臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1249號
原 告 陳家慧
訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師
被 告 陳廖淑貞
廖惠芬
廖靜娟
廖音茵
廖文伶
廖家瑩
共 同
訴訟代理人 劉鴻基律師
上列當事人間第三人異議之訴事件，本院於民國104年8月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102年4月25日與臺中市○區○○街00號房屋（ 下稱系爭房屋）之所有權人即訴外人林源榮簽訂房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），約定由林源榮將坐落於臺中市 ○區○○○○段 000○00地號土地（下稱系爭土地）上之 系爭房屋出租予原告，租賃期間自 102年5月1日至108年4 月30日止。詎原告於104年4月間，經由林源榮偶然告知， 始知被告與林源榮間，就系爭土地有分割共有物訴訟，且 該分割共有物訴訟業已判決確定，被告並據該分割共有物 確定判決聲請強制執行，請求拆除系爭房屋（本院 104年 度司執字第 20997號強制執行事件，下稱系爭強制執行事 件），系爭房屋於近日內，將受強制執行程序而拆除。（二）原告與林源榮就系爭房屋簽訂系爭租約，並自 102年5月1 日起，即承租使用系爭房屋迄今，縱然被告與林源榮間分 割共有土地之訴訟已判決確定，惟於該分割共有土地訴訟 起訴前，系爭房屋早已為原告善意合法承租占有使用中， 依臺灣高等法院暨所屬法院84年度法律座談會之意見，被 告自不得請求解除原告之占有而拆除系爭房屋，原告就系 爭房屋有足以排除強制執行程序之權利。
（三）綜上所述，於被告與林源榮間分割共有物訴訟起訴前，原 告即已向林源榮承租系爭房屋，並自 102年5月1日起，合 法占有使用至今，原告自得依強制執行法第15條之規定提
起第三人異議之訴，請求撤銷系爭強制執行程序。（四）並聲明：本院104年度司執字第20997號強制執行事件，就 坐落於臺中市○區○○○○段 000○00地號土地，面積37 平方公尺之土地上鐵皮屋、車庫拆除，並將土地返還債權 人之強制執行程序應予撤銷。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）由103年3月19日財政部中區國稅局中區國稅大智銷售字第 0000000000號函文可知，原告確實早就在系爭房屋營業， 此情周圍鄰居亦均知悉。且原告與證人林源榮之證詞對於 租金、承租範圍、如何使用系爭房屋，甚至系爭契約由誰 書寫等細節，均屬一致，系爭租約確屬真正。另被告抗辯 原告講錯租賃期間乙事，此顯為原告之口誤，蓋原告明確 知悉租賃期間為6年。
（二）系爭房屋是原本土地所有權人所興建，林源榮僅是買受系 爭房屋，故林源榮對於系爭房屋有合法使用權源，是以林 源榮將系爭房屋出租時，並不須其他土地共有人之同意。 況且，系爭房屋是否無權占有系爭土地，原告根本無從得 知。
（三）被告抗辯由本院104年度聲更字第1號裁定駁回原告聲請停 止執行之理由足知，原告之訴顯無理由等語，然該裁定係 關於停止執行乙節，此部分原告已提起抗告，且該裁定僅 認為租賃權人並非於任何情形，均得提起第三人異議之訴 ，惟原告主張的租賃權是有權提起第三人異議之訴。三、被告則以：
（一）系爭租賃契約係林源榮為脫免拆屋還地之強制執行，與原 告通謀虛偽簽立：
㈠系爭土地上之系爭房屋係林源榮所搭建，隔間分為 3部分 ；最東側為車庫，現由林源榮使用；中間及最西側均為店 面，現由林源榮分別出租予原告及他人經營「昌平炸雞王 」、「面對麵食堂」。系爭租約第 1條房屋所在地及使用 範圍固載有「臺中市○區○○街00號」，惟上開門牌係屬 土地上之建物即鐵皮屋全部，或僅指最西側，此租賃標的 物究竟為何？且系爭租約首頁之租賃期間空白，又無立約 人簽章及年月日，足認系爭租約顯有疑義而不實在。 ㈡另原告主張系爭租約之租賃期間（自102年5月1日起至108 年4月30日止）長達6年，與一般小吃生意或無簽約或僅簽 1 年短約之習慣，明顯不符。況且，林源榮明知鐵皮屋係 屬違建，且坐落土地係屬共有，其未經共有人同意，擅自 搭建並坐收租金，隨時有遭共有人請求排除侵害之危險， 焉可能簽立長達 6年之租約，足認系爭租約顯有疑義而不
實在。
㈢由原告於本院 104年7月8日言詞辯論期日時，關於租賃期 間之陳稱足知，原告連最基本的租賃期間都不能記得，又 其曾於2個月前之5月6日起訴狀中，主張租賃期間自102年 5月1日起至108年4月30日止，惟竟於言詞辯論期日陳稱記 錯了，實因系爭租約、本件異議之訴起訴及另案聲請停止 執行等，均是林源榮一手主導所致。
㈣原告於上開言詞辯論期日時，關於租金給付時間之陳稱， 除與系爭租賃契約第3條所載每月5日前繳付乙事不符，亦 與證人林源榮同日庭期證稱租金是每月底支付等語不符。 ㈤系爭執行事件於104年5月19日履勘現場時，原告到場開啟 昌平炸雞王之鐵門，且原告由訴訟代理人林柏劭律師陪同 在場；林源榮到場開啟車庫鐵門，車庫內除停放林源榮所 有之車號000-0000號自用小客車外，別無他物。再者，原 告於 104年5月6日提起本件第三人異議之訴，又於104年4 月27日委任林柏劭律師、沈崇廉律師為訴訟代理人，原告 及其訴訟代理人於上開履勘期日，就車庫部分，均未主張 租用並提出異議，迨被告於 104年5月25日就本院104年度 聲字第 111號聲請停止執行事件裁定提出抗告，原告收受 被告上開抗告狀後，始於 104年6月8日答辯狀中主張租賃 標的物包含店面及車庫（倉庫）。準此足認，原告指稱租 用範圍包含車庫，顯不實在。
㈥原告陳稱簽約時在場人有原告、房東即林源榮、房東朋友 即游碧津等 3人，又系爭租約係由游碧津當場書寫後，交 由原告及林源榮當場蓋章等情，否則原告如何能知契約書 上手寫部分，何者是原告所寫？何者是林源榮所寫？何者 是游碧津所寫？惟林源榮關於簽約時在場人、契約書上手 寫部分何時何地書寫之證稱，明顯與原告陳述不同。 ㈦系爭執行事件之104年5月19日履勘期日，原告到場開啟昌 平炸雞王鐵門後，被告陳廖淑貞與訴訟代理人進入店內與 原告交談，原告自承租賃契約第一次租賃期間為 1年，租 約到期後於103年7月始再簽約，又其手上無租約，租約均 在房東那裡，而租金每月 1萬3500元等語，此除被告陳廖 淑貞及訴訟代理人在場見聞，並有被告廖惠芬等 5人之母 親楊麗雲可證原告與被告陳廖淑貞及訴訟代理人於店內交 談，然原告就此竟答以伊不清楚，顯心虛而避重就輕。 ㈧原告非無智識及不識字之人，又契約應由立約人親自簽名 乃公眾周知之事實，此104年4月27日委任狀即原告自己簽 名，然系爭租賃契約之姓名、身分證統一編號、住址竟由 他人代筆，顯有背常情。
㈨本件異議之訴、聲請停止執行均是林源榮為脫免拆屋還地 之強制執行程序所主導，此可由相關裁判費、律師報酬等 係由何人支付而明，其中原告為停止執行而供擔保之48萬 元，已證明係由林源榮所支出。
（二）不動產指土地及其定著物，是房屋（建物）必定著於土地 上，因此出租房屋必連同土地一起出租，不可能僅出租房 屋而不及土地。系爭土地分割前係被告與林源榮共有，應 有部分分別為被告陳廖淑貞4分之1，被告廖惠芬、廖靜娟 、廖音茵、廖文伶、廖家瑩各 20分之1；林源榮2分之1。 依民法第820條第1項、最高法院86年台上字第3020號判例 要旨，林源榮所為出租行為對被告不生效力，原告自不得 以其與林源榮間之系爭租約對抗被告，主張非無權占有而 排除被告之強制執行程序。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）林源榮與被告原共有之系爭土地，經被告於102年10月3日 提起分割共有物訴訟，嗣經臺灣高等法院臺中分院，以10 3年度上易字第277號判決，系爭土地應分割如臺中市中山 地政事務所103年2月21日之複丈成果圖所示：編號Ａ部分 面積37平方公尺分歸林源榮所有、Ｂ部分37平方公尺分歸 被告陳廖淑貞、廖惠芬、廖靜娟、廖音茵、廖文伶、廖家 瑩 6人取得，按應有部分依序各10分之5、10分之1、10分 之1、10分之1、10分之1、10分之1之比例保持共有，並於 103年9月10日確定。而被告於 104年3月6日持系爭確定判 決，向本院民事執行處聲請林源榮應將前揭Ｂ部分、面積 37平方公尺土地上之鐵皮屋、車庫（即原告所指之系爭房 屋）拆除，並將該部分土地返還被告，經本院民事執行處 以系爭強制執行事件受理中，目前進行至現場勘驗測量階 段，迄未終結等情，業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱 無誤，是原告主張其對系爭房屋有租賃關係存在，就執行 標的物有足以排除強制執行之權利，且系爭強制執行程序 尚未終結，而提起本件第三三人異議之訴自屬合法，先此 敘明。
（二）按第三人異議之訴，係第三人就執行標的物，因行使排除 強制執行之權利，聲明不服之方法。故在第三人異議之訴 ，所應審究者，係在第三人對於執行標的物，有無排除強 制執行之權利；次按民事裁判，係法院行使司法權來判定 當事人私法上權利存在與否。而當事人私法權利存在與否 的判斷，必須透過訴訟上實體法規的適用及適合該實體法 規事實的認定才有實現之可能。然而當事人所主張的事實
，均屬於過去的事情，是否符合其主張適用之實體法規的 構成要件事實，除法院已經明瞭以外，當事人於訴訟程序 為使法院確信事實的存在，自應提出證據證明，故民事訴 訟法第 277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任」。然而，法院為判斷特定法律 效果發生或不發生所必要之事實（未經當事人舉證證明或 雖經舉證仍不完備）真偽不明時，不得拒絕審判，仍須作 成何方當事人勝敗的判決，此時就應依「舉證責任分配」 法則，將判決之危險或不利益（敗訴的風險）由應負舉證 責任的一方負擔。簡言之，即負有舉證責任之當事人，若 未能證實自己主張之事實為真實，縱然他方就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判 決（最高法院 17年上字第917號判例參照）。原告主張之 事實，固據其提出本院 104年4月19日中院東民執104司執 松字第 20997號執行命令、房屋租賃契約書、財政部中區 國稅局103年3月19日中區國稅大智銷售字第0000000000號 函（變更營業地址為臺中市○區○○街00號）為證，然為 被告所否認，是本件所審究者，乃原告對於執行標的物， 有無排除強制執行之權利，此部分並應由原告負舉證責任 。
（二）第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於 強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴 。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告，強制 執行法第15條定有明文。按分割共有土地之判決，固具有 拆屋交地之效力，惟於起訴前，共有人之地上建築物已為 第三人合法占有使用中（如租賃、借用），因分割共有物 之判決，效力僅於共有人之間，如共有人之地上建物為第 三人合法占有，仍應受法律之保護，執行法院不得解除第 三人之占有，而將建物拆除。對於拆屋還地強制執行案件 ，第三人於執行中主張其本於租賃法律關係，占有標的物 ，且係在訴訟繫屬之前，因第三人既非占有輔助人，其占 有標的物係基於租賃法律關係，且在訴訟繫屬之前，依民 事訴訟法第 401條之規定，應非執行名義效力所及，不得 拆屋還地，以免妨害第三人之權利（臺灣高等法院暨所屬 法院 84年度法律座談會民事執行類第22、5號參照），此 際自應容許第三人依強制執行法第15條規定，提起第三人 異議之訴，以保障其權利，惟前提仍以地上建物在訴訟繫 屬之前，即為第三人合法占有至為強制執行之際。經查： ㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計
逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有 明文；該條項於98年1月23日修正公布，同年7月23日施行 前之規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管 理之。系爭土地於裁判分割前，原為林源榮與被告所共有 ，林源榮應有部分為 2分之1、被告陳廖淑貞應有部分4分 之 1、被告廖惠芬、廖靜娟、廖音茵、廖文伶、廖家瑩應 有部分均為 20分之1等情，為兩造所不爭執，並有系爭土 地登記第二類謄本及地籍圖在卷可證。而林源榮前於本院 102年度訴字第2780號分割共有物事件，在102年12月19日 言詞辯論時，先陳稱系爭土地上之建物，是其之前向別人 買的等語；同日庭期又改稱該建物是九二一大地震之後， 其經過被告（即該案原告）同意之後才蓋鐵皮的等語，然 已為被告（即該案原告）於該庭期所明確否認，原告復未 能舉證證明該建物確係林源榮向他人所購買，或有經過其 他共有人之同意所建築，或共有人間契約另有約定，而有 合法占有系爭土地之權源，該建物顯係林源榮未經其他共 有人之同意，而在系爭土地上所建築，林源榮未經其他共 有人之同意，對該共有系爭土地之管理行為，無論依修正 前後之民法第820條第1項規定，對其他共有人均不生效力 ，該建物係屬無權占有系爭土地，已至為明確。從而，縱 林源榮確有將該建物出租給原告，因林源榮興建之上開建 物，本屬無權占有系爭土地，原告承租該建物，仍屬無權 占有系爭土地，原告對於系爭土地，並無得拘束被告之租 賃權存在，自無從排除系爭強制執行事件，就坐落於系爭 土地，面積37平方公尺之土地上鐵皮屋、車庫拆除，並將 土地返還債權人（即被告）之強制執行程序。
㈡再者，原告固主張其於102年4月25日與林源榮簽訂系爭租 約，約定由林源榮將系爭土地上之系爭房屋出租予原告， 租賃期間自 102年5月1日至108年4月30日止，其於被告與 林源榮分割共有土地訴訟起訴前，即已善意合法承租占有 使用系爭房屋，依臺灣高等法院暨所屬法院84年度法律座 談會之意見，被告不得請求解除原告之占有而拆除系爭房 屋，其就系爭房屋有足以排除強制執行程序之權利，並提 出其與林源榮簽訂之房屋租賃契約書為證。然由以下之說 明可知，系爭租約係林源榮於分割共有物判決確定後，為 脫免拆屋還地之強制執行，而要求原告通謀虛偽簽訂系爭 租約：
⒈原告於本院 104年7月8日言詞辯論時陳稱：我承租臺中 市○區○○街00號房屋，是經營美式昌平炸雞王，我不 知道承租面積有多大，就是把該房屋整個承租，我店的
左邊是我承租的小倉庫，拿來放存貨，偶爾房東林源榮 會過來停車，店的右邊是麵店，租金每月 1萬2000元， 有時候月初給，有時候月底給，房東林源榮會到店內收 取現金，系爭租約是在房東林源榮位於臺中市學府路的 住處簽的，在場的人有我、房東林源榮及林源榮的朋友 ，系爭租約我只有蓋章而已，是在102年4月25日當天在 現場蓋章的，其他租約內容，包括我的名字，都是林源 榮的朋友寫的，系爭租約林源榮的名字，則是林源榮自 己寫的等語；證人林源榮於同日言詞辯論時證稱：系爭 租約是原告與我於102年4月25日，在我位於臺中市○區 ○○路00號住處簽的，簽約當時只有我和原告二人在場 ，沒有其他人在場，系爭租約是我拿空白的租約給友人 游碧津，請游碧津幫忙填寫，游碧津是在原告蓋章前 2 、3天，在臺中市○○路0段000號2樓「乾溝子」活動中 心，把其已寫好的系爭租約交給我，我再交給原告看， 原告看沒有問題後就蓋章付錢。系爭租約原告只有蓋章 ，至於系爭租約上林源榮兩次簽名，都是我親筆寫的， 原告承租的範圍是中間那間及左邊有寫車庫那間，租金 每月 1萬2000元，於每月底支付，由我至原告店內收取 等語。觀諸原告及林源榮對於簽訂系爭租約時，在場人 有原告、林源榮及游碧津；或僅有原告及林源榮？系爭 租約是由游碧津於102年4月25日，在林源榮位於臺中市 ○區○○路00號住處當場書寫後，交由原告蓋章及林源 榮簽名；或是由游碧津事先寫好後，於102年4月25日前 2、3天，在臺中市○○路 0段000號2樓「乾溝子」活動 中心交給林源榮，再由林源榮於102年4月25日，在臺中 市○區○○路00號住處，交給原告蓋章？兩人陳述存有 明顯的歧異，系爭租約是否雙方真實簽訂，或只是林源 榮於分割共有物判決確定後，為脫免拆屋還地之強制執 行，自行準備系爭租約，而商請原告在系爭租約蓋章， 以虛構原告於被告與林源榮間分割共有土地訴訟起訴前 ，原告即已向林源榮承租系爭房屋，並自 102年5月1日 起合法占有使用至今之事實，已非無疑。
⒉另證人游碧津於本院104年8月12日言詞辯論時證稱：系 爭租約是我於102年4月25日，在「溝子乾」土地公廟旁 邊 2樓歌唱協會的聚會場所寫的，當時只有我和林源榮 在場，寫了一式二份的房屋租賃契約書，林源榮一邊唸 我一邊寫，系爭租約內容，除「林源榮」三個字外，其 他都是我寫的，其中租賃期間及租金給付時間，都是林 源榮唸給我寫的，原告的身分證字號跟地址，也是林源
榮提供的，印文的部分是林源榮與原告另外約時間去蓋 的。簽約當時，林源榮有跟原告說系爭租約內容都是我 寫的，如果要更改的話，再叫我更改，我跟他們打招呼 後就到後花園，現場蓋章的時候，只有他們二人在場等 語。就系爭租約究竟是於102年4月25日當天，在「溝子 乾」土地公廟旁邊 2樓歌唱協會的聚會場所，於游碧津 和林源榮二人在場的情況下，由林源榮一邊唸，游碧津 一邊寫，而當場繕寫系爭租約一式兩份？或係林源榮先 拿空白的租約給游碧津，請游碧津幫忙填寫，游碧津寫 完後於102年4月25日前2、3天，在臺中市○○路0段000 號 2樓「乾溝子」活動中心，把已寫好的系爭租約交給 林源榮？或是102年4月25日，在林源榮位於臺中市○區 ○○路00號住處，於原告、林源榮、游碧津三人在場的 情況下，由游碧津當場書寫內容，再由原告用印及林源 榮簽名？原告及證人林源榮、游碧津三人的說法，存有 明顯的歧異，已足以啟人疑竇。又就原告與林源榮簽訂 系爭租約當時，游碧津是否在場？是在現場繕寫系爭租 約？或僅是與原告打完招呼就離開？原告及證人林源榮 、游碧津三人的說法，更係南轅北轍，令人生疑。殊難 想像在正常簽訂系爭租約的情況下，三人的說法何以會 有如此的歧異與矛盾。
⒊店面租賃涉及承租商家的經營狀況及計畫，如營收利潤 或店面地點不佳，承租商家隨時會另覓地點經營，鮮有 承租商家會在第一次簽約，即1次簽訂長達6年的租賃契 約；又店面租金會隨商圈的繁榮程度而有所調整，時空 環境的改變，亦會直接影響商圈的繁榮程度，亦鮮有承 租商家與出租人會1次簽訂長達6年的租賃契約，而使自 己於長期的租賃期間內，受限於約定的租金而無法調整 ，本件原告與林源榮簽訂長達 6年的租賃契約，已有違 背常情之處；再者，由證人林源榮、游碧津的證詞可知 ，林源榮係在未經與原告確定談妥承租條件前，即先行 請游碧津填妥系爭租約的內容，僅交由原告用印，原告 等同被剝奪議約權限，原告於租賃期間長達 6年的租約 簽訂過程，竟如此草率，亦有違背常情之處；又依證人 林源榮、游碧津的證詞可知，林源榮在與原告簽訂系爭 租約以前，即已取得原告的個人資料（包括身分證統一 編號及住址），並據以事先填寫在系爭租約上，甚至連 原告於立契約人（乙方）欄位之簽名，都是由游碧津代 筆（原告並無不能自行簽名之情事），此亦與正常契約 的簽訂，均在雙方業已談妥契約條件，意思表示合致後
，始由簽約人自行簽名、用印，並於簽約時始留存相關 個人資料，以示係簽約人自行簽約，及供日後聯繫或確 認身分之用，明顯有違，如依證人林源榮、游碧津之說 法，則原告在無與林源榮有特別信賴基礎的情況下，於 未簽約前，即事先提供個人資料給林源榮，若未能順利 簽約，豈非自行洩露個人資料給他人，此於強調個人資 料保護之現在，其違反常情之處，已至為明灼。更有甚 者，原告於本院 104年7月8日言詞辯論時，竟連自己向 林源榮承租系爭房屋的期間都說錯，其就簽約過程的說 法，與證人林源榮、游碧津彼此歧異，簽約過程完全違 背常情，對承租系爭房屋的期間的說法，復與系爭租約 約定相左。在在顯示原告確係被動配合林源榮興訟，其 目的係讓林源榮於分割共有物判決確定後，得以脫免拆 屋還地之強制執行，而與林源榮通謀虛偽簽訂系爭租約 無訛。
⒋原告雖另提出財政部中區國稅局103年3月19日中區國稅 大智銷售字第0000000000號函，證明其所經營之美式昌 平炸雞王於103年3月19日即變更營業地址為臺中市○區 ○○街00號，欲證明系爭租約的真實性。而本院 102年 度訴字第2780號分割共有物事件，於103年2月21日前往 系爭土地現場施行勘驗測量時，系爭土地上亦確有「昌 平炸雞王」店面及招牌存在，堪認在103年3月19日以前 ，原告確有向林源榮承租店面經營「昌平炸雞王」，然 此並不意謂原告向林源榮承租的店面的租賃期間仍延續 至今，甚至到108年4月30日為止，而由原告與林源榮通 謀虛偽簽訂系爭租約的過程，不難發現其縱於被告對林 源榮提分割共有物之前，即已承租系爭房屋（實則原告 亦未能舉證證明其於被告對林源榮提分割共有物之前， 即已承租系爭房屋），其租賃期間於系爭強制執行時亦 已屆期，否則其何需虛偽簽訂系爭租約。原告既未能舉 證證明在被告對林源榮提分割共有物之前，即已向林源 榮承租系爭房屋，並合法占有使用至系爭強制執行之際 ，自無從排除系爭強制執行事件，就坐落於系爭土地， 面積37平方公尺之土地上鐵皮屋、車庫拆除，並將土地 返還債權人（即被告）之強制執行程序。
五、綜上所述，原告依強制執行法第15條之規定，提起第三人異 議之訴，請求本院104年度司執字第20997號強制執行事件， 就坐落於臺中市○區○○○○段 000○00地號土地，面積37 平方公尺之土地上鐵皮屋、車庫拆除，並將土地返還債權人 之強制執行程序應予撤銷，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 王 嘉 麒