臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2060號
原 告 陳訓凌
訴訟代理人 陳金村律師
被 告 蔣振聲
蔣進利
共 同
訴訟代理人 薛任智律師
複 代理 人 張宗存律師
翟哲申
被 告 陳坤用
訴訟代理人 陳武璋律師
複 代理 人 林沛妤律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年8月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔣振聲、蔣進利應將坐落臺中市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示C部分、面積十一點零六平方公尺之建物拆除，並將土地回復原狀後返還予原告。
被告蔣振聲、蔣進利應給付原告新臺幣壹仟捌佰貳拾玖元，及被告蔣振聲自民國一百零三年六月十八日起、被告蔣進利自民國一百零三年六月十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百零三年五月二十三日起至返還第一項土地之日止，按年給付原告新臺幣貳仟壹佰玖拾肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔣振聲、蔣進利負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣原告於102年7月間向訴外人李樹根買受臺中市○○區○○ 段0000地號（即重測前北勢坑段北勢坑小段260- 36地號， 下稱系爭1227地號土地），及同段1220地號（即重測前北勢 坑段北勢坑小段260-41地號，下稱系爭1220地號土地）地號 土地，雙方於102年7月23日完成所有權移轉登記。嗣後原告 向臺中市清水地政事務所申請就上揭2筆土地辦理鑑界，經 該所測量人員於同年9月間鑑界結果，系爭1227地號土地如 附圖所示C部分（面積11.06平方公尺）遭被告蔣振聲、蔣進 利所有臺中市沙鹿區鎮○路0段000號房屋占用（下稱C部分 建物），而系爭1220地號土地如附圖所示A、B部分（面積29 .33、0.01平方公尺）則遭被告陳坤用所有臺中市沙鹿區鎮 ○路0段000號房屋、雨棚占用（下稱A、B部分建物)。本件
被告等所有之建物係無權占用原告所有之土地，依前開規定 乃應拆除，並將土地回復原狀後返還原告。本件被告等未徵 得原告之同意，即無權占用原告所有之土地，使原告受有不 能使用收益系爭土地之損害，原告自得依不當得利之法律關 係請求被告等應返還其不當利益，並請求被告等在拆除房屋 返還土地前按年給付相當於租金之不當得利。查上開不當得 利之計算，依土地法第105條準用同法第97條規定以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。系爭土地所鄰 接之鎮南路為臺中市沙鹿區之交通要道，且周遭地區有各式 商店林立，工商業活動極為發達，故原告爰以系爭土地申報 總價年息百分之10計算，向被告請求土地交還前所受之利益 ，應屬合理。本件系爭土地自102年1月迄今之申報地價均為 2,480元，而原告於102年7月23日登記取得系爭兩筆土地之 所有權，故可向被告請求過去10個月間（算至103年5月22日 止）所受不當得利，依此計算，被告等各應返還過去10個月 間所受不當得利，並自103年5月23日起至返還土地止，各按 年給付相當於租金之不當得利。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.門牌臺中市沙鹿區鎮○路0段000號房屋，係鎮南路拓寬後重 新興建而成。依本件現場勘測結果，被告陳坤用目前所有門 牌鎮○路0段000號房屋，係3層樓建物，而觀諸被告陳坤用 所呈臺中縣稅捐稽徵處沙鹿分處於81年1月28日所核發房屋 稅籍證明書，其上所載房屋雖屬同址（依卷附陳坤用戶籍謄 本所載，鎮○路00號於87年間改編為194號，為同址），惟 其樓層卻僅有1層半，與現有3層樓高之194號房屋不同，足 證原地同址之房屋，已因鎮南路拓寬而拆除，而現有之194 號房屋，係道路拓寬後原址重建而成。
2.原北勢坑段北勢坑小段260地號土地之全體共有人並未就該 筆土地成立分管契約。目前被告陳坤用所有194號房屋之興 建，並未徵得全體共有人之同意。被告陳坤用雖略以：原26 0地號土地共有人，在該筆土地判決分割前，就該筆土地實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，而認 各共有人間就該筆土地有明示或默示分管契約存在置辯。惟 查，原260地號土地判決分割前，除有部分共有人在其上蓋 屋使用，亦有共有人以外之訴外人陳金裕、陳啟忠、蔣江全 、陳尚宏，私自在其上搭蓋房屋（門牌號碼分別為鎮南路二 段176、178、180、172號），原告之祖父陳傳喜及訴外人陳 榮喜為此曾對陳金裕等人提起竊佔自訴，經本院以87年度自 字第1048號審理在案。雖因本院刑事庭認定竊佔行為之時效
已完成，而諭知免訴之判決，但依該案刑事判決，足以證明 原260地號土地遭陳金裕等人佔用之事實。由此可知，原260 地號土地，在判決分割前之佔用情形複雜，並未由全體共有 人實際上劃定使用範圍及互相容忍、使用。且查，被告陳坤 用於鎮南路拓寬後，重建、改建其所有鎮南路二段182、194 號房屋，均未徵得其他共有人之同意，而因原告之祖父陳傳 喜阻撓反對被告陳坤用在260地號土地上興建182、194號房 屋，於83年12月間遭被告陳坤用及其子陳來生在工地前共同 毆打傷害，此有臺灣高等法院臺中分院84年上易字第1923號 判決公示資料可稽，而依本院84年訴字第656號判決書第5頁 記載：「被告陳坤用主張者係為維護其新建3層樓房屋之利 益，惟該房屋係分割共有物訴訟中始就平房加以改建為3層 樓房，未經其他共有人同意，為兩造所不爭執。」等語，益 證260地號土地全體共有人間並未成立分管契約，且陳坤用 在該筆土地上興建房屋，亦未徵得其他共有人同意，彰然明 甚。以上種種，均足以證明原260地號土地全體共有人間並 未實際上劃定使用範圍，更未默示成立分管契約，且被告陳 坤用興建194號房屋時，非但未徵得全體共有人之同意，更 曾與其他共有人發生嚴重爭執。被告陳坤用如仍主張其係基 於分管契約而在原260地號土地上興建房屋，為有正當權源 ，則被告陳坤用自應就原260地號土地全體共有人何時實際 上劃定使用範圍，各共有人之使用範圍為何，為何有共有人 以外之人占用原260地號土地一一釋明、舉證，若渠無法釋 明、舉證，即無以排除原告之請求。
3.原北勢坑段北勢坑小段260地號土地經本院於85年5月30日以 84年訴字第656號判決原物分割時，係由訴外人李樹根分配 取得現為系爭1227地號、系爭1220地號土地。查陳傳喜於84 年間就原260地號土地提起分割共有物訴訟之時，被告陳坤 用為共有人之一，但訴訟程序進行時，被告陳坤用先於84年 8月7日已以買賣為原因將其全部持分移轉予訴外人陳來生， 而陳來生又隨即於84年12月15日以買賣為原因將其全部持分 移轉予訴外人李樹根，故本院於85年5月30日為84年訴字第 656號判決宣判時，被告陳坤用雖因當事人恆定原則而列名 為被告，但渠已非當時260地號土地共有人之一，故系爭122 7地號、1220地號土地之所有權係由李樹根依分割共有物訴 訟之形成判決而原始取得權利。
4.被告陳坤用與原告間並無民法第425條之1第1項規定之推定 租賃關係存在。被告陳坤用占用系爭1220地號土地，並無正 當權源，係無權占有。被告陳坤用僅為原260地號土地之共 有人之一，並非判決分割後之1220、1227地號土地所有權人
，且被告陳坤用興建現有194號房屋時，並未徵得其他全體 共有人之同意，故系爭194號房屋及1220地號土地，並未同 屬於被告陳坤用一人，故原告與被告陳坤用間，顯無民法第 425條之1第1項規定之推定租賃關係存在。另有關被告陳坤 用主張援引民法第118條第2項前段規定部分。查被告陳坤用 於84年8月7日已以買賣為原因將渠所有260地號之全部持分 移轉予訴外人陳來生，渠自該時起已喪失該筆土地之所有權 能，雖前揭分割共有物判決因當事人恆定原則而將渠列名為 被告，但不能據此認定被告陳坤用已取得系爭1220地號土地 之所有權，系爭1220地號土地之所有權仍係由訴外人李樹根 依判決原始取得，被告陳坤用從未取得系爭1220地號土地之 所有權，故被告陳坤用自不得類推援引民法第118條第2項前 段規定，主張兩造間有推定租賃關係存在。依上所述，被告 陳坤用與原告間就系爭1220地號土地既無推定租賃關係存在 ，而被告陳坤用復無法釋明其占用行為有何其他正當權源， 其占用系爭1220地號土地之行為即屬無權占有。 5.被告蔣振聲、蔣進利佔用1227地號土地，並無正當權源，係 無權占有。被告蔣振聲、蔣振利雖辯稱渠等所有184號房屋 係由蔣劉罔興建，蔣劉罔為260地號土地之共有人，且渠係 經被告陳坤用同意後方為興建184號房屋，且被告陳坤用於 分割取得1227地號後亦同意蔣劉罔及被告等可繼續使用該筆 土地等語。惟按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部 雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益 ，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之 全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共 有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬 侵害他共有人之權利。查上揭184號房屋於與建前並未經當 時260地號土地全體共有人之同意，縱被告陳坤用同意該房 屋之興建，該房屋之興建亦未獲合法權源。另查，蔣劉罔原 為260地號土地之共有人之一，渠明知260地號土地為多人所 共有，怎可能在興建房屋前單獨徵求被告陳坤用之同意，而 未徵得其他共有人之同意？又如前述，本院判決分判共有物 前，被告陳坤用於260地號土地之持分已輾轉由李樹根登記 取得，陳坤用並未分割取得1227地號土地之所有權，被告蔣 振聲、蔣振利卻稱：「被告陳坤用於分割取得1227地號後亦 同意蔣劉罔及被告等可繼續使用該筆土地」等語，渠所述顯 與事實不符。以上種種，均足證該184號房屋興建前，亦未 徵得被告陳坤用之同意，被告蔣振聲、蔣振利所辯顯係臨訟 編篡，並不可採。綜上所述，被告蔣振聲、蔣振利所有鎮○ 路0段000號房屋占用原告所有系爭1227地號土地，並無正當
權源，係屬無權占有。
(三)並聲明：
1.被告蔣振聲、蔣進利應將原告所有坐落臺中市○○區○○段 0000地號土地上如附圖所示C部分面積11.06平方公尺之地上 物拆除，並將土地回復原狀後返還予原告。
2.被告陳坤用應將原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號 土地上如附圖所示A部分面積29.33平方公尺、B部分面積0.0 1平方公尺之地上物拆除，並將土地回復原狀後返還予原告 。
3.被告蔣振聲、蔣進利應給付原告2,286元、被告陳坤用應給 付原告6,064元，及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。
⒋被告蔣振聲、蔣進利應自103年5月23日起至返還土地之日止 ，應按年給付原告2,743元。被告陳坤用應自103年5月23日 至返還土地之日止，應按年給付原告7,276元。二、被告則以：
(一)被告蔣振聲、蔣進利部分：
緣被告之被繼承人蔣劉罔原與被告陳坤用等其他共有人共有 坐落原臺中縣沙鹿鎮○○○段○○○段○000地號即系爭122 7地號、1220地號土地分割前之土地，84年間因當時共有人 之一陳傳喜向本院提起分割共有物訴訟確決確定，將系爭12 27第號土地分配予被告陳坤用，另將系爭1220地號土地分配 予被繼承人蔣劉罔。另，蔣劉罔在興建臺中市沙鹿區鎮○路 0段000號房屋前，業經過被告陳坤用同意方為興建，且被告 陳坤用於分割取得系爭1227地號亦同意蔣劉罔及被告繼承所 有之系爭房屋繼續使用其分得土地。按土地之使用借貸，並 未定有期限，依民法第470條第1項之規定，應於依借貸之目 的使用完畢時返還之；被告以居住之目的在系爭土地上建築 房屋，迄原告起訴時，使用之目的並未完畢，原告訴請拆屋 還地，顯無理由。況上開建物占用原告土地不過數坪，如遭 拆除將造成被告之重大損失，被告願以合理價格購買，然原 告仍執意主張拆屋還地者，為期兼顧兩造權益，被告目前供 居住之房屋，日後縱有損壞，也不再修繕，至不堪使用時， 將無條件拆屋還地，隨原告意思處置等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
(二)被告陳坤用部分：
1.本院84年訴字第656號判決所提及之新建3層樓房屋，經與被 告確認後，並非本件原告訴請被告陳坤用拆除之「臺中市沙 鹿區鎮○路0段000號」號房屋：
⑴查原告於104年4月14日庭呈辯論意旨狀主張「依鈞院84年訴
字第656號判決書第5頁記載：『被告陳坤用主張者係為維護 其新建3層樓房屋之利益，惟該房屋係分割共有物訴訟中始 就平房加以改建為3層樓房，未經其他共有人同意…』」， 而主張系爭鎮○路0段000號房屋係嗣後未經其他共有人同意 而改建，並未無分管契約存在等語。惟經向被告詢問後，確 定上開改建為3層樓房之房屋並非本件「台中市沙鹿區鎮○ 路0段000號」房屋，而係另門牌為「台中市沙鹿區鎮○路0 段000號」房屋，該房屋當時係坐落於系爭1227地號土地上 ，亦即緊鄰共同被告蔣進利等人所有之2段184號房屋，而該 鎮○路0段000號房屋現已拆除而不存在。故本件被告陳坤用 所有之系爭194號房屋，確實持續存在系爭1220地號土地上 ，其中僅曾於81年間因鎮南路拓寬而部分因徵收拆除，剩餘 部分於當時因配合徵收拆除曾略微整修，此外並無任何異動 ，故現存於系爭土地上之系爭194號房屋確實自多年前建築 完成後即持續存在系爭土地上，未曾再改建，原告以上開判 決主張系爭房屋曾未經其他共有人同意而改建，應有誤會。 ⑵復由本院84年訴字第656號判決內容，益證該案之原告陳傳 喜應係本件原告陳訓凌之同居之家人（同住臺中市沙區鎮○ 路○○巷0號），而陳傳喜為分割前系爭土地之共有人，並 居住系爭土地附近，故原告顯明知被告陳坤用使用系爭土地 並於其上建築該屋已多年。按「共有物分管之約定，不以訂 立書面為要件。查本件分割前之土地確有：①共有人間實際 劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍。②對於 他共有人使用、收益、各自占有之部分未予干涉，已有多年 ，故各共有人間確有默示分管契約，嗣被告陳坤用於上開分 割共有物訴訟中分得之部分，即為系爭房屋坐落之部分，即 依上開分割共有物判決所示，當時系爭土地與建物同屬一人 即被告陳坤用，故系爭房屋所有人陳坤用與分割後之系爭土 地之後之各所有人間確實存在推定租賃關係，要無疑問。又 原告所提最高法院89年台上字第284號判決，係該建物坐落 土地始終均屬共有，與本件共有人嗣後取得系爭土地全部權 利，瑕疵已補正之情形不同，且該判決亦載明「將土地及房 屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋 承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地 及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人 』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共 有人』之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」及於共同承 購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之 人…」，益見本件系爭房屋與系爭土地之所有人間確實存在 推定租賃關係。復依本院84年訴字第656號分割共有物判決
所示，系爭土地於分割時，仍認定被告係共有人之一，且系 爭房屋即分歸被告取得之土地上，益見被告與各共有人間就 系爭土地確有分管之默契，故縱原告嗣取得系爭土地之所有 權，原被告間確仍有推定租賃關係存在。
⑶本件拆屋還地事件，前經傳訊證人陳來生、李樹根到庭作證 後，益證被告陳坤用所有之系爭台中市沙鹿區鎮○路0段000 號房屋，於被告陳坤用將分割前沙鹿區北勢坑段北勢坑小段 第260地號持分移轉登記予訴外人陳來生前即已存在，且原 各共有人間早有分管協議，並各自使用分管範圍多年：按證 人陳來生於本院104年7月21日言詞辯論期日證述：「問：你 是否知你父親住哪一間？答：原來是鎮南路34號，後來改為 92號，現在改為鎮南路二段194號（即系爭房屋）…發生火 災是現在的鎮○路0段000號（即另間已拆除不存在之房屋） 」頁）、「問：房子何時蓋的？答：很久了，我40年出生就 有了，原本是土造的，後來又修建成磚造的。問：你剛才所 看照片中所示房屋是在何時蓋成這樣？答：50幾年蓋的」、 「問：在那邊蓋房子，有無經過大家的同意或協調？答：有 ，我爺爺有五個兄弟，他們同意的。」是由上可知，系爭鎮 ○路0段000號房屋確已存在多年，並於被告陳坤用將分割前 沙鹿區北勢坑段北勢坑小段第260地號土地持分移轉登記予 訴外人陳來生前，即已存在多年；又系爭土地原始即係被告 父親一輩所共有，各共有人間當時即有分配使用之區域，並 各自建屋沿用多年，是系爭土地於分割前，即有：①共有人 間實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍。 ②對於他共有人使用、收益、各自占有之部分未予干涉，已 有多年，依最高法院83年台上字第1377號判決意旨，各共有 人間即有分管協議契約存在，況「無權利人就權利標的物為 處分後，取得其權利者，其處分自始有效」，民法第118條 第2項前段亦有明文，是無論分割前系爭土地是否存有分管 協議，訴外人李樹根於移轉所有權予原告前，即已取得系爭 土地之全部權利，依民法第118條之規定，其先前所為之處 分行為即自始有效，又依民法第425條之1第1項規定及，最 高法院48年台上字第1457號判例意旨，被告陳坤用於上開分 割共有物訴訟中分得之部分，即為系爭房屋坐落之部分，是 不論被告陳坤用與原告之前手李樹根間有無約定租賃關係， 系爭房屋所有人陳坤用與分割後系爭土地之所有人間至少已 存在推定租賃關係。
2.被告陳坤用與訴外人李樹根間存在推定租賃關係： 查被告陳坤用所有之臺中市沙鹿區鎮○路0段000號之房屋， 係坐落分割前沙鹿區北勢坑段北勢坑小段260地號共有土地
上，系爭房屋當時早已興建，被告與各共有人各自有各自使 用之部分，並各自於其使用部分興建房屋，嗣其持分陸續移 轉登記予陳來生、李樹根，系爭房屋均持續存在於系爭土地 上，嗣李樹根取得系爭土地全部所有權後，始將系爭土地移 轉登記予原告。依最高法院民事判決意旨，被告與各共有人 間就分割前原土地即有明示或默示分管契約存在，而系爭房 屋即興建於被告分管部分，故系爭房屋早已存在系爭土地上 ，為原告及原始各共有人所明知，被告於其分管部分即系爭 土地上興建房屋並已居住多年，故被告就系爭土地與原共有 人間存在一明示或默示之分管契約，嗣訴外人陳坤用、李樹 根取得被告之持分，因該持分所表彰之使用範圍即係被告分 管之系爭土地，依或類推適用民法425條之1之規定，即推定 李樹根與系爭房屋所有人之被告間存有推定租賃關係。是縱 原告主張該推定租賃關係未經其他共有人同意，然被告既與 李樹根間具有推定租賃關係，該租賃關係縱未經其他共有人 同意，亦非絕對無效，而僅屬效力未定，該租賃關係縱無法 對抗其他共有人，仍可對抗訴外人李樹根，復該建物所在之 系爭土地嗣又分歸李樹根全部所有，李樹根該原租賃關係縱 有瑕疵，亦因該分割取得而治癒且自始有效，是李樹根既取 得分割後系爭土地之全部權利，依民法第118條第2項前段之 規定，無論被告與其他共有人間有無分管契約存在，該租賃 關係是否經其他共有人同意，均無礙被告與李樹根間之租賃 關係自始有效。
3.被告與原告間存在推定租賃關係：
依照最高法院81年度台上字第2765號判決及48年台上字第14 57號判例意旨，故被告與原告前手李樹根間確實存在推定租 賃關係，業如前述，原告復受讓李樹根所有之系爭土地，且 原告受讓系爭土地前對系爭土地使用狀況已知之甚詳，依上 開最高法院判決意旨，原告自應承受、繼續該租賃關係，故 兩造間存在租賃關係，要屬無疑。查系爭重測後臺中市○○ 區○○段0000地號土地，係由訴外人李樹根於102年7月23日 以買賣為原因移轉登記予原告，而在移轉登記前，訴外人李 樹根已取得分割後系爭土地，即重測後臺中市○○區○○段 0000地號土地之全部權利。又證人李樹根於鈞院104年7月21 日言詞辯論期日復證述：「問：何時取得260之41地號土地 ？答：時間太久，超過20年，不記得，我是先取得持分」、 「問：你是否知道土地的位置？答：我知道」、「問：你取 得該土地後，有無使用該土地？答：一、二十年來都沒有使 用。問：你是否知道土地分割後上面有房子？答：我知道有 房子在那裡，取得持份過戶時，我就知道有房子，我知道是
陳坤用在住。問：你是否同意陳坤用的房子繼續在你的土地 上使用？答：我沒有管陳坤用怎麼用，也沒有趕他們走，也 沒有反對他們使用。問：你是否有向他們收租金或費用？答 ：他們有繳過租金…」、「問：你有無跟陳坤用說租多久？ 答：沒有。問：你有無跟陳坤用說不租他了？答：沒有。」 、「問：從你取得持分後、分割土地後是否一直知道陳坤用 的房子坐落系爭土地上？答：是」。按88年修正前之民法第 425條規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，查原告系 爭土地之前手李樹根已證明被告陳坤用就分割前、後之系爭 土地與伊存有約定租賃關係，是依前開規定，該租賃關係自 仍繼續存在李樹根之後手即原告與被告陳坤用間。 4.原告請求拆除被告陳坤用所有位於系爭1220地號土地之系爭 A、B建物，並請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理 由。原告與被告間存在推定租賃關係，業如前述，是被告基 於租賃關係使用系爭土地，並非無權占用，原告起訴請求被 告拆除地上物，並無理由。按被告係基於租賃關係使用系爭 土地，非無權占用，業如前述；兩造間既有租賃關係存在， 被告並非無法律上原因而受利益。故本件被告並無不當得利 ，原告據不當得利之基礎請求被告給付，亦無理由等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)坐落門牌號碼臺中市沙鹿區鎮○路0段000號之房屋、雨棚即 系爭A、B建物為被告陳坤用所有；坐落門牌號碼臺中市沙鹿 區鎮○路0段000號之房屋即系爭C建物為被告蔣振聲、被告 蔣進利所有。
(二)系爭重測後臺中市○○區○○段0000地號（重測前為沙鹿區 北勢坑段北勢坑小段260之41地號）土地分割前為沙鹿區北 勢坑段北勢坑小段260地號，為被告陳坤用與其他共有人共 有。
(三)系爭土地於84、85年間經本院以84年度訴字第656號民事判 決分割，被告陳坤用原有持份（於訴訟繫屬中84年8月7日移 轉給陳來生，陳來生再於84年12月15日移轉給李樹根）分割 為沙鹿區北勢坑段北勢坑小段260之36地號（即重測後東晉 段1227地號）及系爭房屋坐落之系爭260之41（即重測後東 晉段1220地號）地號兩筆土地。
(四)系爭重測後東晉段1220、1227地號土地嗣由原告於102年間 以買賣為原因自訴外人李樹根處取得所有權。
四、兩造爭執之事項：
(一)被告陳坤用與訴外人李樹根間是否存在推定租賃關係？
(二)被告陳坤用與原告間是否存在推定租賃關係？(三)原告請求拆除被告陳坤用所有位於系爭1220地號土地之如附 圖所示A建物、B雨棚及被告蔣振聲、蔣進利所有位於系爭 1227地號土地如附圖所示C建物，有無理由？(四)原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭1220、1227地號土地所有權人，坐落系爭 1220地號土地上、門牌號碼臺中市沙鹿區鎮○路0段000號如 附圖所示A、B之建物（含雨棚）為被告陳坤用所有，坐落系 爭1227地號土地上、門牌號碼臺中市沙鹿區鎮○路0段000號 如附圖所示C建物為被告蔣振聲、被告蔣進利所有之事實， 業據其提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本為憑，並經本院 會同臺中市清水地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，並製 有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果附卷可憑，復為被告所不 爭執，原告此部分主張即堪信真實。
(二)關於原告請求被告陳坤用拆除坐落系爭1220地號土地之如附 圖所示A、B部分之建物（含雨棚）暨請求給付相當於租金之 不當得利部分：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項定有明文。又最高法院48年台上字第1 457號判例及73年度第5次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋 同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷 「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租 賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土 地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相 同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之 「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記 之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建 造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有 權第一次登記房屋有「全部」之事實上處分權能者始足稱之 。最高法院89年度台上字第284號判決意旨參照。經查，如 附圖所示A、B部分之被告陳坤用所有房屋（含雨棚），核與 被告陳坤用於本院82年度訴字第549號、臺灣高等法院臺中 分院82年度上字第702號、本院84年度訴字第656號、臺灣高 等法院臺中分院85年度重上字106號分割共有物事件中（下 稱前案）勘測被告陳坤用所有坐落於系爭土地重測分割前之 北勢坑小段260地號土地上（下稱原260地號土地）之3層建
物（含雨棚），係屬同一建物，有本案現場照片、勘驗筆錄 、複丈成果圖（見本院卷第52-53、66-70頁）及前案現場照 片、勘驗筆錄、測量成果圖、華聲企業發展鑑定顧問有限公 司83年2月19日鑑定報告書內附勘估標的物現況照片（見本 院82年度訴字第549號卷第95-96、105、167-170、187頁、 臺灣高等法院臺中分院82年度上字第702號卷一第34-36、65 頁、本院84年度訴字第656號卷第84頁、第326-331頁、臺灣 高等法院臺中分院85年度重上字106號卷第113-119、125-12 6頁）可稽，上開建物（除於83年間尚無雨棚外）於前案勘 測後迄本案履勘時，其外觀、構造互核一致，並無明顯變動 ，足認係同一建物無訛。被告陳坤用於本院84年度訴字第65 6號審理中自承：被告陳坤用房屋原本是平房，但因火災全 部毀損而再行重建，有一部份共有人堅持不讓伊重建，只好 先興建違章建築...實際上系爭土地之全部房屋皆是違章建 築，土地共有人數多，只要有一共有人不同意，欲興建房屋 之共有人根本無法申請建照。在系爭土地上興建房屋之共有 人，無一人取得全體共有人之同意，非僅伊而已等語（見本 院84年度訴字第656號卷第383頁反面）；於臺灣高等法院臺 中分院85年度重上字106號勘驗時表示：上開建物係82年間 興建，為3層樓磚造房屋（見臺灣高等法院臺中分院85年度 重上字106號卷一第115頁編號21號建物）等語，本院84年度 訴字第656號判決理由六亦認定被告陳坤用所有上開房屋係 於分割共有物訴訟中始就平房加以改建為3層樓房未經其他 共有人同意等情，有該案判決可稽，是被告陳坤用興建如附 圖所示A、B部分之建物（含雨棚），未經原260地號土地其 他共有人全體同意，應堪認定。
2.證人即被告陳坤用之子陳來生於本院審理時雖證述：「（問 ：你是否知你父親住哪一間？）原來是鎮南路34號，後來改 為92號，現在改為鎮○路0段000號（即系爭房屋），是3層 樓。發生火災是現在的鎮○路0段000號」、「（問：房子何 時蓋的？）很久了，我40年出生就有了，原本是土造的，後 來又修建成磚造的。（問：你剛才所看照片中所示房屋是在 何時蓋成這樣？）50幾年蓋的」、「（問：在那邊蓋房子， 有無經過大家的同意或協調？）有，我爺爺有五個兄弟，他 們同意的。」等語（見本院卷第159頁反面至第160頁），惟 查，依本院82年度訴字第549號、臺灣高等法院臺中分院85 年度重上字106號勘驗筆錄、測量成果圖所示（見本院82年 度訴字第549號卷第95-96、105頁、臺灣高等法院臺中分院 85年度重上字106號卷第115頁），原260地號土地於裁判分 割前，除被告陳坤用及部分共有人占用原260地號土地外，
尚有共有人陳江圖、葉美、王秀雄、王春豐、王錫東、王錫 南等人未占用原260地號土地，且有非共有人占用原260地號 土地，難認全體共有人有實際劃定使用範圍並各自占有管領 部分土地之事實。而被告陳坤用前於83年12月5日，因欲在 與共有人陳傳喜等共有之系爭土地興建房屋，遭陳傳喜阻撓 反對，而與證人陳來生在建屋工地前毆打陳傳喜等情，前經 臺灣高等法院臺中分院於84年10月19日以84年上易字第1923 號判處有期徒刑4月在案，有該案判決檢索資料可稽（見本 院卷第139頁）；而共有人陳傳喜、陳榮喜曾對非共有人之 訴外人陳金裕、陳啟忠、蔣江全、陳尚宏等就其等私自在系 爭土地搭蓋違建（門牌號碼分別為鎮南路2段176、178、180 、172號）提出竊佔自訴，亦有本院87年度自字第1048號判 決可稽（見本院卷第49頁）。顯見共有人與占有人間，對於 土地使用容有相當爭執，難認共有人間就實際使用範圍，對 各自占有管領之部分，互相容忍，且對於他共有人使用、收 益，各自占有之土地，未予干涉之事實，不能證明共有人間 有明示或默示的分管契約存在。此外，復未據被告陳坤用舉 證證明其興建上開建物時有徵得全體共有人同意或有分管契 約存在之事實，則被告陳坤用就上開建物於建造時並未經原 260地號土地其他全體共有人同意而有正當占有權源，被告 陳坤用嗣後將其系爭土地持份於84年8月7日移轉給訴外人陳 來生，訴外人陳來生再於84年12月15日移轉給訴外人李樹根 ，嗣經法院判決分割後，再由原告於102年7月23日以買賣為 原因自訴外人李樹根處取得系爭土地所有權，均復如是，自 無繼受何分管契約可言。且按分管契約，係共有人就共有物 之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割 共有物，應解為有終止分管契約之意思。是系爭土地之分管 契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止 。共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得 約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀 態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割 確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認 為終止。最高法院85年度台上字第53、1046號判決意旨參照 。原260地號土地既經前案判決分割共有物確定，縱原有分 管契約存在亦因此終止而告消滅，被告陳坤用辯稱李樹根、 原告應受原有分管契約之拘束云云，委無可採。 3.是以，被告陳坤用就原260地號土地占用現系爭1220地號土 地如附圖所示A、B部分範圍興建之建物（含雨棚），於起造 之時，既未得到其他全體共有人之同意，亦未有任何明示或 默示之分管契約存在之情形，嗣訴外人李樹根嗣後取得系爭
1220地號土地之所有權，被告陳坤用所占用訴外人李樹根之 系爭1220地號土地之上開房屋，即屬無權占用，而被告陳坤 用就原260地號土地持份在前案分割共有物事件繫屬中，即 已於84年8月7日移轉給陳來生，陳來生再於84年12月15日移 轉給李樹根，亦為兩造所不爭執，嗣於前案法院判決分割前 ，被告陳坤用已非原260地號土地所有權人，分割後之沙鹿 區北勢坑段北勢坑小段260之41地號（即系爭1220地號）土 地所有權人為李樹根，並非被告陳坤用，李樹根並非自被告 陳坤用受讓系爭1220地號土地，非屬土地及房屋同屬一人之 適狀，不能推定被告陳坤用與李樹根間有租賃關係存在，李 樹根之後再將土地所有權讓與原告，自亦無從繼受之，是認 在被告陳坤用所有上開房屋得使用期限內，其與原告間並無 推定之租賃關係存在。
4.然查，證人即訴外人李樹根於本院審理時到庭證述：「（問 ：何時取得260之41地號土地？）時間太久，超過20年，不 記得，我是先取得持分」、「（問：你是否知道土地的位置 ？）我知道」、「（問：你取得該土地後，有無使用該土地 ？）一、二十年來都沒有使用。（問：你是否知道土地分割 後上面有房子？）我知道有房子在那裡，取得持份過戶時， 我就知道有房子，我知道是陳坤用在住。（問：你是否同意