臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1433號
原 告 林泊汶
陳雅婷
朱慧華
共 同
訴訟代理人 李慧千律師
被 告 陳明寶
訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師
李政儒律師
吳佩諭律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國104年9
月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬零柒佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者， 民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原主張 被告於民國101年10月17日於本院公證將坐落臺南市○○區 ○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）提供公眾通行 使用，然未告知原告，致原告有提供法定空地供公眾通行之 義務，爰依民法第349條及第353條權利瑕疵擔保責任規定請 求被告減少價金，原告嗣於訴訟中追加依民法第354條及第3 59條物之瑕疵擔保責任規定請求，被告雖不同意，然原告係 基於前揭同一基礎事實為請求，其訴之追加於法尚無不合， 應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告林泊汶於102年2月23日，向訴外人雙禧園建設開發有限 公司（下稱雙禧園建設公司）買受坐落臺南市○○區○○○ 段000000地號土地上編號B6之地上物，而向被告買受同段21 94-1地號編號B6之土地、面積各為土地持分面積約26.33平 方公尺（分割後為系爭土地）及主建物土地面積約97平方公 尺（分割後地號為同段2194-13）、價金各為新臺幣（下同 ）152萬元及563萬元。原告陳雅婷於101年9月1日，向雙禧 園建設公司買受同段2194-1地號土地上編號B7之地上物，而 向被告買受同段2194-1地號編號B7之土地、面積各為土地持
分面積約26.33平方公尺（分割後為系爭土地）及主建物土 地面積約99平方公尺（分割後地號為同段2194-14）、價金 各為141萬元及528萬5,000元。原告朱慧華於102年3月24日 ，向雙禧園建設公司買受同段2194-3地號土地上編號B5之地 上物，而向被告買受坐落同段2194-3地號編號B6之土地、面 積各為土地持分面積約26.33平方公尺（分割後為系爭土地 ）及主建物土地面積約111平方公尺（分割後地號為同段219 4-3）、價金各為151萬元及639萬4,000元。 ㈡被告雖分別於103年1月6日、102年12月25日將系爭土地所有 權應有部分移轉登記予原告，並交付系爭土地。然於原告與 雙禧園建設公司就地上物之瑕疵修補爭議在臺南市政府為消 費爭議調解時，被告竟表示其已於101年10月17日出具B5-B7 戶土地共有共同出入使用同意書（下稱系爭同意書），將系 爭土地提供公眾通行使用，並於同日在本院完成公證，供雙 禧園建設公司作為向建築主管機關申請相關程序之用。 ㈢被告於101年9月間已與原告陳雅婷簽訂土地預定買賣契約書 （下稱系爭土地買賣契約），竟未經原告陳雅婷同意，於10 1年10月間將系爭土地於本院公證同意供公眾通行之用，被 告嗣於102年2月及3月間與原告林泊汶、朱慧華簽訂系爭土 地買賣契約時，亦故意隱瞞前開事實，嗣後將系爭土地交付 予原告時，系爭土地所有權行使之限制依然存在，致原告必 須容忍提供法定空地供公眾通行，爰依民法第349條、第353 條權利瑕疵擔保責任規定，及民法第354條、第359條物之瑕 疵擔保責任規定，請求被告各減少原告100萬元之買賣價金 。
㈣聲明：⒈被告應給付原告林柏汶100萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告應給付原告陳雅婷100萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告 應給付原告朱慧華100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋均願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠原告向被告購買之系爭土地僅為社區私設道路，非既成道路 或都市計畫道路，被告與雙禧園建設公司簽訂之系爭同意書 ，縱經公證亦對原告無拘束力，況系爭同意書之內容係：「 今同意提供該私設通路給B5戶（地號2194-3）、B6戶（地號 2194-13）、B7戶（地號2194-14）使用」。而原告即為臺南 市○○區○○○段000000○0000000○0000000地號土地及其 上建物所有人，是系爭同意書之內容，乃原告得經由渠等所
共有系爭土地上設置之私設道路出入，足見系爭同意書並無 損害渠等之所有權。
㈡系爭土地之使用分區為住宅區本即為建地，依法亦可變更地 目為建之記載，且系爭土地均已納入原告等人所購買建物之 容積率、建蔽率計算，使渠等所購買建物面積增加，益徵系 爭土地並無權利瑕疵。被告於出售系爭土地予原告前，即已 經訴外人即雙禧園建設公司員工鄭璟蓉告知系爭土地為基地 內之私設通路，且載明於契約上，契約書末頁亦附有住戶同 意書，其上載明：「（四）如有留設私設道路做為持分或私 有，均不得於通行道路設置堆放任何障礙物影響行車、人順 暢」，是原告於審閱房屋及土地預定買賣契約書時，自應已 知悉所購買之土地部分為主建物土地，部分為留設私設道路 做為持分。原告既均為大學以上學歷，所購買之房屋價金均 在1,200萬元以上，原告林泊汶、陳雅婷均承認確有將契約 書攜回審閱5至7日，原告朱慧華於簽約當天亦承認鄭璟蓉有 提供藍圖予其確認，渠等豈有可能均對於契約上記載之土地 持分及藍圖上載明同意做為私設通路使用等文字毫不知情。 又系爭土地縱有瑕疵（然被告否認之），惟原告於買受系爭 土地前，已經鄭璟蓉告知系爭土地應作為社區私設道路使用 ，且經渠等均同意後，始成立買賣契約並完成土地、建物之 點交，依法不得請求被告負瑕疵擔保之責。
㈢從而，被告與雙禧園建設公司之公證行為，並無損及原告所 購買之系爭土地價值，且被告於交付系爭土地時，其上已有 設置柵欄，足見系爭土地並無供公眾往來通行之事實，對原 告之權益，自不生影響。
㈣聲明：如主文第1項所示，如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡 明後，整理並協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告陳雅婷於101年9月5日分別向雙禧園建設公司買受坐落 臺南市○○區○○○段000000地號土地上編號B7之建物，向 被告買受同段2194-l地號編號B7之土地。依土地預定買賣契 約書所載，購買土地持分面積為26.33平方公尺、主建物土 地面積約99平方公尺。原告陳雅婷購買之土地，經分割後， 現為同段2194-14地號土地及系爭土地。 ⒉原告林泊汶於102年3月2日分別向雙禧園建設公司買受坐落 臺南市○○區○○○段000000地號土地上編號B6之建物，向 被告買受同段2194-l地號編號B6之土地。依土地預定買賣契 約書所載，購買土地持分面積為26.33平方公尺、主建物土
地面積約97平方公尺。原告林泊汶購買之土地，經分割後， 現為同段2194-13地號土地及系爭土地。 ⒊原告朱慧華於102年3月29日分別向雙禧園建設公司買受坐落 臺南市○○區○○○段000000地號土地上編號B5之土地，向 被告買受同段2194-3地號編號B5之土地。依土地預定買賣契 約書所載，購買土地持分面積為26.33平方公尺、主建物土 地面積約111平方公尺。原告朱慧華購買之土地，經分割後 ，現為同段2194-3地號土地及系爭土地。 ⒋原告與被告簽訂之房屋預定買賣契約書之附件「住戶同意書 」，第4條均載：「如有留設和設道路作為持分或私有，均 不得於通行道路設置堆放任何障礙物影響行車、人順暢。 ⒌原告向雙禧園建設公司買受之房屋所在的社區通路對外設有 柵欄，於被告交屋與原告時已經存在。
⒍被告於101年10月17日簽訂系爭同意書，同意提供臺南市○ ○區○○○段0000000地號土地為私設道路，供「B5戶」（ 地號2194-3）、「B6」戶（地號2194-13）、「B7」戶（地 號2194-14）使用。共同持分土地（地號2194-17供公眾通行 使用，不得阻礙，並計入法定空地），該同意書業經本院公 證處公證（101年度南院公字第000000000號）。 ⒎雙禧園建設公司於交屋時，經原告簽收交屋證件點收單、交 屋完成證明書（原告林泊汶部分，係由其配偶林曉嘉代為簽 收）。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第349條、第353條規定，向被告請求損害賠償， 有無理由？
⒉原告得否追加依民法第354條、第359條規定為請求？請求有 無理由？
四、得心證之理由：
㈠按當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載 明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢 或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付 特定之動產為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物 ，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地 ，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地 者。前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法 律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請 求之標的物者，亦有效力，公證法第13條第1項、第2項定有 明文。
㈡又按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務
者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法 第349條及第353條分別定有明文。另按物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金，民法第354條第1項前段及第359條前段亦有明文。又按 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若 出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有 欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參 照）。
㈢原告固主張被告將系爭同意書公證，致渠等有容忍公眾通行 系爭土地之義務，被告應負權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責 任等語。惟查：
⒈觀諸被告於101年10月17日經本院公證之系爭同意書記載： 「立同意書人：陳明寶之土地坐落於臺南市○○區○○○段 0000000地號，係本人所持有。今同意提供該私設通路（計 入法定空地）給B5戶（地號2194-3）、B6戶（地號2194-13 ）、B7戶（地號2194-14）使用。共同持分土地（地號2194- 17供公眾通行使用，不得阻礙，並計入法定空地）」（見本 院卷第25頁），其內容非前揭公證法第13條第1項所列各款 情形，而無該條第2項規定之適用，是系爭同意書公證之效 力尚不及於原告。況依前開文字記載，系爭土地係作為私設 通路供B5（同段2194-3地號）、B6（同段2194-13地號）及B 7（同段2194-14地號）之3戶使用，是前開文字雖同時於共 同持分土地括號載稱「地號2194-17供公眾通行使用」，然 依其前後文義對照觀之，此所謂之「公眾」應係僅指B5至B7 之3戶，而不包含其他不特定人。是原告主張系爭同意書經 公證致渠等負有公法上供不特定人通行之容忍義務，渠等所 有權之行使受限等語，尚屬無據。至原告主張系爭土地經公 證而成為計畫道路之一部分等語，惟系爭土地之使用分區為 「住宅區」而非「道路用地」，有103年10月9日臺南市永康 區公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可 稽（見本院卷第83頁），且由系爭同意書所附之私設通路同 意部分使用土地面積表所示，被告經公證之土地範圍係作為 5米私設通路，而未劃入8米計畫道路（見本院卷第26頁）， 顯見系爭土地並非因此成為計畫道路之一部分，是原告前開 主張，亦屬無據。
⒉依兩造簽訂之系爭土地買賣契約第2條記載：買方購買土地 持分面積約26.33平方公尺，有系爭土地買賣契約可參（見 本院卷第12、27、36頁）。兩造簽訂之房屋預定買賣合約書 之附件「住戶同意書」第4點則記載：「如有私設道路作為 持分或私有，均不得於通行道路設置堆放任何障礙物影響行 車、人順暢」（見本院卷第209至211頁），而原告林泊汶、 陳雅婷均於本院具結陳稱渠等於簽約前有將房屋及土地預定 買賣合約書攜回審閱5至7日，原告朱慧華具結陳稱其於簽約 時有審閱藍圖等語（見本院卷第264頁背面至第266頁背面） ，且證人即雙禧園建設公司員工鄭璟蓉於本院具結證稱：原 告林泊汶房屋還沒有蓋之前就來了，介紹時有1張全區配置 圖，有跟他說明及解釋他們私有及持分的土地的面積及位置 ，私有、持分土地是合併加入建蔽率及容積率使用。他非常 清楚瞭解，所以才簽立合約。簽立合約時，伊都在場。且把 全區配置圖都附上契約書內。在他購買的位置都有蓋章及騎 縫章。原告陳雅婷、朱慧華也清楚瞭解他們共有的土地。（ 問：是否有說明前開土地要保持共有？）前面的土地要作為 通行使用，若原告朱慧華把他土地前面擋起來，後來2戶就 不能使用。伊有特別說明前面土地是要作為通行使用的土地 。（問：原告林泊汶簽訂買賣契約書時，是否有向原告林泊 汶表示建案編號B5至B7土地有向法院公證提供給公眾及建案 編號B5至B7通行使用？）有向原告林泊汶說明。其他2人即 原告陳雅婷、原告朱慧華也有詳細說明。原告陳雅婷的部分 ，雖然當時還沒有公證，但也有向原告陳雅婷表示要去公證 等語（見本院卷第127頁背面、第128頁背面）。足認原告於 簽約前已因證人鄭璟蓉之告知、審閱契約或藍圖而均知悉系 爭土地上有私設道路，仍簽署前揭住戶同意書，同意私設道 路不阻礙其他住戶通行之事實無訛。原告空言否認證人鄭璟 蓉有告知系爭土地上有私設道路等語，要非可採。 ⒊系爭土地及建物於103年1月間點交時，證人鄭璟蓉及訴外人 即雙禧園建設公司員工陳雅婷有將土地、建物之所有權狀、 藍圖等資料交付原告，有雙禧園建設公司交屋證件點收單及 交屋完成證明書3份在卷可稽（見本院卷第136至141頁）， 其中藍圖明確記載B5至B7前方與8米計畫道路間之系爭土地 上，設有5米私設通路，該部分計入法定空地，且就B5至B7 各戶同意部分使用土地面積列表計算，並註明B5至B7同意部 分使用土地面積供公眾通行不得阻礙等語（見本院卷第76頁 ）。而系爭土地上私設道路對外設有柵欄，該柵欄於被告交 屋與原告時已存在，亦為兩造所不爭執，是堪認原告於點交 時亦對系爭土地為供原告即B5至B7戶通行使用之私設道路乙
節並無異議，益徵渠等均知悉並同意彼此得通行系爭土地上 之私設道路。況原告相互間容忍他方通行系爭土地之義務， 係基於渠等簽署之前揭住戶同意書所生，與被告將系爭同意 書公證之行為無涉。從而，原告主張被告應負權利瑕疵擔保 責任等語，應屬無據。又原告既已於簽約時同意系爭土地上 之私設道路供彼此通行使用，顯見交付之系爭土地上有私設 道路乙節，並未使系爭土地依民法第373條危險移轉於買受 人即原告時，有何減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契 約預定效用之瑕疵，況原告主張該私設道路致土地價值受有 100萬元以上之損害，僅泛稱依據土地代書公會之調查，道 路價格為公告現值之百分之15至20，難認已盡舉證之責。是 以，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，亦非可採。五、綜上所述，系爭同意書雖經公證，然對原告無拘束力；原告 於簽約時已同意系爭土地上之私設道路應容忍彼此通行使用 ，且未證明系爭土地之價值、效用或品質有何減損。從而， 原告依民法權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任規定，請求被 告各給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗 ，一併駁回之。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數 ，平均分擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第78條、第85條第1項前段及第87 條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為3萬700元（即 第一審裁判費），依法應由敗訴之原告平均分擔，爰確定原 告應負擔之訴訟費用額如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段、第87條第1項。
中 華 民 國 104 年 9 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 林雯娟
法 官 張郁昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 29 日
書記官 洪浩容