臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2709號
原 告 谷志剛
訴訟代理人 江信志律師
被 告 卓立苹
訴訟代理人 朱玉岐
卓榮雄
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年8月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○○○○號房屋遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：位於臺北市○○區○○路○段000巷000弄00 00號房屋因老舊不堪使用，原告遂於民國83年6月1日出資委 由承包商呂祥正承攬新建（新建後之房屋下稱系爭房屋）， 系爭房屋雖未辦理建物所有權第1次登記， 然依最高法院41 年台上字第1039號判例意旨：「自己建築之房屋，與依法律 行為而取得者有別，縱未登記亦難謂其不生取得所有權之效 力」，是原告仍因出資興建之法律事實而原始取得系爭房屋 之所有權。又興建後系爭房屋即由原告提供予母親谷趙淑美 及叔叔谷英斌居住使用，系爭房屋之戶長原為谷英斌，谷英 斌於93年死亡後，即由程玉蘭即谷英斌之配偶繼為戶長，然 程玉蘭復於103年3月7日死亡。 詎被告為取得系爭房屋之占 有，利用程玉蘭死亡後尚未向戶政機關辦理除戶登記之際， 於103年3月17日將程玉蘭之戶口名簿交由其母親朱玉岐為其 以寄居方式遷入程玉蘭之戶籍內，並於辦理寄居後之翌日即 103年3月18日，再委由訴外人華志群至戶政機關辦理程玉蘭 死亡之除戶登記，並登記為戶長，其後，又向稅捐機關申請 稅籍，且切結其為系爭房屋之所有人，並向臺北市殯葬管理 處申請系爭房屋坐落土地之承租權，亦自行更換系爭房屋之 門鎖，以遂行其竊佔之目的。因原告並未同意被告使用系爭 房屋，更未將系爭房屋所有權讓與予被告，故被告之上開行 為已侵害原告就系爭房屋之所有權，顯屬無權占有，為此， 爰依民法第767條第1項或類推適用該條規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋等語。並聲明：（一）被告應自系爭房屋遷出 並將該房屋返還予原告。（二）原告願供擔保請准宣告假執
行。
二、被告則以：被告係因訴外人華志英、華志群提出臺北市○○ 區○○○○○00○○○○○000號調解筆錄（ 下稱系爭調解 筆錄）記載：「…三、現登記於對造人（谷志高）名下之坐 落於臺北市○○路0段000巷000弄00○0號違章建築全部（即 系爭房屋），歸屬對造人（程玉蘭）所有」等語，且系爭調 解筆錄亦經鈞院法官以97年度核字第204號准予核定在案 ， 以及鈞院103年4月9日北院木家合103年度司聲繼字第6 號函 （下稱系爭本院函）記載華志英、華志群已合法聲明繼承程 玉蘭之遺產，進而信任程玉蘭確實為系爭房屋之所有人，程 玉蘭死亡後，華志英、華志群因為程玉蘭之合法繼承人，故 系爭房屋已由華志英、華志群合法繼承，遂向華志英、華志 群以新臺幣（下同）80萬元購買系爭房屋，並簽立土地房屋 買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ）。是依民法第801條及第 948條規定，被告屬善意取得系爭房屋之第三人， 應已合法 取得系爭房屋之權利，非無權占有。又系爭買賣契約已約明 倘系爭房屋有何來歷不明或有第三人對系爭房屋主張所有權 等，概由華志英、華志群負責，是倘有繼承上之爭議，原告 自應向華志英、華志群主張權利，而非對被告起訴。另原告 所提出之83年6月1日之工程契約（下稱系爭工程契約），顯 係臨訟編撰，應為不實等語，資為抗辯。並聲明：（一）原 告之訴駁回。（二）被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，谷英斌之前配偶為劉殿榮，劉殿榮死亡後，谷英斌復 與程玉蘭結婚，谷英斌與程玉蘭亦分別於93年12月6日及103 年3月7日死亡，而谷英斌之哥哥為谷英賢（已死亡），其配 偶為谷趙淑美（已死亡）， 原告與谷志高2人為谷英賢及谷 趙淑美所生之子，谷志高前為谷英斌及劉殿榮所收養，程玉 蘭死亡後，程玉蘭之繼承人有華志英及華志群，華志英及華 志群並已向本院聲明繼承程玉蘭之遺產。又谷志高與程玉蘭 前因臺灣臺北地方法院檢察署97年度偵字第14890 號偽造文 書案之刑事事件，於臺北市大安區調解委員會達成和解，並 簽立系爭調解筆錄， 且經本院以97年度核字第204號准予核 定在案。 另系爭房屋係屬未辦建物第1次所有權登記之保存 登記建物。此有系爭本院函及系爭調解筆錄等在卷可稽（見 本院卷第84至87頁 ），復為兩造所不爭執（見本院卷第203 頁及背面、第4頁、第176頁），均堪信為真實。四、得心證之理由：
原告主張其因出資興建系爭房屋而原始取得系爭房屋之所有 權，因被告無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定 或類推適用該條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；惟為被
告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）原 告是否為系爭房屋之所有權人？（二）被告是否善意取得系 爭房屋之事實上處分權？（三）原告依民法第767條第1項前 段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲分述如 下：
（一）原告是否為系爭房屋之所有權人？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。本件原告主張 系爭房屋為其所出資興建而原始取得所有權，故原告為系 爭房屋之所有權人等語，惟為被告所否認，依前揭說明， 原告自應就其主張此有利於己之事實，負舉證之責。 2、次按「不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效 力， 固為民法第758條所明定，如非依法律行為而取得者 ，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原 因如經相當確實之證明，而認為有所有權之存在，自得據 以排除強制執行。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋 ，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並 不以登記為生效要件。」（最高法院89年台上字第1480號 判決意旨參照）。「未辦理建物第一次所有權登記以前， 房屋所有權屬於出資興建之原始建築人」（見最高法院96 年度台上字第2772號判決意旨參照）。「查系爭市場房屋 並未辦建物所有權第1次登記， 須出資之原始建造人始能 取得所有權。是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處 受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。原審未詳查系爭 市場房屋之原始建造人為誰，上訴人是否直接或輾轉自原 始建造人處受讓該房屋，即以上訴人為系爭房屋現占有人 ，其等使用、收益有年，又別無他人出面主張或行使權利 為由，逕認上訴人對系爭房屋有事實上之處分權，不免速 斷」（見最高法院97年度台上字第2158號判決參照）。查 系爭房屋係屬未辦建物所有權第1 次登記之保存登記建物 ，依上開說明，系爭房屋之所有權應歸屬於出資興建之原 始建築人。而原告主張系爭房屋先前因已老舊不堪，伊遂 委由承包商呂祥正承攬新建系爭房屋，業據提出系爭工程 契約為證（見本院卷第7至8頁），核與證人呂祥正到庭證 稱：系爭工程契約是我簽的沒錯，在10 3年年底某一天晚 上，原告來找我要我到庭證實系爭房屋是我蓋的，而且他 之前有付我工程費，所以原告要我在文件上簽名，又因為 房子確實是我施工，所以我找原告收費，故我才會在文件 簽名。施工當時因我與原告是好朋友，所以我們當時沒有 簽立書面，當時施工費用大約是80幾萬元，原告是拿現金
給我，我所施工內容為將舊有房子拆除， 蓋成3層樓的房 子，原舊有房子是谷英斌的房子。我之前的職業原本就是 做工程，改建的房子都是原告付錢，且因都是原告付錢， 所以都是原告在與我聯絡等語（ 見本院卷第121頁背面、 第122頁）及證人谷志高到庭證稱： 系爭房屋是谷英斌的 ，後來系爭房屋是經由原告出資打掉後重建，谷英斌並沒 有出資，因為谷英斌的錢都拿去大陸置產。系爭房屋重建 前狀態原本只有1樓及客廳上的小閣樓， 1樓部分有1個房 間及1套衛浴設備，我住在小閣樓（ 可以站立、擺放桌子 ），但出入仍需由1樓進出；重建後有3層樓半，1樓有1個 房間及中間夾層、1套衛浴設備，2樓部分還來不及裝璜所 以先堆放我的東西，3樓部分有原告的房間1間及堆放雜物 ，系爭房屋只有1個樓梯可通往1至3樓，我們進出仍需由1 樓進出，所有出資都是原告出資的等語（ 見本院卷第168 頁背面、第168頁）相符， 且證人谷志高所證稱系爭房屋 重建後之情形， 亦與本院於104年5月4日至系爭房屋現場 勘驗情形相符，此有勘驗筆錄附卷可稽（ 見本院卷第181 -1頁及背面）。是系爭房屋既係拆除後重新建造，且全由 原告出資興建，依前揭規定，系爭房屋之所有權應歸屬於 出資興建之原告。從而，原告主張其為系爭房屋之所有權 人，應屬有據。
（二）被告是否善意取得系爭房屋之事實上處分權？ 1、按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存 登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能 發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建 築物之事實上處分權讓於受讓人（最高法院74年度台上字 第1317號判決意旨參照）。又不動產物權之變動係以「登 記」為其公示方法，與動產物權以「交付」為公示方法未 盡相同（民法第758條及第761條參照）。因之，不動產受 讓人占有不動產，縱讓與人無移轉該所有權之權利，亦不 應如「動產物權」受「善意受讓」之保護，此觀民法第80 1條、第886條及第948條僅就「動產物權」規定自明。 2、查系爭房地之所有權係歸屬於出資興建之原告，已如前述 。而被告自承系爭房屋係因谷志高將其讓與予程玉蘭，程 玉蘭死亡後，由其繼承人華志英及華志群將系爭房屋出售 並讓與予被告云云。惟依前揭說明，系爭房屋係屬未辦建 物所有權第1次登記之保存登記建物， 故不生所有權讓與 之效力，充其量僅生事實上處分權讓與之效力。又因谷志 高非系爭房屋之所有權人，且參以谷志高到庭證稱：伊與 程玉蘭調解時，因認系爭房屋為谷英斌所有，所以才答應
給程玉蘭住，伊亦無將調解內容告訴原告等語（見本院卷 第167頁背面、第168頁），足認谷志高將系爭房屋事實上 處分權讓與予程玉蘭之行為係屬無權處分，且因原告並不 承認谷志高之讓與行為，是谷志高將系爭房屋事實上處分 權讓與予程玉蘭之行為，並不生效力，又程玉蘭既未合法 取得系爭房屋事實上處分權，程玉蘭之繼承人亦不因繼承 而合法取得系爭房屋之事實上處分權，亦即華志英及華志 群將系爭房屋事實上處分權讓與予被告，亦屬無權處分。 從而，被告既非自出資興建系爭房屋之所有人即原告直接 或輾轉取得系爭房屋之事實上處分權，且依上開說明，系 爭房屋並無民法第801條及第948條善意受讓保護規定之適 用，是被告縱因信賴系爭調解筆錄及系爭本院函，而向華 志英及華志群買受系爭房屋，亦不因之取得系爭房屋之事 實上處分權。
（三）原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系 爭房屋，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。 民法第767條前 段、中段定有明文。又占有僅占有人對於物有事實上管領 力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有 為生效條件（ 最高法院53年台上字第861號判例要旨參照 ）。查系爭房屋為原告所出資建造完成，原告已取得系爭 房屋之所有權，已如前述，則原告本於所有權人地位提起 本訴，核屬有據。又原告主張系爭房屋之門鎖已遭被告更 換，被告對此亦不否認（見本院卷第168頁背面 ），且本 院至系爭房屋現場勘驗當日，係由被告訴訟代理人開啟門 所後進入，此有勘驗筆錄附卷可稽（ 見本院卷第181-1頁 及背面），堪認被告就系爭房屋有事實上之管領力，亦即 系爭房屋現為被告所占有。惟因被告並未取得系爭房屋之 事實上處分權，已如前述，被告復未就其取得系爭房屋之 占有另有正當權源乙情舉證以實其說，則原告依上開規定 請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返 還系爭房屋，為有理由，應予准許。又本判決兩造分別陳明 願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分 別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 9 月 21 日
民事第四庭 法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 21 日
書記官 陳怡如