 2,423,935 │ 1837.14 │
└────────┴───────────────────────┘
（乙案分割補償建議方案，附註：漲+為須支付補償金額/跌-為 受補償金額。）
┌──┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│編號│補償金額 │1356/1368 │持分地分割│持分地分割│分割獲利率│
│區號│ （元） │持分面積㎡│前單價 │後單價 │ 漲+/跌- │
│ │ │ │（元/㎡） │（元/㎡） │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│1/a │ 827,925 │ 338.71 │14,381.65 │16,826 │ +17% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│2/b │ 286,197 │ 153.1 │14,381.65 │16,251 │ +13% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│3/c │ 381,590 │ 204.13 │14,381.65 │16,251 │ +13% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│4/e │ -862,220 │ 340.21 │14,381.65 │11,847 │ -17.6% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│5/d │-1,164,040│ 459.29 │14,381.65 │11,847 │ -17.6% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│6/f │ 432,752 │ 273.66 │14,381.65 │15,963 │ +11% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│7/g │ 48,898 │ 34.02 │14,381.65 │15,819.01 │ +10% │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│8/g │ 48,898 │ 34.02 │14,381.65 │15,819.01 │ +10% │
├──┴─────┼─────┴─────┴─────┴─────┤
│ 2,026,260 │ 1837.14 │
└────────┴───────────────────────┘
㈤鄭中誠部分：
按分割共有物時，法院應斟酌當事人之聲明、各共有人之利 害關係、利用價值、使用現況、分割後之經濟效益及各該建 物權利歸屬狀態為適當分配（最高法院103年台上字第2065 號民事判決參照）。分割共有物，除應謀共有人間之公平外 ，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、 利用價值、經濟效益及實際使用情形，為適當之分配。本件 應認以原告所提出之分割方案即甲案，較為妥適，分述理由 如下：
⒈甲、乙兩案之A部分，係被告之祖輩於距今7、80年前即已搭 建，現仍作為被告母親莊碎蓉從事塑膠家庭代工之工作場所 ，而被告家庭經濟來源均依靠在該處工作所得而來，故被告 分得A部分之土地，除可使該工作場所之建物繼續使用，無 拆除之問題，並可兼顧被告之家庭經濟，應屬允當。
⒉依華聲科技不動產估價師事務所所為之鑑定報告可知，就各 共有人分割前後增減差額分析而言，甲案即原告所提之分割 方案，總計僅須補償632,494元，而乙案總計須補償之金額 則為754,119元。而因找補金額之愈少者，表示該分割方案 之各筆土地價值差異性愈接近。換言之，採甲案即原告所提 之分割方案，對於各共有人間之利益，較為相當。 ⒊又觀諸甲案即原告所提之分割方案，系爭土地合併分割後， 各共有人所分配之土地所得起造之建物，概為南北向，衡諸 一般社會常情，其經濟利用價值較高。反之，乙案則因各共 有人所分配之土地所得起造之建物，或為南北向、或為東西 向，對於系爭土地之整體利用、發展，較為不利，其經濟利 用價值較低。
⒋綜上所述，應認甲案即原告所提之分割方案，較能兼顧各共 有人之意願、利害關係、分割後之經濟利用價值等，故應較 為妥適。並聲明：請求依附圖甲案分割。
㈥陳彥宇部分：
被告陳彥宇未於言詞辯論期日到庭，惟據其前具狀陳稱：被 告係向原土地共有人鄭健安購買土地及地上房屋，主張保留 鄭健安於土地上原使用之三合院部分，故同意原告所提之分 割方案即臺南市安南地政事務所103年12月23日土地數值字 第32600號複丈成果圖所示甲案之分割方法等語。四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。共有人部分相同 之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各 不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請 求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之 。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款、第6項 分別定有明文。查系爭二筆土地除被告鄭中誠於其中1356地 號土地無應有部分外，其餘共有人均相同（各共有人應有部 分如附表一所示），地目均為建，屬都市計劃住宅區土地， 各共有人應有部分如附表一所示，有系爭二筆土地登記類謄 本、都市計劃土地使用分區證明書可稽，而兩造並未定有不 分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造 雖均同意合併分割，然前經本院台南簡易庭調解，未能就分
割之方法達成一致之協議，則原告依上開法條之規定，請求 以判決合併分割系爭二筆土地，自屬有據。
㈡復按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共 有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟 效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準 ，為適當之分配。經查：
⒈系爭二筆土地坵塊略呈矩，長寬比例略為二比一，有地籍圖 謄本在卷可參，其中西北部分有磚造三合院（門牌號碼台南 市○○路○段000巷00號，即後附現況圖編號a1、a2、b1、b 2部分），西半部分屬原共有人鄭健安所有，東半部分屬被 告鄭中誠所有；二筆土地中間偏西部分有原共有人鄭健安所 有磚造石棉瓦頂平房一棟（即後附現況圖編號a3部分）；土 地東北角有第三人所有磚造瓦頂平房一棟（門牌號碼台南市 ○○路○段000巷00號），其屋前另有二間鐵皮屋及一間鐵 皮頂車庫（即後附現況圖編號d1至d7部分）；土地中間偏南 有鐵棚架，現堆置雜物；系爭土地西南側為被告鄭中誠所有 竹造鐵皮頂工廠一棟（即後附現況圖編號b3部分，門牌號碼 台南市○○路○段000巷00號），上開工廠東側為原共有人 鄭健安所有竹造鐵皮頂房屋一棟（即後附現況圖編號a4部分 ），土地東南側則有被告鄭志芳所有RC造二層樓房一棟（門 牌號碼台南市○○路○段000巷00號），其屋旁並搭建鐵皮 倉庫（即後附現況圖編號c1、c2、c3部分）。系爭二筆土地 南側面臨台南市長溪路三段380巷，道路現寬約16.4公尺， 土地西北側則臨寬約3公尺巷道，土地西側則有寬約3.5公尺 至1.5公尺不等之巷道等情，業經本院會同臺南市安南地政 事務所測量員履勘現場查明，有勘驗筆錄（含附圖）、現況 圖、空照圖、地籍圖謄本、現場照片等可稽。
⒉本件原告主張應依附圖所示甲案分割，被告鄭博元、謝宇智 、鄭中誠、陳彥宇亦同意按附圖甲案所示方案分割系爭土地 ，然查系爭二筆土地均為建地，位於臺南市安南區長安里內 ，區域內土地多供作住宅使用，因此決定系爭土地之分割方 案，首應考量分割後各筆土地是否適於建築、可供分得之共 有人為最大效益之使用，以收地盡其利之效，並符合各共有 人間之公平與合理。系爭二筆土地倘依原告主張之甲案分割 ，除被告李雨薇外，其餘共有人均可分得地形方正之土地建 築使用，而被告李雨薇分得之編號D部分，深度約34.2公尺 ，臨路寬度僅約4.48公尺，地形細長、狹窄，顯然不利於將 來建築使用，另被告鄭博元、謝宇智分得之G部分土地縱深 顯然不足，亦不利於將來建築使用。而系爭土地東北角即甲 案編號D土地上實際上均為第三人所有之建物占用（即現況
圖dl－d7部分），倘採甲案，被告李雨薇分得之編號D部分 之土地，事實上無法建築利用，將來勢必與第三人產生爭執 ，且相較於系爭土地共有人多係因繼承關係而來，原告係於 民國99年間因買賣而取得系爭土地所有權應有部分9分之1， 且於本件訴訟中又陸續自原土地所有權人鄭明華、鄭男興、 鄭鳳美、蔡鄭鳳琴等人取得渠等之應有部分，合計現有應有 部分達54分之10，原告積極取得系爭二筆土地所有權應有部 分，顯見其對於開發使用系爭土地已有相當之規劃，於洽商 解決系爭土地遭第三人占用問題之能力，當亦較被告李雨薇 為佳，倘依乙案分割編號E部分土地予原告，則該遭第三人 建物占用土地之問題，將由原告與被告黃秀莉（分配乙案編 號D部分土地）、被告鄭博元、謝宇智（共同分配乙案編號G 部分土地）共同承擔解決，而依原告主張之甲案分割，原告 分得之編號B部分土地，則完全無庸承擔任何之不利益，相 較之下顯然獨厚於原告而不利於被告李雨薇。又如採被告李 雨薇主張之乙案，各筆土地分割後長、寬比例適度，地形均 屬方正完整，並無狹窄難以建築利用之問題，且可確保共有 人鄭中誠、鄭志芳於系爭土地上現有之建物免於拆除，減省 拆遷成本。至於系爭土地上為第三人無權占有建物（即現況 圖dl－d7）部分，為原告及被告黃秀莉、謝宇智、鄭博元所 分得，將來縱衍生拆遷爭議，共有人黃炯發、黃秀莉等人尚 有大片空地可供作建築或其他使用，相較於甲案將所有拆遷 問題由被告李雨薇承受，如採乙案則無所有不利益概由一人 承受之結果，基於公平原則，系爭土地以採乙案分割較為適 當合理。再者，關於系爭土地分割後之補償方案，經本院囑 託華聲科技不動產估價師事務所就甲、乙案鑑價結果，系爭 二筆土地採乙案分割後之總價值高於採甲案分割之總價值， 如附表二所示（另詳後述），顯見採乙案分割，可提昇系爭 土地整體經濟價值及效用，使全體共有人得共享其利，實為 較佳之方案。綜上所述，系爭二筆土地採乙案合併分割，各 筆土地地形方正、適於建築，土地整體經濟價值最高，對各 共有人間亦最為公平合理，爰判決如主文第1項所示。 ㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有 明文。本件附圖甲案或乙案均係按各系爭二筆共有人所有權 應有部分而分配，然無論依甲案或乙案分配結果，各共有人 分配位置、寬度、深度及臨路狀況均有差異，各共有人分得 土地之單價自有差異即不能按其應有部分受分配，故有囑託 專業之不動產估價師鑑定其差額之必要。經囑託華聲科技不 動產估價師事務所鑑定，經假設於土地分割前之總價值等於
土地分割後之總價值（為方便計算各共有人間之找補金額） 。因本案共有二分割方案，因此甲方案與乙方案因為分割方 式不同，就會產生不同之總價值。間接造成甲、乙兩案各有 一個分割前之價值，詳如附表二所示。因按乙案分割者，其 分割前總價為26,421,094元，較甲案之總價26,403,945元為 高，為全體共有人之利益，故本院採乙案分割，有如前述。 又經採乙案分割後，經鑑定結果其中被告鄭中誠、陳彥宇分 割後取得土地之價值均較分割前高，原告及其餘被告分割後 取得土地之價值則均較分割前低（詳如附表三所示），故被 告鄭中誠、陳彥宇均應以金錢補償原告及其餘被告，被告鄭 中誠、陳彥宇應提出補償之金額，及原告與其餘被告應受補 償之金額詳如附表四所示。被告黃秀莉雖抗辯獲分配A、B、 C部分，條件雷同均鄰靠12米大馬路，可靠大馬路店面之勢 ，為全區地價最高區域，何故B之價差獲利為l%？C沒升反降 -1%？F夾雙巷道何故價差獲利為l%？而G夾A、F之間面雙巷 道路中間，土地縱深約10米為何分割後下降幅度達14%？D、 E條件雷同均被包袱6米巷之最末端，何故價差比225%倍？D 、G何故價差比350%倍？質疑鑑定補償金額未能反映實際云 云。然鑑定報告已敘明其係以甲案編號B部分土地為「基準 地」
或「標準宗地」，以比較法先推算出其土地標準單價為每平 方公尺14,520元，再以標準宗地土地單價為基準，比較標準 宗地與其他各編號土地個別因素差異（包括面積、地形、交 通條件、臨路面寬、最大深度、開發潛力等，詳參鑑定報告 40頁），經分析及調整之過程以推算各編號土地單價，並說 明各編號土地之個別面寬、平均深度及相關個別因素與彼此 間不同，但因其個別因素條件變化差距未達相當程度，彼此 條件接近，加以其他個別因素均大致相同，故有調整率相等 之情形。考量系爭二筆土地均屬住宅區土地，交通之便利及 環境之寧靜均屬重要，既非商業區土地，是否面臨大馬路、 可否開設店面即非最主要之因素，被告黃秀莉提出之上開抗 辯，忽略其他個別因素之差異，尚非可採，鑑定之補償標準 堪認確屬公平，爰依鑑定之結論確定被告鄭中誠、陳彥宇應 補償予應受補償之人暨金額如附表四所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按系 爭二筆土地中1368地號土地之應有部分比例分擔訴訟費用，
較為公允，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第二庭法 官 杭起鶴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書 記 官 吳昕韋
附表一：共有人持分表（移轉登記經過說明）
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│土地坐落：臺南市安南區鎮安段 │
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│ 地號 │ 1356 │ 1368 │備 註 │
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│ 面積 │ 385.52 │1,451.62│ │
│（平方公尺）│ │ │ │
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│ 共有人 │權利範圍│權利範圍│ │