臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度訴字第六七號
原 告 癸○○
壬○○
子○○
辛○○
戊○○
丁○○
己○○○
丙○○
甲○○
乙○○
右十人共同
訴訟代理人 楊金順律師
楊德海律師
被 告 宇○○○ 住宜
丑○○○ 住台北市○○區○○街八號
庚○○ 住日
地○○ 住桃
黃美子 住日
天○○ 住台北縣三峽鎮○○里○鄰○○路○段一一九號
亥○○ 住宜
巳○○ 住台北市○○區○○里○鄰○○路三一五巷二一號三樓
未○○ 住台北縣板橋市○○里○鄰○○路二八巷一五號二樓
午○○ 住台北市○○區○○里○鄰○○路○段二六一巷三四弄四五號
辰○○ 住台北縣板橋市○○里○鄰○○路二八巷一五號二樓
寅○○ 住台北縣板橋市○○里○鄰○○路二八巷一五號二樓
卯○○ 住板
兼右十三人
被 告 申○○ 住宜
被 告 酉○○ 住宜
右 一 人
訴訟代理人 戌○○○ 住台北縣永和市○○路六０號二樓
右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文
被告向原告承租所有坐落於宜蘭縣五結鄉○○段五○一地號，面積零點二二二四公頃，及同
地段五○○地號，面積零點零四一六公頃二筆土地之租金，自民國八十八年一月十六日起調
整為每年新台幣壹拾伍萬元整。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：
１、被告向原告承租所有座落於宜蘭縣五結鄉○○段五○一地號，面積○點二二二四公頃
，及同段五○○地號，面積○點○四一六公頃二筆土地之租金自起訴狀繕本送達之翌
日起調整為每年新台幣（下同）一百二十萬三千八百四十元整。
２、訴訟費用由被告負擔。
（二）陳述：
（一）系爭座落宜蘭縣五結鄉○○○段○段第四○一號（重劃後地號錦草小段第五○一號
）面積○點二二二四公頃、同段第四○二號（重劃後地號錦草小段第五○○號）面
積○點○四一六公頃土地，係已故李水添於民國（下同）四十六年十二月七日出租
被告黃曉楠使用。約定租期自四十七年一月一日起期間依照法律規定，租額年稻谷
七百二十台斤，早季每年農曆六月末日繳納三百六十台斤，晚季每年農曆十一月末
日繳納三百六十台斤，此有基地承租契約書可稽。嗣李水添於五十四年二月二十二
日亡，故系爭土地及租賃權義由其子李慶生、李慶榮及原告癸○○、壬○○、子○
○、辛○○繼承。李慶生於六十三年六月五日死亡，其租賃權義由其妻、子即原告
己○○○、戊○○、丁○○繼承，又李慶榮於民國八十四年間過世，其租賃權義由
其子丙○○、甲○○、乙○○繼承。系爭土地並均已由原告辦理繼承登記完畢，此
有土地登記謄本可證。
（二）前開土地自四十七年迄今之租金均為每年稻穀七百二十台斤，而系爭土地位於繁華
地段，交通便利，被告並於該處興建別墅居住，且於該處種植蘭花販售，充分利用
系爭土地，而前揭土地之第一次公告地價係六十六年之每平方公尺六十元，至八十
七年已大幅調整為每平方公尺七百八十元，原告向被告每年所收取之租金尚不足以
繳付地價稅，又被告所承租之土地面積達二千六百四十平方公尺，每年約定租金僅
七百二十台斤稻穀，折合大約八千餘元，現若再依四十七年所約定之原租金數額履
行，顯失公平。
（三）按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租
賃定有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。查本件被告所承租者
係土地（即不動產），且為不定期租賃契約，而前揭土地之價值已較被告承租時大
幅增加，為此爰依前揭條文聲請 鈞院調整租金。
（四）茲查依宜蘭縣商業會鑑定系爭土地之鑑定結果，系爭兩筆土地均面臨八米寬錦草路
，其地形利用率至佳，且該兩筆土地亦屬地點甚佳之鄉村地區，故按鑑定報告中雖
以略低銀行年息利率百分之三為標準訂定租金，亦即以每平方公尺每月租金為三八
元計算，實際上均較原告所預估之價值為高，基此，本案計算調整租金之方式應為
被告承租面積二千六百四十平方公尺乘以每平方公尺每月租金三十八元再乘以十二
個月，而為一年之租金計為一百二十萬三千八百四十元（2,640×38×12＝1,203,8
40），始為合理。
（五）另查兩造間有關租金之給付原約定固以白米計算，惟今社會經濟及交易習慣變遷，
如本件仍以稻穀計算，徒增雙方困擾，且被告於民國八十七年亦已改以現金支付原
告，有被告羅東五支郵局第六二號存證信函可稽。故參酌 鈞院八十二年度宜簡字
第二一九號民事判決理由謂：「至被告抗辯稱兩造間之地上權租金原約定以白米計
算，原告自不得以現金請求云云，然查依卷附地上權登記原卷謄本固載明以每年白
米三百斤計付，惟設定時為民國三十八年，社會經濟及交易習慣於今已大為改變，
如本件仍以白米計算，徒增雙方困擾，嗣後被告游賢德等人之被繼承人游火金亦改
以現金支付原告，有七十二年九月十九日存證信函在卷可稽，自可信知系爭地上權
租金雙方已同意改依現金支付。」基於同一理由，本件亦應認兩造間已同意改以現
金支付租金。故原告擴張原訴之聲明之金額並請求以現金支付，自屬於法有據，核
無不合。
（三）證據：提出基地租約契約書影本、土地登記簿謄本影本、六十六年土地公告地價證
明書影本、羅東郵局第六二號存證信函影本、黃曉楠除戶資料、繼承系統表、黃趙
來春除戶謄本、宇○○○戶籍謄本、丑○○○戶籍謄本、酉○○戶籍謄本、五結戶
政事務所函及戶籍謄本、地○○除戶謄本影本及大安戶政事務所函、宜蘭戶政事務
所函及大安戶政事務所函、宜蘭戶政事務所函及戶籍謄本、申○○戶籍謄本、黃文
雄除戶謄本影本、亥○○戶籍謄本、五結鄉戶政事務所函及戶籍資料影本、地○○
除戶謄本影本及大安戶政事務所函影本、宜蘭戶政事務所函及戶籍謄本影本、湯黃
碧合繼承系統表、巳○○戶籍謄本、五結戶政事務所函及大安戶政事務所函影本、
地○○除戶謄本影本及大安戶政事務所函影本、判決書影本各一件、湯黃碧合全體
繼承人之戶籍謄本三件、系爭土地上建造別墅照片三張為證。並請求宜蘭縣商業會
進行鑑價。
二、被告方面：
（一）聲明：
１、駁回原告之訴。
２、訴訟費用。
（二）陳述：
１、被告黃曉楠於日據時代即向原告先人李水添租用系爭土地，供為建築之用，至四
十六年間再行換約續租，並約定每年租金稻谷七百二十台斤，當時約定以實物計
算租金方法，即為避免日後因土地或物價之升降，而發生調整租金爭議所設，因
以實物（稻谷）為計算租金之標準，自無民法第四百四十二條規定之租金增減之
問題。但被告同意租金給付改以現金給付。
２、土地法第九十七條第一項雖訂有「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其土地
及建物申報總價額年息百分之十為限」，但按基地租金，除以基地申報地價為基
礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必以申報總額年息百分
之十為租金額度，最高法院六十八年台上字第三O七一號判例著有判例。本件被
告承租系爭土地基地位於宜蘭縣五結鄉蘭陽溪海口地帶，屬低漥地區，逢水易淹
。而方圓一公里以內均屬農田耕地，僅有零星農舍自宅，除供住宅基地用途外，
實無任何經濟價值可言。
３、被告承租系爭土地所付租金並非過低，因與被告所承租土地之同地段同面積鄰地
租金，均為每年稻谷五、六百台斤左右而已，原告請求調整金額顯屬過高。
４、宜蘭縣商業會鑑定結果，與事實不符，且依鑑定結果，租金竟達一百二十萬三千
八百四十元，更顯離譜。被告於承租地之房屋，為木造平房，已五十年以上，被
告所有房子大多失其效用，原告又拒不給予被告土地使用同意書，以供被告申請
修建房屋執照，被告自不能能應允原告調整租金之請求。
（三）證據：提出戶籍謄本一件並請求訊問證人邱廖新蒼、邱正富。
理 由
一、本件原告主張被告基於繼承關係而與原告就原告所有座落於宜蘭縣五結鄉○○段五○一
地號，面積零‧二 二二四公頃，及同地段五○○地號，面積零‧零四一六公頃二筆土
地有租賃關係，租金自四十七年起迄今均為每年稻穀七百二十台斤。茲因系爭土地位於
繁華地段，交通便利，被告並於該處興建別墅居住，且於該處種植蘭花販售，充分利用
系爭土地，而前揭土地之第一次公告地價係六十六年之每平方公尺六十元，至八十七年
已大幅調整為每平方公尺七百八十元，八十六年之申報地價則為六百二十四元，系爭租
金顯屬過低，原告自得請求為租金之調整。被告則以系爭土地地處偏避，利用價值不高
，原告請求之金額過高等語置辯。
二、經查，本件原告主張被告基於繼承關係而與原告就原告所有座落於宜蘭縣五結鄉○○段
五○一地號，面積零‧二 二二四公頃，及同地段五○○地號，面積零‧零四一六公頃
二筆土地有租賃關係，租金自四十七年起迄今均為每年稻穀七百二十台斤，而系爭土地
於八十六年之申報地價已達六百二十四元之事實，為被告所不爭執，且有基地租賃契約
書影本、土地登記簿謄本影本、羅東郵局第六二號存證信函影本、黃曉楠除戶資料、繼
承系統表、黃趙來春除戶謄本、宇○○○戶籍謄本、丑○○○戶籍謄本、酉○○戶籍謄
本、五結戶政事務所函及戶籍謄本、地○○除戶謄本影本及大安戶政事務所函、宜蘭戶
政事務所函及大安戶政事務所函、宜蘭戶政事務所函及戶籍謄本、申○○戶籍謄本、黃
文雄除戶謄本影本、亥○○戶籍謄本、五結鄉戶政事務所函及戶籍資料影本、地○○除
戶謄本影本及大安戶政事務所函影本、宜蘭戶政事務所函及戶籍謄本影本、湯黃碧合繼
承系統表、巳○○戶籍謄本、五結戶政事務所函及大安戶政事務所函影本、地○○除戶
謄本影本及大安戶政事務所函影本等件為證，應值信實。兩造之爭執重點為，調整租金
額度問題。
三、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定
有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。本件兩造之租約成立時，係在
四十七年間，年租金則為七百二十台斤。系爭土地於六十六年間，地價為每平方公尺六
十元，而至八十七年時，系爭土地地價已調整為七百八十元，其價值顯有變動，自有調
整租金之必要。
四、又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規
定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情
形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，
與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年台上字第三０六二號判決參照）。本
件原告固主張被告所承租土地，其地形利用率至佳，且該兩筆土地亦屬地點甚佳之鄉村
地區，乃以鑑定報告為據，而主張應以每平方公尺每月租金為三八元計算，而認為系爭
土地一年之租金應為一百二十萬三千八百四十元。惟查，系爭土地雖非屬城市用地，而
無土地法第九十七條之直接適用。但因非城市用地之價值，一般較城市土地者為低，則
土地法第九十七條第一項規定，於非城市用地，依舉重明輕法理，本院認應有參考之價
值。經查，系爭土地八十六年申報地價為六二四元，被告承租土地為二千六百四十元，
其年息百分之十，為十六萬四千七百三十六元。本院復審酌鑑定報告中對系爭土地利用
價值之意見，及其坐落位置與市區距離非近，而被告用以種植蘭花之占用之地比例甚小
，且原告現使用情形，並無顯然經濟效益，因認系爭土地租金之數額，應調整為每年十
五萬元為適當（租金給付方式已經原告於糾紛中變更為以現金請求，因此部分已經被告
同意，應予准許，附予敘明）。原告請求自自八十八年一月十六日調整為上開租金金額
，即屬有理由，應予准許；超過之部分為無理由，應予駁回。
五、本判決心證已成就，兩造其餘攻防已不足影響本院心證，爰不逐一論究，並予敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書判決如主文 。
中 華 民 國 九十 年 一 月 九 日 臺灣宜蘭地方法院民事第庭~B法 官 姜世明
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日~B法院書記官 廖文章